Todo lo que necesitas saber sobre el negocio de bienes raíces

Los bienes raíces son un tipo de activo que no puede moverse o trasladarse debido a su naturaleza. Esta particularidad los hace un tanto especiales, por lo que es importante conocerlos antes de involucrarse en ellos.

¿Qué son los bienes raíces?

Los bienes raíces son propiedades inmuebles que están unidas de forma permanente e intrínseca al suelo o a otra superficie, de ahí su nombre. Son bienes inmuebles o cualquier otro derivado de estos que se encuentren fijados a la tierra, y, que, por tanto, no se pueden trasladar. La definición de un bien raíz se basa en que está íntimamente unido al suelo, es decir, es inseparable legalmente.

Aunque al pensar en bienes raíces, automáticamente se nos vienen a la cabeza los inmuebles, las embarcaciones de recreo, así como las barcas o los yates, también estarían incluidas en esta categoría. Dentro de la contabilidad de una empresa, este tipo de bienes y tanto las mejoras que se hagan en ellos como las extracciones que traigan consigo una actividad económica se consideran activos fijos.

Ejemplos de bienes raíces

Podemos nombrar como ejemplo de bienes de raíces los terrenos, un piso, la venta de una casa, unas escrituras, una casa, registro de la propiedad de un bien raíz, una mina, un lago, etc.

Para conocer el funcionamiento de un negocio de bienes raíces, estos pueden clasificarse en diferentes grupos:

• Naturaleza: suelo, subsuelo, metros, tranvías, etc.
• Incorporación definitiva: edificio.
• Destino: mejoras y reformas.
• Analogía: préstamos hipotecarios.
• Acceso: mobiliario fijo como ventas o puertas.
• Representación: escrituras y registros.

Tipos de bienes raíces según su uso

Los activos que se comercializan en este negocio son terrenos, edificios y recursos naturales que se encuentran dentro de los límites del predio, como agua y cultivos. Estos activos pueden clasificarse en cuatro tipos principales:

1. Inmobiliario residencial: Incluye tanto viviendas de nueva construcción como de reventa. Son aquellos diseñados y construidos para uso residencial, es decir, para que en su interior habiten personas. Dentro de esta categoría se puede hablar de viviendas unifamiliares, que son casas independientes pensadas para una única familia, y multifamiliares, que son casas adosadas o edificios de apartamentos.
2. Inmobiliario comercial: En este tipo de propiedad inmobiliaria encontramos centros comerciales, centros de compras, edificios educativos y médicos, hoteles y oficinas. Aquí se engloban todos los bienes raíces destinados a llevar a cabo una actividad profesional, que puede ser o no de cara al público.
3. Inmobiliario industrial: Esta parte del negocio inmobiliario comprende edificios y propiedades de fabricación, incluidos los almacenes.
4. Terrenos: Los terrenos pueden ser baldíos, ranchos o granjas en funcionamiento.

Por último, es necesario hablar también de los bienes raíces especiales, que generalmente están destinados a brindar un servicio público como es la sanidad (ambulatorios, hospitales, clínicas de fisioterapia o podología, etc.) o educativo (colegios, institutos, universidades, academias de idiomas, etc.).

¿Cómo funciona el negocio de los bienes raíces?

El negocio de bienes raíces consiste en la compra y venta de propiedades disponibles en una zona determinada. El negocio de bienes raíces o inmuebles consiste en comprar un bien o inmueble para posteriormente venderlo o alquilarlo. Si la finalidad es vender el inmueble, se espera a que su valor aumente, y si la intención es alquilarlo, habrá que llevar a cabo las reparaciones que requiera. El hecho de comprar grandes terrenos para después construir en ellos, también sería otra forma de hacer negocio con bienes raíces.

A causa de las principales fuerzas económicas, hay veces en que el valor de estos inmuebles sube o baja de forma simultánea. Los negocios de bienes de raíces están en auge y ofrecen la posibilidad de realizar una inversión para ganar mucho dinero.

El negocio inmobiliario se compone de varias áreas fundamentales:

1. Promoción inmobiliaria: Es el proceso de compra de terrenos en bruto, su recalificación, la renovación y reconstrucción de edificios y la venta o arrendamiento de productos acabados a usuarios finales.
2. Ventas y marketing: Las empresas que se dedican principalmente a las ventas y el marketing colaboran con los promotores para vender los edificios y viviendas que construyen.
3. Correduría inmobiliaria: Una correduría es una empresa que cuenta con un equipo de agentes inmobiliarios o brokers como empleados.
4. Créditos inmobiliarios: Son exclusivos para empresas y desempeñan un enorme papel en el sector inmobiliario, puesto que todas las propiedades y proyectos recurren a la deuda para financiar su actividad.
5. Gestión inmobiliaria: Las empresas de gestión inmobiliaria ayudan a los propietarios a alquilar las viviendas de sus edificios. Algunas de sus tareas son cobrar el alquiler, arreglar deficiencias, hacer reparaciones, comercializar las unidades y atender y supervisar a los inquilinos.

