Rendimiento: Fondos de Inversión Inmobiliaria vs. Crowdfunding Inmobiliario

En los últimos años, han surgido nuevas formas de invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de grandes capitales. Hoy, gracias a las plataformas digitales y la democratización financiera, cualquiera puede hacerlo desde cantidades mínimas. Pero hay diferentes formas de invertir, y entenderlas es clave para comprender qué está pasando con nuestro dinero.

Este artículo explora las dos principales: los fondos de inversión inmobiliaria (FII) y el crowdfunding inmobiliario (incluyendo el crowdlending), analizando cómo funciona cada una, sus ventajas, sus riesgos y, sobre todo, cuál puede encajar mejor con tu perfil inversor.

Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII): Una Opción Tradicional

Los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) se introdujeron en Brasil en 1993 y ofrecen a los inversores una forma de diversificar las inversiones en propiedades. Un fondo inmobiliario es un fondo de inversión que recolecta fondos de inversionistas para ser aplicados en conjunto en el mercado inmobiliario.

Las decisiones sobre qué hacer con estos recursos las toma el administrador del fondo y deben perseguir metas previamente determinadas. Los recursos totales componen el patrimonio del fondo, que se divide en cuotas.

Características de los FII:

• Gestión profesional: Las decisiones de inversión son tomadas por expertos, lo que puede ser beneficioso para inversores novatos.
• Diversificación: Permiten invertir en una cartera diversificada de propiedades.
• Liquidez: Los partícipes pueden solicitar el reembolso de sus participaciones según las condiciones de liquidez que el fondo establezca en sus estatutos, a través de ventanas de liquidez, que son periodos concretos en los que se permite retirar la inversión.
• Comisiones: Las comisiones de gestión y depósito son las que cobra la sociedad gestora del fondo. Son implícitas, ya que se descuentan directamente del patrimonio del fondo, y por tanto no se cobran al inversor de forma directa, aunque reducen la rentabilidad final.
• Rentabilidad: De manera orientativa, una rentabilidad típica de los fondos indirectos más comunes podría situarse entre un 4 % y un 6 % anual neto.
• Proceso de inversión: Si eres un inversor novato, el proceso de invertir en un fondo de inversión inmobiliaria puede ser bastante complicado. Primero, deberás abrir una cuenta con un corredor, por lo que el primer desafío será encontrar el corredor adecuado.

Los fondos de inversión inmobiliaria son vehículos de inversión colectiva que destinan la mayor parte de sus recursos a la adquisición de bienes inmuebles para obtener rentabilidad mediante su alquiler.

Crowdfunding Inmobiliario: La Nueva Era de la Inversión Colectiva

El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiación colectiva en la que muchas personas aportan pequeñas cantidades de dinero para desarrollar un proyecto inmobiliario: comprar, rehabilitar, construir o alquilar un activo. Es una forma nueva de invertir en bienes raíces, sin embargo, es mucho más accesible y simple para la mayoría de las personas.

Funcionamiento del Crowdfunding Inmobiliario:

El 'crowdfunding' inmobiliario lo realizan 'startups proptech', cuya función es hacer de intermediarios entre el promotor de un proyecto inmobiliario que busca financiación y pequeños inversores que quieren buscar rentabilidad en este sector.

Funciona del siguiente modo:

1. Una plataforma de crowdfunding inmobiliario sube a su aplicación móvil o a su web proyectos inmobiliarios que estiman atractivos.
2. Los interesados escogen un proyecto en el que quieran invertir. Generalmente, la cantidad mínima es de 50 euros, aunque depende de la compañía y el proyecto.
3. Se puede llevar a cabo la inversión a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Además, puede realizarse con una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para ejecutar el proyecto.
4. Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.

El 'crowdfunding' suele emplearse en las primeras fases de vida de una startup, es decir, en las etapas pre-semilla y semilla. La razón más sencilla de entender es porque muchos de los promotores se encuentran en una fase muy temprana del proyecto. En ese momento, los bancos suelen exigir ciertos requisitos que todavía no pueden cumplir: como tener la licencia de obra aprobada, un porcentaje de preventas asegurado entre otras.

Ante esta situación, recurren a plataformas de crowdfunding para obtener financiación puente que les permita avanzar con el proyecto (por ejemplo, comprar el terreno o cubrir los primeros costes) hasta que puedan acceder a un préstamo bancario más grande o completar la promoción.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario:

1. Crowdfunding de Inversión (Equity Crowdfunding)

El crowdfunding inmobiliario permite invertir en proyectos como promociones de obra nueva, reformas para reventa, etc. Las plataformas publican estos proyectos para captar financiación. Tú eliges en cuál participar y aportas capital. A cambio, obtienes una participación en la sociedad que desarrolla el proyecto. En resumen: te conviertes en uno de los promotores, aunque sin poder de decisión, ya que actúas como inversor minoritario. Por eso es clave analizar bien a la empresa que está detrás. Tu dinero depende directamente de su trabajo.

