Guía Completa para Alquilar un Local de Negocio en Cantabria: Requisitos y Trámites

Al iniciar o expandir un negocio, la elección de un buen local es fundamental, ya que puede ser un factor decisivo para su éxito. Por ello, resulta imprescindible contar con la máxima información sobre las circunstancias que pueden afectar la actividad comercial. Si llevas tiempo queriendo poner tu local de negocio en alquiler para rentabilizar el inmueble, pero no sabes qué documentación necesitas para llevarlo a cabo, este artículo te detallará información de interés y legal que debes saber antes de poner en alquiler tu inmueble comercial.

Documentación Necesaria para el Propietario

Para poder identificar el inmueble y a ti como el propietario del local de negocio, es imprescindible contar con cierta documentación. A la hora de poner en alquiler un inmueble comercial, son muchos los propietarios que temen que su inquilino les deje de pagar y tengan que enfrentarse a un largo proceso judicial y a problemas derivados de esta situación. Cuando te preguntes: ¿cómo alquilar un local comercial?, la mejor respuesta es: aplicando siempre todas las medidas que me proporcionen seguridad a la hora de arrendar la propiedad.

1. Identificación del Propietario y del Inmueble

• Documento de identidad del propietario.
• Escritura de propiedad del local de negocio para acreditar la titularidad del inmueble.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Con ello, se podrá averiguar la titularidad del inmueble, la superficie y las cargas (hipotecas, etc.) que pueda tener.

2. Certificado de Eficiencia Energética

Obligatoria desde el 2013 para todos los inmuebles que se quieran poner en venta o alquiler. Este certificado es un documento obligatorio a la hora de vender o alquilar partes de edificios; ya sean viviendas, locales comerciales u oficinas. Se trata de un documento oficial que mide el impacto medioambiental y el consumo de energía de un local. Este certificado es obligatorio en cualquier operación de alquiler o de venta de un local y el hecho de no tenerlo puede suponer una multa económica, con sanciones que oscilan entre los 600€ y los 6.000€.

En este escrito se asigna al inmueble una calificación energética. Dicha calificación se obtiene de la evaluación de los sistemas de generación de luz, agua caliente, calefacción y climatización. Este puede oscilar entre la A (muy eficiente) y la G (menos eficiente). Este documento debe ser realizado por un técnico cualificado, el cual redacta información de manera objetiva sobre las características energéticas del inmueble y sobre si se cumplen o no los requisitos eficientes y legales para poder alquilar. Hacerse con el certificado energético no es un proceso complejo. Basta con contratar a un certificador autorizado que realice un estudio del local. Cualquier local de negocio, tiene que tener su etiqueta energética visible, de tal forma que el arrendatario conozca el consumo energético real del inmueble.

3. Licencia de Actividad y Apertura

Esta es la base legal. En función de las características de un local, se concederán o no las licencias pertinentes para que el futuro arrendatario pueda ejercer su actividad comercial. Por ejemplo, para establecimientos de restauración, se necesitan unos permisos especiales y unos equipamientos adecuados para poder operar de forma legal. Esta licencia municipal acredita que el local cumple los requisitos necesarios para que pueda realizar su actividad. Al igual que la anterior, es una licencia que concede el ayuntamiento y puede haber requisitos adicionales según el territorio.

Si el local a alquilar ya tuviera licencia de actividad se deberá cambiar la titularidad. Y en el caso de que la nueva actividad no se corresponda con la licencia, también habría que solicitar una nueva licencia. Esta se concede en los Ayuntamientos. Es habitual que el arrendatario sea quien se haga cargo de la gestión de la misma y de obtener toda la documentación necesaria.

El Contrato de Arrendamiento de Local Comercial

Al igual que el alquiler de una vivienda, el alquiler de un local comercial se ajusta a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero con diferencias significativas. La LAU opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato de arrendamiento de locales de negocios. No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto. Por lo tanto, la redacción del contrato de arrendamiento se debe tener muy en cuenta y debe ver reflejadas todas las cláusulas pertinentes de acuerdo con la legislación actual.

