Guía Completa para Emprender un Negocio de Alquiler de Locales Comerciales

Emprender un negocio propio es un gran proyecto de vida que implica mucha emoción e ilusión, pero también suele llevar asociados momentos de incertidumbre, sobre todo debido a los procesos administrativos y legales que resultan, en ocasiones, algo tediosos. Desde conocer qué licencias se necesitan hasta los trámites indispensables antes de abrir la tienda. Abrir un local desde cero y cumplir todas las obligaciones legales no siempre es fácil.

Son muchos los autónomos que, tras darse de alta, requieren de un local comercial en el que desempeñar su actividad. En este artículo vamos a analizar las pautas que han de seguir para elegir el que se adecúa a su trabajo, además de indicar los requisitos y trámites que necesitan para abrir el local comercial (licencias, estudios, etc.) y las opciones para protegerlo.

¿Qué es un Local Comercial?

Un local comercial es, en base a lo estipulado en la Ley 7/1996 (del 15 de enero) de Ordenación del Comercio Minorista, un “establecimiento, construcción o instalación de carácter fijo y permanente que se destina al ejercicio regular de actividades comerciales, ya sea de forma continuada o en días o en temporadas determinadas”.

Factores Clave para la Elección del Local Comercial Adecuado

El primer paso es, antes de enfrentarse al papeleo, elegir el mejor local comercial. Escoger el local adecuado reduce, más de lo que se cree popularmente, la tasa de fracaso. Alquilar el local comercial adecuado es uno de los aspectos más importantes cuando se empieza un negocio. Elegir el local adecuado para tu pequeño negocio es como preparar el escenario para una actuación de éxito. Puedes encontrar el lugar perfecto para prosperar con algo de planificación y pensamiento estratégico.

Ubicación y Público Objetivo

La ubicación es clave a la hora de abrir un local comercial. El lugar en el que se sitúa el local comercial es, en la mayoría de los casos, determinante en el devenir del negocio. Otro punto importante y quizás una de las variables para que un negocio sea rentable, es conocer en profundidad la ubicación del local para alquilar. Resulta fundamental localizar muy bien a su cliente: dónde está, quién es y cuáles son sus hábitos de compra y elegir el local en función de esos tres parámetros.

• Conoce a tu cliente ideal: Si eres nuevo en el negocio, empieza por crear un perfil de tu cliente ideal. ¿Quién es? ¿Cómo es su rutina diaria? ¿Adónde van y cuáles son sus necesidades? Elige un lugar que esté cerca de tus clientes objetivo.
• Visibilidad y Acceso: Al ser un negocio donde los consumidores deben de visitar el local, lo ideal es alquilarlo en una zona visible y de fácil acceso. Los locales situados en esquinas suelen tener más visibilidad y tráfico peatonal, lo cual puede ser beneficioso para tu negocio. Asegúrate de que al menos una de las fachadas del local da a la calle, de lo contrario, el coste de la pérdida de visibilidad y potencial adquisición de clientes será muy elevado.
• Conexiones de Transporte y Aparcamiento: Aspectos a tener en cuenta son que tenga conexiones de transporte público cercanas y que cuente con espacios de almacenamiento, entre otros. Ten en cuenta el aparcamiento: ¿Hay suficientes plazas de aparcamiento para tus clientes?
• Encaja con el barrio: El local adecuado debe reflejar la experiencia que deseas vivir. Visita la zona a distintas horas del día y de la semana.

La Competencia

Los competidores pueden ser tanto un reto como una oportunidad. Hay casos en los que es mejor que el enemigo esté lejos… y otras cerca, ya que, en ocasiones, lo que quiere el cliente es disponer de varias opciones entre las que elegir. Por tanto, y en cada caso, hay que estudiar si el local comercial se tiene que situar “próximo” al rival… o no.

