¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario y Cómo Funciona?

El mundo inmobiliario está en constante evolución, y una de las tendencias que ha ganado popularidad en los últimos años es el crowdfunding inmobiliario. Para hacer más accesible la inversión en activos inmobiliarios, en los últimos años han proliferado plataformas y compañías que permiten invertir pequeñas cantidades en proyectos. A esto se le conoce como 'crowdfunding' inmobiliario. En este artículo te contamos qué es y cuáles son sus ventajas.

El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiar proyectos inmobiliarios a través de la colaboración de varios inversores que complementa a la financiación bancaria de toda la vida. La verdad es que la palabra crowdfunding le da un toque exótico y novedoso pero el concepto es más antiguo que el hilo negro, te pongo dos ejemplos para que lo veas:

• ¿Alguna vez has escuchado que alguien se junta con unos amigos con unos ahorros o con una tía rica y compran un inmueble para alquilarlo y obtener una rentabilidad? Bien, esto es crowdfunding inmobiliario.
• ¿Sabes que construcciones emblemáticas como la Estatua de la Libertad o la Sagrada Familia fueron financiados de forma colectiva? Bien, esto es crowdfunding inmobiliario.

Como ves, es un concepto que ya lleva unos cuantos años con nosotros, lo realmente novedoso es la aparición de plataformas tecnológicas que lo llevan al siguiente nivel.

Estas compañías han revolucionado y digitalizado un sector meramente analógico y tradicional ofreciendo revolucionarios productos y servicios que han facilitado, por ejemplo, el acceso a la financiación participativa en el Real Estate (crowdfunding inmobiliario) a través de dispositivos conectados a la red (ordenadores, tablets, smartphones…). Sólo en 2018 las tecnologías proptech crecieron un 300% con respecto al año anterior y albergaron 238 empresas dedicadas a este sector de actividad, que da empleo a 5.000 personas.

El crowdfunding inmobiliario engloba las operaciones de préstamos o ampliaciones de capital vinculadas a una sociedad que quiere realizar un proyecto de compra, venta, reforma, alquiler o construcción de un inmueble, entre otros. Actualmente el mercado está organizado en plataformas que conectan proyectos inmobiliarios con inversores a través de medios digitales.

Esta modalidad de inversión ha tenido una gran acogida en el mercado, con un crecimiento exponencial en los últimos años según reflejan los datos. El sector inmobiliario es uno de los que ofrece más rentabilidad. Solo hay que fijarse en los informes mensuales de idealista para ver la continua subida en los precios de las casas en España, especialmente pronunciada en las principales ciudades del país.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

Una vez que ya sabes qué es, vamos a centrarnos en el cómo funciona. El crowdfunding inmobiliario te permite participar en proyectos inmobiliarios sin necesidad de comprar una vivienda completa ni encargarte de su gestión. Funciona de forma muy sencilla:

1. Las plataformas publican proyectos inmobiliarios

   Plataformas especializadas seleccionan oportunidades inmobiliarias: desde promociones de obra nueva hasta rehabilitación de edificios o préstamos puente a promotoras.

   Cada proyecto incluye toda la información relevante:

   • Ubicación, tipo de activo, planos e imágenes.
   • Estudio financiero: coste del proyecto, rentabilidad esperada, plazos.
   • Promotor responsable del desarrollo.
2. Tú decides en qué proyecto invertir

   Desde tu casa, puedes revisar todos los proyectos activos y elegir los que más te interesen. Tú decides:

   • Cuánto aportar (normalmente desde 50 o 500 €).
   • Cuántos proyectos quieres combinar para diversificar.

   La inversión se realiza online en menos de 5 minutos.

3. La plataforma se encarga de todo

   Una vez el proyecto se financia entre todos los inversores:

   La plataforma gestiona la compra, reforma, construcción, alquiler o venta.

   Tú no haces nada más: ni papeleo, ni impuestos, ni hablar con inquilinos o promotores.

   Es como si fueras socio silencioso del proyecto.

4. Cobras tus beneficios al finalizar el proyecto

   Cuando el proyecto llega a su fin (venta de la vivienda, devolución del préstamo, etc.), recibes:

   • Tu capital inicial.
   • Más los beneficios generados, según el modelo (plusvalía o intereses).

   El dinero se ingresa en tu cuenta de usuario y puedes reinvertirlo o retirarlo.

