La Subrogación en el Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

La subrogación en el contrato de arrendamiento de un local de negocio es un concepto jurídico de gran relevancia, especialmente en el ámbito de los arrendamientos urbanos en España. Dicho contrato surge y se desarrolla en el medio urbano, y se conecta con la idea de la subrogación que recogía la Partida 5, 8, 2, que a su vez, regulaba tanto el inquilinato como el arrendamiento de local de negocio. La subrogación implica la sustitución de una persona en lugar del arrendatario o inquilino original, asumiendo sus derechos y obligaciones.

Marco Legal y Evolución

La normativa que ha regulado los contratos de arrendamiento en España ha experimentado diversas modificaciones a lo largo del tiempo. Los Arrendamientos Urbanos, tanto de vivienda como de local de negocio, han sido objeto de leyes específicas, como el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TR 1964) y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 29/1994).

La Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994 se ocupa de regular la subrogación en los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Esta disposición establece que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Cuando la DT 3ª se refiere al "arrendatario", se está refiriendo al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995), con independencia de que dicha persona sea el primitivo arrendatario o quien ocupe dicha posición por una subrogación o traspaso que se haya producido.

El traspaso, una figura relacionada, se regula en la citada DT 3ª en los párrafos cuarto, quinto y sexto. El párrafo cuarto de la transitoria tercera hace referencia a que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, es decir, quienes lo sean a la entrada en vigor de la LAU de 1994, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La norma se está refiriendo a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU, fijando un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento y sin perjuicio de los derechos de tanteo y de retracto, así como los de participación en el precio e incremento de renta que pertenecen a la parte arrendadora.

Causas y Requisitos de la Subrogación

La subrogación en el caso de los arrendamientos de local solo puede producirse cuando el arrendatario fallece o se jubila, no así cuando se separa o divorcia. La LAU 29/1994 se vuelve restrictiva en cuanto a las personas con derecho a subrogarse.

Subrogación por Fallecimiento del Arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o el legatario puede subrogarse en los derechos y obligaciones que este tenía hasta que finalice el contrato. Si se desea continuar con el alquiler como legatario, se tendrá que acreditar que esa era la voluntad del inquilino y que así lo dejó escrito en su testamento. Si se es heredero, no será necesario presentar el testamento. Es importante recordar que el derecho a subrogarse en el contrato cuando el inquilino fallezca no es una obligación para el arrendador.

Subrogación por Jubilación del Arrendatario

La jubilación del arrendatario es otra de las causas que pueden dar lugar a la subrogación. La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2013 estableció que “La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato aunque continúe al frente de la actividad empresarial”. Sin embargo, el Real Decreto-Ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo, establece que el disfrute de la pensión de jubilación en su modalidad contributiva será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia del pensionista. Es decir, podrá mantenerse el arrendamiento de local de negocio si se continúa al frente del negocio, siempre que la jubilación no sea completa.

La cuestión de si cabe equiparar la invalidez a la jubilación a efectos de subrogación es relevante, siempre que impida al arrendatario estar al frente del negocio. El criterio favorable se basa en que no se trata de su propia voluntad, sino que la normativa laboral le impide seguir trabajando, con independencia de que sus condiciones físicas tampoco le permitan hacerlo. Lo que busca el precepto (D. T. Tercera, apdo. 3) es que el arrendatario pueda subrogarse cuando haya llegado al fin de su actividad laboral, que es lo que ocurre tanto con la jubilación como con la invalidez permanente y absoluta. En consecuencia, el cónyuge goza de los mismos derechos para seguir con la actividad comercial.

¿Quiénes tienen derecho a subrogarse?

