Guía Completa del Crowdfunding Inmobiliario: Información y Opiniones

El crowdfunding inmobiliario es un concepto novedoso y revolucionario con un gran potencial. Se trata de un método de inversión alternativa que permite a inversores individuales participar en proyectos inmobiliarios que generan ingresos mensuales o tienen un importante potencial de crecimiento. Esta modalidad evita las barreras de entrada clásicas a las inversiones inmobiliarias, ofreciendo una inversión mínima realmente baja (tan solo 50€ en la mayoría de plataformas). En definitiva, es una inversión que puede llegar a ser muy rentable y totalmente pasiva, pues no requiere de gestión alguna por parte del inversor.

Este modelo de financiación está ganando terreno en España. Estuvo en un limbo legal hasta 2015, cuando se promulgó la Ley de Fomento de Financiación Empresarial. Desde entonces, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la encargada de autorizar, supervisar, inspeccionar y multar a las plataformas de financiación participativa, que actúan como intermediarias, seleccionando cada proyecto y agrupando a los ahorradores a través de un marketplace online (plataforma digital).

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

La explicación de su funcionamiento es bastante simple. Por un lado, se encuentran promotores solventes con una sólida trayectoria que, a pesar de ello, no logran la financiación necesaria a través de los canales tradicionales. Por otro lado, hay inversores que ven en el sector inmobiliario oportunidades de inversión rentables y razonablemente seguras. Plataformas como Urbanitae utilizan la tecnología para convertirse en el punto de encuentro entre ambos.

El promotor inmobiliario consigue así financiación, al margen o complementaria de la bancaria, cada vez más complicada. Es una forma rápida de reunir capital para promover viviendas o para comprar y reformar un inmueble en renta o vacío (casas, locales comerciales...). Aunque los costes financieros de esta fórmula son bastante más altos que los bancarios, evita la extrema dependencia que tiene el sector de la banca. Y por eso, cada vez más promotores la tienen en su radar.

El mercado se sustenta en los cientos de ahorradores que están dispuestos a aportar pequeñas cantidades -desde 50 euros- a cambio de una rentabilidad que suele rondar los dos dígitos, según anuncian las plataformas. Permite al ahorrador diversificar sus inversiones, algo que estaba reservado a grandes patrimonios y capitales. Como dice Diego Bestard, consejero delegado de Urbanitae: "Une las nuevas tecnologías con la inversión más tradicional en ladrillo. No son criptomonedas".

Tipos de Inversión: Crowdequity y Crowdlending

Los ahorradores tienen dos formas de invertir: vía capital o vía préstamo. En el primer caso (crowdequity), el inversor participa en el capital de la compañía. En el segundo (crowdlending), presta su dinero a un tipo de interés determinado. La Plataforma de Inversión Inmobiliaria de Urbanitae, por ejemplo, se enfoca principalmente en proyectos de obra nueva residencial y en el modelo de equity, donde los inversores se convierten en socios del promotor.

Urbanitae: Un Ejemplo de Éxito en el Crowdfunding Inmobiliario

Urbanitae es una de las plataformas líderes en crowdfunding inmobiliario en España. Como el resto de plataformas de crowdfunding, Urbanitae está regulada y supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Resultados y Rentabilidad de Urbanitae

Aunque la compañía fue fundada en 2017, comenzó a operar con licencia de la CNMV a partir de junio de 2019. Desde junio de 2019 hasta hoy, ha financiado más de proyectos y levantado más de millones de euros a través de más de inversiones. Ha trabajado con promotores y tiene promociones activas en 40 ciudades y nueve comunidades autónomas.

A pesar de que muchos de sus primeros proyectos se vieron afectados en mayor o menor medida por la pandemia, Urbanitae ha devuelto ya íntegramente 34 proyectos. En la mayoría de los casos, la rentabilidad anual (TIR) obtenida ha superado las previsiones. Pese a las dificultades ocasionadas por la pandemia, la guerra de Ucrania o la inflación, se ha conseguido una TIR real de casi el 16%, frente a una TIR objetivo de 12,9%. Miles de inversores han recibido, así, su dinero con intereses: algo más de 36 millones de euros.

En 2023, Urbanitae financió 49 proyectos por un importe cercano a los 120 millones de euros -casi el doble de la facturación de 2022-. La plataforma está focalizada en “financiar grandes proyectos, nuestro perfil es más financiero que inmobiliario”, dice Bestard. La cantidad mínima que se puede transferir es de 500 euros para evitar “que la gente invierta por impulso”, explica.

