Guía Completa sobre el Traspaso de un Local de Negocio en España

Una de las fórmulas más habituales a la hora de emprender es elegir un traspaso de negocio, puesto que continuar con una idea ya en marcha siempre supone ciertas ventajas. Debido a la crisis provocada por la pandemia, muchas empresas han recurrido a la cesión o traspaso de sus locales para hacer frente a una complicada situación económica. Es por ello que conviene conocer en qué consiste este trámite y qué supone para un negocio, ya sea un autónomo, una pyme o una empresa de mayor tamaño.

El traspaso de un negocio es una operación que puede ser muy beneficiosa tanto para el vendedor como para el comprador, siempre que se haga correctamente. Si estás pensando en vender, es importante preparar bien la documentación y fijar un precio adecuado. Si estás interesado en comprar o vender un negocio, es imprescindible seguir un proceso bien estructurado para minimizar riesgos. Antes de iniciar cualquier negociación, es esencial realizar una valoración objetiva del negocio.

¿Qué es el Traspaso de un Local de Negocio?

Cuando hablamos de traspaso de un local, nos referimos a la cesión del contrato de arrendamiento de un espacio físico a un tercero a cambio de un precio a acordar entre el actual arrendatario y el futuro arrendatario. El inquilino deja de ocupar el local (totalmente o parte de él) y otra persona lo alquila. Este último puede mantener las condiciones acordadas en el contrato original. Un traspaso de negocio es una sucesión empresarial que se lleva a cabo mediante un acuerdo formal.

De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario). Este último pasa a tener la calidad de arrendatario, aunque no haya ocupado el local. La LAU ha suprimido el término "traspaso" por el de "cesión". El traspaso se puede definir como un supuesto de cesión, mediante precio, de un local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

Cuando se produce el traspaso, no se celebra un nuevo contrato, sino el mantenimiento del primitivo con las mismas condiciones y características, salvo la sustitución que se produce en la persona del arrendatario que ahora pasa a ser ocupado por esa tercera persona. Es una vía para el mantenimiento y continuidad de establecimientos que funcionan y son viables. El traspaso de un negocio es, por tanto, una sucesión empresarial. Esto quiere decir que el nuevo titular adquiere los derechos de propiedad sobre los activos, donde los activos intangibles son muy importantes en un traspaso, ya que aportan un gran valor al negocio. En un traspaso, lo que se está comprando son tanto los activos (local, mobiliario, stocks, trabajadores, clientes, etc.) como los pasivos (deudas, obligaciones, pérdidas, etc.) del negocio.

Es importante saber que el traspaso de negocios puede realizarse sin necesidad de contar con el consentimiento del propietario del local, siempre y cuando no se haya pactado lo contrario en el contrato de arrendamiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notarial). Los Juzgados y Tribunales tienen declarado que la introducción de una tercera persona en el uso de un local de negocio previamente alquilado a otra persona, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es causa de resolución del contrato de arrendamiento, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en el local de negocio.

Cesión del Contrato y Subarriendo

En el traspaso de un local comercial, se puede dar el caso de que se produzca un subarriendo parcial o un subarriendo total. En el primero de los casos, el arrendatario alquila parte del establecimiento y él sigue usando otra. En el total, la cesión es de todo el local.

En el subarriendo de local de negocio, el arrendatario arrienda a su vez el objeto de su contrato, convirtiéndose en arrendador (subarrendador) frente al subarrendatario. En el subarriendo, frente a lo que ocurre en el traspaso, se mantiene el vínculo primitivo entre el arrendador y el arrendatario, entablándose al mismo tiempo una relación nueva en virtud de la cual, el arrendatario (subarrendador) -sin que su vínculo contractual se extinga-, cede total o parcialmente el uso y disfrute que tenía como arrendatario sobre el local en virtud del primer contrato de arrendamiento, cediendo parte del contenido de su derecho. Transmite la posesión pero mantiene el vínculo contractual.

