Inversión en Viviendas de Alquiler Mediante Crowdfunding Inmobiliario

La inversión inmobiliaria, especialmente la destinada al alquiler de viviendas, ha sido durante mucho tiempo una estrategia predilecta para obtener ingresos pasivos. Sin embargo, esta modalidad tradicional conlleva una serie de riesgos y desafíos, como la falta de liquidez, el endeudamiento y la burocracia, sobre todo cuando se realiza de forma independiente y sin el asesoramiento de profesionales.

En los últimos años, ha surgido una alternativa innovadora que está ganando terreno: el crowdfunding inmobiliario. Esta modalidad permite a pequeños inversores acceder a grandes proyectos inmobiliarios de forma totalmente online, a través de Plataformas de Financiación Participativa (PFP). Estas entidades se encargan de revisar cada proyecto y conseguir financiación a partir de inversores registrados que buscan oportunidades más accesibles.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiación colectiva donde la suma de varias inversiones pequeñas permite alcanzar grandes proyectos. Los inversores prestan dinero para una operación inmobiliaria a cambio de un interés o participan en la propiedad de un activo, obteniendo rendimientos por plusvalía o alquileres.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Existen diferentes modelos de crowdfunding inmobiliario:

• Plusvalía: Los inversores buscan obtener ganancias por la revalorización y posterior venta del inmueble.
• Rentas de alquileres: Se invierte en propiedades destinadas al arrendamiento, generando ingresos recurrentes por los alquileres.
• Préstamos (Crowdlending): Los inversores actúan como prestamistas, financiando operaciones inmobiliarias a cambio de un interés fijo.

¿Para Quién Está Pensado el Crowdfunding Inmobiliario?

En realidad, puede invertir "casi" cualquiera. Una de las ventajas de esta modalidad es que permite invertir en varios proyectos con cantidades pequeñas, lo que facilita la diversificación de la cartera. En cuanto a la rentabilidad, suele ser algo mayor que en las inversiones tradicionales.

Es fundamental definir tu perfil de inversor y el objetivo de la operación antes de empezar, ya que los pasos a seguir para obtener una rentabilidad a corto plazo no son los mismos que para una a largo plazo.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario en Alquiler

Las plataformas de crowdfunding y de tokenización de activos inmobiliarios, tradicionalmente enfocadas en promociones y house flipping, están cada vez más orientadas a proyectos de rentas. Estos proyectos pueden ser de alquiler tradicional, por habitaciones, vacacional, comercial o de trasteros, entre otras modalidades. Las principales ventajas son:

• Diversificación del porfolio: Permite invertir en diferentes tipos de inmuebles y ubicaciones, reduciendo el riesgo.
• Mayor estabilidad de los rendimientos: Los proyectos de rentas generan ingresos recurrentes, lo que contribuye a suavizar el comportamiento de la cartera, incluso en entornos económicos desfavorables.
• Acceso a grandes proyectos: Pequeños inversores pueden participar en proyectos inmobiliarios que de otra manera serían inaccesibles.
• Gestión profesional: Las plataformas se encargan de la revisión y gestión de los proyectos, facilitando la inversión.

Comparativa de Proyectos de Rentas vs. Otros Tipos de Inversión Inmobiliaria

En un escenario de caída de los precios inmobiliarios, los proyectos de house flipping y las promociones se verían directamente afectados, salvo que el activo esté íntegramente comercializado desde el inicio. Por el contrario, los proyectos de rentas, aun en un periodo económico desfavorable, deberían mantener su generación de ingresos.

El Mercado del Alquiler en España: Oportunidades

La inversión inmobiliaria es una de las fórmulas más antiguas para obtener rentabilidad, y su capacidad de innovación parece inagotable. El mercado de alquiler en España presenta varias características que lo hacen atractivo para el crowdfunding inmobiliario:

• Alta demanda de vivienda en alquiler: Un análisis de Fotocasa Research alerta del desequilibrio entre oferta y demanda. Mientras la demanda se sitúa en el 77%, solo un 19% de propietarios ofrecen sus viviendas para alquilar.
• Presión del alquiler en los precios: Los precios son especialmente altos en zonas como Baleares (1.602 euros), Barcelona (1.598 euros) y Madrid (1.497 euros). Otras seis provincias superan la barrera de los 1.000 euros: Vizcaya (1.421 euros), Guipúzcoa (1.224 euros), Málaga (1.189 euros), Las Palmas (1.075 euros), Valencia (1.039 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.037 euros). A pesar de los altos costes, la demanda no disminuye.
• Atractiva rentabilidad: Según Idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para el alquiler en España se situó en el 7,2% durante el tercer trimestre, un punto porcentual por encima del año anterior. Fotocasa estima que el alquiler de una vivienda media (80 m²) ofrecía en septiembre una rentabilidad media del 6,1%.
• Condiciones favorables de financiación: El Banco Central Europeo (BCE) ha bajado progresivamente los tipos, y el euríbor registra mínimos anuales, distanciándose considerablemente de los tipos oficiales con un diferencial a la baja.

Principales Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

A continuación, analizamos algunas de las plataformas más destacadas en el mercado español, con un enfoque en proyectos de rentas:

1. Urbanitae

• Características: Muy estrictos con el proceso de selección de proyectos, priorizando la "calidad a la cantidad". Esto puede resultar en una menor oferta de proyectos, que se completan rápidamente.

