Crowdfunding Inmobiliario: Opiniones, Plataformas y Estrategias de Inversión en España

En los últimos años, el crowdfunding inmobiliario ha emergido como una innovadora vía de inversión que democratiza el acceso al mundo de los bienes inmuebles. Este modelo de financiación colaborativo permite a varios inversores contribuir con capital para financiar proyectos inmobiliarios.

España, con su vibrante mercado inmobiliario, ha sido testigo del auge de diversas plataformas que ofrecen a inversores la oportunidad de participar en proyectos inmobiliarios de manera accesible y fraccionada. Desde proyectos residenciales hasta desarrollos comerciales, estas plataformas han capturado la atención de inversores que buscan diversificación y rendimientos atractivos.

El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.

Una pequeña parte de esa inversión inmobiliaria se canalizó a través del 'crowdfunding' inmobiliario. Esta actividad la llevan a cabo 'startups proptech', que buscan innovar y aportar valor añadido al sector.

Tras estudiar varios proyectos, una 'startup' del sector selecciona y publica en su web los que cree que van a atraer a su público objetivo. Es entonces cuando el inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero.

La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiamiento colectivo que permite a un grupo de inversores contribuir con fondos para financiar proyectos inmobiliarios. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario conectan a desarrolladores inmobiliarios que buscan financiamiento con inversores interesados en participar en proyectos específicos.

A estas plataformas se las llama Empresas Proptech. Como se podrá imaginar, el coste del capital para el promotor es menor, debido a que en lugar de depender únicamente de una fuente de financiación tradicional, como un banco o un inversor privado, los promotores inmobiliarios pueden obtener capital de una comunidad más amplia de inversores individuales. A cambio, estos inversores obtienen participaciones en el proyecto y, en muchos casos, una parte de las ganancias generadas por el mismo.

Características Clave del Crowdfunding Inmobiliario:

• Plataformas Online: El crowdfunding inmobiliario se lleva a cabo principalmente a través de plataformas online. Estas plataformas actúan como intermediarios que conectan a los inversores con los promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos.
• Diversidad de Proyectos: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrecen una variedad de proyectos para invertir, que pueden incluir la construcción de viviendas, edificios comerciales, proyectos de bienes raíces residenciales y comerciales, desarrollo de terrenos y más.
• Accesibilidad: El crowdfunding inmobiliario permite a inversores individuales, cualquiera sea el tamaño del capital a invertir que dispongan, a participar en proyectos inmobiliarios. Los inversores pueden comprar fracciones de un proyecto en lugar de tener que invertir grandes sumas de dinero en uno solo. Esto facilita la diversificación y reduce la barrera de entrada.
• Información Detallada: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen proporcionar información detallada sobre los proyectos, incluyendo la descripción del proyecto, el plan de negocios, los términos de inversión y los riesgos asociados. Esto ayuda a los inversores a tomar decisiones informadas, basadas en información transparente.
• Potencial de Rendimiento: Los inversores pueden obtener rendimientos de su inversión en forma de alquileres, intereses, ganancias de capital u otras fuentes, dependiendo de la estructura de inversión y el éxito del proyecto.
• Liquidez Limitada: A diferencia de las inversiones en acciones o bonos que se negocian en mercados públicos, las inversiones en crowdfunding inmobiliario suelen tener una liquidez limitada. Los inversores pueden tener que mantener sus inversiones durante el plazo del proyecto.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

1. Selección del Proyecto: Los desarrolladores inmobiliarios presentan sus proyectos en plataformas de crowdfunding inmobiliario.
2. Registro en la Plataforma: Los inversores interesados se registran en la plataforma de crowdfunding inmobiliario.
3. Aportación de Fondos: Los inversores aportan fondos al proyecto elegido.
4. Cierre de Financiamiento: Una vez que se alcanza el monto total necesario para financiar el proyecto, se procede al cierre de financiamiento.
5. Desarrollo del Proyecto: El desarrollador inmobiliario lleva a cabo el proyecto con los fondos recaudados.
6. Retorno de Inversión: Una vez que el proyecto se completa y se genera ingreso, los inversores reciben un retorno de inversión.
7. Finalización del Proyecto: Una vez que se ha logrado el objetivo del proyecto y los inversores han recibido sus rendimientos, se considera completado.

Rendimientos y Factores que Influyen

Los rendimientos en el crowdfunding inmobiliario pueden variar significativamente según varios factores, incluyendo la plataforma específica, el tipo de proyecto, la ubicación geográfica, el tiempo de inversión y la situación del mercado.