Riesgos a tener en cuenta:

• Liquidez: son inversiones a medio o largo plazo (2 a 5 años o más). No puedes salir fácilmente una vez hayas invertido.
• Dependencia del mercado: si el precio de la vivienda baja, la rentabilidad puede verse afectada. Al formar parte del proyecto, compartes tanto los beneficios como los riesgos.
• Riesgo del promotor: todo depende de quién esté al frente. Pero lo bueno es que todos tenemos los huevos en la misma cesta. Tanto el promotor y los inversores, de esta forma nos aseguramos de que los intereses de todos estén alineados.
• Retrasos o imprevistos: licencias, obras, papeleo… cualquier problema puede alargar los plazos. Si un proyecto de 12 meses se retrasa otros 12, la rentabilidad anual se reduce a la mitad.

2. Crowdlending Inmobiliario

El crowdlending inmobiliario es una forma de inversión colectiva en la que, en lugar de participar como copropietario, prestas dinero a un promotor inmobiliario. A cambio, se compromete a devolverte el capital en un plazo determinado, junto con unos intereses previamente pactados. En este caso, no formas parte del proyecto como socio, sino que actúas como prestamista.

Los proyectos de crowdlending son los que más demanda están teniendo últimamente. Cada vez que sale uno nuevo a financiación, en cuestión de pocos minutos se completa.

Características del Crowdlending Inmobiliario:

• Rentabilidad: Las rentabilidades suelen oscilar entre el 10 % y el 13 % anual, según el nivel de riesgo, las garantías y el tipo de proyecto.
• Plazos: Los plazos suelen ser más cortos, desde 6 meses hasta 24 meses. Esto te permite tener una previsión bastante clara de cuándo volverás a disponer del capital inicial más los intereses, siempre que el proyecto avance bien y el promotor cumpla.
• Garantías: Los proyectos suelen tener garantías vinculadas al promotor o al proyecto.
• Predecibilidad: Es más predecible que el crowdfunding inmobiliario en cuanto a plazos y pagos. Sabemos cuándo vence la inversión y qué intereses vamos a cobrar, siempre que todo salga según lo previsto.

Riesgos a tener en cuenta:

• Riesgo de impago: Si el promotor no devuelve el préstamo, comenzarían los trámites de ejecución de las garantías. Por esto es importante que los proyectos cuenten con ellas, ya que de esta manera hay margen para la devolución a los inversores del capital más los intereses.
• Riesgo de liquidez: aunque los plazos son más cortos que en el crowdfunding, tu dinero estará bloqueado hasta el vencimiento.
• Entorno económico y de mercado: Los factores económicos podrían afectar a la capacidad de pago del promotor, pero él siempre está obligado a repagar el préstamo, o se ejecutan las garantías.

El crowdlending es una modalidad de financiación colectiva en la que, a través de una plataforma digital, se conectan empresas o promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores interesados en obtener un buen binomio rentabilidad/riesgo.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario en General:

• No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir.
• Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
• Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
• Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
• Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
• Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
• Puedes tener tu dinero diversificado en varios proyectos diferentes, lo cual es un plus.

Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario en General:

• Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
• Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
• En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
• Como todas las inversiones, existe un riesgo asociado.
• No se tiene ownership de los assets, es decir, el activo jamás será tuyo.
• No tienen tantos beneficios fiscales como ser dueño directo de la propiedad.
• Usted como inversor no tendrá control sobre los proyectos a invertir.

Regulación y Fiscalidad del Crowdfunding Inmobiliario en España

El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'.

Por ejemplo, la regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios. Por su parte, no hay límite de inversión para los inversores profesionales o acreditados, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital.

Fiscalidad:

Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

En el crowdfunding puede aplicarse una retención automática; en un club de inversión como Inmoversia el inversor declara el beneficio en su IRPF.

Rendimiento y Perfil del Inversor

La rentabilidad de un fondo puede variar, ya que se calcula como el porcentaje de cambio del valor liquidativo entre la fecha de suscripción y la de reembolso. Algunos expertos auguran rentabilidades en el crowdfunding que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto. Debes tener en cuenta que también existe la posibilidad de perder dinero.

¿Para quién es el Crowdlending?

Principalmente, para personas que quieren diversificar su cartera con productos de "renta fija", que les aporte mayor rentabilidad que los bonos tradicionales. Cuando invertimos en proyectos de crowdlending, conseguimos una estructura más clara y definida en cuanto a plazos y pagos. Esto lo hace ideal para quienes buscan:

• Rentabilidad atractiva.
• Plazos concretos para planificar mejor su liquidez.
• Inversiones respaldadas por garantías.

No es 100 % seguro, porque en el mundo de la inversión no hay nada seguro y esa es la razón por la que podemos ganar dinero, pero sí que es más predecible que el crowdfunding inmobiliario.

