Negociar la Dación en Pago: Una Guía Completa para Deudores Hipotecarios

Cuando te enfrentas a dificultades para pagar tu hipoteca, el miedo a perder tu vivienda y seguir debiendo dinero al banco es una preocupación común. Sin embargo, existen soluciones legales que pueden liberarte de esa deuda, incluso si ya no puedes conservar tu casa. La dación en pago es una de estas alternativas, y entender cómo funciona y qué requisitos se necesitan es crucial para quienes buscan esta opción.

¿Qué es la Dación en Pago?

La dación en pago de la hipoteca es un mecanismo legal que permite cancelar el préstamo hipotecario entregando la propiedad asociada como forma de saldar la deuda con la entidad financiera. De este modo, aunque pierdes la vivienda, también se extingue la hipoteca, lo que concede cierto alivio económico. Esto puede ser una buena solución para personas que están pasando por un bache económico. En 2022 se registraron en España 11.556 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales. Esto supone que más de 11.500 familias perdieron su hogar, manteniendo de todos modos una deuda económica con su banco. Y esta situación puede agravarse en los siguientes años, dado el aumento de los tipos de interés y su impacto en las hipotecas variables.

La dación en pago es una fórmula legal por la cual el deudor entrega su vivienda al banco a cambio de que este cancele íntegramente la deuda hipotecaria pendiente, incluidos intereses y gastos. Sin embargo, en España no existe un derecho automático a la dación en pago. El artículo 1911 del Código Civil (CC) establece el principio de responsabilidad patrimonial universal, lo que significa que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. Desde 2012, se han establecido mecanismos de protección para personas en situación de especial vulnerabilidad.

Regulación y Requisitos para la Dación en Pago

La dación en pago de la hipoteca está enfocada a personas vulnerables, es decir, no cualquier persona puede optar por este mecanismo. En términos generales, está regulada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Esta nueva regulación rebaja los requisitos para solicitar la dación en pago y refinanciación de deudas, aunque las ventajas que aporta a nivel económico son menores. Por tanto, hay personas que no tendrían cabida en la norma de 2012 que sí pueden beneficiarse del decreto de 2022 durante su periodo de vigencia. Para valorar que te encuentras en una situación económica difícil, ambas normas establecen unos máximos de ingresos, lo que se llama umbral de exclusión. Otro requisito que debes cumplir en ambas regulaciones es que la cuota hipotecaria represente un determinado porcentaje de tus ingresos. Asimismo, la dación en pago y refinanciación de deudas tienen en cuenta tu pasado reciente a nivel económico, en concreto, en los 4 años anteriores.

Entre los requisitos específicos para acceder a la dación en pago se encuentran:

• Entidades adheridas: La dación en pago es posible si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y se cumplen los requisitos. Decenas de entidades bancarias se han adherido a este Código.
• Uso de la vivienda: El préstamo debe recaer en la vivienda habitual.
• Valor de la vivienda: Su precio no puede superar los 300.000 euros.
• Única propiedad: En la norma de 2012, también se exige que sea la única propiedad del deudor.
• Estado de ejecución: Debe existir una situación de mora con el banco, lo que significa que no se han podido pagar varias cuotas de la hipoteca.
• Fecha de contratación: Se establecen parámetros para determinar la existencia de vulnerabilidad.
• Ingresos del deudor: Demostrar que la entrega de la vivienda es la única salida viable y que los ingresos están por debajo de un umbral establecido.

Tienes para solicitar la dación en pago 12 meses, en el caso de aplicarte el RDL 2012, o 24 meses, si te acoges al RDL 2022. Además, durante un periodo de 24 meses, puedes permanecer en la vivienda satisfaciendo una renta. Esta será de un máximo del 3% del valor de la propiedad y tendrás que solicitar este alquiler social en el plazo de 6 meses (o 12 con el nuevo decreto). En cualquier caso, esta solicitud debe ser aceptada por la entidad financiera, siempre y cuando cumplas con los requisitos legales antes expuestos.

