Requisitos para Ser Tasador Inmobiliario Autónomo en España

La profesión de tasador inmobiliario es fundamental para establecer el valor de una propiedad con la mayor precisión posible. Este rol, crucial en el sector inmobiliario y financiero, requiere una combinación específica de formación académica, experiencia y habilidades. Para aquellos que buscan la independencia profesional, convertirse en tasador inmobiliario autónomo en España presenta un camino prometedor.

¿Qué es la Tasación Inmobiliaria?

La tasación o valoración inmobiliaria consiste en estimar y establecer el precio de un bien inmueble. Esta labor es desarrollada por tasadores inmobiliarios, profesionales que se ocupan de analizar detenidamente las características de terrenos, viviendas y locales comerciales para determinar su valor en el mercado.

Factores Clave en la Valoración de un Inmueble

Para tasar un inmueble con exactitud, un tasador inmobiliario debe tener en cuenta varios aspectos:

• Estado interno y externo del inmueble: Se evalúa la condición general de la propiedad.
• Ubicación: La zona donde se encuentra el inmueble (céntrica, extrarradio, cercanía a servicios, zonas de interés, transporte público, supermercados) influye directamente en su valor.
• Orientación: Se valora la situación y el número de ventanas, la entrada de luz natural, y cómo esto afecta al confort y la eficiencia energética.
• Superficie: Los metros cuadrados del inmueble y su distribución (número de habitaciones, baños, etc.) son determinantes.
• Valor de bienes inmuebles similares: El tasador compara la propiedad con otras similares en el área para establecer un valor de mercado.

Funciones del Tasador de Inmuebles

El trabajo del tasador inmobiliario va más allá de visitar una vivienda y estimar un valor. Sus funciones principales incluyen:

1. Evaluación preliminar: Antes de la visita presencial, el tasador evalúa y analiza la información aportada por el arrendador, comparándola con los datos del registro catastral.
2. Inspección presencial: Visita el inmueble para realizar una investigación completa, obteniendo toda la información sobre su estado, ubicación, orientación, etc. En el caso de tasaciones hipotecarias, la visita interior es obligatoria.
3. Análisis de mercado: El tasador es un experto en el mercado local de inmuebles en el que opera, comparando los precios de propiedades cercanas similares.
4. Redacción del informe: Finalmente, redacta un informe detallado con el valor estimado del inmueble y todos los datos necesarios solicitados por el cliente.
5. Asesoramiento profesional: Aunque no son asesores inmobiliarios, a menudo brindan asesoramiento a clientes (compradores, vendedores, prestamistas, desarrolladores).
6. Cumplimiento normativo: Deben cumplir con las regulaciones y normativas establecidas por las autoridades locales y nacionales.

Cómo Ser Tasador Inmobiliario en España: Estudios y Requisitos

Convertirse en tasador inmobiliario requiere un conjunto específico de habilidades, conocimientos y certificaciones.

Estudios y Formación Requerida

Para ser tasador de bienes inmuebles en España, se necesita una formación específica en arquitectura técnica, edificación o ingeniería. Además, es fundamental contar con estudios complementarios de postgrado o máster en valoración inmobiliaria.

• Titulación Universitaria: La mayoría de las jurisdicciones exigen un título universitario en campos relacionados como arquitectura, ingeniería, economía, ciencias empresariales o bienes raíces. El artículo 2 del RD 775/1997 establece que, para valorar fincas urbanas, solares o inmuebles edificados con destino residencial, los profesionales competentes deben ser arquitectos o arquitectos técnicos.
• Estudios de Postgrado o Máster: Es recomendable complementar estos estudios con postgrados o másteres en valoración inmobiliaria. Estos programas amplían los conocimientos sobre valoración de inmuebles y urbanismo, normativa aplicada a las peritaciones y tasaciones, métodos de valoración y derecho urbanístico.

Habilidades Requeridas para un Buen Tasador Inmobiliario

Más allá de la formación académica, se requieren ciertas habilidades para destacar en la profesión:

• Dotes de comunicación.
• Habilidades de organización, gestión documental e investigación.
• Capacidad para desarrollar cálculos y operaciones matemáticas.
• Capacidad analítica y resolución de problemas.
• Conocimiento profundo del mercado inmobiliario local.
• Actualización constante sobre normativa, herramientas digitales y dinámicas del mercado (riesgos medioambientales, certificado de eficiencia energética).

La Homologación y las Sociedades de Tasación

Los tasadores inmobiliarios homologados son profesionales independientes y cualificados que se encargan de establecer el valor de un bien inmueble con la mayor precisión posible. Es importante destacar que, en España, la "homologación" no se otorga directamente al tasador, sino a las sociedades de tasación por parte del Banco de España. Para obtener esta homologación, las sociedades deben cumplir ciertos requisitos, como tener asegurada la responsabilidad civil.

Para poder colaborar con una sociedad de tasación, el tasador debe contar con la titulación académica exigida por la normativa vigente y cumplir con los requisitos técnicos y profesionales aplicables. De esta manera, el tasador ejerce su actividad como profesional autónomo e independiente, colaborando, en el marco de una relación de naturaleza mercantil, con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

La independencia es una exigencia normativa para garantizar la objetividad e imparcialidad de la tasación. Por ello, la ley establece un estricto régimen de incompatibilidades y exige que la actuación del tasador se rija exclusivamente por criterios técnicos, sin vinculación o interés con las partes implicadas.

