Guía Completa sobre el Contrato de Cesión de Negocio

Actualmente, muchas empresas han recurrido a la cesión de sus locales de negocio para hacer frente a una complicada situación económica. Es por ello que conviene conocer en qué consiste este trámite y qué supone para un negocio, ya sea un autónomo, una pyme o una empresa de mayor tamaño.

¿Qué es un Contrato de Cesión de Negocio o Traspaso de Local?

Una cesión de negocio, también conocida como traspaso de negocio, es el proceso mediante el cual el titular de una actividad empresarial cede la explotación de dicho negocio a un tercero. Traspasar un local implica ceder el derecho de explotación de un negocio que opera en ese espacio a un tercero, permitiéndole continuar con la actividad comercial bajo las condiciones acordadas en un contrato de cesión de negocio.

Cuando hablamos de traspaso de un local, nos referimos a la cesión del contrato de arrendamiento de un espacio físico a un tercero a cambio de un precio a acordar entre el actual arrendatario y el futuro arrendatario. El inquilino deja de ocupar el local (totalmente o parte de él) y otra persona lo alquila. Este último puede mantener las condiciones acordadas en el contrato original. Consistiría principalmente en la cesión del contrato de arrendamiento de un local en el que se ejerce una actividad, por un precio.

Este acuerdo se formaliza mediante un contrato de cesión de negocio, que detalla las condiciones de la transferencia, incluyendo el uso de las instalaciones, la transferencia de la cartera de clientes, y en algunos casos, la continuidad de la plantilla. Las cesiones de negocio son frecuentes en sectores donde el valor de la empresa reside en su posicionamiento, su clientela o sus instalaciones, como en hostelería, comercio o servicios especializados.

Partes Intervinientes en un Traspaso o Cesión de Negocio

La cesión o traspaso de negocio es una operación compleja ya que pueden intervenir muchas personas. Lo habitual es que intervengan como mínimo tres partes que serían:

• El Cedente: El inquilino actual que cedería sus derechos.
• El Cesionario: El nuevo arrendatario que obtendría los derechos.
• El Arrendador o la Propiedad: El propietario del local.

En el contrato de cesión pueden intervenir las tres partes (cedente, cesionario y propiedad) o bien solo dos (cedente y cesionario), teniendo un preacuerdo con la propiedad sobre las nuevas condiciones del contrato.

Regulación Legal de la Cesión de Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

Esta modalidad está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La normativa que regula las cesiones de negocio en España se encuentra en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece derechos y obligaciones para ambas partes en el contrato de cesión de negocio. La última modificación relevante sobre esta normativa fue en 2013, para actualizar aspectos del traspaso de locales comerciales y las obligaciones fiscales y laborales asociadas.

En concreto, el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), permite la cesión sin el consentimiento previo de la propiedad o arrendador, siempre que no se haya pactado lo contrario en el contrato de arrendamiento. En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Eso sí, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo “de forma fehaciente”, es decir, por escrito, en el plazo de un mes desde que se produzca. Es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notarial).

Subarriendo Parcial o Total y Elevación de Renta

En el traspaso de un local comercial, se puede dar el caso de que se produzca un subarriendo parcial o un subarriendo total. En el primero de los casos, el arrendatario alquila parte del establecimiento y él sigue usando otra. En el total, la cesión es de todo el local.

Según establece la legislación, el arrendador tiene derecho a subir la renta hasta un 10% en el traspaso de un local por subarriendo parcial y en un 20% por subarriendo total. En aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerado como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Trámites y Documentación Necesaria para un Traspaso de Negocio

Traspasar un local esconde una serie de trámites legales, fiscales y administrativos que conviene conocer muy bien para asegurar una transición en la que no haya contratiempos. Los traspasos de negocios se realizan a través de un contrato de cesión de explotación de negocio, que especifica los activos, derechos y responsabilidades transferidos al nuevo titular.

Proceso para realizar el traspaso:

1. Verificar toda la documentación descrita.
2. Llegar a un acuerdo sobre el precio del traspaso y lo que incluye.
3. Negociar con la propiedad del local las condiciones contractuales y rentas del contrato de arrendamiento.
4. Formalizar acuerdo mediante contrato de cesión de negocio en el cual se reflejen todos los pactos y condiciones.

Documentación clave:

• Revisión del contrato de arrendamiento original: Para comprobar que no hay cláusulas que prohíban el traspaso o que impongan condiciones específicas. En la mayoría de los contratos de arrendamiento, las propiedades suelen tener una cláusula en la cual el arrendatario no puede ceder o subarrendar el contrato sin el consentimiento expreso y por escrito de la propiedad. Por ello, en la mayoría de las cesiones se tiene que negociar a parte del precio del traspaso, nuevas condiciones de contrato, rentas y derechos de la propiedad.
• Notificación fehaciente al propietario: Por parte del inquilino saliente, informando del traspaso.
• Licencia de Actividad: Es otro de los documentos imprescindibles. Se necesitará el documento conforme la licencia está vigente. Es crucial cerciorarse en el Ayuntamiento que no existe ningún motivo que no permita realizar la transmisión de la licencia. Además, es útil consultar el expediente que se presentó en su día. Para estas gestiones se recomienda que se realicen con un ingeniero, pues se pueden encontrar negocios que hayan realizado modificaciones en el local, no sujetas a lo establecido en el expediente, conforme obtuvieron la licencia. Asegúrate de que el local cuenta con licencia de actividad en vigor o que es viable obtenerla para el negocio que quieres montar.
• Personal implicado: Hay que tener en cuenta si en el traspaso de negocio se incluye personal o no. En todo caso, es necesario solicitar a la parte cedente los correspondientes certificados conforme está al corriente de pago de sus obligaciones tributarias y de Seguridad Social. Todo ello con efecto de evitar posibles responsabilidades solidarias basadas en el artículo 42.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
• Datos económicos del negocio: Es interesante obtener información fiable sobre la facturación o ingresos de la actividad que se traspasa, así como todos los bienes que se ceden para llegar a un acuerdo sobre el precio del traspaso. Se recomienda realizar un inventario de todos los elementos necesarios para la actividad del negocio que se van a traspasar, sus características técnicas y su año de adquisición, así como su estado en el momento de la valoración.

¿Cómo se Fija el Precio por la Cesión?

El precio de una cesión de negocio se establece en función de varios factores clave que reflejan el valor actual y potencial de la empresa. Este valor se calcula teniendo en cuenta tanto los activos tangibles (como el local, el inventario y el equipamiento) como los intangibles (cartera de clientes, reputación y posicionamiento en el mercado). A la hora de fijar el precio por esta cesión de contrato existe una completa libertad de partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento.

Es importante contar con una evaluación precisa y el asesoramiento de profesionales para definir un precio justo, que beneficie a ambas partes y cumpla con la normativa sobre traspaso de negocios.

Fiscalidad en el Traspaso de Negocio

IVA e ITP

Según el artículo 7.1 de la Ley 37/1992, en el caso de transmitir la totalidad del negocio para continuar con la actividad, el importe de la cesión del traspaso no estaría sujeto al impuesto del IVA ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No obstante, la fiscalidad se ha de estudiar pues hay transmisiones que no quedan excluidas también reflejadas en el mismo artículo apartados a), b) y c).

Plusvalía

La persona que realiza la cesión de su negocio deberá presentar la plusvalía recibida en su declaración de la renta como ganancia patrimonial.

Ventajas del Traspaso de un Local

• Menor inversión inicial: Al limitarse al alquiler y a posibles mejoras, el coste suele ser más accesible.
• Mayor libertad de negocio: Puedes montar tu propia marca, elegir tu equipo y definir la decoración o concepto desde cero.
• Ideal para negocios innovadores o muy personales: Donde necesitas controlar todos los aspectos del diseño y la experiencia de cliente.
• Menos riesgos legales y económicos: No asumes compromisos con terceros ni heredas deudas ni contratos anteriores.
• Local bien ubicado y con licencias en regla: Es una opción atractiva si lo que buscas es un local ya montado y con licencias en regla.

Contrato de Cesión de Negocio: Un Documento Clave

El contrato de cesión de negocio es un documento clave que formaliza el traspaso de un negocio, estableciendo claramente las condiciones, derechos y obligaciones de ambas partes. Para elaborarlo correctamente, es crucial incluir todos los detalles relativos a los activos que se ceden (como local, inventario, equipamiento y clientela), la duración del acuerdo y el precio de la cesión.

Es esencial que el contrato de cesión de negocio cumpla con la normativa sobre traspaso de negocios, para proteger legalmente a ambas partes y evitar conflictos futuros. La inclusión de cláusulas sobre la responsabilidad fiscal y laboral del negocio, así como sobre el mantenimiento de contratos con empleados, ayuda a garantizar una transferencia sin sorpresas. Contar con asesores profesionales es crucial para la correcta elaboración de este contrato, ya que una redacción incorrecta o incompleta puede derivar en problemas legales o pérdidas económicas.