Guía Completa del Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

Introducción al Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

El contrato de alquiler de un local comercial es el pilar jurídico sobre el que se sustenta la actividad de cualquier negocio. Existen diferentes modelos de contratos de alquiler en función del inmueble objeto del arrendamiento, a pesar de que tanto los locales comerciales, como las viviendas, están recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El arrendamiento de local de negocio está comprendido del concepto legal «arrendamientos para uso distinto del de vivienda». Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

Es importante distinguir dos modalidades principales:

1. Se arrienda solamente el local vacío, como espacio físico para que el arrendatario instale un negocio. En este caso, estamos ante un arrendamiento de local o también denominado «arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
2. Se arrienda un local donde se venía desarrollando la actividad, pero en este caso en el contrato también se cede en arrendamiento toda la maquinaria, mobiliario, existencias, licencias, etcétera, que se encuentra en el local.

El modelo de contrato de alquiler de un local comercial tiene sus propias particularidades, presentando diferencias que deben conocerse para tener plenas garantías legales. La LAU establece que a este tipo de arrendamientos se les regula dentro del marco de “uso distinto a vivienda”, lo que modifica ciertos aspectos de su normativa en relación con otros tipos de contrato. A diferencia del régimen de vivienda (Título II), prevalece la autonomía de la voluntad de las partes.

En la práctica, la mayoría de cuestiones esenciales -duración, desistimiento, actualización de renta, distribución de gastos, garantías adicionales u obras- dependerán fundamentalmente de lo que se pacte en el contrato. Por ello, lo que no se recoja de forma expresa en el contrato de arrendamiento de local de negocio, quedará sujeto a lo que determine la ley.

Elementos Clave del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial

Antes de redactar un contrato de alquiler de local comercial conviene tener claros los elementos básicos que estructuran este tipo de acuerdos. Estos son los puntos importantes que todo contrato de alquiler de local debe reflejar:

• Identificación de las partes: Nombres, apellidos, documento de identidad y datos de contacto de inquilino y propietario.
• Descripción del local: Ubicación exacta, superficie, distribución, estado actual y características relevantes.
• Duración del contrato: Fecha de inicio y fin del contrato; posibilidad de prórroga y sus condiciones.
• Renta: Importe de la renta mensual, forma de pago (efectivo, transferencia bancaria) y periodicidad.
• Gastos adicionales: Especificar quién asume la cuota de la comunidad, tasas, suministros, etc.
• Fianza y otras garantías.
• Obras y reformas: Establecer si se necesita la autorización del arrendador para realizar obras o reformas en el local y delimitar las que se pueden acometer.
• Subarriendo y cesión del contrato.
• Rescisión del contrato: Causas que pueden dar lugar a la rescisión del contrato por parte del arrendador o del arrendatario; plazos de preaviso y penalizaciones en caso de rescisión anticipada.
• Otras cláusulas: Posibilidad de incluir otras cláusulas específicas, como la obligación de contratar un seguro o la realización de inventario.

Identificación de las Partes

El contrato debe dejar constancia de que el uso que se le va a dar al inmueble es distinto del de vivienda, e incluir datos completos de ambas partes, distinguiendo entre persona física o persona jurídica.

En el caso del propietario, si es un particular, se deben incluir datos como su nombre y apellidos, el estado civil, la nacionalidad, el domicilio o el n.º de DNI, NIE o pasaporte. Si se trata de una empresa, habrá que reflejar el nombre y apellidos del representante de la misma, así como su estado civil, nacionalidad, domicilio y número de DNI, NIE o pasaporte. Además, debe constar la denominación social de la sociedad mercantil, la inscripción en el Registro, el domicilio y el NIF. Por parte del arrendatario, también es necesario hacer esa distinción e incluir exactamente los mismos datos, dependiendo de si es persona física o jurídica.

Descripción del Local

Una vez rellenada la información de las partes, es fundamental documentar las principales características del local comercial objeto del arrendamiento. Esto incluye la dirección, los metros cuadrados de superficie, la referencia catastral, indicar si forma parte de una comunidad de propietarios (por ejemplo, cuando el inmueble está a pie de calle en un edificio residencial), una descripción detallada, si cuenta con certificado de eficiencia energética o si dispone de plazas de aparcamiento.

Duración del Contrato

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de local, a diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda, la LAU deja plena libertad a las partes para que pacten el tiempo de duración que consideren. Es importante advertir que, al ser un plazo pactado voluntariamente por las partes, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a su cumplimiento. Para el arrendatario, lo más beneficioso es que la duración sea lo más larga posible.

Un modelo de cláusula podría ser:

3) Duración
Plazo: [ ] años. Inicio: [ ].

Renta y Forma de Pago

El importe de la renta mensual, la forma de pago y su periodicidad deben estar claramente definidos. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden.

Ejemplo de cláusula:

4) Renta
Renta: [ ] €/mes.