Según establece la legislación, el arrendador tiene derecho a subir la renta hasta un 10% en el traspaso de un local por subarriendo parcial y en un 20% por subarriendo total. El arrendador tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso.

Traspaso de Negocios en Local Propio vs. Alquilado

• Traspaso de negocios en local propio: En este caso, se suele proceder a una valoración del negocio en marcha y a la firma de un contrato de arrendamiento.
• Traspaso de un local arrendado por una sociedad: En el caso de que el local estuviera arrendado por una sociedad, una alternativa al traspaso del negocio sería considerar la compra de la sociedad en cuestión, con lo que se evitaría el incremento del 20% en el precio de la renta.

En aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerado como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Motivos para un Traspaso de Negocio

Los motivos por los que un propietario decide traspasar su negocio pueden ser muy diversos. Puede ser resultado de una jubilación, enfermedad o falta de tiempo o beneficios. Normalmente, un negocio en traspaso es un negocio que no es rentable, a menos que el propietario traspase la actividad por la imposibilidad de atender.

Relevo Generacional

Puede ser que el motivo por el que se decide traspasar un negocio es para que otras personas del núcleo familiar se pongan al mando del mismo, produciéndose así un relevo generacional familiar. Es este caso, si el adquiriente del negocio es una persona joven, cuando podemos hablar propiamente de relevo generacional. Dada la relevancia que en los últimos años ha adquirido el problema del relevo generacional, se han publicado numerosas guías específicas de apoyo, tanto para quien traspasa, como para el que adquiere.

Por otra parte, el relevo generacional necesita la conexión entre negocios a punto de cerrar y personas dispuestas a relevar y modernizar dichos negocios. En la línea de fomento de la transmisión de negocios, se han ido generando plataformas en las que se facilita el contacto entre las personas interesadas en comprar, vender o traspasar empresas o negocios.

Plataformas de Apoyo para el Relevo Generacional:

• Plan de Apoyo a la Transmisión de Empresas
• Guía para la transmisión de empresas
• Guía para quién transmite un negocio
• Proyecto REACTIVEM (Ayuntamiento de Valencia)
• Portal Reempresa
• Portal Negozion
• Plan Relevo Generacional en la empresa
• Web Relevo de negocios

Traspaso del Negocio a un Familiar

Según los expertos, lo más común es que el traspaso de los negocios familiares se haga a través de la fórmula de la donación. Si bien es cierto que su principal beneficio es que no requiere ningún tipo de retribución monetaria entre ambas partes, sí debe declararse ante Hacienda. El receptor del negocio o participación deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Otro factor importante a tener en cuenta a la hora de decantarse o no por la donación es el Impuesto sobre el Patrimonio. Se trata de un tributo regulado por las Comunidades Autónomas que grava el patrimonio de las personas físicas cuando este supera una cantidad.

Subrogación en Caso de Fallecimiento del Inquilino

Según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el caso de que fallezca la persona arrendataria, sus herederos pueden subrogar el contrato por el local en las mismas condiciones para continuar con el ejercicio de la actividad.

Trámites y Requisitos para el Traspaso de Negocios

Traspasar un local esconde una serie de trámites legales, fiscales y administrativos que conviene conocer muy bien para asegurar una transición en la que no haya contratiempos. Aunque un traspaso de negocio puede ser una gran oportunidad, también puede convertirse en un problema si no se gestiona bien.