Aspectos Clave del Contrato

1. Duración del Contrato: Para este tipo de contratos no existen plazos legales mínimos ni máximos obligatorios, las partes pueden pactar la duración que estimen conveniente. En este sentido, debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, le convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato antes del plazo estipulado para su finalización. Por ejemplo, un contrato de alquiler de corta duración puede ser beneficioso para aquellos negocios que no estén consolidados. En caso de contar con un pequeño o mediano negocio, lo recomendable es firmar un contrato de uno o dos años renovables como mínimo.
2. Renta y Actualización: La cantidad que se pagará por el arrendamiento será la que libremente pacten las partes sin que exista ningún condicionamiento legal en tal sentido. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que se establezca. El arrendador queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago, que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago. Normalmente se pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del arrendamiento en base al incremento del IPC anual, efectuándose la subida en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, previa notificación del arrendador, expresando el porcentaje de variación a aplicar debidamente justificado.
3. Fianza: Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario. Esta debe ser depositada en el organismo correspondiente del territorio donde se encuentra el local arrendado. Durante los cinco primeros años no será preciso actualizarla. Cuando el plazo pactado exceda de cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las partes. El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.
4. Obras de Adaptación: Es habitual tener que hacer determinadas obras para adaptarlos a la actividad comercial a desarrollar. Es fundamental que en el contrato se establezca de manera clara qué obras va a poder realizar el arrendatario. Además, suele ser habitual que en los contratos de arrendamiento de local, las partes acuerden una carencia durante el tiempo que duren las obras. Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad.
5. Cesión y Subarriendo: Si las partes no pactasen nada al respecto, el arrendatario podrá subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. A cambio, éste tiene derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial, o del 20% en caso de cesión o subarriendo total. En el subarriendo de un local de negocio, el arrendatario "realquila" a una tercera persona el uso del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador. El traspaso o cesión de un local de negocio consiste en el acuerdo entre el arrendatario (inquilino) y una tercera persona de la cesión del local de negocio, a cambio de una cantidad de dinero, subrogándose la tercera persona (adquirente) en el contrato de arrendamiento inicial.
6. Inventario y Reportaje Fotográfico: Con tal de prevenir posibles daños materiales por parte de los inquilinos, es conveniente añadir un documento con el inventario de bienes materiales del inmueble. También es importante un reportaje fotográfico del local que muestre el estado real del inmueble en el momento en que se alquila.

Comparativa: Alquiler de Vivienda vs. Alquiler de Local Comercial

Aunque el proceso para alquilar un local comercial y una vivienda son similares, hay una serie de diferencias que tenemos que tener muy en cuenta.

Característica	Alquiler de Vivienda	Alquiler de Local Comercial
Regulación	LAU (título II)	LAU (título III) y libre pacto de las partes
Duración del Contrato	Mínimo de 5 o 7 años (persona física/jurídica arrendador) con prórrogas obligatorias	Libre pacto de las partes, sin duración mínima obligatoria
Fianza Obligatoria	1 mensualidad de renta	2 mensualidades de renta
Actualización de Renta	Generalmente IPC, con limitaciones legales	Libre pacto, habitualmente IPC
Cesión/Subarriendo	Restringido, requiere consentimiento expreso del arrendador	Puede pactarse libremente, el arrendador tiene derecho a elevación de renta
Obras	Limitadas, las de conservación a cargo del arrendador	Se puede pactar la realización de obras por el arrendatario para adaptar el local

Consideraciones Adicionales para el Arrendatario

1. Normativa Municipal

En primer lugar, se debe consultar la normativa vigente sobre los locales comerciales en el Ayuntamiento donde se quiera iniciar la actividad. Es importante tener en cuenta que cada municipio tiene su propio reglamento respecto a los locales comerciales. Este punto puede resultar decisivo a la hora de elegir uno u otro local, ya que puede que se tenga que cumplir con una serie de exigencias respecto a las instalaciones del local. De esta forma, el empresario podrá saber si el local que quiere arrendar es apto para la actividad comercial que quiere desarrollar y si será posible obtener todas las licencias necesarias.

2. Viabilidad de la Actividad

Según el tipo de actividad comercial que se quiera realizar en el local, será preciso obtener todos los permisos necesarios. Por ello, es imprescindible revisar exactamente cuáles son las licencias necesarias para el tipo de actividad que se quiere desarrollar. Muchos locales ya cuentan con licencias, pero, si no es así, es muy prudente incluir una cláusula que estipule la responsabilidad del arrendatario a la hora de obtener las licencias necesarias para llevar a cabo la actividad comercial.

3. Ubicación y Tamaño del Local

La ubicación y el tamaño del local son dos variables que tienen que estudiarse con profundidad y que dependerán de la actividad comercial a desarrollar. En primer lugar, resulta fundamental analizar tu público objetivo: el nivel económico, los hábitos de compra, de tus posibles compradores. En función de estos parámetros, se podrá elegir con una mayor certeza la ubicación ideal para el local de negocio. En segundo lugar, tendrás que tener en cuenta el tipo de negocio a desarrollar. Si se quiere abrir un comercio donde los clientes deben visitar el local, será fundamental la visibilidad y el fácil acceso. Los locales que están situados en una esquina entre dos calles suelen tener mayor visibilidad, y por lo tanto, un mayor número de personas pasarán por delante del local. Asimismo, el tamaño y disposición del escaparate puede ser muy importante. Además, se podrá tener en cuenta las conexiones de transporte público. No obstante, si se trata de un comercio que no necesita estar en contacto directo con el público, entonces contar con un espacio menos visible, en una zona más alejada, puede ser más recomendable.

Fiscalidad del Alquiler de Locales de Negocio

IVA

Está sujeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de un único inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la Base Imponible el importe total de la contraprestación (renta + cantidades asimiladas y accesorias), y siendo el tipo impositivo el 21%. El arrendador es sujeto pasivo del impuesto, debiendo repercutirlo al arrendatario e ingresarlo en Hacienda.

IRPF / Impuesto de Sociedades

• Arrendador: Las cantidades que recibe en concepto de rentas son ingresos íntegros del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento forme parte de una actividad empresarial, en cuyo caso serían rendimientos de dicha actividad.
• Arrendatario: Si está acogido al régimen de Estimación Directa, la renta será gasto fiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable.

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