El 'crowdfunding' inmobiliario lo realizan 'startups proptech', cuya función es hacer de intermediarios entre el promotor de un proyecto inmobiliario que busca financiación y pequeños inversores que quieren buscar rentabilidad en este sector. Funciona del siguiente modo:

1. Una plataforma de crowdfunding inmobiliario sube a su aplicación móvil o a su web proyectos inmobiliarios que estiman atractivos.
2. Los interesados escogen un proyecto en el que quieran invertir. Generalmente, la cantidad mínima es de 50 euros, aunque depende de la compañía y el proyecto.
3. Se puede llevar a cabo la inversión a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Además, puede realizarse con una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para ejecutar el proyecto.

Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.

El Crowdfunding Inmobiliario en España

El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'. Por ejemplo, la regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios. Por su parte, no hay límite de inversión para los inversores profesionales o acreditados, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital.

¿Qué Tan Rentable es el 'Crowdfunding' Inmobiliario?

La respuesta a esta pregunta depende del proyecto y de su éxito, así como de la situación del mercado. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto. Debes tener en cuenta que también existe la posibilidad de perder dinero.

Según datos de Statista, se destinaron en 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del 'crowdfunding' en Europa. Por otro lado, según la consultora inmobiliaria Facts Factors, se estima que el volumen de negocio global del 'crowdfunding' inmobiliario llegará a los 1,07 billones de dólares en 2028.

Ventajas y Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Estas las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario:

• No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir.
• Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
• Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
• Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
• Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
• Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.

No obstante, este método de inversión también conlleva algunas desventajas:

• Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
• Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
• En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
• Como todas las inversiones, existe un riesgo asociado.

¿Cómo Tributa el Crowdfunding Inmobiliario?

Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales.

Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding).

Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.

Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF.

El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.

Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Actualmente, las plataformas más usadas en España son:

• Urbanitae

  Urbanitae es la plataforma líder de crowdfunding inmobiliario en España. Se centra en proyectos de promoción residencial de gran tamaño, con tickets medios elevados y promotores profesionales. Destaca por su rigurosidad en la selección de proyectos, su volumen de financiación y la transparencia en el seguimiento. Suele ofrecer rentabilidades superiores al 12 % en operaciones a corto-medio plazo (12 a 36 meses), tanto en modalidad de plusvalía como en deuda.

• WeCity

  WeCity se ha consolidado como una alternativa potente y flexible. Ofrece proyectos de todo tipo: residencial, hotelero, locales comerciales e incluso préstamos puente. Es ideal para quienes buscan diversificación y rentabilidades estables a través de deuda con interés fijo (en torno al 9 %-11 %).

• Civislend

  Civislend es una de las primeras plataformas españolas de crowdlending inmobiliario. Su enfoque se centra en préstamos garantizados por hipoteca a promotores inmobiliarios, lo que reduce el riesgo en caso de impago. Ofrece rentabilidades fijas (8 %-10 %) y plazos de entre 12 y 24 meses. Es una opción conservadora dentro del sector, pensada para perfiles que priorizan la seguridad.

• Mintos

  Mintos es una plataforma en la que puedes invertir en préstamos emitidos por entidades financieras en todo el mundo: personales, empresariales, hipotecarios, etc. Algunos de estos préstamos tienen colateral inmobiliario. La rentabilidad puede variar mucho (6 %-15 %), y también el riesgo, aunque ofrece herramientas como el buyback guarantee. Es ideal para inversores que buscan diversificación global.

• StockCrowd IN

  StockCrowd IN se diferencia por facilitar la inversión tanto en deuda como en capital en proyectos inmobiliarios y hoteleros. Colabora con promotores profesionales y apuesta por una comunicación cuidada y proyectos bien estructurados. Aunque no tiene el volumen de Urbanitae o WeCity, ofrece oportunidades interesantes con buena documentación y un enfoque profesional.

• Housers

  Housers fue la plataforma pionera en el sector del crowdfunding inmobiliario en España. Aunque en sus inicios tuvo mucha fuerza, en los últimos años ha perdido reputación por la mala gestión de ciertos proyectos, impagos y falta de transparencia. Aun así, sigue operando con un catálogo de proyectos limitado, principalmente en modalidad de préstamo. Es recomendable extremar la precaución antes de invertir.