Cómo negociar con Altamira y consejos para comprar un piso de banco

Comprar una vivienda es una de las inversiones más significativas que una persona puede realizar. Por ello, aprender a negociar su precio es fundamental para evitar pagar de más y asegurar un buen trato. En este artículo, te guiaremos a través del proceso de negociación, prestando especial atención a la compra de pisos de bancos y, en particular, a cómo interactuar con plataformas como Altamira.

¿Por qué comprar pisos de bancos?

Los pisos embargados por entidades financieras representan una oportunidad interesante tanto para quienes buscan una vivienda asequible como para inversores. Aquí te presentamos las razones más relevantes:

• Precio atractivo: Los bancos no son inmobiliarias; su principal objetivo es recuperar el capital prestado. Por ello, suelen ofrecer descuentos significativos sobre el valor de mercado para vender rápidamente los inmuebles embargados.
• Financiación más flexible: Al ser el banco el propietario, puede ofrecer condiciones de financiación muy ventajosas, como hipotecas con menos intereses, plazos más largos o incluso financiación del 100% del importe de compra si se cumplen ciertos criterios.
• Negociación directa y segura: Tratar directamente con el banco suele generar mayor tranquilidad, reduciendo el riesgo de fraudes. Además, en algunos casos es posible negociar el precio o incluir mejoras como gastos de reforma en la hipoteca.
• Variedad de inmuebles: La oferta es muy diversa, abarcando desde pequeños apartamentos en la ciudad hasta chalets en la periferia, locales comerciales y garajes, adaptándose a distintos perfiles de compradores.

Inconvenientes y riesgos al comprar pisos de bancos

Aunque los beneficios son atractivos, es crucial estar consciente de los posibles inconvenientes y riesgos:

• Estado de la vivienda: Muchos pisos de bancos pueden llevar tiempo vacíos, haber sido ocupados o presentar daños estructurales, humedades o instalaciones obsoletas. Es fundamental realizar una visita detallada y, si es posible, con un experto en reformas.
• Trámites lentos y engorrosos: La burocracia interna de los bancos puede alargar los tiempos de aprobación de ofertas y firma de documentos. Es necesario tener paciencia y hacer un seguimiento constante.
• Cargas o deudas pendientes: Aunque no es lo habitual, el inmueble podría tener deudas con la comunidad de vecinos, el IBI o suministros impagados. Siempre se debe solicitar un certificado de cargas y revisar el estado en el Registro de la Propiedad.
• Ubicación menos demandada: Algunos de estos pisos se encuentran en zonas con baja demanda, lo que podría afectar su revalorización o la rentabilidad si se busca alquilar.

¿Dónde comprar pisos de bancos?

En España, existen diversas plataformas e inmobiliarias donde encontrar inmuebles de entidades bancarias:

Plataformas de los propios bancos

Los bancos cuentan con sus propias inmobiliarias que publican los inmuebles procedentes de embargos. Ofrecen precios competitivos y mejores condiciones de financiación.

• Altamira Inmuebles: Gestiona propiedades del Banco Santander y otros fondos de inversión. Ofrece inmuebles residenciales y comerciales en toda España, con financiación y condiciones exclusivas para clientes del Santander.
• Haya Real Estate: Gestiona activos de CaixaBank y Bankia, incluyendo viviendas, locales y suelos. Ofrece financiación preferente para clientes de CaixaBank.
• Solvia: Con una gran variedad de viviendas y locales de Banco Sabadell, incluyendo alquiler con opción a compra. Ofrece promociones de vivienda nueva y de segunda mano.
• Aliseda Inmobiliaria: Gestionada por Blackstone y Banco Santander, permite solicitar visitas virtuales y asesoramiento financiero.
• Sareb (el "banco malo"): Gestiona activos inmobiliarios de entidades rescatadas.
• BBVA Vivienda: Plataforma de BBVA con ofertas en propiedades embargadas.

Consejo: Si ya eres cliente de alguno de estos bancos, revisa sus condiciones de financiación, ya que podrían ofrecerte hipotecas con ventajas adicionales.

Portales inmobiliarios con pisos de bancos

Además de las plataformas bancarias, los portales inmobiliarios tradicionales también publican ofertas de inmuebles bancarios, a menudo con filtros específicos.

• Idealista: Permite filtrar por viviendas de bancos y subastas judiciales.
• Fotocasa: Ofrece alertas para recibir notificaciones de nuevas propiedades y opciones de alquiler con opción a compra.
• Pisos.com: Cuenta con una sección específica para viviendas de entidades bancarias.
• YaEncontre.com: Amplio catálogo con contacto directo a las entidades financieras.

Consejo: Activa alertas en estos portales para ser de los primeros en conocer las nuevas oportunidades, ya que las mejores se venden rápidamente.

Requisitos para comprar un piso de un banco

Comprar un piso de un banco requiere preparación y tener la documentación necesaria a mano:

Documentación personal y fiscal

El banco verificará tu solvencia, por lo que te pedirá:

• DNI o NIE en vigor.
• Últimas nóminas (generalmente las 3 más recientes).
• Declaración de la renta del último ejercicio.
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios recientes.

Si eres autónomo, se requerirá también:

• Declaraciones trimestrales del IVA (modelo 303).
• Modelo 100 y modelo 130.
• Alta en el RETA o certificado de situación censal.

Ahorros o entrada

Aunque algunos bancos pueden ofrecer financiación del 100%, lo habitual es necesitar entre un 10% y un 20% del valor del piso como entrada. A esto se suman los gastos de compraventa:

• Impuestos: IVA (10% para vivienda nueva, 4% para VPO) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6% al 12% según la Comunidad Autónoma).
• Tasación: entre 200 y 500 euros.

En total, se recomienda tener ahorrado entre el 30% y el 35% del valor total del inmueble, o al menos el 10% para impuestos si se consigue una hipoteca sin entrada.

Preaprobación hipotecaria

Antes de buscar, es aconsejable hablar con tu banco o con un bróker hipotecario para saber cuánto te prestarían y en qué condiciones. Esto te dará seguridad y te permitirá negociar mejor.

Revisa la situación legal del inmueble

Es crucial comprobar:

• Que no existan cargas o embargos pendientes.
• Que los pagos a la comunidad y suministros estén al día.
• Que el inmueble esté libre de ocupas.

Esta información puede consultarse en el Registro de la Propiedad o solicitando un certificado de deudas con la comunidad.

Solicitud formal de compra

Una vez decidido el piso, se debe hacer una oferta formal al banco o a la inmobiliaria que lo gestione. Si es aceptada, te guiarán para la firma del contrato de arras y la escritura de compraventa.

Comprar un piso de banco requiere preparación financiera, documentación al día y paciencia. Si se planifica bien, el proceso puede ser más sencillo de lo que parece.

¿Es buena idea comprar pisos de bancos?

La respuesta depende de tu objetivo:

• Si es para vivir: Evalúa si realmente encaja con tus necesidades. No te dejes llevar solo por el precio; considera la ubicación, la calidad de la vivienda y los servicios cercanos.
• Si es para invertir: Haz números con calma. Analiza el precio de compra, los costes de reforma, los impuestos y la rentabilidad potencial del alquiler. Un piso barato no siempre es una buena inversión si la zona no tiene demanda o si requiere mucha inversión en renovaciones.

Con una buena investigación y siguiendo los pasos correctos, se pueden aprovechar las oportunidades que ofrecen los pisos de bancos.

Cómo negociar el precio de una vivienda, incluyendo inmuebles de banco

Negociar el precio de una vivienda es un arte que requiere información, observación y estrategia. El precio no está escrito en piedra, y entender el momento, los datos y al vendedor te permitirá moverte con inteligencia.

¿Cuánto se puede rebajar el precio de una casa?

El margen de negociación puede variar significativamente. Factores como los metros cuadrados, el estado del inmueble, la antigüedad del edificio, los precios de viviendas similares en la zona y la urgencia del vendedor son clave. En general, es posible obtener rebajas de entre el 5% y el 20% sobre el precio de venta. Sin embargo, en el caso de pisos de banco, estas rebajas pueden ser aún más elevadas si el inmueble lleva mucho tiempo en el mercado o si al banco le resulta complicado deshacerse de él.

Es importante investigar cuánto tiempo lleva el inmueble en venta, desde cuándo pertenece al banco y si ya ha habido rebajas previas. Contactar con la comunidad de propietarios puede proporcionar información útil.

¿Qué saber antes de negociar el precio de una vivienda?

Antes de presentar una oferta, es fundamental conocer el valor real de la vivienda en ese momento:

• Precios de propiedades similares en la zona: Investiga los precios de venta final, no solo los de salida.
• Estado real del inmueble: Realiza una o varias visitas, si es posible con un técnico, para identificar problemas o causas de devaluación.
• Condiciones del mercado: El contexto de la oferta y la demanda influye en el margen de negociación.
• Situación del vendedor: Si el vendedor tiene prisa, tu margen de negociación será mayor. Un inmueble poco atractivo para un público amplio también recibirá menos ofertas.
• Otros factores: Demanda en la zona, antigüedad del edificio, calidad del barrio, conexiones y servicios.

Obtener una tasación independiente o consultar a un profesional inmobiliario puede ser una herramienta potente de negociación.

Cómo negociar el precio de una casa paso a paso

1. Define un presupuesto: Ten claros tus números y posibilidades de financiación para actuar con agilidad.
2. Estudia el mercado: Conoce el mercado inmobiliario para identificar oportunidades y valorar tu oferta rápidamente.
3. Investiga el inmueble: Analiza precios de propiedades parecidas, estado del inmueble, entorno y situación del vendedor para una oferta realista.
4. Presenta tu oferta y arguméntala: Muestra seriedad y destaca tus puntos fuertes como comprador. Ofrece garantías extras si es necesario.
5. Dialoga: Prepárate para un proceso de negociación y busca un acuerdo justo.
6. Cierra la operación: Formaliza el acuerdo legalmente para evitar que se desvanezca.

Cómo responder a una contraoferta por un inmueble

Ante una contraoferta, ten claro cuánto estás dispuesto a pagar. Si tu oferta es justa o tu presupuesto no permite subir más, mantente firme. De lo contrario, puedes ceder un poco para llegar a un punto intermedio. Considera tu interés especial en la vivienda, pero toma una decisión consciente con toda la información disponible.

Ventajas del comprador al negociar el precio de una casa

El comprador tiene varias ventajas:

• Capacidad económica o solvencia: La facilidad para obtener financiación.
• Oferta de arras elevadas: Demuestra seriedad.
• Características personales: Seriedad, educación y búsqueda de conexión emocional, especialmente si la negociación es con un particular.
• Inmueble mucho tiempo en el mercado: Indica urgencia por parte del vendedor.

Negociar precio vivienda no es discutir, es conversar, detectar valor, argumentos, intereses y tiempos para llegar a un punto donde ambas partes se sientan satisfechas.

Negociación con Altamira y otras entidades bancarias

Si estás interesado en un piso gestionado por Altamira (Banco Santander) o similar, es importante entender cómo funcionan estas entidades.

Altamira, al igual que Solvia o Haya Real Estate, gestiona activos inmobiliarios de bancos y fondos de inversión. Su objetivo principal es vender estas propiedades. Si bien pueden ofrecer financiación atractiva a través del banco asociado, el margen de negociación puede depender de cuánto tiempo lleve el inmueble en el mercado y la urgencia de venta. Aunque tengas efectivo, una hipoteca con ellos podría influir positivamente si les interesa un nuevo cliente hipotecario.

Un usuario compartió su experiencia al ofertar 97.000 € por un piso de 112.000 € en Altamira, sin obtener respuesta. Otro aconseja ofertar precios "irregulares" (ej. 196.000 € en lugar de 195.000 €) y que el efectivo puede ser un buen argumento para rebajas significativas, ya que a los bancos les interesa la entrada de dinero en efectivo y evitar tener un piso parado que genera gastos.

Es importante saber que Altamira, como otras gestoras de activos, podría estar comercializando propiedades que pertenecen a Sareb (el "banco malo"). En estos casos, Altamira pasará tu oferta a Sareb, que será quien decida si la acepta. Su interés en si la compra se realiza con más o menos efectivo es menor, ya que actúan como intermediarios.

En cuanto a si Solvia o Altamira cobran por ver un piso, la experiencia de los usuarios indica que no. Lo que sí puede ocurrir es que se pida un depósito (ej. 500€ en Solvia) si se quiere presentar una oferta formal, pero solo si hay un interés real en comprar.

Estilos y técnicas de negociación

La negociación es un proceso complejo que puede dividirse en diferentes estilos y técnicas:

Principales estilos de negociación

• Negociación inmediata: Busca un acuerdo sin considerar las relaciones personales. Puede ser útil en situaciones específicas, como con una propiedad con alta demanda de alquiler.
• Negociación progresiva: Se basa en la confianza para alcanzar acuerdos. Es el estilo ideal en procesos de intermediación.
• Negociación situacional: Combina los estilos anteriores según la situación de los clientes y los intereses del asesor. Al principio de la interacción con un propietario, un estilo más progresivo es recomendable.

Técnicas de negociación

• Acomodativa: Prioriza establecer una buena relación basada en la confianza. Se puede ceder a corto plazo para obtener más argumentos a futuro. Un ejemplo es pactar un precio de oferta más alto inicialmente con el propietario, para luego presentar informes sobre los resultados de las acciones de venta.
• Colaborativa: El objetivo de ambas partes es común. Se defiende los intereses de los clientes, manteniendo la empatía y la confianza.
• Por compromiso: Requiere empatía, confianza y asertividad. Es fundamental detectar las necesidades reales de los propietarios. Si un cliente no puede hacer frente a la hipoteca, el tiempo que tarde en vender la propiedad aumentará la deuda.
• Evitativa: Consiste en decir "no" cuando no hay otra opción. Debe ser el último recurso, después de intentar las técnicas anteriores. Cada cliente tiene necesidades y motivaciones distintas, por lo que es vital informarse de su situación real antes de negociar.

En el sector inmobiliario, las relaciones con los clientes pueden ser de larga duración. Por ejemplo, el período de captación de una vivienda, desde el primer contacto hasta el cierre de la operación, puede superar el año. Con los compradores, la relación media suele ser de tres a seis meses.

Consejos prácticos para negociar

Aquí te presentamos 10 consejos sobre cómo negociar mejor:

1. Nunca vayas solo: Al momento de negociar, el número de personas puede influir. Si tú llegas con un equipo (abogados, contadores, etc.) y la otra parte está sola, la balanza se inclina a tu favor. No se trata de ser agresivo, sino de proyectar una imagen de seriedad y preparación.
2. Aprende a escuchar: La regla de Pareto aplica aquí: habla un 20% del tiempo y escucha un 80%. Escuchar te proporciona información valiosa. Por ejemplo, si un vendedor menciona que obtuvo un artículo "de regalo", sabes que su margen de beneficio es total, lo que te da una ventaja para negociar el precio.
3. Planifica tu negociación: Una buena planificación reduce la tensión y el estrés. Si sabes qué quieres y cómo lo vas a pedir, es más fácil controlar la situación. En una ocasión, se consiguió una rebaja en unas camisetas al argumentar la falta de dinero en el momento y la urgencia por comprarlas.
4. Haz una oferta "baja": Siempre hay un margen de negociación, a menudo de al menos un 10%. La persona más osada en pedir mucho o en ofrecer poco suele llevarse la mejor parte. Un ejemplo de pedir 6 tequilas y ofrecer 20 dólares en lugar de 30, argumentando una celebración.
5. Crea alternativas: Cuando no tienes opciones, quedas a merced de tu oponente. Es importante tener otras alternativas para poder retirarte de la negociación si no se cumplen tus expectativas. Si tienes otras ofertas de precios o modelos de productos, puedes usarlas para conseguir un mejor trato.
6. Paciencia, paciencia y paciencia: La paciencia puede ser una poderosa herramienta de negociación. Alargar los tiempos puede generar presión en la otra parte, especialmente si tienen urgencia. Un ejemplo de empresarios chinos que, al ser demorados en las reuniones, cerraron un trato en el aeropuerto para no volver con las manos vacías.
7. Tu objetivo es que la otra parte piense que ganó: Si después de una oferta muy baja el vendedor acepta de inmediato, te preguntarás si realmente fue un buen negocio. Es importante que la otra parte sienta que ha obtenido un buen acuerdo.
8. Valora cada concesión: No cedas sin obtener algo a cambio. Si te piden un descuento, solicita una condición de pago más favorable. Si piden más plazo, pide algo a cambio.
9. Nunca regales nada: Toda concesión tiene un valor. Si obtuviste algo por muy poco, no lo regales. Cada artículo tiene un precio, aunque lo hayas adquirido de forma ventajosa.
10. Nunca negocies sobre la misma base: Varía tu propuesta. Si el vendedor no cede en el precio, intenta negociar en otras condiciones como los plazos de entrega, garantías, o servicios adicionales.

En resumen, negociar el precio de una vivienda, especialmente con entidades como Altamira, exige preparación. Conocer el mercado, investigar el inmueble y el vendedor, y aplicar estrategias de negociación efectivas te permitirá obtener el mejor acuerdo posible.