Contrato de Reserva de Traspaso de Negocio: Claves para una Transición Exitosa

El traspaso de negocios se ha convertido en un mecanismo rápido de adquisición de establecimientos comerciales listos para continuar con su actividad económica. Un traspaso de negocio es simplemente la cesión del derecho que se tiene sobre ese negocio a cambio de un precio determinado pactado por ambas partes. No lo confundas con el arrendamiento del local, pues lo que adquieres es el derecho de seguir explotando el negocio. De forma resumida, al aceptar el traspaso de un negocio, el anterior inquilino te cede el contrato de arrendamiento que tiene con el propietario del inmueble.

Este tipo de contrato funciona como paga y señal del traspaso de negocio, y con él una de las partes se reserva el derecho del traspaso futuro en las condiciones acordadas en este tipo de contrato. Es frecuente que, cuando se avanza en un proceso de compraventa de empresas, el vendedor le pida al comprador el desembolso de una cantidad económica para reservarle su empresa. Este Contrato de Reserva de Traspaso de Negocio es fundamental cuando dos partes desean asegurar la futura transferencia de un negocio, estableciendo condiciones claras antes de la formalización definitiva del traspaso. Esta plantilla es ideal para reservar la operación, fijar plazos y detallar las obligaciones mientras se realiza la due diligence o se obtienen permisos necesarios.

¿Qué es un Contrato de Reserva de Traspaso de Negocio y para qué sirve?

Un Contrato de Reserva de Traspaso de Negocio es un documento con el que se establece un acuerdo previo entre el vendedor y el comprador para asegurar la futura transferencia de un negocio. Aunque muchas veces se hace de manera automática, no siempre es necesario o incluso conveniente realizar este desembolso. Además, es imprescindible conocer a cuenta de qué se realiza este pago y, por lo tanto, saber qué derechos y qué obligaciones otorga el hecho de entregar esta cantidad.

Sirve para que una de las partes (el comprador) se reserve el derecho del traspaso futuro en las condiciones acordadas. Si antes de la fecha señalada el Cesionario decide no continuar con la adquisición del negocio, perderá el importe entregado en concepto de reserva.

Diferencia entre Arras y Paga y Señal

La diferencia entre arras y paga y señal es sutil pero importante. Cuando firmamos un contrato de arras estamos adquiriendo una reserva, pero no se ha producido ninguna compraventa. Por lo tanto, el comprador se reserva el derecho de comprar la empresa, según las condiciones que se pacten en el contrato de arras y durante un plazo determinado.

Sin embargo, cuando se realiza una paga y señal se entiende que ya se ha accedido a la compraventa, y en el momento de producirse el desembolso de la cantidad, el comprador está ya entregando parte del precio.

¿Es obligatorio realizar una paga y señal o un contrato de arras?

Aunque es una práctica muy habitual, no es obligatorio realizar una paga y señal o unas arras antes de formalizar la compraventa, sobre todo en transacciones de pequeño volumen. Si las conversaciones están muy avanzadas, no hay ningún otro interesado, el comprador dispone ya del dinero para la transacción y el vendedor no está perdiendo ninguna otra oportunidad de venta, podemos usar una carta de intenciones y el contrato de compraventa definitivo.

¿Cuándo es aconsejable firmar un contrato de arras?

Se aconseja formalizar el contrato si ocurren algunas de estas circunstancias:

• El comprador va a dedicar tiempo y/o dinero en hacer un buen análisis de la empresa: Si se quiere analizar a fondo la empresa, incluso contratando una empresa de auditoría, es conveniente asegurarnos de que el vendedor nos reserva la empresa y no dedicamos estos recursos para nada.
• El vendedor tiene otros interesados: Para cubrir la posibilidad de que se venda la empresa a otros potenciales compradores.
• La empresa es muy interesante/atractiva: Aunque igual hoy no tenga interesados, es posible que pronto le aparezcan, así que es conveniente reservarla.

