Inversión en Bienes Raíces en Puerto Rico: Una Guía Completa sobre el Crowdfunding Inmobiliario

Aunque ya transcurrió más de una década, el recuerdo de la crisis financiera de 2008 por el estallido de la burbuja inmobiliaria aún puede estar vigente en muchas personas. Esto, aunado a la subida de tipos del Banco Central Europeo y la FED estadounidense, puede generar dudas entre quienes estén pensando invertir en bienes raíces. Pero, a pesar de este panorama, apostar por un bien inmueble sigue siendo una idea rentable en muchos países de Europa y de América Latina, incluyendo Puerto Rico. Si en estos momentos quieres hacer crecer tu dinero, hoy te explicaremos cómo invertir en bienes raíces.

El crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Este modelo de financiación colectiva permite a un grupo diverso de personas financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

La idea básica detrás del crowdfunding no puede ser más sencilla: que muchas personas colaboren para sacar adelante un proyecto. El planteamiento es tan antiguo como el refrán "La unión hace la fuerza".

Podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.

El crowdfunding inmobiliario llegó de la mano de la tendencia «PropTech», es decir, la digitalización del sector inmobiliario. Por lo tanto, invertir en crowdfunding inmobiliario implica participar en el negocio a través de plataformas especializadas.

Crowdfunding Inmobiliario vs. Crowdlending Inmobiliario

Es importante diferenciar entre estos dos conceptos, ya que mucha gente los confunde:

• Crowdlending inmobiliario: Consiste en que varios inversores se juntan para hacer un préstamo conjunto a un promotor a cambio de unos intereses. Aquí, los inversores actúan como prestamistas.
• Crowdfunding inmobiliario: Consiste en que varios inversores se juntan para comprar un inmueble entre todos y luego venderlo para sacar una plusvalía. En este caso, los inversores entran en sociedad con el promotor.

En el crowdlending, los participantes reciben la devolución del capital aportado más los intereses. La recompensa por invertir en crowdfunding puede ser bonos, acciones o rentas del proyecto o emprendimiento al que aportaron.

Una de las características importantes del crowdfunding inmobiliario es que el dinero va a permanecer inmovilizado hasta que finalice el proyecto, o venza el plazo propuesto por los desarrolladores. Sin embargo, en el caso de que un inversor quiera salir del proyecto, puede vender su parte a otros participantes u otras posibilidades que ofrezca la plataforma.

Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores. De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley).

En el caso de Urbanitae, el capital que se levanta suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecen su propia modalidad de préstamo promotor.

Tipos de Proyectos en Crowdfunding Inmobiliario

Hay dos grandes tipos de proyectos:

1. Proyectos de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario): Los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un préstamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
2. Proyectos de plusvalías (equity crowdfunding): Los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción.

En plataformas como Urbanitae, el grueso de los proyectos son de plusvalía, la mayoría de ámbito residencial.

Ventajas y Desventajas de Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

Invertir en crowdfunding inmobiliario es tentador, pero como toda inversión, conlleva riesgos y beneficios. Es una alternativa de inversión interesante.

Ventajas

• Acceso a oportunidades atractivas: Permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros.
• Diversificación de cartera: Contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades.
• Rentabilidad superior: La rentabilidad suele ser muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio.
• Internacionalización: Una de las ventajas de invertir en crowdfunding es que se puede participar en proyectos inmobiliarios en cualquier lugar del mundo debido a la internacionalización de las plataformas.

Desventajas y Riesgos

• Iliquidez: Es una inversión ilíquida, es decir, no es posible desprenderse de ella hasta que el proyecto termina.
• Plazo: El plazo suele promediar los 24 meses.
• Riesgo de pérdida de capital: Como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital.
• Menores rendimientos en algunos casos: Aunque los rendimientos serán menores en comparación a si fueras un inversionista individual, resulta una apuesta interesante para quienes estén comenzando a formar un patrimonio.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario

Existen diversas plataformas de crowdfunding inmobiliario, tanto a nivel internacional como en mercados específicos. Estas plataformas facilitan la conexión entre inversores y promotores.