Oportunidades de inversión en bienes raíces

En la mayoría de los casos, los ciudadanos compran bienes raíces para uso personal, es decir, para satisfacer las necesidades habitacionales de su familia. Sin embargo, en muchas otras ocasiones, los bienes raíces se adquieren como inversión, dadas todas las ventajas que se comentaron anteriormente.

Entre aquellos casos que se han puesto de moda, se encuentran:

• Los alquileres residenciales o no residenciales.
• La compra de un inmueble para reformar y venderlo por un mayor precio del que te costó.
• Actuar como intermediario entre el comprador y el vendedor.
• La compra de viviendas para alquiler vacacional.
• La compra de embarcaciones para después alquilarlas por temporadas o ofrecer rutas guiadas y paseos.

Estos son los bienes raíces que ofrecen un buen resultado como inversión.

Ventajas de invertir en bienes raíces

• Protección contra la inflación: Los bienes raíces son los activos de inversión preferidos de muchas personas. Esto se debe, fundamentalmente, a que protege el valor del dinero gastado en su compra en períodos inflacionistas.
• Baja correlación con otros activos: Otra de las ventajas más significativas de los bienes raíces es su baja correlación con activos tradicionales como las acciones y bonos.
• Potencial de ingresos: Si bien la inversión en bienes raíces conlleva algunos riesgos potenciales y requiere tiempo y compromiso, también puede ayudarte a percibir más ingresos.

Consideraciones y riesgos de la inversión inmobiliaria

Aunque la inversión en inmuebles ofrece muy buenas perspectivas de rentabilidad, hay que recordar que no hay ninguna inversión que esté libre del riesgo de perder parte, o incluso la totalidad, del dinero dedicado. De la misma manera que las acciones de una compañía pueden perder valor, también en el sector inmobiliario podemos encontrarnos con minusvalías en vez de las plusvalías buscadas.

• Requiere capital inicial: Su compra requiere de un capital inicial importante (generalmente, entre un 20% y un 40% del valor total) y, a veces, de la solicitud de un crédito hipotecario de varias décadas.
• Paciencia para la rentabilidad: Lo normal es que para generar plusvalías haya que tener paciencia y dejar que la inversión madure unos años hasta que aumente su valor y merezca la pena vender. Durante ese tiempo no se podrá disponer del capital invertido.
• Gastos adicionales: Si en vez de comprar para vender se busca una rentabilidad mensual o anual arrendando la propiedad adquirida, no todo serán ganancias. A menudo es necesario hacer una inversión añadida en el inmueble para que tenga más valor al alquilarla. Además, hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento: renovar la pintura, conexiones eléctricas, ventanas, grifería, etc.

La mayoría de las desventajas anteriores pueden mitigarse si, en lugar de realizar la inversión directamente en el bien inmueble, se realiza a través de un vehículo de inversión. Son vehículos cotizados que captan fondos de numerosos inversores y los invierten en la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su venta o arrendamiento.

¿Qué es necesario para trabajar como agente inmobiliario en España?

Ahora bien, si decides trabajar como agente inmobiliario en España, debes conocer todas las obligaciones fiscales y laborales que debes cumplir según la normativa vigente.

Antes de involucrarte con los bienes raíces o intentar hacer negocios con ellos, te informamos de que es necesario darse de alta como agencia o como autónomo dentro de la actividad económica correcta además de contar con una serie de requisitos para poder cumplir con la normativa vigente en España. Estar correctamente registrado es de vital importancia, ya que la especulación con bienes raíces está penada por la ley y además, Hacienda podría darnos una desagradable sorpresa.

Trámites y obligaciones

1. Alta en Hacienda: Lo primero que debes hacer es tramitar el alta en Hacienda con el Modelo 037, lo puedes realizar de forma telemática. El epígrafe que debes escoger para el Modelo 037 de Hacienda es el 721. Agentes Colegiados de la Propiedad Industrial y de la Propiedad Inmobiliaria, la cual, se considera una actividad profesional.
2. Alta en Seguridad Social: Posteriormente, debes darte de alta en la Seguridad Social, para lo cual, debes tener instalado el certificado digital como autónomo.
3. Domicilio de la actividad: Recuerda que debes indicar si realizarás la actividad en un local permanente, abierto al público, o lo harás en tu domicilio particular, afectando unos metros cuadrados donde desarrolles la actividad profesional.
4. Ventajas del domicilio particular: Una ventaja de ejercer la actividad de agente inmobiliario es que no necesitas un local físico, sino que bastaría con un espacio donde gestionar tu negocio. Muchos de ellos afectan a la actividad metros de su vivienda particular, pudiendo deducir gastos de suministros de dicha vivienda, como son luz, agua, teléfono, sobre el 30% de la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinada a la actividad y la superficie total.
5. Emisión de facturas: Por último, recuerda que al ejercer una actividad profesional conlleva tener que emitir una factura a tu cliente por un servicio prestado, reflejando la retención del IRPF. En caso de ser un cliente particular, no tendrás que hacerlo. El porcentaje de retención puede ser del 7% o del 15%, el 7% se aplicará durante el primer año de actividad y los dos siguientes ejercicios.

Es un negocio con dificultad pero que ofrece grandes beneficios. Esperamos que tengas un poco más claro lo que es trabajar con bienes raíces y lo que debes tener en cuenta.