• Tipo de Proyecto: El rendimiento dependerá del tipo de proyecto en el que inviertas.
• Ubicación Geográfica: La ubicación del proyecto es un factor clave.
• Duración de la Inversión: La duración del proyecto afectará tus rendimientos.
• Plataforma Específica: Cada plataforma de crowdfunding inmobiliario tiene sus propias estructuras y tasas de rendimiento.

Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Es lógico que cuando le damos nuestro dinero a alguien para que genere rendimientos, nos hagamos la pregunta de los riesgos que puede tener el crowdfunding inmobiliario. En primer lugar, debes comprender que el Crowfunding Inmobiliario es una inversión que si bien ofrece oportunidades de inversión interesantes, también conlleva ciertos riesgos que debes considerar antes de participar en este tipo de financiación.

Algunos de los riesgos asociados al crowdfunding inmobiliario, son:

• Riesgo de pérdida de capital: Como con cualquier inversión, existe el riesgo de perder el capital invertido. Si un proyecto inmobiliario respaldado por crowdfunding no tiene éxito o enfrenta dificultades financieras, los inversores pueden perder parte o la totalidad de su inversión.
• Riesgo de proyectos fallidos: No todos los proyectos inmobiliarios son exitosos. Pueden existir problemas en la planificación, la construcción, la gestión o la venta de una propiedad que pueden llevar al fracaso del proyecto y a la pérdida de la inversión de los participantes.
• Falta de liquidez: A diferencia de otras inversiones, el crowdfunding inmobiliario generalmente tiene un horizonte de inversión a largo plazo. Si tuviera algún imprevisto grave en el interín del proyecto, puede ser difícil o llevar mucho tiempo vender una participación en un proyecto inmobiliario y recuperar el dinero invertido.
• Diversificación limitada: Si bien el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar sus inversiones en diferentes proyectos, todos se encuentran dentro del mismo sector, el inmobiliario. Y esto puede llevar a un riesgo adicional si, como en el pasado, todo el sector inmobiliario entra en problemas al mismo tiempo.
• Dependencia del éxito del promotor: El éxito de un proyecto inmobiliario depende en gran medida de la habilidad y experiencia del promotor o desarrollador. Si el promotor no cumple con sus compromisos o tiene problemas financieros, los inversores pueden verse afectados.
• Cambios en el mercado inmobiliario: Estrechamente ligado al riesgo de diversificación limitada, se sabe que los mercados inmobiliarios son susceptibles a cambios económicos y sociales. Los factores macroeconómicos, como las tipos de interés, la demanda de viviendas y las condiciones del mercado, pueden afectar el rendimiento de los proyectos inmobiliarios.

Es muy importante destacar que, a pesar de lo benévolo que parezca cualquier proyecto, los inversores deben realizar una investigación adecuada antes de invertir en alguno de estos proyectos. Esto implica averiguar todo acerca del promotor inmobiliario, evaluar la calidad del proyecto y comprender los riesgos asociados.

¿Es Seguro el Crowdfunding Inmobiliario?

El Crowfunding es tan seguro como cualquier otra inversión de riesgo. Los riesgos detallados pueden o no ocurrir, de hecho, existen muchísimas más probabilidades que no ocurran a que ocurran, sino nadie invertiría.

El hecho de que las Proptechs esten reguladas por la CNMV le da una cobertura de seguridad adicional, por el hecho que si una empresa se encuentra controlada, el organismo encargado se encuentra en la obligación de publicar información transparente acerca del estado de sus cuentas, lo que es una ventaja para cualquier inversor.

Mejores Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario han ganado popularidad en España. Algunas de las más destacadas son:

• Urbanitae: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de real estate regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Urbanitae Real Estate Platform S. L. es un proveedor de servicios de financiación participativa autorizada y regulada por CNMV, inscrito con número de registro 4. Urbanitae ofrece proyectos de inversión inmobiliaria con rentabilidades atractivas y un nivel de riesgo moderado.
• Housers: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Housers ofrece proyectos de inversión inmobiliaria con rentabilidades atractivas y un nivel de riesgo moderado.
• Inveslar: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Inveslar ofrece proyectos de inversión inmobiliaria con rentabilidades atractivas y un nivel de riesgo moderado.
• Fellow Funders: Una de las firmas pioneras en el sector.
• Civislend:
• Wecity:
• StockCrowd IN: Es una PFP autorizada por la CNMV de crowdfunding inmobiliario.
• Brickbro: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que se especializa en apartamentos turísticos. Ofrece una oportunidad de inversión en la que los usuarios pueden comprar y explotar apartamentos turísticos o de coliving en España. La plataforma ofrece una rentabilidad del 5% TAE hasta que el proyecto entre en funcionamiento.
• Estateguru: Es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que te permite invertir en proyectos inmobiliarios internacionales cuidadosamente seleccionados en toda Europa con unos cientos de euros. Ofrece rentabilidades medias del 9.63% anual, financiación participativa, capital adicional y una gran variedad de ofertas de proyectos para comprar, vender o financiar.