• Explora la zona: Echa un vistazo a negocios similares cercanos. ¿Son prósperos o tienen dificultades?
• Evita la sobresaturación: Si vas a abrir un salón de manicura, probablemente no quieras estar en una calle con otros cinco.
• Aprende de ellos: Los competidores pueden enseñarte mucho. No descartes una zona solo porque tenga competidores.

El Coste y Presupuesto

El coste: el precio a pagar por el alquiler del local comercial es determinante en su elección, ya que este no debe afectar, de ninguna manera, a la viabilidad de la empresa. Tu presupuesto es el punto de partida para elegir el local adecuado.

• Renta frente a ingresos: Como regla general, el alquiler no debe superar el 10-15% de los ingresos previstos. Sin embargo, se trata de una pauta general, y el porcentaje ideal puede variar en función de factores como tu sector, local y modelo de negocio.
• Costes ocultos: El alquiler no es el único gasto a tener en cuenta. Planifica los servicios públicos, el seguro y los posibles gastos de reformas o mantenimiento.
• Reformas necesarias: No en todos los locales comerciales en alquiler necesitas acometer reformas de mejora o adaptación, aunque en el caso de que esto sea así, deberás contar con el gasto de adaptación del local a tu negocio. Por otro lado, tendrás que solicitar el correspondiente permiso de obras al ayuntamiento, que también suele tener un coste.

Adaptabilidad y Estado del Local

La adaptabilidad del local comercial es un factor clave para el éxito de tu negocio. Antes de firmar el contrato de arrendamiento, asegúrate de que el espacio se puede adaptar a las necesidades específicas de tu negocio. Antes de que te decantes por un local comercial, es fundamental revisar detalladamente su estado actual. Esto te ayudará a evitar problemas en el futuro y sobrecostes. En muchas ocasiones, habrá que actualizar y adaptar el local, no solo al negocio en sí, también a la normativa vigente. Por ejemplo, un local comercial debe garantizar siempre la accesibilidad para todos, su seguridad y una adecuada ventilación.

• Distribución del espacio: Analiza si la distribución del local es adecuada para tu tipología de negocio o si necesitarás hacer reformas. Considera la disposición de áreas de trabajo, zonas de atención al cliente, almacenamiento, entre otros.
• Instalaciones existentes: Asegúrate de que el local cuenta con las instalaciones necesarias, como sistemas de calefacción, aire acondicionado, ventilación, iluminación, entre otros. Esto te ahorrará bastante dinero en el presupuesto inicial necesario para la adecuación del local. Revisa el estado de las instalaciones eléctricas, de fontanería y climatización.
• Flexibilidad para modificaciones: Pregunta al propietario si permite realizar modificaciones en el local y bajo qué condiciones.
• Año de construcción de la finca: Esto puede influir en tu negocio de varios modos. Por ejemplo, en el certificado energético, en la posibilidad de adecuaciones y reformas (cuanto más nuevo sea el edificio, mayores posibilidad de realizar modificaciones).
• Estado actual: Asegúrate de que no existen patologías graves ni en el local ni en el edificio. Una patología común en España es la aluminosis, presente en edificios construidos antes del año 1974. De ser necesario que se hiciesen reformas integrales y profundas en el edificio, podrías verte obligado a tener que poner en pausa tu negocio durante un tiempo.
• Luminosidad y luz natural: En función de tu tipología de negocio y del tamaño del local, este puede ser un factor más o menos importante.

Seguridad y Comodidad

Tus clientes necesitan sentirse seguros y cómodos cuando visitan tu negocio. Comprueba los índices de delincuencia e investiga las estadísticas de seguridad de la zona.

Aspecto Exterior e Interior

• Aspecto exterior: Echa un buen vistazo al exterior. ¿Está limpio, es acogedor y refleja la experiencia que quieres ofrecer?
• Potencial interior: Ten en cuenta la distribución, la iluminación natural y el ambiente general del espacio.

Tendencias y Evolución del Barrio

Elige un local que pueda mantener tu negocio a largo plazo. Pregúntate si el barrio está mejorando o empeorando en términos de tendencias y evolución.

Requisitos Legales y Trámites para la Apertura

Uno de los principales requisitos a la hora de abrir un local comercial es entregar correctamente (y dentro de los tiempos establecidos) toda la documentación necesaria. Antes de firmar el contrato, es indispensable confirmar el uso permitido en ese local, sus condiciones técnicas y su actualización. Además, y antes de decantarse por un local comercial u otro, hay que revisar si cumple con la normativa legal que se aplica en el lugar en el que se encuentra (para la actividad que se desarrolla).

Normativa Vigente

Los contratos de arrendamiento de locales comerciales se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 24/1994 del 24 de noviembre). Aunque hay que conocer la normativa vigente en el ayuntamiento donde se va a realizar una actividad comercial. De esta forma, podremos conocer si se puede realizar nuestro negocio dentro del municipio, así como tener en cuenta si se realiza en una comunidad de vecinos de tener el consenso de los mismos para la actividad.

Primero, investiga las regulaciones locales y nacionales aplicables a tu tipo de negocio. Puede que necesites ciertas licencias o permisos para operar legalmente.

Licencia de Apertura o Actividad

La licencia de apertura, también llamada licencia de actividad, es el permiso que autoriza a poner en marcha tu negocio y levantar la persiana del local comercial. Cuando vamos a emprender un negocio físico el local debe disponer de una licencia de apertura y actividad. Normalmente, se divide en dos categorías:

Las actividades que, previamente, se han catalogado como inocuas son las que, en la mayoría de los casos, están exentas de la licencia de apertura.

Licencia de Obra

Si en el local comercial, para su correcto funcionamiento, se han de realizar obras de acondicionamiento, se tiene que solicitar una licencia de obra. Si esta reforma es significativa, seguramente se necesite una licencia de obra. Estas licencias pueden ser para una obra mayor (de gran complejidad técnica, por ejemplo, tirar un tabique) o menor (más sencillas como, por ejemplo, pintar o colocar un revestimiento).

Estudio de Impacto Acústico

En el caso de que la actividad a desempeñar en el local comercial genere mucho ruido, o vibraciones, se tendrá que elaborar, previamente, un estudio que mida el impacto acústico y comprobar, con él, si se cumple la normativa o no (si no fuese así, habría que insonorizar el establecimiento).

Plan contra Incendios

Lo que sí es obligatorio es que los locales comerciales cuenten con un plan contra incendios (lo que incluye, en todo caso, disponer de extintores y de señalización que indique la salida de emergencia).

Medidas Específicas de Higiene

Por último, y para aquellos locales comerciales que se destinen a negocios que se relacionen con la alimentación, es necesario que se implementen unas medidas específicas de higiene, individualizadas para cada estancia (cocina, almacén, barra, etc.) y dependiente de unos factores en concreto (superficie mínima, ventilación, etc.).

Certificación de Eficiencia Energética

Revisar la certificación de eficiencia energética de un local de negocio es obligatoria, puesto que nos ayudará a calcular los costes sobre el uso y consumo energético del local.

Tasas del Ayuntamiento

Las tasas del Ayuntamiento se basan en 3 condicionantes, que son la ubicación del local comercial, su tamaño y la actividad que se desarrolla en él (siendo mayor la cantidad si la calle es relevante, el emplazamiento es grande y la actividad es calificada, y menor en el caso contrario).

El Contrato de Arrendamiento del Local

Con carácter general, debemos tener presente que en el arrendamiento de local rige la voluntad de las partes, por lo que lo primero habrá que estar a lo pactado y en su defecto a lo establecido en la Ley, salvo excepciones como ocurre en el caso de la fianza. Cuando son muchas las reformas que hay que realizar sobre el inmueble para poder comenzar la actividad, la propiedad suele conceder meses de carencia.

Ya con el local comercial escogido y señalizado, es el momento de aportar la documentación que te soliciten para posteriormente, firmar el contrato de alquiler. Estos son algunos de los aspectos que necesitas conocer antes de montar un local comercial en alquiler.

Libertad y Flexibilidad en las Cláusulas

En el alquiler de locales comerciales, existe una gran libertad y flexibilidad en cuanto a las cláusulas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite incluir.

Pago del Alquiler y Renta

Pactar la renta según el tipo de negocio que vas a realizar es la forma más común de hacerlo. El arrendatario debe pagar el alquiler pactado en el plazo convenido, generalmente dentro de los primeros siete días de cada mes. La falta de pago puede ser motivo de resolución del contrato y desahucio.

En la LAU, en lo que al alquiler de locales se refiere, no existe ningún límite máximo para el aumento del alquiler. Las partes tienen total libertad para pactar los incrementos de renta.

• Renta escalonada: Si se firma un contrato de arrendamiento de un local comercial con renta escalonada, se irá incrementando la cuantía anual mientras avanza la duración del contrato.
• IPC: Es decir, el Índice de Precios al Consumo, un indicador que refleja el aumento de los precios de los bienes y servicios básicos representativos del consumo de los hogares, es a menudo usado como referencia.

Duración del Contrato

La duración del alquiler será lo pactado en el contrato por ambas partes. Los contratos de arrendamientos de locales se suelen pactar la duración del mismo, es decir, no nos encontramos ante una duración obligatoria mínima impuesta por ley. Si no se indica un plazo en el contrato, la duración mínima de un contrato de alquiler de un local comercial es de 5 años, o de 7 años si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa).

• Contrato de alquiler de corta duración: Puede ser beneficioso en negocios que están comenzando o bien han cambiado su ubicación.
• Contratos de alquiler de larga duración: El empresario se asegura de tener un local a su disposición, pero tiene la desventaja de que si no prospera debe de seguir pagando la cuota hasta que finalice el contrato.

Fianza

Es obligatorio entregar una fianza equivalente a dos meses de alquiler al arrendador (salvo que se pacte lo contrario).

El Traspaso de un Negocio

El traspaso de un negocio es un acuerdo para la cesión del contrato de arrendamiento de un local o negocio y de los activos comerciales tangibles (mobiliario, productos, etc.) e intangibles (clientes, marca, fondo de comercio, etc.) a cambio de un precio determinado. Por lo tanto bastaría el acuerdo entre las partes, aunque hay que tener cuidado porque en ocasiones los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que prohíbe la cesión o traspaso, y otras veces los propietarios reclaman un porcentaje, algo a lo que no tienen derecho. En el caso de que el local estuviera arrendado por una sociedad, una alternativa al traspaso del negocio sería considerar la compra de la sociedad en cuestión, con lo que se evitaría el incremento del 20% en el precio de la renta. En este caso se suele proceder a una valoración del negocio en marcha y a la firma de un contrato de arrendamiento.

Asesoramiento y Planificación

A veces es necesario la ayuda de agentes inmobiliarios que nos asesoren y estén al tanto de los precios del mercado. Nuestra inmobiliaria cuenta con expertos especializados en negociar y realizar contratos de arrendamiento de locales y oficinas. Con una buena planificación y el asesoramiento adecuado, tu negocio está más cerca de lo que imaginas. Es fundamental investigar y asegurarse de que el local cumpla con todas las normativas y requisitos técnicos, así como evaluar la adaptabilidad del espacio y el estado del inmueble.

Una vez establecida tu provisión de fondos y elaborado el plan de negocio, es el momento de buscar un local comercial en alquiler que se adapte a tus necesidades y a las del negocio que quieres emprender. Selecciona la zona donde quieres estar y concierta visitas con todos los locales comerciales que te interesa visitar para poder escoger cual es el que mejor se adapta. Visita sólo aquellos inmuebles que se ajusten a tu presupuesto. Toma en consideración la renta máxima que puedes pagar con solvencia y sin preocupaciones.