Guía Completa: Requisitos y Planos Arquitectónicos para la Apertura de un Negocio ante el Ayuntamiento

En el panorama actual, una fuerte tendencia de pequeños empresarios busca experimentar en el terreno laboral, a menudo acompañada por propietarios que desean ampliar sus puntos de venta. Sea para uno u otro, comenzar cualquier actividad laboral precisará de un local de negocio.

Si está pensando en comenzar algún tipo de negocio, es fundamental conocer los trámites necesarios. El primer paso para conseguir esto sería la realización de un proyecto de apertura. Es importante tener en cuenta que no todos los locales comerciales son adecuados para el tipo de actividad que se quiere ejercer.

¿Qué es un Proyecto de Apertura o Licencia de Actividad?

Los proyectos de apertura son los procedimientos que deben llevarse a cabo cuando se pretende poner a funcionar un local comercial. Para ello, se precisan muchos pasos previos, como son la obtención de licencias de apertura, solo conseguible si se cumplen los requisitos estipulados por la normativa.

El proyecto de actividad es un plan que permite dar información sobre los reglamentos aplicables al local que se pretende abrir y la adscripción obligatoria a las tasas municipales y la inspección reglamentaria del ayuntamiento. La licencia de actividad o licencia de apertura es la autorización que permite al Ayuntamiento comprobar que un local cumple con todos los requisitos para abrir al público en condiciones de seguridad, sin generar riesgos a los clientes, a los trabajadores, a los vecinos o al medio ambiente.

En esencia, es un documento que acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y uso de esa actividad, concediéndose al titular de un negocio para el desarrollo de una actividad determinada.

Cuándo se Necesita un Proyecto de Apertura y Licencia

La necesidad de tramitación de un proyecto de apertura radica en que el propietario del negocio debe realizar la actividad comercial deseada en el local pendiente de aprobación. Los proyectos de apertura son el primer paso para la solicitud de la licencia que va a determinar como lícito el local comercial. Para la aprobación de dicha solicitud, se precisa del cumplimiento de los requisitos estipulados.

Es importante destacar que este proyecto debe realizarse SIEMPRE que se vayan a emprender obras o modificaciones en el local. Independientemente de que se presentara un informe de proyecto en el momento de apertura del negocio, si tiempo después se realiza una reforma arquitectónica, se debe modificar este proyecto para que siga siendo válido.

De hecho, es obligatorio contar con la licencia de actividad antes de iniciar cualquier obra en el local. No hacerlo es uno de los errores más frecuentes y puede tener consecuencias serias, incluyendo la paralización de las obras.

Excepciones a la Licencia de Apertura

No todas las actividades laborales precisan de un proyecto de apertura o licencia. Están exentas de este trámite todas las empresas que desarrollen su actividad comercial en un domicilio, siempre y cuando se respeten las normas de convivencia vecinal y no se realicen trámites de venta o atención directa al público. Las actividades exentas son aquellas profesionales, artesanales y artísticas que se realizan en el domicilio, siempre y cuando no exista venta o atención directa al público y no se cause molestias a los vecinos.

Del mismo modo, los locales cuya superficie no superen los 300 metros no precisarán de una licencia de apertura, siempre y cuando se trate de actividades inocuas. A ello se suma la circunstancia en la que se realice un cambio de titularidad, aunque sí que habrá que realizar una comunicación formal de este. Las particularidades de estos casos se encuentran recogidas en el Real Decreto Ley 19/2012 de 25 de mayo, sobre medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

Si se traspasa un negocio, la necesidad de pedir una nueva licencia dependerá de si se va a mantener la misma actividad que se desarrollaba anteriormente.

Fases Clave para la Apertura de un Negocio

Al abrir un negocio, es crucial tener en cuenta su ciclo de maduración. En primer lugar, se encuentra la etapa de desarrollo, en la que se precisa de la planificación y petición de un proyecto de apertura. En esta fase se presenta la idea de negocio y los recursos e instalaciones necesarios para su consecución. Esta información debe verse reflejada en el proyecto de actividad.

Durante la etapa de crecimiento, una vez aprobado el proyecto técnico y emprendida la actividad comercial, es probable que se plantee la expansión del negocio. Esto puede requerir otro proyecto de actividad que recoja los términos relativos a la expansión, como una nueva obra o modificación en el local comercial. En la etapa de madurez, el negocio puede requerir continuar invirtiendo en instalaciones para optimizar el servicio.

Trámites Administrativos Generales para Abrir un Local

Existen una serie de trámites genéricos que todos los locales comerciales deben cumplir, independientemente de si se trata de actividades clasificadas o inocuas:

• Realizar una declaración en la Administración de Hacienda mediante el alta en el Impuesto de Actividades Económicas y el IVA, lo que permitirá conseguir el CIF (código de identificación fiscal).
• Inscribir a la empresa en el Registro Mercantil o darse de alta como autónomo en el Régimen de Trabajadores Autónomos.
• Realizar un sondeo de la plantilla que va a conformar el equipo de trabajo y tramitar las altas en la Tesorería General de Seguridad Social.
• Conseguir la declaración censal de inicio de actividad, que sirve como comunicación a la Agencia Tributaria de los datos personales relativos a hacienda con los que se puede identificar al propietario.

El Proyecto de Apertura: Requisitos Técnicos y Planos Arquitectónicos

La parte más importante del proyecto de apertura es la obtención de una licencia de actividad. Conseguir este documento no es un trámite fácil, ya que se deben cumplir una serie de requisitos establecidos por la legislación.

Los técnicos expertos en el área realizarán un examen técnico de las instalaciones objeto del proyecto de actividad a fin de comprobar que cumplen la normativa vigente sobre edificación: instalaciones eléctricas, hídricas, de ventilación, entre otras. Debe realizarse un estudio que certifique que el local salvaguarda la seguridad y salud de los trabajadores que van a desempeñar en él su actividad laboral, incidiendo en las condiciones de iluminación y salubridad. Del mismo modo, es conveniente el control de los accesos y comprobar que cuentan con los sistemas de seguridad necesarios para la prevención de incendios y otros riesgos diversos.

Las ordenanzas urbanísticas son de obligado cumplimiento, siempre sujetas a la actividad principal que se vaya a desarrollar en el local. Además, será preciso el cumplimiento de indicadores medioambientales para la obtención de una licencia que avale la protección del medio ambiente.

Una vez se cumplimenten todos estos pasos, el propietario del local deberá firmar una declaración de responsabilidad, un documento mediante el que el empresario certifica, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de las normativas establecidas sobre los proyectos de actividad. Este proceso es necesario para poder iniciar la actividad comercial en el local.

Requisitos Generales del Establecimiento

Los requisitos específicos varían según la actividad. Sin embargo, de forma genérica, se pueden citar una serie de requisitos comunes a todos los usos:

• Condiciones urbanísticas: El planeamiento urbanístico municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble. El primer paso antes de comprar o alquilar un establecimiento es verificar que el uso que queremos darle está permitido por la normativa urbanística.
• Condiciones técnicas: Se deberá comprobar que el establecimiento cumple con las condiciones técnicas de seguridad, higiene, sanitarias, de accesibilidad y de nivel de ruidos que reglamentariamente se determinen en las normas específicas de cada actividad.
• Normativa de edificación: Es fundamental cumplir con lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, normativa de protección contra incendios y demás normativa básica aplicable en materia de espectáculos públicos y protección del medio ambiente.

Al solicitar la licencia de apertura, es fundamental presentar el proyecto o informe técnico correspondiente. Para actividades clasificadas, se requiere un proyecto técnico más detallado, que incluye planos de ubicación, distribución del local, detalles sobre las instalaciones, reformas, medidas de seguridad y cumplimiento de las normativas.

Para la apertura de algunos locales, como clínicas dentales o bares, se precisará un permiso de obras que sea aplicable al local comercial y que cumpla los requisitos deseados para que se conceda la licencia de apertura, especialmente en lo que respecta a zonas específicas como cocinas, donde las instalaciones y el material sanitario deben cumplir condiciones más exigentes de higiene.

La Figura del Arquitecto en el Proceso

El profesional encargado de realizar el proyecto técnico será un arquitecto o ingeniero civil. Es necesario que el proyecto técnico vaya firmado por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial, ya que será el encargado de certificar que la actividad cumple con todas las normativas.

El técnico tendrá que visitar el inmueble para realizar una serie de mediciones y comprobaciones en las instalaciones que determinarán su aptitud para ejercer la actividad, como ventilación, climatización y accesibilidad. En caso de que el local no reúna todos los requisitos necesarios, se deberán solucionar las deficiencias antes de abrir el negocio al público.

Contactar con un arquitecto es muy recomendable incluso antes de comprar o adquirir el establecimiento. Si no se conocen perfectamente los requisitos de la actividad y la normativa urbanística, es posible adquirir un local donde el uso deseado no esté permitido o el coste de la reforma sea muy superior a lo esperado. Contar con un asesoramiento técnico adecuado no es un gasto, es una inversión que permitirá ahorrar costes en el futuro.

La Normativa y el Papel del Ayuntamiento

Las normativas y regulaciones relativas a la apertura de proyectos suelen variar dependiendo de las condiciones urbanísticas de cada lugar. Esto es competencia de ordenanzas municipales, por lo que es necesario el previo contacto con el ayuntamiento que corresponda para ser conocedor de la legislación vigente.

Sin embargo, a nivel estatal se cuenta con la Ley sobre las medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios, vigente desde 2012. Esta normativa provocó la modificación de los requisitos exigidos por todos los términos municipales, integrando comunicaciones previas para locales de actividades inocuas que no precisan de licencia. Por tanto, 2012 puede considerarse un punto de inflexión en el que se pasó de solicitudes genéricas de licencia a comunicaciones previas o solicitudes de licencia, dependiendo de la naturaleza de la actividad económica del negocio.

Finalmente, por su relevancia, existen actuaciones sometidas a instrumentos de prevención y control ambiental. Su resolución deberá obtenerse con carácter previo a la presentación de la declaración responsable en el Ayuntamiento y, por tanto, antes de iniciar la actividad. Las actividades que deben someterse a alguno de estos instrumentos se relacionan en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, incluyendo establecimientos hoteleros, restaurantes, discotecas, cines, gimnasios y academias, entre otros muchos.

Declaración Responsable vs. Solicitud de Licencia

Desde el año 2012 se ha simplificado el procedimiento para iniciar las actividades y la mayoría de ellas se pueden tramitar mediante declaración responsable en lugar de mediante la solicitud de licencia.

Una declaración responsable es un documento firmado por el solicitante en el que se declara, bajo su responsabilidad, que se cumplen con todos los requisitos para el inicio de una actividad. A diferencia de la solicitud de licencia, la declaración responsable no necesita respuesta de la Administración, por lo que desde el momento en que se presenta, se puede iniciar inmediatamente la actividad.

La apertura de establecimientos públicos fijos destinados a la celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas permanentes se someterá, con carácter general, a la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento. Únicamente en los casos en que se quiera realizar una actividad eventual o instalar un establecimiento eventual se requerirá una autorización municipal.

Independientemente de que la actividad se pueda iniciar mediante declaración responsable o no, será imprescindible la presentación de un proyecto de actividad, en el que se describa la actividad, las instalaciones y maquinaria, se justifique el cumplimiento de la normativa y se aporten planos de todo ello. La declaración responsable debe incluir el informe técnico pertinente y conlleva el pago de unas tasas municipales.