Plataformas Internacionales Destacadas

• Bricksave: Presenta la inversión en crowdfunding como una simplificación de las inversiones inmobiliarias. Permite invertir en proyectos en cualquier lugar del mundo. La inversión mínima es de 1.000 dólares con un rendimiento del 7 al 9% anual en dólares. Los emprendimientos se destinan a alquileres, y los ingresos se transfieren mensualmente en forma directa a la billetera digital del inversor. Bricksave se encarga de todo: formalidades, seguros, mantenimiento, inquilinos, etc. En los últimos 5 años han financiado exitosamente 327 propiedades en Estados Unidos y Europa, por más de US$ 53.45m. Sus inversores han recibido retornos netos por más de US$ 20.06m.
• Fundrise: Plataforma para inversionistas no acreditados con un precio de entrada relativamente bajo. Ofrecen un portal en línea fácil de usar para simplificar el crowdfunding. Han distribuido más de $431 millones entre sus inversionistas. Sin embargo, al centrarse en inversiones de largo plazo, es posible que tu dinero quede inmovilizado durante años antes de ver rendimientos.
• RealtyMogul: Ofrece opciones de crowdfunding para inversionistas acreditados y no acreditados interesados en REIT y propiedades individuales. Con más de $1,200 millones agrupados en 40,000 inversiones en todo el país, RealtyMogul está construyendo un historial destinado a cumplir.
• Crowd Street: Portal exclusivo para inversionistas acreditados que ofrece listados de proyectos inmobiliarios comerciales y residenciales. Solo el 5% de las oportunidades revisadas terminan en la plataforma. La inversión mínima es de $25,000 para muchas oportunidades, lo que implica una cantidad significativa de efectivo inmovilizado durante años.
• Yieldstreet: Ofrece una amplia selección de inversiones alternativas que no se encuentran en ningún otro sitio. Dispone de oportunidades de inversión más cortas que comienzan en 6 meses.
• EquityMultiple: Ha generado más de $478 millones para más de 59,000 inversionistas en todo el país, ofreciendo una plataforma de participaciones comerciales revisadas y administradas de forma privada.

Plataformas Relevantes en Latinoamérica (aplicables a Puerto Rico)

Aunque el texto original se centra en Paraguay, las tendencias y plataformas mencionadas son representativas de la región latinoamericana, incluyendo Puerto Rico, que comparte un mercado inmobiliario dinámico y en crecimiento.

• Simplestate: Esta plataforma con presencia en Estados Unidos, Uruguay y Paraguay, ofrece más de 40 proyectos donde invertir en crowdfunding. Se especializa en inversiones en criptomonedas.
• Lares: La plataforma para invertir en crowdfunding más antigua de Chile, ofrece proyectos de inversión en Estados Unidos, Perú y Paraguay entre otros. Se proponen llevar la rentabilidad hasta el 11%.

Cómo Invertir en Crowdfunding Inmobiliario (Ejemplo con Civislend)

Civislend es una plataforma regulada por la CNMV y segura, que hace todos sus proyectos con garantía hipotecaria. Esto significa que, al prestar dinero al promotor, se tiene un activo como respaldo en caso de problemas.

Pasos para Invertir en Civislend (y similar en otras plataformas)

1. Darse de alta:
   • Entrar a su web.
   • Completar los datos personales.
   • Completar las evaluaciones.
2. Recargar tu wallet:
   • Por tarjeta bancaria (hasta 4.999€).
   • Por transferencia SEPA (la limitación la marca tu banco).
3. Elegir proyecto:

   Se lanzan pocos proyectos (unos 3 al mes). Es normal tener que esperar paciente a que se lance uno y estar pendiente para invertir. Puede que en ese momento no haya ninguno disponible. Antes de invertir, es crucial leer bien toda la información del proyecto en cuestión. Por ejemplo, se podría elegir un proyecto para refinanciar una villa de lujo en Mallorca, con un plazo de devolución de 9 meses y un interés anual de 11,5%.

4. Elegir cantidad a invertir:

   Introducir la cantidad deseada (mínimo 250€) y darle al botón de Invertir. Supongamos una inversión de 1.000€.

5. Esperar sentado y poner la mano:

   Una vez invertido, solo queda esperar los rendimientos.

Regulación del Crowdfunding Inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario están reguladas para proteger a los inversores. En España, estaban reguladas desde 2015 por la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, con un plazo de adaptación hasta el 10 de noviembre de 2023. La Ley 18/2022 adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.

Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).

Otros Consejos para Invertir en Bienes Raíces

No se necesita ser un experto en el mercado inmobiliario para invertir en bienes raíces. Pero lo que sí es necesario es que, al hacerlo, no te quedes con dudas.