La LAU 29/1994 se vuelve restrictiva en cuanto a las personas con derecho a subrogarse:

• Cónyuge: Tan solo procede por el cónyuge con el requisito de continuar en la misma actividad desarrollada en el local.
• Parejas de hecho: No hay reconocimiento de este derecho en el citado apartado 3 a favor de las «parejas de hecho con independencia de la orientación sexual», lo que permite entender que están excluidos del derecho de subrogación.
• Descendientes: En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado este, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. La primera subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Herederos o socios: Tampoco cabe la subrogación a favor de «herederos» o «socios» como sucedía en el art. 60 TR 1964.
• Comunidad de Bienes: Una Comunidad de Bienes no puede equipararse bajo ningún concepto a «persona jurídica». Si el 1 de enero de 1995, cuando entra en vigor la LAU 29/1994, los arrendatarios eran varios (personas físicas, aunque organizadas como comunidad de bienes), hay que esperar al fallecimiento o jubilación de todos, pues los derechos de uno (que fallezca o se jubile) acrecientan los de los demás.

Requisitos para el subrogado

El subrogado deberá mantener la misma actividad, aunque el apartado 3 no establezca por cuánto tiempo. El criterio es que no existe posibilidad de cambio de negocio, en contra de la situación del primitivo que sí podía hacerlo y lo podría hacer todavía, pues no es causa de resolución al no estar previsto en el art. 60 TR 1964.

Obligación de Notificación

Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han sentado doctrina en el sentido de que no hay necesidad de notificación de la subrogación, precisamente porque no se señala en la norma y hay que acudir al citado art. 60 TR 1964.

Efectos de la Subrogación en la Renta

Si se trata de un local, las Disposiciones Transitorias de la LAU establecen que se sigue aplicando el Texto Refundido de 1964, salvo lo que expresamente se reforma. A los efectos de la subrogación contemplada en el apdo. 3 de la Disposición Transitoria Tercera, es aplicable el art. 60.4 del citado TR 1964, es decir, el derecho del arrendador para aumentar la renta en un 15 % cuando tiene lugar la subrogación a favor del cónyuge.

Ejemplo Práctico

Consideremos un caso real:

1. En fecha 1 de octubre de 1949, se firmó un contrato de arrendamiento de un local bajo de 73 m2 destinado a negocio de ferretería, suscrito por Don Marcial.
2. Entre los años 1989 y 1990, falleció el arrendatario, y se subrogó en su lugar su hija D.ª Agueda.
3. En escritura pública de 23 de abril de 1992, D.ª Agueda traspasó el local al demandado D. Agapito.
4. El 1 de octubre de 2019, la arrendadora requirió al arrendatario para que desalojase voluntariamente el inmueble litigioso, al entender que el contrato expiraba el 1 de enero de 2020.

La cuestión controvertida gira en que mientras la actora fundamenta su pretensión en el párrafo 6º de la disposición transitoria tercera B) 3. La doctrina de la sentencia n.º 605/2018, de 6 de noviembre, establece que en nada afecta a la conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Sr. Agapito. Por tanto, se confirma la sentencia dictada en la instancia por la que se desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo.

Modelos de Contrato de Subrogación

Para formalizar la subrogación, se utilizan modelos de contrato específicos. Estos documentos establecen los términos y condiciones bajo los cuales se produce la subrogación del contrato de arrendamiento del local destinado a negocio.

Modelo de Subrogación Contrato Arrendamiento Local Negocio (1)

Entre:

• [Nombre del Arrendador]
• [DNI del Arrendador]
• [Dirección del Arrendador]
• [Teléfono del Arrendador]
• [Correo electrónico del Arrendador]

Y:

• [Nombre del Nuevo Arrendatario]
• [DNI del Nuevo Arrendatario]
• [Dirección del Nuevo Arrendatario]

Introducción: Este documento establece los términos y condiciones bajo los cuales se produce la subrogación del contrato de arrendamiento del local destinado a negocio entre las partes indicadas a continuación.

Cláusula 1: Objeto del Contrato
El presente contrato tiene como objeto establecer la subrogación del contrato de arrendamiento del local [Dirección del Local] que fue celebrado inicialmente entre el Arrendador y el Arrendatario original, quien se desplaza a la subrogación en favor del Nuevo Arrendatario.

Cláusula 2: Aceptación de Términos
El Nuevo Arrendatario acepta los términos del contrato de arrendamiento original, que se encuentra anexo a este documento, y asume todas las obligaciones y derechos derivados del mismo.

Cláusula 3: Duración del Contrato
Este contrato de subrogación entrará en vigor a partir de la fecha de firma y tendrá la misma duración que el contrato de arrendamiento original, que se extiende hasta [Fecha de Finalización].

Cláusula 4: Renta y Pago
El Nuevo Arrendatario se compromete a pagar la renta acordada de [Monto] el día [Día] de cada mes, en la forma estipulada en el contrato original.

Cláusula 5: Disposiciones Finales
Cualquier modificación a este contrato deberá ser realizada por escrito y firmada por ambas partes. Para cualquier controversia derivada del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los juzgados de [Ciudad].

Firmado en [Ciudad], [Fecha].

Atentamente,
[Firma del Arrendador]
[Nombre del Arrendador]
[Firma del Nuevo Arrendatario]
[Nombre del Nuevo Arrendatario]

Modelo de Subrogación Contrato Arrendamiento Local Negocio (2)

Entre:

• [Nombre del Arrendador]
• [DNI del Arrendador]
• [Dirección del Arrendador]
• [Teléfono del Arrendador]
• [Correo electrónico del Arrendador]

Y:

• [Nombre del Nuevo Arrendatario]
• [DNI del Nuevo Arrendatario]
• [Dirección del Nuevo Arrendatario]

Introducción: Mediante el presente documento, se realiza la subrogación del contrato de arrendamiento del local comercial situado en [Dirección del Local], garantizando que el Nuevo Arrendatario asume los derechos y obligaciones del contrato original.

Cláusula 1: Antecedentes del Contrato
El contrato original fue firmado entre [Nombre del Arrendatario Original] y el Arrendador, en fecha [Fecha de Contrato Original], por un plazo de [Duración] y con unas condiciones de renta de [Monto].

Cláusula 2: Obligaciones del Nuevo Arrendatario
El Nuevo Arrendatario se compromete a cumplir con todas las obligaciones establecidas en el contrato original, proporcionando los mismos niveles de cuidado y mantenimiento del local.

Cláusula 3: Promesa de No Perturbación
El Arrendador garantiza que no existen perturbaciones que puedan afectar el uso pacífico del local por parte del Nuevo Arrendatario.

Cláusula 4: Alta de Servicios
El Nuevo Arrendatario asumirá la responsabilidad de dar de alta los servicios básicos necesarios para el funcionamiento del negocio, asumiendo todos los costes adicionales desde la fecha de subrogación.

Firmado en [Ciudad], [Fecha].

Formulario para Crear Modelo de Subrogación

Para crear un modelo de Subrogación de Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio, se deben completar los siguientes campos:

1. Datos del Arrendador
2. Datos del Arrendatario Original
3. Datos del Nuevo Arrendatario
4. Descripción del Local
5. Duración del Contrato
6. Renta Mensual
7. Causas de Subrogación
8. Obligaciones del Nuevo Arrendatario
9. Firma de Aceptación
10. Declaración y Firmas

Declaración: Declaro que los datos proporcionados son correctos y verídicos. Acepto los términos del contrato y me comprometo a cumplir con las obligaciones establecidas.

Aspectos Adicionales

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Sin embargo, en el caso de la subrogación, se aplicará la duración del contrato original. La novación modificativa exige el concurso del deudor antes de tener lugar la subrogación.

La subrogación en la vivienda al cónyuge es una novación, siempre que la cesión o subrogación en la vivienda al cónyuge sea considerada como tal. El arrendamiento, por lo tanto, continuó sujeto al régimen de publicidad registral general. El artículo 1346 establece bienes privativos por subrogación de otros bienes privativos.

Tabla Comparativa de Causas de Extinción y Subrogación según LAU