Plan de Negocio y Gestión de Activos: Maximizando el Valor y la Rentabilidad

La gestión de activos, conocida internacionalmente como “Asset Management”, es una disciplina crucial en el panorama empresarial moderno. Busca la optimización del valor y el rendimiento de los activos, ya sean físicos o financieros, para alcanzar los objetivos estratégicos de una organización.

Introducción a la Gestión de Activos (Asset Management)

El asset management o gestión de activos consiste en la gestión del capital de manera responsable mediante una actividad que ofrece garantías de las empresas, como los bonos o acciones, para llegar a ofrecer los mayores beneficios a los inversores. La gestión de archivos empresariales gestiona todo el ciclo de vida de los activos físicos de una compañía para maximizar su valor.

La importancia de la gestión de activos radica en la necesidad de las empresas de minimizar costes para ampliar el margen de beneficios, por lo que les interesa reducir el gasto por posesión de activos y extraer de estos el máximo rendimiento posible. La gestión de los ciclos de vida, de la planificación y de la identificación de problemas permite mejorar el rendimiento de los activos empresariales, por lo tanto, mejorar el rendimiento de la empresa.

Aunque en los últimos años ha experimentado un importante crecimiento, todavía quedan muchas mejoras que realizarse en el proceso de gestión de activos para reducir la pérdida de patrimonio, y comenzar a fijarse nuevos retos y objetivos de inversión a largo plazo.

Fundamentos y Conceptos Clave de la Gestión de Activos

Comenzaremos describiendo una serie de conceptos que se consideran clave cuando hablamos de la gestión de activos, muchos de ellos definidos por la norma ISO 55000:

• Activo (ISO 55000): “ítem, objeto o entidad que tiene valor real o potencial para una organización (3.1.13)”.
• Gestión de Activos (ISO 55000): “actividad coordinada de una organización (3.1.13) para obtener valor a partir de los activos (3.2.1)”.
• Vida del activo / Ciclo de Vida (ISO 55000): “período desde la creación del activo (3.2.1) hasta el fin de la vida del activo” / “etapas de la gestión de un activo (3.2.1)”.
• Alineación o ‘Line of Sight’ (An Anatomy of AM - The IAM): “La alineación traduce los objetivos de la organización a una política de gestión, estrategia y objetivos más precisos, que son transmitidos a su vez en planes y actividades concretas”.

La Gestión de Activos (ahora según el EFNMS Asset Management Committee) es "la gestión óptima del ciclo de vida de los activos para conseguir los objetivos de negocio marcados".

Debemos destacar que, pese a que la gestión de activos no se refiere únicamente a activos físicos (puede ser cualquier elemento, tangible o intangible, que sea susceptible de generar un valor para la organización), en el contexto de las infraestructuras, nos centramos en los activos ‘físicos’ o ‘construidos’.

En esencia, la disciplina de la Gestión de Activos persigue: "El desempeño de un determinado nivel de servicio, de la manera más rentable, mediante la gestión de activos, tanto para los requerimientos presentes como los futuros." (IIMM 2015).

Como vemos, en la definición se incide en el conocimiento de los requisitos futuros, lo cual es una clara referencia al peso específico que adquiere la ‘sostenibilidad’, tanto para el activo en sí como el medio en que desempeña su función, es aquí dónde entra en relación el concepto de ‘medio ambiente’. Otro aspecto importante es que el enfoque de la gestión de activos de infraestructura debe centrarse en los servicios que proporcionan los activos, el ‘valor’ que proporcionan. Por lo tanto, técnicamente, lo importante no es el activo en sí, sino las actividades necesarias para obtener el valor “óptimo” del activo (¡ojo!, no el máximo necesariamente). Esto es, si el servicio no es necesario entonces, subsecuentemente, los activos son también innecesarios, por lo que no tendrá sentido destinar recursos a su gestión (existen casos en los que ciertos activos se mantienen por el mero hecho de existir, sin que sirvan realmente para nada, lo cual no parece coherente).

La gestión de activos también incorpora un enfoque y una forma de pensar diferentes y supone una transformación de la cultura y la dirección de la organización. Cada organización tendrá que determinar qué considera que es “valor” para ellos, y decidirá cómo manejar sus activos para generar el mayor valor global posible.

Infografía: Elementos Fundamentales de la Gestión de Activos de Infraestructura

El Plan de Asset Management: Una Herramienta Estratégica

El plan de Asset Management es una herramienta clave para el asset manager o gestor de activos. Un plan bien elaborado presenta una visión general y clara de la propiedad y un plan de acción para cumplir los objetivos de inversión de la misma. Todo esto debería llevar a un plan de gestión de Asset Management de 10 a 20 páginas.

Los componentes esenciales de un plan de Asset Management suelen incluir:

• Resumen ejecutivo: Después del resumen de la propiedad hay un breve resumen del plan. Se indica qué hay en el plan y dónde se puede encontrar la información. En general, el resumen de propiedad y el resumen ejecutivo deben aparecer en la primera página del informe.
• Estrategia de salida: ¿Cuánto tiempo pretendemos mantener este activo?
• Descripción general del mercado: Respuestas a preguntas clave como: ¿mercado? ¿Hacia dónde va el mercado?
• Descripción general de la rentabilidad: Una descripción histórica de la propiedad en cuestión, incluidos los resultados financieros y de servicio al cliente.

Elementos Fundamentales de la Gestión de Activos de Infraestructura

La Gestión de Activos de Infraestructura tiene 5 elementos fundamentales:

1. Establecer un nivel definido de servicio (estandarizado) y la monitorización del desempeño.
2. Gestionar el impacto de los cambios en la demanda de servicio (tanto crecimiento como declive), influenciando la propia gestión de la demanda y la inversión en infraestructura.
3. Incluir el ciclo de vida de los activos dentro del desarrollo de estrategias de gestión eficiente a largo plazo, para asegurar el cumplimiento del nivel de servicio requerido.
4. Identificación, evaluación y control de los riesgos.
5. Proporcionar un plan financiero a largo plazo, que identifique el gasto necesario y la forma de financiación.

Se ha reconocido internacionalmente que la gestión de infraestructuras debe evolucionar y es por tanto que se está fomentando el establecimiento de un entorno de trabajo que incentive la colaboración, la innovación y la mejora continua mediante la serie normativa internacional ISO 55000. La disciplina del ‘asset management’ ha alcanzado una madurez considerable en países como Reino Unido, Alemania, Canadá, E.E.U.U, Nueva Zelanda o Australia, lo que ha generado beneficios tangibles. Existe otras iniciativas como el uso de BIM, que parten de esta base, ya que BIM no es más que la metodología de gestión de información dentro del sistema de gestión de activos (extrañamente el concepto BIM es mucho más popular en España que el de Gestión de Activos, cuando en mi humilde opinión, el primero no puede darse sin el segundo y viceversa).

Una gestión de activos exitosa requiere de la participación activa de muchos individuos diferentes dentro de una organización y su cadena de suministro. Requiere del entendimiento y el apoyo de agentes tanto internos como externos, como pueden ser accionistas y reguladores, que puedan tener la intención de tomar parte. Hay una creciente percepción de que la gestión de activos se lleva a cabo por equipos interdisciplinares en todos los niveles de la organización. Esto comienza por los altos directivos y se transmite hacia abajo a través de los niveles en los que existen profesionales ejerciendo actividades relacionadas con la gestión de activos.

Tipos y Aplicaciones de la Gestión de Activos

Gestión de Activos Financieros (Asset Management Bursátil)

El "Asset Management" (gestión de activos) es el proceso de administrar y supervisar una cartera de activos financieros, como acciones, bonos, fondos de inversión, bienes raíces y otros activos. Los asset managers son profesionales financieros que gestionan activos en nombre de inversores individuales, empresas, fondos de pensiones y otras instituciones financieras.

Las inversiones siempre implican riesgo, pero lo que marca la diferencia es saberlo gestionar inteligentemente. Cualquier estrategia de Asset Management requiere supervisión constante.

Algunos ejemplos de activos financieros gestionados incluyen:

• Acciones: Instrumentos financieros que representan una parte de la propiedad de una empresa, dando derecho a una parte de las ganancias y participación en decisiones.
• Fondos de pensiones: Fondos de inversión utilizados para acumular capital destinado a la jubilación de los trabajadores.
• REITs (Real Estate Investment Trusts): Fondos de inversión especializados en bienes raíces que cotizan en bolsa, generando ingresos a través del alquiler o venta de propiedades.

El proceso de Asset Management en el ámbito financiero implica varios pasos clave:

1. Establecer los objetivos de inversión: El primer paso es establecer los objetivos de inversión del cliente.
2. Selección de activos: Una vez que se establecen los objetivos de inversión, el asset manager selecciona los activos adecuados para la cartera.
3. Diversificación de la cartera: La diversificación es un elemento importante del asset management, y el asset manager trabajará para crear una cartera diversificada que reduzca el riesgo de pérdida.
4. Monitoreo y ajuste de la cartera: Una vez que se crea la cartera, el asset manager la supervisa continuamente para garantizar que se mantenga en línea con los objetivos de inversión.
5. Informe al cliente: El asset manager proporcionará informes regulares al cliente sobre el rendimiento de la cartera y cualquier cambio realizado en la cartera.

En resumen, el asset management implica establecer objetivos de inversión, seleccionar activos, diversificar la cartera, monitorear y ajustar la cartera y proporcionar informes regulares al cliente. Todo esto se hace con el objetivo de maximizar el rendimiento y reducir el riesgo de pérdida.

Al momento de elegir un broker asset manager, es crucial considerar varios factores:

• Seguridad: Se debe priorizar reguladores europeos, de EE. UU. o Australia.
• Experiencia y reputación: Es crucial investigar la experiencia y la reputación del gestor de activos, examinando su trayectoria y las opiniones de otros clientes. Experiencias de gestión pasada no garantizan crecimiento futuro, pero desde luego son un punto a tener en cuenta.
• Estrategia de inversión: Cada gestor de activos tiene una estrategia de inversión diferente.
• Diversificación: Un buen gestor de activos debe tener una estrategia sólida de diversificación. Los administradores de activos pueden ayudar a los inversores a diversificar su cartera de inversiones, lo que puede reducir el riesgo y mejorar los rendimientos a largo plazo.
• Comisiones: También habrá que tener en cuenta la política de comisiones del asset manager.
• Transparencia y comunicación: Un gestor de activos confiable debe ser transparente en su comunicación con el cliente, proporcionando información clara sobre las inversiones, los cambios en la cartera y el desempeño.

Gestión de Activos en el Sector Hotelero

En el ámbito hotelero, el asset management se refiere a la gestión de activos con la finalidad de optimizar el rendimiento de la propiedad y minimizar su estructura de costes. Quien asume este rol es el asset manager, un profesional con experiencia para aumentar el valor del activo y custodiar los intereses de rentabilidad de los propietarios.

El asset management en un hotel es una de esas herramientas de gestión que, basada en el conocimiento y la planificación, nos ayudan a optimizar el rendimiento de nuestros activos hoteleros, minimizar los costes y mejorar la calidad y el servicio.

A partir de la necesidad de gerenciar activos hoteleros durante todo el ciclo de vida de una propiedad y de cumplir con los objetivos de rentabilidad propuestos, nace el asset management. Su principal objetivo es claro: alcanzar la eficiencia en la rentabilidad.

