Preaviso y Finalización del Contrato de Alquiler de Local de Negocio: Guía Completa

La finalización de un contrato de alquiler es uno de los momentos más complicados del arrendamiento: se deben devolver la fianza y las llaves, comprobar el estado del inmueble, etc. Para llegar hasta ahí y no enfrentarse a penalizaciones, se han de cumplir los tiempos de preaviso, tanto si el alquiler se quiere terminar antes de tiempo o conforme a los plazos pactados. En España, este tema es fundamental para no meter la pata y evitar renovaciones automáticas o disputas que acaben en los tribunales. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde 1994 y con reformas hasta la Ley 12/2023, establece plazos claros que varían si eres inquilino o arrendador, y si hablamos de vivienda o local de negocio. En este artículo, te explicamos todo lo que tienes que saber sobre el fin de un contrato de alquiler de local de negocio.

¿Qué es el Preaviso en los Contratos de Alquiler?

El preaviso es la notificación obligatoria que una parte debe dar a la otra para terminar el contrato de alquiler. Está regulado en la LAU para equilibrar derechos y prevenir imprevistos. En esencia, impide que el contrato se extienda sin querer.

Contratos de Alquiler de Locales Comerciales

En la regulación de los arrendamientos de locales de negocios, la Ley de Arrendamientos Urbanos, opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato. En el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc.), la LAU otorga más flexibilidad (artículo 4.3):

• La duración es la que se pacte, habitualmente 5 años.
• Si no se establece en el contrato, se entiende que el preaviso para no renovar es de 30 días.
• Cuando el arrendatario lleva más de 5 años de actividad, puede corresponderle una indemnización por clientela (artículo 34).

Ejemplo: Un comerciante alquila un local por 5 años. Si quiere finalizar el contrato al vencimiento, basta con preavisar con 30 días. A diferencia de la vivienda, no existen prórrogas forzosas, pero puede surgir derecho a indemnización si se supera la actividad continuada de 5 años.

Debe tener en cuenta que una concreción excesiva podrá tener consecuencias si posteriormente cambia su actividad o traspasa o subarrienda el local.

Deberá pactar en todo caso el plazo de duración del arrendamiento. Para este tipo de contratos no existen plazos legales mínimos ni máximos. En este sentido, debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, le convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato, antes del plazo estipulado para su finalización.

Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos.

Si las partes no pactasen nada al respecto, el arrendatario podrá subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. A cambio, éste tiene derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial, o del 20% en caso de cesión o subarriendo total.

Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario. Durante los cinco primeros años no será preciso actualizarla. Cuando el plazo pactado exceda de cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las partes. A falta de pacto específico se presumirá que se pactó el mismo modo de actualización para la fianza que el pactado para la renta. El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.

Motivos para la Finalización del Contrato de Alquiler

Finalización del Contrato de Alquiler de un Local Comercial

Un contrato de alquiler de local comercial finaliza cuando se agota el plazo pactado, igual que los contratos de arrendamiento de vivienda. Además, se podría finalizar antes de tiempo en los siguientes casos:

• Impago de la renta.
• Cesión o subarriendo del local sin comunicación al propietario.
• Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
• Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.

El propietario podrá finalizar el contrato de alquiler antes del fin del mismo cuando haya incumplimientos por parte del inquilino (impagos, actividades molestas, etc.) o cuando terminen las prórrogas que fija la ley.

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones.

Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento.

Finalización del contrato por la persona del propietario

Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. Puede pactarse qué ocurrirá en caso de que su arrendador procediese a la enajenación de la finca arrendada (por ej, pactar para tal supuesto que el arrendatario dejará libre el local a cambio o no de una indemnización).

Fallecimiento del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario que continúe la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél en el contrato. Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato.

¿Cuándo avisar del fin del contrato de alquiler?

Transcurrido el plazo estipulado, el contrato finalizará, salvo que se hubiera pactado otra cosa. El arrendatario, cuatro meses antes de la expiración del plazo, haya manifestado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Tabla de Plazos de Preaviso para Locales Comerciales

¿Cómo comunicar la finalización del contrato de alquiler?

Para que no haya disputas, lo ideal es utilizar un medio que deje constancia fehaciente. Los expertos recomiendan siempre notificar la finalización del contrato a través de un burofax, carta certificada con acuse de recibo o un telegrama. En la misma se deberán incluir los siguientes datos:

• Nombre, apellidos, DNI y dirección del propietario y del inquilino.
• Identificación del inmueble alquilado.
• Fecha de firma del contrato de arrendamiento.
• Fecha de finalización del contrato.
• Motivo de la finalización del contrato.

Para formalizar la finalización, el inquilino deberá entregar las llaves de la vivienda y firmar, junto con el propietario, el documento de resolución del contrato y de entrega de llaves.

⚠️ Consejo práctico: Siempre notificar mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, para dejar constancia válida de la comunicación.

Documento de finalización de contrato de alquiler

Si quieres ponerle fin a tu arrendamiento, puedes hacer uso de los siguientes modelos:

Modelo de finalización del contrato de común acuerdo

En el caso de que las dos partes estén de acuerdo en finalizar el contrato de alquiler, se ha de firmar el modelo de terminación del contrato de común acuerdo. Puedes descargarlo en PDF o Word.

Modelo de finalización unilateral del contrato de arrendamiento

Cuando solamente una de las partes quiere finalizar el contrato de alquiler, hay que completar el modelo de terminación unilateral del contrato.

Modelo para inquilino:

[Nombre y apellidos del inquilino][Dirección de la vivienda arrendada][Ciudad], [Fecha]A la atención de: [Nombre del arrendador]Asunto: Preaviso de no renovación del contrato de arrendamientoPor la presente, le comunico mi decisión de **no renovar el contrato de arrendamiento** firmado en fecha [dd/mm/aaaa], relativo a la vivienda sita en [dirección completa].Conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, cumplo con el preaviso legal de [30 días, según corresponda].La entrega de llaves se realizará el día [dd/mm/aaaa].Atentamente,[Firma]

Modelo para el Arrendador:

[Nombre y apellidos del arrendador][Dirección de la vivienda arrendada][Ciudad], [Fecha]A la atención de: [Nombre del inquilino]Asunto: Preaviso de no renovación del contrato de arrendamientoPor la presente, le comunico mi decisión de **no renovar el contrato de arrendamiento** firmado en fecha [dd/mm/aaaa], relativo al local sito en [dirección completa].Conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, cumplo con el preaviso legal de [30 días, según corresponda].La entrega de llaves se realizará el día [dd/mm/aaaa].Atentamente,[Firma]

Obras en el Local de Negocio

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.

Aspectos Fiscales del Arrendamiento de Locales

El arrendamiento de locales de negocio está sujeto a IVA y las rentas tienen implicaciones en el IRPF.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

a) Arrendador: Las cantidades que recibe en concepto de rentas son ingresos íntegros del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento forme parte de una actividad empresarial en cuyo caso serían rendimientos de dicha actividad. Si está acogido al régimen de Estimación Directa: la renta será gasto fiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Está sujeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de un único inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la Base Imponible el importe total de la contraprestación (renta + cantidades asimiladas y accesorias), y siendo el tipo impositivo el 21%.

a) Arrendador: Es sujeto pasivo del impuesto, debiendo repercutirlo al arrendatario e ingresarlo en Hacienda.

Consecuencias de No Avisar con el Preaviso Requerido

• Inquilino: Si no comunica a tiempo, el contrato puede prorrogarse automáticamente y generar la obligación de pagar rentas adicionales.
• Arrendador: Puede perder la oportunidad de recuperar el inmueble en la fecha prevista.