Es importante destacar que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas.

Errores Comunes al Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

Existen varios errores que se deben evitar al invertir en crowdfunding inmobiliario:

1. No escoger la plataforma adecuada: Es crucial investigar y seleccionar una plataforma confiable y regulada.
2. No analizar adecuadamente cada proyecto: Se debe realizar un análisis exhaustivo de cada proyecto antes de invertir.
3. No diversificar suficiente: La diversificación es clave para mitigar riesgos.
4. No considerar el tipo de cambio (si inviertes en otra divisa): Utilizar plataformas online de pagos y cambio de divisas para obtener el mejor tipo de cambio y evitar gastos elevados.

Para diversificar al máximo nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, basta con dividir nuestro capital entre el máximo número de proyectos posibles. Para añadir una capa más de seguridad a nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, aconsejamos dividir nuestro capital entre varias plataformas.

Recuerda que, a diferencia de lo que pasa en crowdlending con plataformas tales como Mintos, en crowdfunding inmobiliario no hay una garantía de recompra en caso de impago.

Opiniones sobre Urbanitae

Urbanitae utiliza la tecnología para convertirse en el punto de encuentro entre promotores solventes e inversores que buscan oportunidades rentables y razonablemente seguras en el sector inmobiliario.

Transparencia y control: Urbanitae proporciona a los inversores información detallada sobre cada proyecto, así como herramientas para monitorear el rendimiento de su inversión en tiempo real, ofreciendo un mayor grado de transparencia y control sobre sus activos inmobiliarios.

Desde junio de 2019 hasta hoy, ha financiado más de proyectos y levantado más de millones de euros a través de más de inversiones. Pese a las dificultades ocasionadas por la pandemia, la guerra de Ucrania o la inflación, se ha conseguido una TIR real de casi el 16%, frente a una TIR objetivo de 12,9%.

Nuestra Plataforma de Inversión Inmobiliaria se enfoca principalmente en proyectos de obra nueva residencial y en el modelo de equity, donde los inversores se convierten en socios del promotor. Mientras que la rentabilidad típica de la vivienda ronda el 7%, en proyectos promoción inmobiliaria es común lograr un rendimiento del 15% sobre el capital aportado. Al entrar en sociedad, esa rentabilidad se reparte entre inversores y el promotor.

En los de plusvalías o equity, los inversores se convierten en accionistas del proyecto y en socios del promotor. El proyecto termina cuando se han construido, vendido y entregado todas las viviendas, típicamente en un plazo no inferior a 24 meses. Terminado el proyecto, la rentabilidad generada se reparte entre los inversores y el promotor, de manera proporcional a su participación.

En los proyectos de deuda, los inversores se unen para dar un préstamo al promotor. El préstamo es a tipo fijo y, como es lógico, tiene un plazo fijado. En estos proyectos, la inversión se recupera cuando vence dicho plazo, junto con los intereses devengados. La duración suele estar entre los 6 y los 18 meses. Al tener menor riesgo, la rentabilidad objetivo en los proyectos de deuda es menor: la TIR media lograda rebasa el 15%.

Por último, tenemos los proyectos de rentas. En este caso, los inversores se unen para comprar un activo -generalmente, un local comercial- alquilado a una empresa consolidada con vocación de largo plazo. La rentabilidad de estos proyectos procede del alquiler que paga dicha empresa -indexado al IPC-, que se reparte entre los inversores de forma periódica (normalmente cada trimestre). El plazo suele estar entre los tres y los cinco años, con rentabilidades anuales de entre el 5 y el 6%.

Tratamiento Fiscal

El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.

Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales. Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding).

Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.

Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.

Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.

En definitiva, el crowdfunding inmobiliario ha redefinido la manera en que los inversores abordan el mercado inmobiliario en España. A través de plataformas innovadoras, se ha logrado romper barreras, permitiendo a inversores de todos los niveles participar en proyectos que van desde la rehabilitación urbana hasta el desarrollo comercial.