La ley permite operar a las empresas presentando una DR (Declaración Responsable) que sustituye a la licencia de actividad mientras se resuelve el trámite. Sin embargo, esta DR no exime de obtener la futura licencia de actividad.

Tipos de Actividades y su Impacto en el Proyecto Técnico

Existen dos tipos de solicitud de licencia: las relativas a las actividades clasificadas y las actividades inocuas, diferenciándose en función del grado de molestias, daños y riesgos a personas de la actividad a desarrollar.

Procedimiento para Obtener la Licencia de Apertura

El paso más importante en los proyectos de apertura es la obtención de la licencia. Este procedimiento es sencillo de cumplir si se siguen con rectitud los siguientes pasos:

1. Contratación de Servicios Profesionales: Contratar los servicios profesionales para la elaboración de un proyecto técnico de la licencia de apertura en términos de adecuar el local a las condiciones exigidas por la normativa vigente.
2. Redacción y Visado del Proyecto: Redacción del proyecto de arquitectura sobre el local escogido para desarrollar el acondicionamiento según las normativas y exigencias municipales, respondiendo a las exigibles de seguridad, acústica, salubridad, habitabilidad y accesibilidad. Presentación del proyecto a un Colegio Oficial que avale su veracidad y legitimidad (en el caso que sea necesario).
3. Presentación de Documentación: Presentación del proyecto al ayuntamiento junto con un formulario de solicitud de la licencia de obra, declaración responsable o comunicación previa, adjuntando el proyecto visado previamente (si aplica). Se debe incluir la solicitud en impreso de Instancia General, acompañada de certificados de hallarse al corriente de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social.
4. Pago de Tasas Municipales: De la mano de este paso viene el del pago de las tasas municipales, independientemente de si la licencia es aprobada o no. La tasa del ayuntamiento es de obligado pago cuando se realiza la solicitud de licencia.
5. Declaración Responsable Adjunta: Crear un documento de declaración responsable adjunto a la solicitud de licencia, en el que se suma también el resultado del informe redactado por los profesionales.
6. Verificación Municipal: Todo este proceso debe ser verificado por personal profesional del ayuntamiento, a fin de certificar que el papeleo presentado se corresponde con la realidad del local comercial. Esto puede incluir la comprobación de ejecución de obras y la comprobación de instalación de actividades.
7. Concesión de Licencia: Una vez aprobada, se produce la concesión de la licencia de obra.

Previamente a la selección del local, es importante contrastar con el ayuntamiento de la localidad si el local comercial objetivo cuenta con los requisitos establecidos en las ordenanzas municipales. Además, es muy importante contar con un equipo de expertos que realice las periciales arquitectónicas del local.

Consideraciones sobre Tiempos y Costos

La tasa del ayuntamiento es de obligado pago cuando se realiza la solicitud de licencia. En caso de no requerir una reforma u obra significativa, los gastos principales de la presentación de un proyecto de actividad son las tasas del ayuntamiento y el proyecto técnico del local comercial.

Las tasas del Ayuntamiento se calculan para cada local teniendo en cuenta tres factores: relevancia comercial de la calle, tamaño del local y tipo de actividad. Lógicamente, las tasas son mayores para actividades calificadas y cuanto más relevante sea una calle y más grande el local. El coste del informe o proyecto técnico dependerá de la complejidad del proyecto a realizar y del precio del profesional, pudiendo oscilar desde un mínimo de 600 a 1.000 euros para actividades inocuas al doble para actividades calificadas.

Por lo general, la tramitación de la licencia de actividad suele demorarse de uno a varios meses, llegando incluso al año según el Ayuntamiento y el momento de la gestión, pero no hay un plazo exacto de resolución. Madrid, por ejemplo, es una de las ciudades con mayor volumen de trámites urbanísticos, lo que puede ralentizar los plazos.