Guía Completa para el Traspaso y Cesión de un Local de Negocio en España

Traspasar un negocio en España es una decisión estratégica que implica complejidad legal, fiscal y administrativa. El traspaso o cesión de un negocio es una de las opciones que tiene el emprendedor para comenzar o dejar una actividad recuperando parte de la inversión realizada.

Conocer qué necesitas saber sobre el traspaso o cesión de un local comercial es fundamental. En Vivendex, queremos facilitarte las cosas y contarte algunos de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de realizar u obtener la cesión de negocio o traspaso del local.

Cuando hablamos de traspaso de un local, nos referimos a la cesión del contrato de arrendamiento de un espacio físico a un tercero a cambio de un precio a acordar entre el actual arrendatario y el futuro arrendatario. Consiste en ceder la titularidad de una actividad económica junto con su establecimiento a un nuevo propietario.

Un traspaso de negocio es, a grandes rasgos, la cesión de un local o establecimiento comercial en el que el nuevo inquilino (o cesionario) adquiere, además del propio espacio, los derechos y licencias de explotación del negocio que venía desempeñándose allí.

¿Qué es un Traspaso de Negocio?

Cuando hablamos de traspasar un negocio, nos referimos a ceder la explotación de una actividad comercial que está en funcionamiento a otra persona. Es una opción atractiva si lo que buscas es un local bien ubicado, ya montado y con licencias en regla. Representa un atajo para quienes no quieren empezar desde cero o desean diversificar su cartera empresarial sin invertir tanto tiempo en la obtención de licencias y permisos.

El traspaso se puede definir como un supuesto de cesión, mediante precio, de un local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento. Cuando se produce el traspaso, no se celebra un nuevo contrato, sino el mantenimiento del primitivo con las mismas condiciones y características, salvo la sustitución que se produce en la persona del arrendatario que ahora pasa a ser ocupado por esa tercera persona.

Piensa en un traspaso como adquirir el corazón de un negocio que ya ha estado latiendo. Obviamente, existe la otra cara de la moneda: saber que heredamos también posibles deudas, problemas de imagen o compromisos legales preexistentes.

Esta modalidad está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Traspaso vs. Subarriendo

En el subarriendo de local de negocio, el arrendatario arrienda a su vez el objeto de su contrato, convirtiéndose en arrendador (subarrendador) frente al subarrendatario. En el subarriendo, frente a lo que ocurre en el traspaso, se mantiene el vínculo primitivo entre el arrendador y el arrendatario, entablándose al mismo tiempo una relación nueva en virtud de la cual, el arrendatario (subarrendador) -sin que su vínculo contractual se extinga-, cede total o parcialmente el uso y disfrute que tenía como arrendatario sobre la finca en virtud del primer contrato de arrendamiento, cediendo parte del contenido de su derecho.

En el traspaso de un local comercial, se puede dar el caso de que se produzca un subarriendo parcial o un subarriendo total. En el primero de los casos, el arrendatario alquila parte del establecimiento y él sigue usando otra. En el total, la cesión es de todo el local.

Diferencias con Otras Operaciones Habituales

Cuando escuchamos hablar de traspasos, podríamos confundirlos con otras operaciones habituales: alquiler tradicional, venta, o incluso alquiler con opción a compra.

Traspaso vs. Alquiler Tradicional

El alquiler tradicional no conlleva la transmisión de derechos de explotación ni las licencias específicas del negocio. Imagina que rentas un local vacío, sin permisos ni maquinaria; eres tú quien se encarga de conseguir todo para abrir las puertas.

Traspaso vs. Venta

Aunque en ambos casos hay un pago único significativo (o varios pagos concertados según lo acordado), la gran distinción es que en la venta adquieres la propiedad total del inmueble. Con el traspaso no pasas a ser dueño de la construcción ni del local, solo te quedas con el derecho de arrendamiento y las licencias.

Traspaso vs. Alquiler con Opción a Compra

El alquiler con opción a compra es una modalidad que combina el pago de rentas durante un período establecido y la posibilidad de adquirir el local en propiedad al finalizar ese plazo. El traspaso, por su parte, no contempla la compra final del inmueble.

Partes Intervinientes en un Traspaso o Cesión de Negocio

La cesión o traspaso de negocio es una operación compleja ya que pueden intervenir muchas personas. Lo habitual es que intervengan como mínimo tres partes que serían:

• El Cedente: El inquilino actual que cedería sus derechos.
• El Cesionario: El nuevo arrendatario que obtendría los derechos.
• El Arrendador o la Propiedad: El propietario del local.

Regulación Legal del Traspaso de Local de Negocio

El traspaso local de negocio, según la fecha del contrato de arrendamiento, está regulado, o bien por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), o por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994).

Cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento (la LAU 29/94 ha suprimido el término traspaso por el de cesión) sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

La cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio está regulado por el artículo 32 de la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite la cesión sin el consentimiento previo de la propiedad o arrendador. Pudiendo este, incrementar la renta y obtener unos derechos del traspaso. Sin embargo, puede estar gravado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por IRPF si hay beneficios para el cedente.

Según el marco legal (artículo 32 de la LAU), el consentimiento del propietario no es obligatorio para formalizar el traspaso. Aun así, se requiere notificarle en un plazo de un mes desde que se realiza la cesión. Esta normativa garantiza el derecho de traspasar el alquiler de un local comercial a un tercero sin precisar del consentimiento del arrendador o propietario.

Si el contrato de arrendamiento del local que se quiere traspasar es anterior al 1 de enero de 1995 (fecha de entrada de la LAU 29/1994), se le aplicará las normas previstas en la Ley de Arrendamientos de 1964. Dicha ley establece requisitos específicos para el traspaso, como:

1. Prevalece en primer lugar el pacto entre las partes.
2. Se exige que el adquirente contraiga la obligación de destinar el local traspasado, durante el periodo de un año, a negocio de la misma clase que venía ejerciendo el arrendatario.
3. Se requiere que el arrendatario notifique al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término al que cobra la renta materialmente, su decisión de traspasar el local y el precio convenido.
4. Se establece la necesidad del otorgamiento del traspaso mediante escritura pública, en la que debe consignarse, bajo responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito de notificación fehaciente y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

A partir del momento del otorgamiento de la escritura pública es cuando se entiende producido el traspaso, momento a partir del cual el cesionario pasa a poseer la calidad de arrendatario, aunque no haya ocupado el local, y a partir de tal momento surge la obligación de pago del precio del inmueble arrendado. El otorgamiento de la escritura pública de traspaso no se podrá llevar a cabo hasta pasados treinta días desde que el arrendatario realice la primera notificación con su intención de traspasar al arrendador. La acción de retracto deberá ejercerse dentro de los treinta días siguientes a aquél en que se notifique por el arrendatario la realización del traspaso.

La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso.

Consentimiento del Arrendador

Según la LAU 1994, no necesitas permiso salvo que el contrato de arrendamiento incluya cláusula expresa que lo prohíba o lo condicione. Cuando no existe esta cláusula, el arrendador tan solo debe notificar el traspaso al propietario en el plazo de un mes.

En la práctica esto no es así. En la mayoría de los contratos de arrendamiento las propiedades no quieren dejar un “cheque en blanco” y suelen tener una cláusula en la cual el arrendatario no puede ceder o subarrendar el contrato sin el consentimiento expreso y por escrito de la propiedad. Por ello, en la mayoría de las cesiones se tiene que negociar a parte del precio del traspaso, nuevas condiciones de contrato, rentas y derechos de la propiedad.

Algunos propietarios pueden mostrarse reacios, pues temen que el nuevo inquilino no sea tan responsable como el anterior, o que la actividad comercial cambie de manera drástica.

Incremento de Renta

Según establece la legislación, el arrendador tiene derecho a subir la renta hasta un 10% en el traspaso de un local por subarriendo parcial y en un 20% por subarriendo total. La ley le permite un máximo de incremento de hasta el 20% sobre el precio del alquiler. La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso.

En aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerado como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Documentación Necesaria y Trámites para el Traspaso

Traspasar un local esconde una serie de trámites legales, fiscales y administrativos que conviene conocer muy bien para asegurar una transición en la que no haya contratiempos. Te los detallamos:

1. Contrato de Arrendamiento

Conocer todas las cláusulas del contrato y saber quién es el actual titular y la propiedad del local. En el contrato podremos verificar si permite el traspaso libremente o hemos de negociar con la propiedad las nuevas condiciones. Antes de nada, revisa con lupa el contrato actual. Si hay dudas, pide a un abogado que lo analice contigo.

2. Licencia de Actividad

Es otro de los documentos imprescindibles. Necesitaremos el documento conforme la licencia está vigente. Tendremos que cerciorarnos en el Ayuntamiento que no existe ningún motivo que no nos permita realizar la transmisión de la licencia. Además, poder consultar el expediente que se presentó en su día. Para estas gestiones recomendamos que se realicen con un ingeniero, pues nos podemos encontrar negocios que hayan realizado modificaciones en el local, no sujetas a lo establecido en el expediente, conforme obtuvieron la licencia.

El nuevo responsable del negocio ha de acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad de la licencia de apertura. Las autoridades de cada comunidad autónoma establecen trámites diferentes. Puede suceder que, al cambiar la actividad comercial, las licencias previas no sean válidas o requieran modificaciones.

3. Personal Implicado

Hay que tener en cuenta si en el traspaso de negocio, se incluye personal o no. Cuando se traspasa un negocio que cuenta con trabajadores, la persona que lo adquiere se subroga igualmente a los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social de la empresa. En este escenario, y siempre que las modificaciones en las condiciones de trabajo excedan el límite de la movilidad funcional, por ejemplo, el empleado puede solicitar la extinción de su contrato.

Recomendación: Especificar claramente en el contrato qué trabajadores asume cada parte y en qué condiciones. Consultar el convenio colectivo del sector. En todo caso, es necesario solicitar a la parte cedente los correspondientes certificados conforme está al corriente de pago de sus obligaciones tributarias y de Seguridad Social. Todo ello con efecto de evitar posibles responsabilidades solidarias basadas en el artículo 42.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

4. Datos Económicos del Negocio

Es interesante obtener información fiable sobre la facturación o ingresos de la actividad que se traspasa, así como todos los bienes que se ceden para llegar a un acuerdo sobre el precio del traspaso. Para la valoración de un traspaso, es uno de los puntos más delicados. Muchos caen en el error de sobrevalorar la clientela o ignorar deudas pendientes.

Ejemplo de inventario para un traspaso de peluquería en Valencia:

Precio total del traspaso: 45.000€. Señal: 10.000€. Resto: 35.000€ al firmar ante notario.

5. Formalización del Acuerdo

Formalizar acuerdo mediante contrato de cesión de negocio en el cual se reflejen todos los pactos y condiciones. En el contrato de cesión pueden intervenir las tres partes (cedente, cesionario y propiedad) o bien solo dos (cedente y cesionario), teniendo un preacuerdo con la propiedad sobre las nuevas condiciones del contrato.

Aspectos Fiscales del Traspaso de Negocio

IVA en el Traspaso de Negocio

Según el artículo 7.1 de la Ley 37/1992, en el caso de transmitir la totalidad del negocio para continuar con la actividad, el importe de la cesión del traspaso no estaría sujeto al impuesto del IVA ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No obstante, la fiscalidad se ha de estudiar pues hay transmisiones que no quedan excluidas también reflejadas en el mismo artículo apartados a), b) y c).

Cuando se transfiere el negocio en su totalidad y el nuevo titular continúa con la actividad empresarial, este trámite no está sometido al impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Cuando la operación del traspaso no afecta a todo el negocio, como puede ser el caso de la venta aparte de los bienes inmuebles y vehículos, la transacción sí está sujeta al 21 % de IVA. Cuando se venden los activos del negocio por separado, esta venta está sujeta a IVA y, si son bienes inmuebles y vehículos, tributarán por transmisiones patrimoniales.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si la transmisión de la unidad económica es completa y el comprador continúa la actividad, estará exento de ITP. Si no, sí, obligatoriamente. Importante: Nunca declares un valor inferior al real.

IRPF y Facturación del Propietario

El traspaso implica un aumento del patrimonio de quien cede el negocio. Si el propietario recibe una parte del traspaso del negocio, deberá emitir una factura para quien deja el local. Además, si recibe alguna ganancia por esta transacción, tendrá que incluirlo como rendimiento del capital inmobiliario.

Claves para un Traspaso Exitoso

Si te estás planteando dar el salto y gestionar un traspaso, conviene que tengas un plan de acción bien definido. Aunque un traspaso parte con cierta ventaja, no es garantía de éxito. Un error común es pensar que, al comprar un negocio en marcha, los ingresos están asegurados.

Valoración del Negocio

Valorar un traspaso es uno de los puntos más delicados. Otros no calculan bien los gastos iniciales ni la carga fiscal. El precio será significativamente inferior a negocios rentables.

Calcular la rentabilidad requiere sumar y restar varios factores. Por un lado, la inversión inicial (el costo de traspaso más la posible reforma). Haz una inspección exhaustiva, como harías al comprar un coche usado. ¿El local está en un barrio en auge o en declive? Los precios deben reflejar la realidad comercial del entorno.

Negociación

La negociación es, sin duda, la gran clave de los traspasos. Aquí no sólo estamos hablando del precio de la renta mensual, sino del monto adicional que el nuevo inquilino pagará para quedarse con las licencias y el mobiliario. A veces, el propietario o el actual inquilino podría ofrecer facilidades, como fraccionar el valor de traspaso. ¿Puedo negociar el valor de traspaso? Sí.

Publicidad y Visibilidad

En la era digital, casi todo pasa por internet, y el mercado inmobiliario no es una excepción. Los portales inmobiliarios se han convertido en el escaparate principal para mostrar y encontrar inmuebles disponibles para distintas operaciones.

En cualquier portal -o incluso en tu propio sitio web- sé claro y honesto. Destaca lo más interesante del negocio: su ubicación, el equipamiento, la clientela potencial, el tipo de licencia. Muestra la distribución, la fachada, el interior. Las redes sociales también pueden impulsar la visibilidad. Grupos especializados o páginas de comunidad local a menudo son muy efectivos. Si el local destaca por su decoración temática, por una maquinaria específica o por una ubicación privilegiada (frente a un parque, cerca de un centro comercial, etc.), resáltalo.

Consideraciones Adicionales

• Deudas: Sí, pero debes informar al comprador de todas las deudas existentes.
• Negocios no rentables: Sí, pero será más difícil encontrar comprador y el precio será significativamente inferior.
• Inversores extranjeros: Sí, con las mismas condiciones que un español. Recomendación: Pactar periodo de prueba o cláusulas de resolución específicas antes de firmar definitivamente.
• Seguros: Si finalmente decides dar el paso, no te olvides de contratar un seguro para locales comerciales. Así, estarás protegido frente a daños a terceros, incendios, robos y decenas de imprevistos que pueden suceder en tu día a día.
• Sociedades: Si el local está alquilado por una sociedad, existe una alternativa: comprar directamente esta sociedad.
• Continuidad del Negocio: Hay que mantener el mismo negocio que ya estaba funcionando para garantizar su éxito.

El mundo inmobiliario está lleno de matices que van mucho más allá de la clásica venta de un local o el contrato de un alquiler simple. La posibilidad de publicar fácilmente en portales especializados y la ayuda de plataformas como WayToCol permiten que, con unos cuantos clics, el proceso se agilice y se vuelva más transparente.