En el momento de pedir la dación, el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

El Proceso de Negociación y Procedimientos Legales

Negociar una dación en pago implica llegar a un acuerdo con la entidad financiera para entregar la vivienda a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda. Antes de iniciar cualquier negociación, es fundamental entender en qué consiste la dación en pago. Generalmente, las condiciones para su aceptación varían según la situación del mercado, el valor de la propiedad y la cuantía del préstamo pendiente.

Pasos para Negociar la Dación en Pago

1. Preparación del caso: Reúne toda la documentación relevante, como recibos de pago, contratos de hipoteca, pruebas de ingresos, la escritura de la hipoteca, informes de tasación actualizados de la propiedad y un resumen de la situación financiera personal. Es crucial conocer las cláusulas del contrato hipotecario que puedan influir en el proceso.
2. Estudio del valor de mercado: Realiza un estudio del valor de mercado de la vivienda. En muchos casos, el valor de tasación puede ser inferior al monto adeudado, lo que puede complicar la negociación. Negociar el valor de la propiedad es clave.
3. Solicitud formal al banco: Expón tu situación económica y personal, y pide por escrito la dación en pago.
4. Negociación con el banco: El banco puede aceptar, proponer una quita parcial, o rechazar la propuesta. Es fundamental argumentar de forma clara y detallada las razones que llevan a solicitar la dación en pago. Durante la negociación, es recomendable proponer alternativas que puedan facilitar el acuerdo, como una dación en pago parcial o la entrega de una parte de la deuda mediante otros activos.
5. Escritura pública ante notario: Si se llega a un acuerdo, se formaliza mediante escritura en la que consta la entrega de la vivienda y la cancelación total de la deuda. Es fundamental que en el acuerdo conste expresamente la extinción total de la deuda y que también se libere a avalistas o fiadores, si los hay.
6. Cancelación registral de la hipoteca: Se elimina la carga hipotecaria y el banco pasa a ser titular del inmueble.

Es importante mantener la calma y ser perseverante durante las negociaciones. Muchas veces, la primera respuesta puede ser negativa, pero insistir en la cuestión puede abrir nuevas oportunidades.

¿Qué pasa después de la dación en pago?

Ya sea parcial o total, el deudor beneficiado por el proceso quedará excluido del registro de morosos. Esto le permite reincorporarse al circuito del crédito, lo que hace referencia a lo que se ha mencionado previamente como una segunda oportunidad.

Ventajas y Desventajas de la Dación en Pago

La dación en pago presenta varias ventajas para los deudores:

• Cancelación de deudas: Al entregar la vivienda, se elimina la deuda hipotecaria, lo que permite al deudor comenzar de nuevo. No importa que el importe del inmueble sea inferior a la suma total de la deuda a deber.
• Evitar el desahucio: Esta figura legal ayuda a prevenir la pérdida de la vivienda a través de un proceso judicial.
• Mejorar la salud financiera: Al eliminar una carga financiera significativa, el deudor puede tener más oportunidades de mejorar su situación económica.
• Fin de procesos judiciales: El proceso judicial al que se enfrenta el deudor finalizará tras la ejecución hipotecaria sin consecuencias penales.

Sin embargo, negociar una dación en pago también implica considerar los aspectos legales y financieros que la rodean. Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, la dación en pago puede no cancelar la totalidad de la deuda si el valor de la vivienda es inferior al monto adeudado. En este caso concreto, la entidad bancaria ejecutaría el procedimiento de subasta. El cliente, acompañado de su abogado colegiado y procurador, tiene la opción de rechazar y suspenderlo si encuentra cláusulas abusivas. En el mejor de los casos, el procedimiento puede quedar archivado. En cualquier caso, el cliente tiene el derecho de equiparar el coste de la adjudicación en subasta del bien inmueble al de la dación. Esto ocurre cuando el importe de la adjudicación sea capaz de cancelar la responsabilidad del bien hipotecado, ya sea por la cancelación de la deuda por parte del banco, o bien la resolución favorable de la dación.

Existen distintos tipos de dación que determinan si el deudor ha de responder por su deuda frente al acreedor. Si no ha de hacer frente a más pagos, se conoce como dación total. En el caso contrario, cuando algunos remanentes de la deuda permanecen en la ecuación, se habla de dación parcial.

