Invertir en Proyectos Crowdfunding: Riesgos y Beneficios

En el cambiante universo de las inversiones, el crowdfunding inmobiliario ha emergido como una alternativa innovadora que permite a pequeños y medianos inversores acceder al mercado de bienes raíces sin necesidad de grandes cantidades de capital.

Pero, ¿realmente vale la pena invertir en crowdfunding inmobiliario? Para responder a esta pregunta, es crucial entender tanto los beneficios como los riesgos asociados a esta forma de inversión.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es un sistema de financiación colectiva que permite a diferentes personas invertir pequeñas cantidades de dinero en proyectos del sector inmobiliario. Estas plataformas publican proyectos como reformas de edificios, compra de viviendas para alquiler, promociones residenciales u hoteles.

El crowdfunding, también conocido como micromecenazgo, es un modelo de financiación colectiva a partir de las donaciones, préstamos o inversiones que realizan pequeños inversores. La financiación colectiva se plantea en términos de una idea, expuesta por lo general a través de una plataforma en Internet, donde los micromecenas pueden realizar donaciones según las recompensas que se les ofrezcan y el interés que les merezca la iniciativa.

Este tipo de búsqueda de financiación no se limita a proyectos de índole social o cultural, sino que también apoya la iniciativa emprendedora orientada al lanzamiento de ideas de negocio.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

• Baja Barrera de Entrada: Una de las mayores ventajas del crowdfunding inmobiliario es la baja barrera de entrada.
• Diversificación: Permite distribuir el capital entre varios proyectos, ubicaciones y tipos de propiedades.
• Gestión Simplificada: Los inversores no tienen que preocuparse por la gestión de inquilinos, mantenimiento o trámites legales.
• Acceso a un Sector Rentable: Nos ofrecen el acceso a un sector rentable y con cantidades accesibles.
• Democratización de la Inversión: Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
• Ampliación de Fuentes de Financiación: Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación (Ej: Prestamos promotores).
• Inversión Internacional: Permite la inversión en proyectos en otros países.

Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Como toda inversión, el capital no está garantizado. Es fundamental elegir plataformas con experiencia y reputación en el sector. Aunque está regulado por la ley, las condiciones pueden variar según el país.

• Riesgo de Pérdida Total o Parcial del Capital Invertido: Las inversiones en estas compañías en fases iniciales y con gran capacidad de crecimiento tienen un alto grado de riesgo e incertidumbre. Las empresas se tienen que enfrentar a riesgos operativos y financieros significativos. Si bien los rendimientos esperados por este tipo de inversión son elevados, el inversor debe ser consciente de que dichos retornos pueden no producirse nunca o pueden ser escasos, teniendo en cuenta el nivel de riesgo asumido. La pérdida total del capital invertido es posible y puede ocurrir fácilmente. Si una compañía en la que se ha invertido no funciona o fracasa, ni la Sociedad -ni Crowdfunding Bizkaia - devolverán la inversión.
• Riesgo de No Obtener el Rendimiento Dinerario Esperado: La inversión en estas compañías es totalmente incierta, por lo que, aún en el caso de que las participaciones sociales o acciones adquiridas hayan conseguido ser vendidas a un tercero, los beneficios obtenidos pueden no compensar el tiempo empleado en conseguirlos o pueden no alcanzar el capital inicial aportado.
• Riesgo de Falta de Liquidez de la Inversión y Restricciones a la Libre Transmisibilidad de las Acciones y Participaciones Sociales: Las inversiones en empresas en fases iniciales y con alta capacidad de crecimiento son ilíquidas y no existe un mercado secundario para realizar transmisiones de participaciones, por lo que existe el riesgo de no encontrar un comprador para las acciones o participaciones sociales adquiridas por el inversor. Los plazos de maduración de estas inversiones son inciertos y pueden tardar años, en algunos casos, hasta que se recupera la inversión. A la hora de invertir es necesario tener en cuenta que los fondos invertidos quedarán bloqueados hasta el momento en el que potencialmente haya una ventana de salida del capital de la compañía en la que se participa, por ello, no se deberán invertir fondos que sean necesarios en el corto o medio plazo. Por tanto, las inversiones realizadas a través Crowdfunding Bizkaia deben ser consideradas como una inversión a medio o largo plazo y sin liquidez.
• Riesgo de Dilución de la Participación: Cualquier inversión realizada a través de Crowdfunding Bizkaia puede ser objeto de dilución puesto que, este tipo de empresas puede necesitar más capital en un futuro y, a causa de ello, acordar nuevas ampliaciones de capital. La dilución se produce cuando una empresa emite más acciones o participaciones sociales como consecuencia de una nueva ampliación de capital, y todos o parte de los accionistas/socios existentes en la compañía en el momento de la ampliación, no adquieren ninguna de las nuevas acciones o participaciones sociales emitidas, o no las adquieren en proporción a las que ya tienen en la compañía. Asimismo, aunque con carácter general se reconoce a los accionistas/socios el derecho de asunción o suscripción preferente, existe la posibilidad de suprimir dicho derecho. Como resultado, la participación proporcional de los accionistas/socios se reduce, y como consecuencia de ello, pierden derechos de voto, y disminuye el porcentaje de dividendos de la empresa que tienen derecho a cobrar. Compruebe los documentos legales de la empresa (pacto de socios, estatutos, acuerdo de inversión…) empresa para ver si las acciones o las participaciones sociales que se pueden comprar tienen estos derechos de suscripción preferente.
• Riesgo de No Recibir Dividendos: La mayoría de las compañías que operan a través del sitio web Crowdfunding Bizkaia son de nueva creación o están en su fase inicial, por lo que es poco probable que se pueda obtener un retorno de la inversión durante los primeros años. La razón es que los beneficios se suelen reinvertir en el propio negocio para impulsar el crecimiento y crear valor para los accionistas/socios, es decir, los ingresos son reinvertidos en la mejora de los procesos, los productos y en ampliar los mercados donde tiene presencia, entre otros. Es decir, es poco probable que se obtenga un rendimiento de la inversión hasta que se puedan vender las acciones o las participaciones sociales.
• Riesgo de No Influir en la Gestión de la Sociedad: La gestión social es competencia del órgano de administración de la sociedad y no de los accionistas/socios. Éstos, reunidos en Junta General, acuerdan el nombramiento de los administradores, pero dependiendo de la participación que se tenga en el capital social de la compañía, es posible que no se pueda influir significativamente en el nombramiento de los administradores, ni en la gestión y representación de la sociedad en la que se invierta. Normalmente, mediante las inversiones realizadas a través de Crowdfunding Bizkaia, los inversores adquieren participaciones minoritarias en las empresas en las que invierten, por lo que es difícil que puedan ser parte del órgano de administración de la empresa, o influir en la gestión de la misma.
• Riesgo de Desgravación Fiscal: Invertir en startups puede estar bonificado mediante deducciones o exenciones que varían según la residencia fiscal de la persona inversora. Estos beneficios podrán perderse en función de las circunstancias personales o de las actividades de la compañía.
• Limitadas Oportunidades de Salida: Deberán tenerse en cuenta los derechos que se adquieren en el momento de producirse la inversión. En función de la tipología de acciones/participaciones sociales adquiridas (por ejemplo, Clase A respecto a Clase B) podrá no tener derecho a voto, por lo que puede ser un inconveniente a la hora de intentar encontrar posibles compradores.
• Riesgos al Invertir en Convertibles: Un convertible es una inversión de capital en una empresa en la que se emitirán participaciones en una fecha futura. Normalmente, las participaciones se emitirán cuando la empresa complete una ronda de inversión mayor. Un convertible permite a una empresa obtener financiación de capital sin fijar una valoración: la valoración se fijará en la siguiente ronda de inversión o en una valoración acordada en una fecha límite. Es importante recordar que invertir en un convertible tiene el mismo nivel de riesgo que invertir directamente en el capital de una empresa de nueva creación. Su capital sigue estando expuesto al riesgo. También es importante recordar que las condiciones de los convertibles pueden variar de una operación a otra, y por ello, en caso de estar disponible, se deberá leer el resumen de condiciones de este tipo de tratos si los hubiera.
• Falta de control directo: Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
• Incertidumbre regulatoria: Es una actividad muy reciente, con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.

Regulación y Seguridad

Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.

La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.

Crowdfunding Bizkaia está autorizada y regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). No obstante, los proyectos publicados en Crowdfunding Bizkaia no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, ni por el Banco de España, y la información facilitada por los promotores no ha sido revisada por dichas entidades ni constituye un folleto informativo aprobado por la CNMV.

Crowdfunding Bizkaia opera siguiendo las directrices de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial y, en todo caso, no ejerce las actividades reservadas a las empresas de servicios de inversión ni a las entidades de crédito. Es una plataforma de financiación participativa que pone en contacto a inversores y promotores, y permite a sus inversores co-invertir con inversores más experimentados, beneficiándose de su conocimiento y acceso a oportunidades de inversión.

StockCrowd IN, con número de registro 24 por la CNMV, permite a través de la financiación participativa que las inmobiliarias compartan sus proyectos y conecten con los inversores. A través de StockCrowd IN, el inversor puede acceder a todo el universo de proyectos de inversión generados por las empresas que usan la tecnología de StockCrowd.

Las empresas que utilizan nuestra tecnología han de superar nuestro Sistema de Protección al Inversor (SPI). StockCrowd IN, después de este exhaustivo análisis del promotor y de su oportunidad, coloca su tecnología en las webs de las inmobiliarias y libera su software convirtiéndose en garante de todo el proceso de inversión.

Además, se convierte en una plataforma que vela por los intereses del inversor de Real Estate crowdfunding, haciendo que se cumpla la normativa legal y que todo el proceso sea totalmente transparente y seguro. Todas las plataformas que realizan financiación participativa en nuestro país tienen la obligatoriedad de gestionar los fondos de los inversores a través de pasarelas de pago independientes como, por ejemplo, Lemon Way.