Tipos de Contratos de Arras

Si tenemos claro que queremos realizar una paga y señal o unas arras, debemos saber cómo formalizarlo en un contrato y determinar qué fórmula es la que más nos conviene. Para ello, vamos a revisar los tres tipos de contratos que podemos usar:

1. Arras Confirmatorias o Paga y Señal

El contrato de arras confirmatorias o contrato de paga y señal es un documento donde se especifica que el comprador hace un desembolso económico al vendedor en concepto de anticipo a cuenta del precio acordado para la compraventa. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o bien promover su resolución. Esto quiere decir que, en caso de que alguna de las partes no cumpla, podemos obligarla a cumplir con el contrato o bien desistir del mismo, con la posibilidad de reclamarle daños y perjuicios.

2. Arras Penales

El contrato de arras penales no está regulado expresamente en el Código Civil Español y, a diferencia de las arras confirmatorias y las arras penitenciales, la cantidad desembolsada no otorga la facultad de desistir del contrato principal. La pena por incumplimiento debe ser definida en el contrato, de tal manera que la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento será lo dispuesto y acordado en el contrato. Además, el pago de la pena por parte del incumplidor no le dará derecho a desistir del contrato, es decir, sus obligaciones continuarán en vigor a pesar de pagar la pena.

3. Arras Penitenciales

Estas son las arras más utilizadas actualmente en la compraventa de PYMES. Un contrato de arras penitenciales da el derecho a quien las entrega a reservarse un derecho de compra. En caso de que incumpla el contrato, perderá la cantidad desembolsada en favor del vendedor. Sin embargo, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver por duplicado la cantidad al comprador. Por lo tanto, este contrato da derecho a desistimiento de la formalización de la compraventa, abonando por parte del comprador las arras ya desembolsadas y por parte del vendedor, la devolución por duplicado. En caso de que se formalice la compraventa, la cantidad de las arras servirá para pagar el precio final.

Es muy importante saber que se debe indicar en el contrato qué tipo de arras son las que rigen el contrato. Si no se especifica, por defecto se entenderá que son arras confirmatorias.

Consideraciones antes de realizar el Traspaso

Como buen emprendedor, primero debes asegurarte de que el negocio funciona correctamente, así como el verdadero motivo por el que se traspasa el establecimiento. Si sospechas que el actual propietario quiere desprenderse de su negocio porque no es rentable, debes considerar que quizá necesites invertir más esfuerzo que empezar de cero. Una vez que ya tienes claro que sí quieres invertir en ese establecimiento, tendrás que ponerle un precio y negociar con la otra parte hasta alcanzar un acuerdo.

Factores para la Valoración del Negocio

Cabe señalar que el precio de un traspaso es negociable, no es aconsejable que aceptes el primer precio que te muestren sobre la mesa. Deberás invertir un poco de tu tiempo para calcular el rango de precios que se encuentran a tu alcance y te permiten emprender a un coste razonable, entonces podrás negociar hasta que ambas partes lleguéis a un acuerdo. Para ello es necesario que exista comunicación y transparencia con la otra parte. Los aspectos a considerar incluyen:

• Permisos y licencias con las que cuenta el establecimiento.
• Antigüedad, es decir, cuánto tiempo lleva operando en el mercado. De esta forma podrás hacerte una idea del volumen de clientela y su fidelidad.
• Imagen de marca y posicionamiento en el mercado.
• Plantilla o capital humano.
• Mobiliario y su estado (equipos, maquinaria, vehículos, existencias...) para conocer si puedes reutilizar total o parcialmente los bienes incluidos en el negocio. Por ejemplo, para un bar tendrías que verificar que tanto las mesas como las sillas y las máquinas de café o cámara frigorífica se encuentran en perfecto estado y se pueden utilizar.
• Inventario de existencias. Aunque parece una cuestión insignificante, es interesante conocer la cantidad de bienes que dispone la empresa para su venta y que pasarás a administrar personalmente, pues tienen su propio valor.
• Facturación y costes de los últimos años. Coteja los ingresos por ventas y los costes de explotación del negocio (proveedores, suministros como agua y luz, alquiler, salarios de los empleados en plantilla…) para advertir si el negocio es provechoso.