Trámites Legales y Administrativos

1. Revisión del contrato de arrendamiento original: Es fundamental revisar el contrato de arrendamiento antes de negociar el traspaso para comprobar que no hay cláusulas que prohíban el traspaso o que impongan condiciones específicas. El propietario del local tiene derecho a oponerse al traspaso si el contrato de alquiler no lo permite o si considera que el nuevo inquilino no es adecuado para el local.
2. Notificación fehaciente al propietario: Por parte del inquilino saliente, informando del traspaso. Tiene que notificárselo “de forma fehaciente”, es decir, por escrito en el plazo de un mes. Puede hacerlo mediante burofax.
3. Otorgamiento de escritura pública: Se requiere que el traspaso se realice mediante escritura pública, en la que debe consignarse, bajo responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito de notificación fehaciente y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador. El otorgamiento de la escritura pública de traspaso no se podrá llevar a cabo hasta pasados treinta días desde que el arrendatario realice la primera notificación con su intención de traspasar al arrendador.
4. Solicitud de cambio de titularidad de la licencia de apertura: Después de firmar el contrato de cesión de la actividad con el antiguo dueño, el siguiente paso es acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad de la licencia de apertura del local. Es fundamental asegurarse de que el local cuenta con licencia de actividad en vigor o que es viable obtenerla para el negocio que se quiere montar.
5. Alta como autónomo: Es evidente que el nuevo titular tendrá que darse de alta como autónomo o como sociedad.

Documentos comunes para el cambio de titularidad de la licencia de apertura:

• DNI y fotocopia del DNI del nuevo titular. Si el nuevo titular es una sociedad, fotocopia de la escritura de constitución y de los poderes de quien firma.
• Fotocopia de la anterior licencia concedida.
• Fotocopia del DNI del antiguo dueño o de los poderes si es una sociedad.
• Si el antiguo dueño hubiera fallecido, la escritura de partición de la herencia. Y si no hay testamento, declaración notarial o judicial de los herederos o la renuncia de estos a favor del nuevo titular.

Fiscalidad del Traspaso de Negocios

Uno de los puntos más importantes en un traspaso de negocio es la fiscalidad. El importe a pagar a Hacienda por un traspaso de negocio depende de varios factores, principalmente del tipo de transmisión que se realice.

Las operaciones de cesión de un negocio como vía de traspaso no están en principio sujetas a IVA ni impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siempre y cuando se transfiera el negocio en su totalidad. Si los bienes del traspaso se venden por separado sí que están sujetos a IVA, excepto los inmuebles. Cuando la operación del traspaso afecte a todo el negocio, tampoco se declarará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Si el traspaso implica la transmisión de la empresa como un todo y se considera una sucesión empresarial, puede estar exento de IVA según el artículo 7.1.a de la Ley del IVA. Sin embargo, si el traspaso se realiza por la venta de activos individuales (maquinaria, mobiliario, existencias), puede estar sujeto al IVA (21%) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma. El comprador deberá pagar el IVA o el ITP, dependiendo de cómo se estructure la operación. Si el traspaso se considera una transmisión global del negocio, estará exento de IVA. En caso contrario, el comprador deberá pagar el 21% de IVA o el ITP, cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.

En cuanto a la renta recibida por el traspaso por el vendedor, su tributación en el IRPF no será como rendimiento del negocio o ventas sino como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados. La persona que realiza la cesión de su negocio deberá presentar la plusvalía recibida en su declaración de la renta como ganancia patrimonial.

En el caso de que el propietario del inmueble recibiera alguna ganancia por el traspaso, tendrá que incluirlo como rendimiento del capital inmobiliario, aplicando la reducción del 40% por rendimiento obtenido de forma irregular en el tiempo.

Responsabilidad por Deudas

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece la responsabilidad solidaria por las obligaciones tributarias contraídas del anterior titular y derivadas de su ejercicio. Esta responsabilidad se extiende también a las obligaciones derivadas de la falta de ingreso de las retenciones e ingresos a cuenta practicadas o que se hubieran debido practicar. También las posibles regularizaciones que existan en concepto de IVA pueden afectar al nuevo propietario y, en caso de que hubiera deudas laborales, el nuevo titular deberá responder por ellas. Por este motivo, es fundamental solicitar toda la información correspondiente para asegurarse si existen deudas tanto laborales, como con la Administración. Para intentar evitar la responsabilidad relativa a las deudas tributarias que pudieran existir en la actividad, la ley permite solicitar a Hacienda un certificado de sucesión de actividad. En el caso de deudas con la Seguridad Social, también es posible solicitar un certificado conforme el adquirente está al corriente de pago.

Contratos Laborales

En caso de que el negocio cuente con trabajadores, es importante saber que los contratos laborales no se extinguirán cuando tenga lugar el traspaso. El traspaso supone una subrogación de las obligaciones y derechos que tenían los trabajadores con el anterior dueño del negocio, por lo que, o bien se pacta un despido o bien se hace una subrogación, en la cual los empleados siguen con el nuevo dueño de la compañía. Si el negocio cuenta con empleados, el nuevo propietario puede estar obligado a subrogar los contratos laborales en determinadas circunstancias, especialmente si el negocio mantiene la misma actividad.

Valoración y Fijación del Precio del Traspaso

La valoración del negocio debe ser realista y estar basada en datos financieros sólidos. A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Como en muchos otros tipos de contrato, a la hora de fijar el precio por un traspaso de negocio prima la libertad de ambas partes.

Es importante evaluar de antemano que los activos no se conviertan en pasivos con el paso del tiempo. Para aquellos contratos anteriores al 1 de enero de 1995, el arrendador tendrá derecho a un porcentaje del precio del traspaso bajo la condición de que se produzca una cesión del local manteniendo el contrato de arrendamiento original. Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.

Factores a tener en cuenta para fijar el precio:

• Inventario de equipos y existencias: Realizar un inventario de todos los elementos necesarios para la actividad del negocio que se van a traspasar, sus características técnicas y su año de adquisición, así como su estado en el momento de la valoración.
• Facturación y costes de los últimos años para medir la rentabilidad: Liquidaciones de IVA.
• Elementos físicos: Maquinaria, mobiliario, stock.
• Elementos legales: Contratos vigentes, seguros, licencias.
• Fondo de comercio: Particularmente complicada es la valoración del fondo de comercio, que incluye la clientela y la popularidad.

Los resultados de la investigación permitirán hacer una oferta adecuada y pagar lo justo. Por mucha viabilidad que te vendan, no es recomendable aceptar un precio sin haber hecho antes un buen análisis de investigación sobre la capacidad del futuro negocio para generar beneficios. A veces, los propietarios inflan el valor del negocio.

Consejos para Compradores de Negocios en Traspaso

Sumarse a un proyecto que ya lleva una trayectoria y un recorrido es, en la mayoría de las ocasiones, más seguro que empezar de cero. Lo primero que se debe plantear el emprendedor a la hora de aceptar el traspaso de un negocio es si, realmente, esta es una buena opción para emprender en su caso. El hecho de traspasar un local y de tener una base de clientes no excluye un estudio de mercado. La mayoría de las ocasiones no se realiza un estudio de mercado, lo que supone un importante error.

Checklist para el Comprador:

1. Solicitar toda la información económica y financiera a los dueños: Libros de facturación y contabilidad, inventario, cuentas anuales. Al tratarse de una información comprometida, es importante firmar un acuerdo de confidencialidad.
2. Comprobar los resultados de la empresa y la relación de créditos y deudas.
3. Analizar las perspectivas del sector.
4. Comprobar si hay restricciones legales.
5. Valorar bien el atractivo de la ubicación del local: Su localización puede ser motivo de éxito o de fracaso.
6. Averiguar por qué se traspasa el negocio: Es preferible que sea por motivos personales (enfermedad, jubilación, etc.) que porque no ha conseguido que funcione.
7. Negociar el precio.
8. Documentarse sobre los aspectos legales y tributarios: Para traspasar un negocio, se firma un contrato de cesión para formalizar el traspaso. Además de señalar el precio, debe incluir una relación de los activos que se van a ceder, tanto los tangibles como intangibles.

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