Si usted NO está en la industria Inmobiliaria, se recomienda al 100% que invierta en los CrowdF. Pero si está en la industria, pues solo destine un 5% de su dinero a los CrowdF.

Comparativa Directa: Crowdfunding vs. Crowdlending

A continuación, se presenta una tabla comparativa para entender mejor cada modelo:

Gráfico: Proyección del volumen de negocio global del crowdfunding inmobiliario hasta 2028.

Clubes de Inversión Inmobiliaria: Una Alternativa Personalizada

Un club de inversión inmobiliaria es una comunidad cerrada de inversores que participan en oportunidades seleccionadas, normalmente bajo el liderazgo de un profesional o equipo con experiencia. Inmoversia es un club de inversión inmobiliaria liderado por Félix Campillo, promotor, constructor y abogado con más de 15 años de experiencia en el sector.

Ventajas de un Club de Inversión:

• Oportunidades exclusivas: Los clubes de inversión como Inmoversia se centran en operaciones más exclusivas, con control sobre costes, plazos y salidas planificadas.
• Acceso a información interna: En un club puedes conocer al equipo, hacer preguntas, acceder a información interna y compartir visión con otros inversores.
• Asesoramiento experto: Inviertes con respaldo de expertos.
• Mayor control y garantías: El club de inversión ofrece mayor control, mejores garantías y un trato mucho más personalizado.
• Transparencia: Una vez registrado como socio estándar o premium, el inversor accede al panel de oportunidades. Si decides participar, puedes formalizar tu inversión mediante transferencia, tarjeta o PayPal, con total trazabilidad.
• Soporte constante: El equipo está disponible en todo momento para resolver dudas o analizar nuevas oportunidades contigo.

Infografía: Comparativa visual de las diferentes opciones de inversión inmobiliaria.

Crowdfunding Inmobiliario vs. Acciones Tradicionales

Tanto el crowdfunding como las acciones ofrecen caminos distintos para crecer tu capital. El crowdfunding permite acceder a proyectos innovadores, bienes raíces y hasta préstamos a empresas, generalmente a través de plataformas digitales. Pero, ¿podría el crowdfunding ser una inversión más rentable y segura que las acciones tradicionales?

Ventajas del Crowdfunding frente a las Acciones:

• Diversificación de activos: Una de las grandes ventajas del crowdfunding es la posibilidad de diversificar en activos que van desde bienes raíces hasta préstamos empresariales y proyectos de desarrollo social. Esta diversificación de activos permite a los inversionistas distribuir sus fondos en varios tipos de proyectos, lo que puede disminuir el riesgo asociado con la concentración en un solo sector.
• Montos pequeños: El crowdfunding permite invertir con montos pequeños en múltiples proyectos, una estrategia que reduce significativamente el riesgo individual de cada inversión.
• Acceso a nichos específicos: Ofrece una oportunidad única de acceso a proyectos innovadores y nichos específicos.

Riesgos y Desventajas del Crowdfunding frente a las Acciones:

• Falta de liquidez: No es sencillo vender la participación en el mercado secundario.
• Posible fraude: En plataformas no reguladas.
• Dependencia del éxito: Dependencia del éxito de proyectos individuales.

Ventajas de las Acciones Tradicionales:

• Diversificación instantánea: Invertir en índices bursátiles permite una diversificación instantánea, que abarca sectores y geografías. Los índices como el S&P 500 o el IBEX 35 engloban empresas de distintos sectores, mitigando así el impacto de la volatilidad de una sola empresa o sector en la rentabilidad de la inversión.
• Potencial de crecimiento: A pesar de los riesgos, la bolsa ha demostrado históricamente ser una inversión rentable a largo plazo. Las acciones de empresas sólidas, especialmente en sectores en crecimiento, ofrecen un potencial de crecimiento que muchas veces supera otras inversiones.

Riesgos de las Acciones Tradicionales:

• Riesgo sistémico: Las crisis financieras, la inflación y la política monetaria afectan a la bolsa en general.

Entonces, ¿es el crowdfunding una alternativa más segura y rentable que las acciones? La respuesta depende en gran medida del perfil del inversor. Para optimizar el equilibrio entre riesgo y potencial, una estrategia que combine ambas opciones es ideal.

Mapa: Ejemplo de alcance global en plataformas de crowdfunding inmobiliario.

Casos de Éxito y Plataformas Destacadas

Algunas plataformas como Civislend están reguladas por la CNMV y ofrecen rentabilidades atractivas con garantías reales. En Civislend, la rentabilidad media de 2024 fue del 11,62% con una inversión mínima desde 250 €.

Bricksave, por ejemplo, ofrece una forma asequible y sin complicaciones de invertir online en bienes raíces internacionales desde USD 1,000, permitiendo participar en propiedades en todo el mundo y elegir aquellas que se ajusten a tus necesidades de retorno y seguridad.

Ilustración: Cómo el crowdfunding conecta inversores y proyectos.