2. Housers

• Características: Es la plataforma de crowdfunding inmobiliario más grande de España, enfocada en proyectos residenciales y comerciales. Aunque inició con un modelo similar a Urbanitae, ha migrado hacia el crowdlending (préstamos). Permite vender participaciones a otros inversores.
• Desventajas: Ha recibido denuncias por retrasos en los pagos a inversores.

3. Inveslar

• Características: Modelo Lending Préstamo Fijo con inversiones entre 3 meses y 10 años. Ofrecen un servicio de venta de propiedades, algunas ya alquiladas, para que los inversores puedan cobrar dividendos directamente.

4. Walliance (Lanzamiento en España en 2025)

• Características: Plataforma paneuropea que lanzará "Landlord" en España en 2025, enfocada en inmuebles residenciales de alquiler. Se esperan rendimientos anuales de entre el 5% y el 8%. Los activos serán propiedad de la comunidad inversora, garantizando gestión sin deudas y minimizando riesgos.
• Innovación: Integrará inteligencia artificial para optimizar procesos empresariales, evaluar ofertas de inversión y ofrecer un chatbot avanzado para educación financiera e inmobiliaria.
• Proceso: Proceso de inversión sencillo y totalmente digital, permitiendo a los inversores crear una cartera de inmuebles de renta y convertirse en auténticos "landlord".

5. Equito

• Características: Plataforma española focalizada en el alquiler por habitaciones en centros urbanos del este y sureste de España. Ofrece un mercado secundario para la recompra de tokens a inversores varias veces al año (con una comisión del 3%) para proporcionar liquidez.
• Desventajas: No han finalizado operaciones, por lo que no existe un historial de proyectos completados. Las viviendas no son de gama premium y se encuentran en zonas no exclusivas.

6. Reental

• Características: Plataforma de crowdfunding inmobiliario que opera mediante tecnología cripto, con vocación internacional y enfoque en proyectos de rentas y operaciones de flipping. Permite acceder a proyectos a nivel global (EE. UU., Latinoamérica, Dubái). Ofrece transparencia al mostrar las rentabilidades de operaciones cerradas y proyectadas.
• Desventajas: Operatividad compleja para quienes no están familiarizados con la tecnología cripto.

7. Brickstarter

• Características: Realiza operaciones inmobiliarias de compra, reforma y explotación de inmuebles, combinando alquiler vacacional, media estancia y coliving, estudios y proyectos de flipping. Lleva operando desde 2017 y ofrece un track record de rendimientos de proyectos en operación.

8. Landed

• Características: Permite a los inversores vender sus inversiones de forma anticipada en el mercado secundario. Ofrece un tipo de interés anual fijo del 9%.
• Fiscalidad: No practica retenciones fiscales, siendo el inversor quien debe declarar y liquidar los impuestos.
• Desventajas: La rentabilidad capada al 9% no considera posibles imprevistos (inmueble no siempre alquilado, alquiler por importe menor, venta por debajo del precio proyectado).

Consideraciones al Invertir en Viviendas de Alquiler Mediante Crowdfunding

Aunque el crowdfunding inmobiliario ofrece numerosas ventajas, es crucial tener en cuenta algunos aspectos:

• Riesgos: Ninguna inversión está exenta de riesgo. Aunque los proyectos de rentas son más estables, pueden surgir imprevistos que afecten la rentabilidad.
• Plazos de inversión: Una vez invertido el dinero, puede tardar bastante tiempo en recuperarlo, dependiendo de la duración del proyecto (desde meses hasta varios años).
• Fiscalidad: Es fundamental entender cómo se aplican los impuestos a los rendimientos obtenidos, ya que algunas plataformas no realizan retenciones fiscales.
• Regulación del alquiler: Todas las plataformas están expuestas a la regulación del alquiler, tanto residencial como vacacional, lo que puede influir en la rentabilidad.
• Propiedad del inmueble: En la mayoría de los casos, la vivienda queda a nombre de la plataforma o de una sociedad vehículo, y los inversores no son propietarios directos del inmueble, sino que tienen derecho a percibir los ingresos generados por el proyecto.

Pasos para Invertir en Inmuebles de Alquiler

Si bien el crowdfunding simplifica muchos de estos pasos, el proceso general para invertir en inmuebles para alquilar incluye:

1. Definir el perfil de inversor y el objetivo: Es crucial saber si buscas rentabilidad a corto o largo plazo.
2. Buscar financiación adecuada: Opciones como el crédito hipotecario, el capital propio o el crowdfunding inmobiliario son válidas.
3. Elegir el inmueble: Considerar la ubicación, superficie, distribución, calidades, gastos e impuestos. En el crowdfunding, la plataforma se encarga de esta selección.
4. Gestionar el alquiler: Fijar un precio adecuado al mercado, difundir el anuncio, seleccionar inquilinos y formalizar el contrato de arrendamiento. Las plataformas de crowdfunding de rentas suelen encargarse de esta gestión.

Para garantizar el cobro del alquiler, es fundamental disponer de una buena cobertura, como un seguro de impago de alquiler.

Fuente: Fotocasa Research, Idealista (datos aproximados, tercer trimestre, 2024)