A través del asset management se pone en marcha un plan de acción estratégico basado en la situación actual de la propiedad hotelera y de los objetivos de su dueño. Gracias al asset management es posible identificar oportunidades de negocio, detectar nuevos canales de comercialización y, entre otras cosas, diseñar nuevos productos y servicios.

El asset manager hotelero se encarga de funciones como:

• Gestión de la relación y comunicación entre dueños de hoteles, marcas hoteleras y operadores.
• Negociaciones con franquiciadores y operadores, garantizando que los servicios se presten y facturen correctamente.
• Revisión y evaluación de condiciones contractuales, aprobando presupuestos de capital y presentándolos al propietario.

Cualquier perfil que precise de una figura que actúe como vínculo entre la propiedad y la operación puede beneficiarse de las ventajas que supone trabajar con una consultora de asset management. Sin embargo, el perfil de cliente que apuesta por este servicio es bastante variado: empresas constructoras que tienen hoteles en propiedad, firmas de capital de riesgo, entidades financieras, grupos hoteleros de tamaño mediano e inversores que desean incursionar en el sector hotelero sin experiencia previa.

Diferencia entre Asset Management y Wealth Management

Es importante distinguir entre la gestión de activos (Asset Management) y la gestión de patrimonio (Wealth Management), ya que aunque están relacionados, sus enfoques son diferentes.

• El Asset Management se refiere a la gestión profesional de los activos financieros de una persona o institución, con el objetivo de maximizar el rendimiento de la inversión. Este servicio se centra principalmente en la optimización del rendimiento de las inversiones a través de estrategias de diversificación y selección discrecional de activos. Se trata de un enfoque más técnico y especializado, donde el principal objetivo es el rendimiento de estos activos. Este tipo de gestión se centra en las inversiones de los clientes sin tener en cuenta su situación financiera personal o sus objetivos a largo plazo.
• El Wealth Management, implica un enfoque más integral y personalizado de la gestión del patrimonio. Va más allá de la gestión de los activos financieros e incluye un asesoramiento completo que también abarca aspectos financieros, fiscales, sucesorios y de planificación patrimonial. A diferencia del asset management, el wealth management se enfoca en proporcionar soluciones personalizadas para cada cliente, teniendo en cuenta su situación financiera global y sus objetivos personales. Por ello, los gestores de patrimonio ofrecen un trato más personalizado, que abarca la planificación fiscal, la sucesión patrimonial, la gestión de riesgos, la creación de estrategias para la jubilación y, a veces, hasta la gestión de los aspectos legales y de protección del patrimonio.

Por todo lo que hemos explicado, se puede deducir que en los servicios de wealth management se incluye el asset management, pero no a la inversa.

Tecnología y Herramientas para la Gestión de Activos

La gestión de activos no es un proceso estático. Cada activo tiene un ciclo natural: se adquiere, se utiliza, se mantiene y eventualmente se reemplaza o se da de baja. Es importante mantener la máxima disponibilidad de los activos sin perder de vista las normativas sobre seguridad, salud y medio ambiente que hay que respetar dentro del entorno competitivo entre empresas. Además, cualquier error en un activo en una compañía que cuente con un gran número de estos, puede ser muy perjudicial y costoso para dicha organización.

Por ello, se debe optar por tecnología adecuada, que permita tener una visibilidad completa sobre lo que se tiene, dónde está y en qué condiciones se encuentra. Por ello, se debe optar por un software de Asset Management que se adapte a las necesidades y tamaño de tu empresa. Gracias a esto, las empresas pueden mantener las licencias de software activas, actualizadas y en cumplimiento normativo.

En resumen, las herramientas utilizadas en el Asset Management incluyen sistemas de gestión de carteras, herramientas de análisis financiero, plataformas de negociación, herramientas de modelización financiera y sistemas de seguimiento y reporte.

La gestión de activos no es exclusiva de grandes empresas. Cada vez más perfiles recurren a este tipo de servicios para mejorar sus resultados financieros.