Una vez conocidos todos estos datos, debes marcarte un precio mínimo y máximo para negociar con la otra parte hasta llegar a un acuerdo. Por último, sería conveniente contar con la experiencia del anterior dueño, así como coincidir durante un tiempo hasta que puedas desenvolverte con soltura. Mencionar que si encuentras recelo o evasivas al solicitar información deberás considerar buscar otro negocio o establecimiento.

Cesión del Contrato de Arrendamiento del Local de Negocio

El contrato de traspaso de local de negocio sirve cuando se desee mantener el contrato de arrendamiento en todos sus aspectos (derechos y obligaciones), salvo el referido a la persona del arrendatario que será modificada. De esta forma, el arrendatario (o cedente) "sale" del contrato de arrendamiento y el tercero "entra" en su lugar. Por tanto, el nuevo arrendatario asume los mismos derechos y obligaciones que tiene el primero.

Si el contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y no ha sido renovado desde esa fecha, el traspaso debe hacerse a cambio de un precio cierto. En el resto de los casos, salvo que en el contrato de arrendamiento se establezca otra cosa, el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio puede hacerse de forma gratuita u onerosa (a cambio de una compensación económica).

Consentimiento del Arrendador

Si el contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y no ha sido renovado desde esa fecha, el arrendatario deberá solicitar el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Se puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de su local de negocio. También si dicho contrato lo exige o prohíbe la cesión. En caso de que hagamos el contrato de traspaso sin el consentimiento previo del arrendador, este contrato puede ser resuelto de pleno derecho.

En caso de que no se prohíba expresamente, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento de local sin necesidad de solicitar consentimiento previo al arrendador, aunque se lo tendrá que comunicar en el plazo de un mes desde que se haya firmado el contrato de cesión. Para informar al arrendador, puede utilizar la comunicación de la cesión de su local de negocio. Ten en cuenta que el contrato puede prohibir esta cesión, en cuyo caso no podrías proceder salvo en el supuesto de que sea una sociedad la que esté realizando una actividad empresarial.

Traspaso cuando el Titular es una Sociedad

Cuando el titular del negocio es una sociedad, es posible transmitir el negocio incluso con la cláusula de prohibición de cesión en el contrato de arrendamiento. Pero no es tan ventajoso como parece, pues para realizar esta operación debes comprar la titularidad de la empresa adquiriendo sus participaciones. Para formalizar el contrato será necesaria la presencia de notario tal como establece el artículo 106 de la Ley 1/2010 de Sociedades de Capital.

Trámites Post-Acuerdo de Traspaso

Después de pactar un precio por el traspaso, empieza una fase intermedia antes de que puedas centrarte en rentabilizar tu nuevo negocio.

Licencia de Apertura

Debes acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad en la licencia de apertura del establecimiento, salvo que adquieras una sociedad, en ese caso no se produce cambio de titularidad.

Implicaciones Fiscales

En principio, las operaciones de traspaso de un negocio en su totalidad que vaya a continuar con la actividad económica no están sujetas al Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para ninguna de las dos partes. Así lo justifican el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, así como el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/1992, en relación con el conjunto de todos los bienes transmitidos. Recogidos, además, en una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2288-10 de 25 de octubre de 2010.

Con respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si el que transmite el negocio es una persona física, tributará mediante este impuesto la ganancia o pérdida patrimonial derivada del traspaso del negocio, aplicando los tipos según la cantidad obtenida. La ganancia patrimonial se computará al cedente en el importe que le corresponda en el traspaso.

Como habrás podido apreciar a lo largo de este escrito, si bien es una opción a tener en cuenta a la hora de emprender; adquirir un traspaso de un negocio puede ser muy similar a empezar desde cero, pues deberás valorar si el negocio es viable y no te librará de realizar los cálculos necesarios para estimar un precio con el que poder negociar para más adelante iniciar los trámites y, por fin, pasar a formar parte del tejido productivo de tu país.