Tips Clave para Invertir

1. Identifica el capital con el que cuentas: Para este tipo de inversiones, uno tiene que ser muy responsable. Es crucial analizar tus finanzas: ¿cuántos son tus fondos actuales? ¿Cuánto puedes reunir para antes de iniciar la inversión? ¿A cuánto crédito puedes acceder y cuál es tu capacidad de endeudamiento?
2. Infórmate bien sobre las etapas de venta, los tipos de interés y otros gastos extra: Invertir en bienes raíces es un negocio que transcurre lento, con varias etapas complejas antes de ver réditos. Revisa toda la información necesaria sobre el mercado inmobiliario en el que vas a invertir: ¿cómo está la oferta y demanda de bienes inmuebles? ¿Conviene comprar para arrendar, o para renovar y después vender? ¿Cuál es el estado de las tasas de interés en tu país? Además, haz un esquema de los gastos en los que probablemente vas a incurrir al comprar un inmueble como notario, tasación de la vivienda, impuestos, etc.
3. Conoce con qué apoyo económico o financiamiento cuentas: Investiga las herramientas financieras a las que puedes tener acceso y los bancos o entidades que las tengan en su portfolio de productos. No te limites simplemente a visitar los bancos más comerciales; es casi seguro que dispongas de otras opciones como el ya mencionado crowdfunding de fintechs.
4. Conoce los términos legales de compra, financiación y rentas, entre otros: Familiarízate con los términos legales más importantes y los que te vayan a servir en tu tipo de inversión.
5. Analiza el inmueble y la zona con determinación: No te precipites. Sé analítico, precavido y meticuloso: mira si la propiedad necesitará reparaciones, si tiene potencial de que la plusvalía se incremente o si cuenta con amenidades que la hagan más atractiva. De igual forma, revisa el entorno donde está situada: ¿es una zona bien conectada? ¿Es segura? ¿Cómo es el terreno?
6. Analiza la rentabilidad del inmueble deseado: Dependiendo del tipo de inversión inmobiliaria que hagas, haz un análisis sobre la rentabilidad de la misma. Verifica si en lo que vas a invertir es una apuesta segura al largo plazo. Considera todas las variables posibles, incluida la plusvalía.
7. Investiga bien sobre el inmueble elegido: Ya que hayas cumplido con todo lo anterior, pon lupa a cada una de las características de la propiedad que escogiste. ¿Está libre de gravamen? ¿Hace cuánto se construyó? ¿Cuál es el estado de la estructura?

Alternativas al Crowdfunding Inmobiliario

Además del crowdfunding, existen otras opciones para los pequeños ahorristas interesados en el sector inmobiliario:

1. Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII): Otra alternativa para pequeños ahorristas que quieran invertir en bienes raíces. Al igual que al invertir en crowdfunding inmobiliario, el inversor se beneficia obteniendo la rentabilidad del mercado inmobiliario, sin los costos y riesgos de comprar y administrar bienes raíces. Sin embargo, en los FII, el proyecto no está identificado sino que los administradores del fondo deciden las diferentes inversiones. Para participar de este tipo de inversión inmobiliaria se debe recurrir a un agente de bolsa, a diferencia del crowdfunding que se realiza íntegramente en línea.
2. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS): Un instrumento que combina renta fija y variable, ofreciendo a los inversores pagos periódicos continuos, provenientes de los alquileres de los activos. Este modelo es más parecido al crowdfunding ya que las inversiones inmobiliarias se encuentran identificadas y dedicadas a un proyecto específico. Sin embargo, la diferencia está en que los FIBRA generalmente apuntan a activos de mayor tamaño, con usos mixtos (por ejemplo, oficinas y viviendas), mientras que el crowdfunding inmobiliario permite acceder a proyectos más pequeños de manera sencilla.

Barreras para la Inversión Inmobiliaria y Cómo Superarlas

Un estudio del Foro Económico Mundial reveló que la falta de educación financiera es la principal barrera para que los pequeños inversores puedan participar en los distintos mercados. En realidad, tanto desde el gobierno como instituciones financieras, se están realizando serios esfuerzos para mejorar la educación financiera de la población para impulsar la inversión en crowdfunding u otros instrumentos que permitan participar en el mercado inmobiliario.

Otra barrera para la inversión inmobiliaria para pequeños ahorristas es la falta de información. Los distintos organismos de gobierno difunden abundante información para inversores, pero está orientada a inversiones grandes o medianas. El pequeño ahorrista carece de los datos necesarios como para orientar su inversión. Para encontrar información confiable, se recomienda visitar blogs reconocidos y páginas oficiales.

En definitiva, el crowdfunding inmobiliario es una opción viable y en crecimiento para quienes buscan adentrarse en el mundo de las bienes raíces con montos de inversión más accesibles, ofreciendo una forma moderna y colaborativa de participar en el mercado inmobiliario.

Aquí te dejamos una tabla comparativa de las rentabilidades y requisitos de inversión de algunas plataformas mencionadas:

Este contenido tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero.