Guía Completa para Emprendedores que Buscan Local Comercial

La elección de un local comercial es una de las decisiones más importantes al emprender un negocio o realizar una inversión inmobiliaria. Un local mal ubicado o con limitaciones legales o técnicas puede convertirse en una fuente de problemas e incluso en un freno para el crecimiento del negocio. En este artículo, ofrecemos consejos prácticos y profesionales para elegir el local comercial ideal, basados en la experiencia en el sector inmobiliario.

Para llevar a cabo cualquier idea de negocio hace falta mucha dedicación, horas y horas definiendo el proyecto, pero también buscando el local perfecto que le dé forma. Porque, como en todo, una buena presentación abre las puertas del triunfo.

1. Define tu Idea de Negocio

No basta con saber qué producto o servicio querrás ofrecer a la ciudadanía. Es fundamental redactar un plan de negocio lo más exhaustivo posible. Puede ser un folio o 500 folios, lo que quieras o necesites, pero hay determinados datos que debemos fijar de antemano, como pueden ser los objetivos, el target, la estrategia de marketing, etc.

Inaugurar una tienda de ropa, una clínica veterinaria o una asesoría es tan diferente como deberían ser los locales que acogerán a estos negocios. Por ello, antes de embarcarte en la ardua búsqueda, es fundamental que definas con total claridad las necesidades específicas de tu negocio.

Preguntas clave para definir tu negocio:

• ¿Quién es tu cliente ideal? ¿Cómo es su rutina diaria? ¿Adónde van y cuáles son sus necesidades?
• ¿Qué tipo de instalaciones necesitas para operar tu negocio? ¿Necesitas baños públicos? ¿Cocina o área de preparación de alimentos? ¿Espacios de oficina o salas de reuniones?
• ¿Existe suficiente demanda para tu producto o servicio en la zona que estás considerando?

2. La Búsqueda del Local Ideal: Ubicación y Características

Una vez que tengas tu idea de negocio bien definida, será el momento de buscar un local para hacerla realidad. Mariano Alonso, socio director general de la consultora mundoFranquicia, asegura que “en general, para cualquier formato de negocio el emplazamiento es un factor determinante, si no el que más. De su calidad depende que el negocio funcione o sea un fracaso”. En mundoFranquicia, emplean “diversas herramientas de geomarketing, que nos aportan información determinante sobre la ubicación”. Es por ello que las empresas perfeccionan cada vez más sus estudios de mercado y se dotan de estructuras de localización de emplazamientos. Pensemos que después podremos cambiar cualquier cosa, pero el emplazamiento, jamás. Un porcentaje muy alto del atractivo de un establecimiento es donde está situado.

2.1. La Importancia Crucial de la Ubicación

La ubicación de tu local comercial es un factor crucial para el éxito de tu negocio. Busque zonas con alto tránsito peatonal, buena visibilidad desde la calle y una excelente conexión con el transporte público. Además, piense en su público objetivo: ¿se trata de un barrio residencial, una zona turística, un entorno de oficinas?

No es igual escoger la mejor localización para un comercio minorista que para unas oficinas o una plataforma logística.

Tipos de Negocio y sus Requisitos de Ubicación:

• Retail y Hostelería: Requieren alta visibilidad, afluencia peatonal y cercanía a zonas de ocio, residenciales o de trabajo.
• Oficinas: Las prioridades suelen ser una buena conexión en transporte público, la imagen del edificio y servicios cercanos como restaurantes, bancos o gimnasios.
• Logística: Lo esencial es contar con acceso a vías principales, entrada para camiones, rapidez en las entregas y disponibilidad de suelo industrial.

“Nos fijamos en locales bien situados, en áreas más o menos céntricas, sin que tengan que ser zonas prime, que no presenten demasiado bullicio y donde se pueda aparcar bien”, sintetizó García Ribot. Algunos negocios, como Myka, priorizan locales más pequeños, mientras que otros, como Anytime Fitness, buscan grandes superficies en torno a los 600 metros cuadrados. Sala confirmó que “hay menos locales disponibles para restauración, al ser más específicos, en el sentido de que necesitan salidas de humos, estar en zonas que no molesten a los vecinos, en las grandes ciudades cada vez hay más restricciones en cuanto a las licencias…”.

Subrayó Sala lo complicado de entrar en el centro de las ciudades, quedándose a menudo en la periferia, donde Boiza identifica oportunidades, al haber déficit de clubes de fitness y mucha densidad demográfica. Japanese Head Spa se instala en barrios con una economía media, “donde los precios también son muy altos, lo que nos limita muchísimo”, reconoció García Ribot.

2.2. Visibilidad y Accesibilidad

Un local visible capta clientes. Es fundamental que cuente con un buen escaparate, esté a pie de calle y pueda verse desde distintos ángulos. La fachada es su primera oportunidad para comunicar su propuesta de valor. Una buena visibilidad no solo facilita que las personas encuentren su negocio, sino que mejora el recuerdo de marca.

La ubicación debe tener buena visibilidad, paso constante de personas y fácil acceso. Además, ten en cuenta el aparcamiento: ¿hay suficientes plazas de aparcamiento para tus clientes?

2.3. Características del Inmueble y Entorno

Una vez elegida la zona ideal, es momento de evaluar las características específicas del local.

Aspectos a considerar:

• Tamaño y distribución: ¿El tamaño del local se ajusta a tus necesidades actuales y futuras de crecimiento? Los locales amplios, luminosos y sin divisiones innecesarias ofrecen siempre más posibilidades de adaptación.
• Estado del inmueble: ¿El local se encuentra en buen estado de conservación? ¿Las instalaciones eléctricas, sanitarias y de seguridad están en condiciones adecuadas? Inspecciona el estado general del inmueble: instalaciones, ventilación, luz natural, aislamiento térmico y acústico.
• Iluminación: ¿El local cuenta con suficiente iluminación natural y artificial?
• Estudio del entorno: ¿Qué tipo de comercios, oficinas o servicios hay en la zona? ¿Hay competencia directa? La cercanía de colegios, centros sanitarios, supermercados o zonas de ocio influirá en el tipo de público que frecuentará su negocio.
• Análisis de la competencia: Explora la zona, echa un vistazo a negocios similares cercanos. ¿Son prósperos o tienen dificultades? No descartes una zona solo porque tenga competidores, ya que puedes aprender mucho de ellos.
• Seguridad: Tus clientes necesitan sentirse seguros y cómodos cuando visitan tu negocio. Comprueba los índices de delincuencia e investiga las estadísticas de seguridad de la zona.
• Aspecto exterior: Echa un buen vistazo al exterior. ¿Está limpio, es acogedor y refleja la experiencia que quieres ofrecer?
• Tendencias y evolución: Elige un local que pueda mantener tu negocio a largo plazo. ¿Está mejorando o empeorando el barrio?

3. Aspectos Financieros y Legales

La economía también juega un papel importante en la elección. La elección del local comercial es una decisión capital, y la vuelta atrás es complicada. Por tanto, solemos recomendar, en la medida de lo posible, no escatimar en el “gasto” del local comercial, sea compra o alquiler. Hay otros factores que se pueden ir moldeando a medida que el negocio también cambia (crece o decrece), pero el local comercial es más difícil.

3.1. Alquiler o Compra

Uno de los primeros pasos es decidir si vas a alquilar o comprar el local. La opción más habitual, especialmente en zonas urbanas como Barcelona, suele ser el alquiler. Si optas por la compra, asegúrate de conocer bien el estado actual del local y el coste de adecuarlo a tu actividad.

¿Es mejor alquilar o comprar un local comercial? Depende de su situación económica, el tipo de negocio y los precios del mercado.

3.2. Presupuesto y Costes Adicionales

Tu presupuesto es el punto de partida para elegir el local adecuado. Alquiler frente a ingresos: como regla general, el alquiler no debe superar el 10-15% de los ingresos previstos. Sin embargo, se trata de una pauta general, y el porcentaje ideal puede variar en función de factores como tu sector, local y modelo de negocio.

Costes ocultos: el alquiler no es el único gasto a tener en cuenta. Planifica los servicios públicos, el seguro y los posibles gastos de reformas o mantenimiento. Si el inmueble no se ajusta a la normativa, será necesario valorar el coste de las reformas necesarias, y también los plazos para obtener licencias o permisos.

¿Cuánto cuesta adecuar un local para abrir un negocio? Puede variar entre 300 y 1.200 €/m² según el tipo de negocio y el estado del local.

Compara esos gastos con la facturación estimada de su actividad. Si se trata de una inversión, calcula el rendimiento neto anual.

Tabla de Estimación de Costes de Adecuación por Tipo de Negocio

3.3. Normativa y Licencias

Una vez que tengas tu idea de negocio bien desarrollada y el local ideal localizado, ahora toca tener los papeles en regla. Antes de abrir tu negocio, también conviene que repases las normativas comunes y específicas del sector comercial. Las hay que regulan los horarios, el etiquetado, la lengua o la protección de datos, por ejemplo.

Conocer la normativa aplicable al caso particular que nos ocupe es fundamental. Evidentemente antes hemos decidido, al menos, la ciudad o población donde se ubicará nuestro negocio. Y sería conveniente conocer también la zona, puesto que algunas de ellas, como los cascos antiguos, suelen tener normativa especial. Determinadas actividades pueden ser objeto en las ordenanzas municipales, autonómicas o estatales, de algún tipo de restricción, objeción o peculiaridad importante que debamos conocer antes de decidirnos por un local u otro.

Ya por último, también debemos tener en cuenta a la Comunidad de Vecinos del local objeto de análisis, existen casos particulares en que los estatutos comunitarios tratan aspectos relativos a los locales comerciales.

4. Ayuda Profesional y Recursos

En la consultora mundoFranquicia, su socio director general afirma que emplean “diversas herramientas de geomarketing, que nos aportan información determinante sobre la ubicación”. Es por ello que las empresas perfeccionan cada vez más sus estudios de mercado y se dotan de estructuras de localización de emplazamientos.

La mayoría de las franquicias apoyan y ayudan a sus franquiciados a encontrar el local adecuado, disponiendo en ocasiones de una bolsa inmobiliaria que ponen a su servicio o buscándolo codo con codo con él. Es el caso de Anytime Fitness Iberia, donde “el apoyo en la búsqueda del local es una de las primeras y más importantes fases en el acompañamiento al franquiciado. Ayudamos al franquiciado a encontrar la mejor opción”. El director general de La Pepita Burger Bar sentencia que “desde el principio acompañamos a nuestro franquiciado en esa labor de búsqueda del local adecuado”.

Una vez que tengas decidido dicho punto, desde Toribio Achával Propiedades siempre recomendamos que te asesores con un profesional inmobiliario especializado en el sector comercial.

Además de recorrer las calles si se tiene en mente una zona muy concreta donde sentar las bases de un comercio, es recomendable visitar asiduamente portales como los que ofrece Servihabitat. Servihabitat lleva años demostrando su interés por querer ayudar a que el tejido empresarial del país siga creciendo. Una de sus grandes ventajas competitivas es, precisamente, su gran stock de productos. Sea lo que sea que busques para inaugurar tu negocio, lo encontrarás: locales pequeños o naves industriales, pequeños comercios en el centro del pueblo u oficinas céntricas en barrios cosmopolitas. Además, su red comercial es la mejor aliada para los emprendedores.

4.1. Recursos para Emprendedores en Barcelona

Si te estás planteando abrir un establecimiento comercial o un restaurante en Barcelona, la Dirección de Comercio, Restauración y Consumo, junto con Barcelona Activa, ponen a tu alcance más de 50 cursos en línea totalmente gratuitos. Participar en ellos es crucial para estar al día y ofrecer un servicio de calidad.

En NAIA INVEST, ponemos a tu disposición una cuidada selección de locales en alquiler o venta en zonas céntricas y comerciales de Barcelona. Si estás buscando el espacio perfecto para tu negocio, contáctanos.

5. Errores Comunes a Evitar

¿Qué errores debo evitar al elegir un local comercial? Elegir solo por precio, sin valorar ubicación, visibilidad o adecuación a la normativa puede salir caro. Tomar decisiones económicas es importante, necesario e inevitable, pero anteponerlas a todas las demás puede llegar a ser un error gravísimo y con consecuencias nefastas.

Uno de los errores habituales es pensar solo en superficie. A nosotros nos gusta pensar en volumen, así que no olvides tener en cuenta la tercera dimensión, la altura. Procura tener en cuenta la tercera dimensión.

No siempre buscar locales con «buena ubicación» es la mejor opción (cuando digo buena quiero decir acorde a tu estrategia). Existen casos en los que un negocio o tienda ha sido el detonante, por el efecto arrastre, para hacer florecer una zona o barrio y convertirla en «zona temática».

Finalmente, un buen local no te garantizará el éxito, pero te dará una base sólida para crecer. Y no lo olvides: cuando tengas un buen local, asegúrate de promocionarlo. Además de atraer clientes de la calle, puedes atraerlos a través de tu sitio web de reservas u otros recursos en línea.