Alternativas a la Dación en Pago

La dación en pago no es la única vía para resolver una deuda hipotecaria insostenible. Si la dación en pago no es la opción más viable, existen otras alternativas que los deudores pueden considerar:

1. Reestructuración de la deuda hipotecaria: Prevista en el Real Decreto-ley 6/2012. Se trata de negociar con la entidad financiera unas nuevas condiciones que te faciliten el pago de la deuda al reducir la carga hipotecaria mensual. Permite alargar el plazo, reducir intereses o establecer carencias (periodos sin pagar).
2. Aplicación de una quita de la deuda: Si la reestructuración es inviable, el banco puede ofrecerte condonar parte del capital pendiente. De forma voluntaria, la entidad financiera también puede ofrecer, como ayuda extra, una quita de la deuda. Es decir, el banco renuncia a cobrar una parte de la deuda, por lo que tu cuota hipotecaria se reduce.
3. Período de carencia: Consiste en aplazar el pago del capital (pagando solo intereses o incluso nada) durante un tiempo pactado.
4. Venta de la vivienda: Vender la vivienda antes de que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria puede ser una vía efectiva. En este caso, si el precio de venta no cubre toda la deuda, se puede negociar con el banco que acepte la cantidad obtenida como pago total o parcial, con o sin quita.
5. Ley de Segunda Oportunidad: Si la persona deudora se encuentra en una situación de insolvencia generalizada y no puede afrontar sus deudas, una alternativa es iniciar un procedimiento de exoneración del pasivo insatisfecho en virtud de la Ley de Segunda Oportunidad. Esta ley (Real Decreto-ley 1/2015) permite a personas físicas cancelar sus deudas y empezar de nuevo. La ley especifica que se dirige a aquellos que lo han perdido todo de su patrimonio en favor de sus acreedores. Por tanto, la exención de la deuda solo puede procederse tras esta situación concreta. Para acogerse a este mecanismo, el juez debe concluir que el particular en el que recae la deuda no cuenta con más patrimonio para hacer frente a sus obligaciones frente a sus acreedores. Además, el deudor ha de ser evaluado para prevenir maniobras de fraude.

En cambio, si puedes vender, refinanciar, o pagar con ayuda familiar, la dación puede no ser la mejor opción.

Asesoramiento Legal Especializado

El trámite de la dación de pago se trata de un proceso complicado y complejo. Requiere de paciencia, tiempo y asesoramiento de un abogado colegiado por parte del usuario dispuesto a llevarlo a cabo. Esto es debido a que los inmuebles en dación de pago atraviesan un previo análisis en materia jurídico-procesal y financiera. Para confirmar que reúnes todos los parámetros y gestionar tu solicitud ante la entidad financiera -o la reclamación ante el Banco de España, en caso de no obtener respuesta satisfactoria-, en Ézaro Legal contamos con un equipo de expertos en Derecho bancario que te asesorarán sobre la dación en pago y refinanciación de deudas o las posibilidades que te ofrece la Segunda Oportunidad.

Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, señala: “Negociar una dación en pago requiere una preparación exhaustiva y una estrategia clara. No se trata solo de entregar una propiedad, sino de estructurar un acuerdo que minimice las pérdidas para el banco y permita al deudor salir de una situación insostenible.” Esta cita destaca la importancia del asesoramiento profesional en la negociación de la dación en pago. En este contexto, RN Tu solución hipotecaria se posiciona como la solución ideal para aquellos que buscan asesorarse y acompañarse en el complicado proceso de negociación de una dación en pago.

Es recomendable asesorarse con un abogado especializado en derecho hipotecario para revisar los términos del acuerdo y asegurarse de que no existan cláusulas abusivas o condiciones desfavorables. Un buen abogado podrá ofrecer asesoría legal sobre cómo negociar dación en pago, asegurándose de que se cumplan todos los requisitos y se sigan los procedimientos correctos.

Casos Prácticos

A continuación, se presentan algunos ejemplos para ilustrar la aplicación de la reestructuración de deudas y la dación en pago:

Estos ejemplos demuestran cómo las diferentes situaciones financieras pueden llevar a distintas soluciones, desde una reestructuración de la deuda hasta la dación en pago.