Fianza y Garantías Adicionales

El importe que habrá que pagar de fianza para el alquiler de un local comercial es de dos meses de renta, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos así lo establece para los alquileres de inmuebles distintos a vivienda. El depósito de la fianza es obligatorio que lo efectúe el arrendador. Si en el contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega por el inquilino de 5 mensualidades de renta como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento, el arrendador, de esas 5 mensualidades, tiene la obligación de depositar dos mensualidades en la Comunidad Autónoma, que rescatará al finalizar el arriendo. Es crucial que el inquilino no pueda pretender que se paguen algunos meses de renta con la fianza y/o con la garantía adicional.

Ejemplo de cláusula:

5) Fianza
Fianza legal equivalente a dos mensualidades.

Gastos Adicionales

El contrato de alquiler de local comercial debe especificar cómo se distribuyen los gastos de comunidad y otros gastos adicionales vinculados al inmueble, como derramas extraordinarias, IBI y tasas municipales, suministros o mantenimiento de zonas comunes.

Un ejemplo de cláusula:

6) Gastos
Suministros a cargo del arrendatario.

Obras y Conservación del Local

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado este o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc.). El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. El inquilino podrá realizar también obras de mejora, si cuenta con el consentimiento escrito del dueño.

Ejemplo de cláusula:

7) Obras y conservación
Reparaciones por uso ordinario: arrendatario.

Cesión (Traspaso) y Subarriendo

En los últimos años, muchos autónomos han tenido que traspasar sus negocios. Hay contratos de arrendamiento que excluyen expresamente la posibilidad de traspasar, mientras que otros sí lo permiten, aunque con determinadas restricciones. Los traspasos se denominan CESIÓN desde la entrada en vigor de la LAU de 29/1994, por la que se regulan, en el artículo 32. Si nos estamos planteando esta solución, lo primero que debemos hacer es leer nuestro contrato de alquiler para comprobar que podemos llevarlo a cabo.

Traspasar sin tener derecho a ello puede suponer la nulidad del traspaso y la resolución del contrato de arrendamiento. Cuando se traspasa un local de negocio, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20%, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otro porcentaje distinto. Esto es algo perjudicial, puesto que, si el negocio va mal y no tenemos derecho al traspaso de local de negocio, no podremos intentar recuperar lo que hemos invertido.

También hay que tener cuidado con el cambio de la figura del empresario. Si el que alquila es un autónomo y se constituye en S.L, el propietario tendrá derecho a un incremento de la renta. Los datos identificativos de las partes implicadas, los datos del local, y si se incluyen mobiliario, útiles o licencias de actividad, deben relacionarse de la manera más detallada posible.

Indemnización por Clientela

Cuando se extinga el contrato de arrendamiento de local de negocio por finalización de la duración pactada, el arrendatario tendrá derecho a percibir una indemnización siempre y cuando se den los requisitos previstos en el artículo 34 de la LAU. La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará de la siguiente forma: Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

En algunos arrendamientos de locales comerciales, el arrendatario puede tener derecho a una indemnización si, al terminar el contrato, el arrendador o un nuevo inquilino se beneficia de la clientela generada por la actividad desarrollada en el local.

Derecho de Tanteo y Retracto

En algunos contratos puede pactarse la exclusión o regulación del derecho de tanteo y retracto en caso de venta del inmueble. El inquilino puede renunciar al derecho de comprar el local antes que cualquier otro, en el caso de que el propietario quiera venderlo, lo que facilita la venta.

Resolución de Conflictos y Medios Alternativos (MASC)

En materia de impago de alquiler y finalización de contrato, el medio más barato y rápido puede ser la Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Si hay un impago, es aconsejable intentar solucionar el problema antes de ir al juzgado a poner la demanda de desahucio por impago. Sin embargo, si no se incluye una cláusula específica, el inquilino puede adelantarse y notificar su deseo de iniciar mediación o conciliación, es decir, puede elegir un MASC (Medios Alternativos de Solución de Conflictos) más caro y largo que la OVC. Esta cláusula que favorece la OVC es especialmente relevante a partir del 3 de abril de 2025. Cuando la deuda por impago sea superior a 2.000€, puede ser obligatorio el envío de la OVC con abogado, pero si la deuda es inferior, el propio arrendador puede enviarla, aunque la asistencia legal es aconsejable.

Fiscalidad del Alquiler de Locales Comerciales

El alquiler de un local comercial tiene un tratamiento fiscal diferente al alquiler de vivienda. Esto se debe a que la exención prevista en la Ley del IVA se limita al arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda. Por lo tanto, el alquiler de locales es una actividad que está sujeta a IVA del 21%.

Registro del Contrato de Arrendamiento de Local

Una consulta muy frecuente es si se debe registrar el contrato de alquiler de local comercial. Según la legislación vigente, no es necesario registrarlo.

Consideraciones Finales y Modelos de Contrato

Para aquellos que buscan alquilar un local comercial, es fundamental conocer estos aspectos básicos. Existen plantillas orientativas de contrato de alquiler de local comercial, listas para copiar y adaptar a las características de cada local y actividad. Puedes utilizarlas como base y personalizar las cláusulas según tus necesidades. Hacer un contrato de alquiler puede resultar complejo sin ayuda legal, por lo que recurrir a modelos validados o a asesoramiento especializado puede ofrecer plenas garantías legales.