Mientras que la rentabilidad típica de la vivienda ronda el 7%, en proyectos de promoción inmobiliaria es común lograr un rendimiento del 15% sobre el capital aportado. Al entrar en sociedad, esa rentabilidad se reparte entre inversores y el promotor.

Ejemplos de Proyectos en Urbanitae

• En el pasado abril, Urbanitae recaudó 1,85 millones de euros del bolsillo de 536 pequeños y medianos inversores. Su destino: un préstamo a tipo fijo al promotor Azur Estate para que ejecute la opción de compra y termine de construir la promoción -edificada al 42%-, que quedó inacabada hace una década en Menorca. Según la plataforma, la rentabilidad neta estimada es del 27% en 18 meses.
• Promotoras de lujo como Caledonian han llevado a cabo una ronda de inversión de 867.000 euros para financiar la construcción de una primera villa en Finca Cortesín (Casares, Málaga) a través de Urbanitae. Un total de 271 inversores esperan una rentabilidad del 31% en un plazo de 26 a 28 meses.

Transparencia y Control

Urbanitae proporciona a los inversores información detallada sobre cada proyecto, así como herramientas para monitorear el rendimiento de su inversión en tiempo real, ofreciendo un mayor grado de transparencia y control sobre sus activos inmobiliarios.

Ejemplo de interfaz de Urbanitae para el seguimiento de inversiones.

Regulación y Crecimiento del Mercado

En España operan 27 plataformas inscritas en la CNMV. Su papel es esencial, puesto que del análisis que hagan de cada proyecto depende que la inversión sea un éxito o una ruina. Cobran comisiones por proyecto financiado, pero dicen ser muy exigentes al comprobar que los mismos son realistas. Por ejemplo, en StockCrowd, el 83% de las oportunidades son rechazadas.

El crecimiento del mercado "casi ha triplicado su volumen de financiación desde el inicio, pasando de 17 millones de euros en 2016 a 40 millones en 2019", según Rafael Merry del Val, cofundador y consejero delegado de Wecity. Y añade: "No hemos visto nada del volumen real donde nos moveremos en los próximos años".

Aunque aquí también hay límites: el promotor no puede participar con más de un proyecto por plataforma y el importe máximo es de cinco millones de euros. Por eso, las promociones que se acometen suelen ser de tamaño medio. Las plataformas piden suprimir estos límites, como ocurre en otros países, para poder acometer proyectos más grandes y entrar en el mercado institucional de promotores cotizados.

Límites para Inversores

• Ahorradores no acreditados (sin formación financiera): Tienen un límite de inversión de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros anuales en todas las plataformas.
• Ahorradores acreditados: Pueden operar sin límite.

Opiniones sobre el Crowdfunding Inmobiliario

Muchos inversores como Miguel Ángel López, de 49 años, quien tiene conocimientos financieros suficientes, han invertido parte de sus ahorros en proyectos de crowdfunding inmobiliario. Él detalla que ha realizado un préstamo a un promotor con un interés del 15% a 12 meses, convencido de su inversión a través de Urbanitae. Para junio, espera recuperar el capital más los intereses de dos proyectos.

Es recomendable echar un vistazo a las opiniones de Urbanitae en Trustpilot y Google, así como en otras plataformas, ya que son una muy buena herramienta donde encontrarás reseñas verídicas sobre la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario.

4 Errores Comunes en el Crowdfunding Inmobiliario

1. No Escoger la Plataforma Adecuada

Existen multitud de plataformas de crowdfunding inmobiliario. En casos muy excepcionales podría tratarse de chiringuitos financieros. Algunas de las plataformas preferidas han sido probadas por los propios inversores, quienes han invertido su propio dinero. Por lo tanto, si vas a invertir en otras plataformas distintas, debes hacer tus propias averiguaciones antes de transferir fondos. Comprobar las reseñas de otros usuarios en Trustpilot es fundamental.

2. No Analizar Adecuadamente Cada Proyecto

A diferencia de lo que pasa en crowdlending con plataformas tales como Mintos, en crowdfunding inmobiliario no hay una garantía de recompra en caso de impago. Así pues, el mero hecho de haber escogido una plataforma de crowdfunding inmobiliario fiable no es suficiente para asegurarte que vas a realizar una inversión exitosa.

Lo mejor es hacerse una lista de los elementos esenciales que tiene que reunir un proyecto para que podamos invertir en él. Una vez la lista terminada, podemos ver si los proyectos disponibles para invertir cumplen los requisitos que nos hemos impuesto previamente. Si no es el caso, es mejor no desviarse de nuestra línea de inversión y pasar al siguiente proyecto, pues normalmente en estas plataformas hay más proyectos disponibles de los que podemos invertir. Sin embargo, si estás comenzando a invertir en crowdfunding inmobiliario, o si el capital que vas a invertir es moderadamente pequeño, te aconsejamos que escojas los préstamos manualmente.

Factores clave para analizar un proyecto de crowdfunding inmobiliario.

3. No Diversificar Suficiente

Es por eso que es altamente recomendable diversificar al máximo nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario. Para ello basta con dividir nuestro capital entre el máximo número de proyectos posibles. Por ejemplo, si tenemos un capital de 1.000€ para invertir en crowdfunding inmobiliario, recomendamos que lo diversifiquemos entre 10 proyectos, atribuyendo a cada uno 100€.

Para añadir una capa más de seguridad a nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, aconsejamos dividir nuestro capital entre varias plataformas. Para volver a nuestro ejemplo, si disponemos de 1.000€, podríamos invertir 500€ en la plataforma A y 500€ en la plataforma B.

4. Errores de Divisa y Transferencias Internacionales

El cuarto y último error más común al invertir en crowdfunding inmobiliario concierne únicamente a las personas que invierten en una divisa distinta a su divisa de base. Si tu divisa de base es, por ejemplo, el peso mexicano, el peso argentino o incluso el dólar estadounidense, deberás hacer una transferencia internacional, lo cual suele conllevar asociados elevados gastos.

Existe, sin embargo, una manera muy sencilla de evitar este error. Simplemente, hay que utilizar plataformas online de pagos y de cambio de divisas, como Wise, que es particularmente interesante para convertir los pesos en euros. En definitiva, pasando por una plataforma online de pagos y cambio de divisas que sea fiable y probada podremos no solo obtener el mejor tipo de cambio posible, sino que además el precio de la transferencia será ridículamente bajo.

Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Toda inversión conlleva riesgos y esta no es una excepción. Puede ocurrir que no se cumpla el plazo estimado de la inversión ni la rentabilidad del plan de negocio debido a desviaciones de obra y de precios de ventas. El ahorrador debe tener en cuenta que los proyectos no son autorizados ni supervisados por la CNMV y que el capital no está asegurado. El inversor es el único responsable.

Las plataformas insisten en que la estrategia principal es la de proteger al inversor bajo la tutela de sus comités de expertos. Desde la CNMV apoyan que “la norma proporciona medidas de protección al inversor para poder mitigar y gestionar los riesgos, como los límites al volumen que cada proyecto puede captar, los límites a la inversión máxima que un inversor no acreditado puede realizar y las obligaciones de información para que toda decisión de inversión haya podido ser debidamente razonada”. Y recuerda que la regulación del crowdfunding está en proceso de adaptación en el ámbito europeo.

Sin embargo, ya hay personas que se declaran afectadas por algunas de estas plataformas. Por ejemplo, la asociación Afectados Housers, que dice reunir a 135 socios que aportaron 1,525 millones de euros no devueltos, ha emprendido acciones legales contra la firma Housers. Su abogado, Manuel Merino, habla de “distintos trucos que esta plataforma ha usado para atraer a los inversores” y lo califica de “fraude”. Dice que “hay 40 millones de euros impagados al vencimiento o con retrasos”.

En Housers -que fue sancionada en 2019 con 215.000 euros por la CNMV por varias infracciones- se defienden diciendo que los promotores a veces se retrasan en la devolución y “no por eso somos estafadores”. Juan Antonio Balcázar, consejero delegado de Housers, con 125.000 usuarios que han invertido más de 122 millones de euros, apunta que “lo único que podemos hacer es llevarlo a recobro porque solo somos plataformas de intermediación”. Según Balcázar, “los promotores ya han devuelto más de 54 millones de euros a los inversores entre devolución de capital, beneficios e intereses habiéndose cerrado ya 105 proyectos completando las devoluciones”.

Principales riesgos a considerar en el crowdfunding inmobiliario.

El Mercado Mundial del Crowdfunding Inmobiliario

El sector del 'crowdfunding' inmobiliario en el mundo es colosal. En Estados Unidos, empresas como Fundrise han realizado transacciones por más de 4,9 billones de dólares y tiene más de 130.000 inversores registrados. En Asia, varios promotores inmobiliarios chinos, incluido Dalian Wanda, han recaudado fondos a través de plataformas independientes de financiación colectiva. CoAssets, con sede en Singapur, ha recaudado fondos por valor de 100 millones de dólares desde 2013.