Tipos de Tasadores

Existen diferentes especializaciones dentro del campo de la tasación:

• Tasador Inmobiliario: Es el más conocido, interviene en la valoración de inmuebles (viviendas, locales comerciales, oficinas, naves industriales, edificios, solares, terrenos o fincas rústicas). Es un profesional con titulación técnica que analiza el inmueble desde un punto de vista constructivo, urbanístico y de mercado.
• Tasador de Seguros: Se encarga de valorar bienes asegurados cuando se produce un siniestro (daños en viviendas por inundaciones o incendios, accidentes de vehículos, deterioro de bienes muebles).
• Tasador Judicial: Actúa como perito en procedimientos legales, designado por un juez o contratado por una de las partes en un litigio. Realiza tasaciones inmobiliarias u otras valoraciones técnicas cuando sea necesario en el marco del juicio.
• Tasadores Especializados: Se especializan en determinados bienes o sectores, como obras de arte, joyas, maquinaria industrial o activos empresariales.

El Alta como Tasador Inmobiliario Autónomo en España

La opción de ejercer como tasador inmobiliario bajo el régimen laboral de autónomo ofrece muchas ventajas, como la libertad de horarios y movilidad. Sin embargo, implica cumplir con ciertos trámites y obligaciones.

Pasos para el Alta

1. Alta en Hacienda: En el momento de iniciar una actividad por cuenta propia, el autónomo debe darse de alta en el modelo 036 o 037 en Hacienda.
2. Alta en la Seguridad Social (RETA): Dentro del mismo mes natural, se debe dar de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social (RETA). Desde la implementación de la tarifa plana de autónomos, es recomendable tramitar el alta en Hacienda primero y luego en la Seguridad Social.
3. Certificado Digital: Tanto el alta en Hacienda como en Seguridad Social se pueden hacer por vía electrónica, para lo cual es necesario tener un certificado digital.

Epígrafes del IAE

Es crucial escoger el epígrafe adecuado de actividad. Algunos epígrafes relacionados con la tasación inmobiliaria pueden ser el 511, 724, 599 o 799, dependiendo de la naturaleza exacta de la actividad.

Beneficios y Bonificaciones

• Tarifa Plana de Autónomos: Nuevos autónomos, aquellos que hayan cesado su actividad dos años antes, y mujeres que reemprendan su actividad tras el período de maternidad, pueden beneficiarse de la tarifa plana de 80€ durante el primer año de actividad (pudiendo alargarse hasta dos años en algunas comunidades autónomas).
• Capitalización del Paro: Las personas interesadas en iniciar su propio negocio que están en situación de desempleo pueden solicitar la capitalización del paro.
• Derecho a Paro y Prestaciones: Desde el 1 de enero de 2019, los autónomos tienen derecho a cobrar el paro y prestaciones por accidente de trabajo o enfermedad profesional.

Cotización y Base de Cotización

La cuota a ingresar dependerá de la base de cotización que se elija, la cual es el "sueldo teórico" que el autónomo se aplica y que viene fijada por el gobierno cada año (con un mínimo y un máximo). La mayoría de los autónomos aumenta su base de cotización al cumplir los 47 años, con el objetivo de cotizar más e incrementar su pensión.

Obligaciones Fiscales del Autónomo

• Declaraciones Trimestrales: Liquidaciones trimestrales de IVA.
• Declaraciones Anuales: Declaración resumen anual de IVA y declaración del IRPF. Al final del año, el autónomo tiene que hacer su declaración de la renta.

Gastos Deducibles

Para que un gasto sea deducible, debe estar relacionado con la actividad económica y correctamente justificado. Es aconsejable pedir siempre facturas para poder deducir el IVA.

• Gastos de vehículo y asociados: Controversial, pero ayuda si se está dado de alta en epígrafes de actividades comerciales.
• Gastos de viaje y dietas: Billetes de avión, tren, taxis, transporte público, dietas y hoteles, siempre que se justifiquen por motivos profesionales.

Errores Comunes al Empezar como Autónomo

• Facturar sin cotizar: Es obligatorio darse de alta en Hacienda y en la Seguridad Social.
• No contratar una asesoría: Un asesor puede guiar en los trámites y obligaciones fiscales.
• No indicar la afectación de la vivienda a la actividad: Si se trabaja desde casa, se deben declarar los metros cuadrados destinados al negocio en el modelo 036.
• No escoger el epígrafe adecuado: Puede generar problemas si la actividad declarada no coincide con la real.
• No acogerse a las bonificaciones: Perder la oportunidad de beneficiarse de la tarifa plana u otras ayudas.
• No cotizar por contingencias profesionales: Importante para cubrir posibles accidentes o enfermedades laborales.
• Desarrollar actividades sin número de Registro de Operaciones Intracomunitarias (ROI): Necesario para realizar compraventas de bienes y servicios con profesionales o empresas de otro estado miembro de la UE exentas de IVA.

¿Cuánto Cobra un Tasador Inmobiliario?

Es difícil establecer una cantidad exacta, ya que el sueldo de un tasador inmobiliario puede variar en función de diversos factores, como el tipo de tasación, el nivel de formación, la experiencia del profesional y si trabaja por cuenta ajena o como autónomo.

La opción de ejercer como tasador autónomo posibilita mayores posibilidades de crecimiento económico y profesional, ya que se accede a comisiones por honorarios más elevadas y el profesional establece sus propios límites.

Para aquellos que estén interesados en el campo, una opción es ponerse en contacto con empresas de tasación, ya que muchas ofrecen la formación necesaria antes de empezar a realizar tasaciones.