Lemon Way se encarga de realizar todas las gestiones de cara a la documentación, custodiar el dinero, identificación del inversor y de evitar cualquier tipo de blanqueo de capitales. De hecho, además de todos los sistemas regulatorios y de documentación que tienen que cumplir este tipo de entidades de pago, Lemon Way dispone del procedimiento denominado como KYC (Conoce a tu cliente), algoritmo informático que sirve para reconocer operaciones fraudulentas y garantizar que todos los procesos se realicen de manera transparente y legal.

Errores Comunes al Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

1. No escoger la plataforma adecuada: Si vas a invertir en otras plataformas distintas a las que acabamos de mencionar, debes hacer tus propias averiguaciones antes de transferir fondos a las plataformas. Otros elementos que puedes comprobar son las reseñas de otros usuarios. Una muy buena herramienta para ello es Trustpilot, donde encontrarás reseñas verídicas sobre la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
2. No analizar adecuadamente cada proyecto: Lo mejor es hacerse una lista de los elementos esenciales que tiene que reunir un proyecto para que podamos invertir en él. Una vez la lista terminada, podemos ver si los proyectos disponibles para invertir cumplen los requisitos que nos hemos impuesto previamente. Si no es el caso, es mejor no desviarse de nuestra línea de inversión y pasar al siguiente proyecto, pues normalmente en estas plataformas hay más proyectos disponibles de los que podemos invertir.
3. No diversificar suficiente: Es por eso que es altamente recomendable diversificar al máximo nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario. Para ello basta con dividir nuestro capital entre el máximo número de proyectos posibles. Para añadir una capa más de seguridad a nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, aconsejamos dividir nuestro capital entre varias plataformas.
4. No considerar el tipo de cambio: El cuarto y último error más común al invertir en crowdfunding inmobiliario concierne únicamente a las personas que invierten en una divisa distinta a su divisa de base. En cambio, si tu divisa de base es por ejemplo el peso mexicano, el peso argentino o incluso el dólar estadounidense, deberás hacer una transferencia internacional, lo cual suele conllevar asociados elevados gastos. Existe, sin embargo, una manera muy sencilla de evitar este error. Simplemente, hay que utilizar plataformas online de pagos y de cambio de divisas.

¿Cómo Invertir con Éxito en Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario puede ser una opción muy interesante si se usa con una estrategia clara. En investfy, puedes encontrar recursos, análisis y oportunidades adaptadas a tus objetivos como inversor.

Elegir bien los proyectos y las plataformas es tan importante como la propia rentabilidad esperada.

La inversión en startups solo debe realizarse como parte de una cartera de inversiones diversificadas. Crowdfunding Bizkaia está dirigido tanto a inversores experimentados como no experimentados, siendo responsables ambos perfiles de comprender los riesgos de inversión y tomar las decisiones de inversión a título personal.

Para poder invertir a través de Crowdfunding Bizkaia es necesario contar con un perfil completo como inversor y que se haya dejado constancia del entendimiento de los riesgos que se asocian a este tipo de producto financiero. Las oportunidades de inversión no son ofertas públicas ya que solo los perfiles registrados en Crowdfunding Bizkaia podrán acceder a realizar las inversiones y acceder a la base de la información facilitada en cada proyecto por el promotor.

Modalidades de Crowdfunding

Existen diferentes modalidades de crowdfunding y no todas están indicadas para los proyectos empresariales.

• Crowdfunding de Donación: Este es el modelo de crowdfunding más conocido. Se trata de la financiación de un proyecto a partir de las aportaciones económicas de los mecenas.
• Crowdlending (Crowdfunding de Préstamo): Se trata de un modelo de financiación en el que los participantes prestan una cantidad económica para iniciar el proyecto empresarial. A cambio, estos reciben una comisión según el capital aportado, es decir, obtienen una contraprestación monetaria. Esta modalidad de financiación permite a las startups disponer de un capital para iniciar un proyecto empresarial o el lanzamiento de un producto, que debe ser devuelto en un plazo determinado con una comisión proporcional a la aportación realizada.
• Crowdfunding de Inversión: En este caso ya estaríamos hablando de una inversión propiamente dicha, donde el inversor obtiene un interés o participación en los beneficios de la organización, que pueden expresarse en forma de porcentaje o a través de acciones. Por lo general, este tipo de financiación parte de un enfoque a largo plazo, ya que el inversor no puede tener expectativas de obtener grandes resultados de forma inmediata a la aportación económica. No se trataría de un préstamo, por lo que el inversor corre el riesgo de que los beneficios no lleguen a superar la inversión que ha realizado. Es el tipo de crowdfunding que tiene un mayor riesgo.

El Futuro del Crowdfunding Inmobiliario

En Europa, se destinaron en el año 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del ‘crowdfunding’, según datos de Statista. “Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global. Cada vez más gente se va a sumar”, señala Rech.

Para él, el presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales.