Cómo dar de baja un contrato de alquiler: Guía completa para inquilinos y propietarios

Cuando llega el fin del contrato de alquiler, es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario. Asimismo, no solo es relevante fijar el fin del alquiler, sino también asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que puedan quedar pendientes al acabar el contrato. La rescisión de un contrato de alquiler de vivienda es la finalización anticipada de la relación arrendaticia entre inquilino y propietario antes del plazo pactado. En el ámbito del derecho inmobiliario, un contrato de alquiler es un acuerdo legal entre arrendador e inquilino que establece los derechos y obligaciones de ambas partes. Sin embargo, pueden surgir situaciones en las que una de las partes desee poner fin a dicho contrato antes de la fecha estipulada.

En España, la regulación principal en materia de arrendamientos se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como en el Código Civil. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las causas específicas por las que un contrato de alquiler puede ser rescindido antes de su vencimiento.

Tipos de rescisión de contrato de alquiler

Existen varias formas de rescindir un contrato de alquiler, cada una con sus propios requisitos y consecuencias.

1. Rescisión del contrato de alquiler de mutuo acuerdo

Según el artículo 1255 del Código Civil, los contratos pueden ser anulados si ambas partes están de acuerdo en poner fin al contrato antes del plazo estipulado. El modelo de finalización de liquidación es el equivalente a un punto y final que cierra todas las obligaciones contraídas. Inquilino y propietario están conformes en finalizar el alquiler. Este modelo permite no solo la entrega de las llaves, sino que también pone fin a la relación arrendaticia, “cerrando la puerta a futuras reclamaciones tanto por parte del inquilino, como del propietario”, señala el abogado Pelayo de Salvador, del bufete deSalvador.

Si tanto inquilino como propietario están de acuerdo en rescindir el contrato de alquiler, se ha de firmar el modelo de terminación del contrato de acuerdo mutuo. La vía más sencilla y económica es el mutuo acuerdo: ambas partes deciden terminar el contrato y lo dejan por escrito en un modelo de rescisión gratis. Puedes descargar este modelo totalmente gratuito y actualizado a 2026 en PDF o en Word.

2. Desistimiento o rescisión unilateral del contrato por parte del inquilino

El desistimiento es la posibilidad que la ley (o el propio contrato) ofrece al inquilino para poder rescindir anticipadamente el contrato de alquiler. Es la finalización de la relación con el arrendador por su propia voluntad. Las normas generales sobre arrendamiento se encuentran en el Código Civil. No obstante, la rescisión del contrato de alquiler y sus requisitos se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Requisitos para el desistimiento por ley (Artículo 11 LAU)

• Plazo mínimo: Que se hayan consumido al menos 6 meses de contrato. Es decir, el inquilino no puede pretender desistir al segundo mes, sino que el desistimiento solo existirá si el contrato de arrendamiento ha estado en vigor mínimo 6 meses. Por tanto, si el inquilino quiere romper el contrato antes del sexto mes de vigencia, podrá hacerlo, pero no estaremos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato (que tiene consecuencias más graves).
• Preaviso: Preaviso de 30 días. El inquilino tiene la obligación de preavisar al arrendador de su intención de desistir con, al menos, 30 días de antelación a la fecha de efectividad del desistimiento. Sin embargo, este requisito no es esencial, ya que si el inquilino no preavisa con ese plazo dará cumplimiento a dicha obligación pagando esos días. Es decir, si el inquilino le dice al arrendador que mañana se va de la vivienda, podrá hacerlo, pero tendrá que pagar al arrendador los 30 días de preaviso que no ha respetado.

En los casos en que el contrato ha cumplido los primeros 12 meses y se ha prorrogado por un año más, no tienen que transcurrir de nuevo 6 meses para que el inquilino pueda desistir, sino que puede desistir desde el primer momento, pues el requisito de los 6 meses es solo para el primer año de contrato. Y lo mismo sucederá si el contrato se prorroga por segunda vez y entra, por tanto, en el tercer año de contrato. Es decir, el inquilino podrá desistir desde el primer momento.

Desistimiento por contrato

Al igual que la LAU regula el desistimiento, este también se puede regular por contrato, siempre que el pacto sea más beneficioso para el inquilino. Es decir, las partes pueden pactar en el contrato que el inquilino pueda desistir a partir, por ejemplo, del tercer mes. Pero no pueden pactar que pueda desistir a partir de, por ejemplo, el noveno mes. Realmente son pocos los contratos que recogen una mejora a favor del inquilino, por lo que en la enorme mayoría de los casos lo que se aplica es lo que dice el art. 11 LAU.

Este modelo de finalización de contrato de alquiler unilateral es el equivalente a un “punto y seguido”, porque se cierran determinadas obligaciones, pero no todas (bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas). Así, este acuerdo lo que hace es regular la relación entre las partes desde la terminación del alquiler hasta la liquidación definitiva de las obligaciones, estableciéndolas para cada una de las partes.

Desde el despacho de abogados aseguran que este modelo deja la puerta abierta a futuros incumplimientos, controversias entre las partes y potenciales litigios. Por ejemplo, en caso de retención de la fianza, habrá que esperar a la cuantificación de las obligaciones pendientes para hacer la liquidación definitiva. Si solo una de las partes quiere terminar el contrato de arrendamiento, hay que cumplimentar el modelo de terminación unilateral del contrato, que se puede descargar aquí en PDF o en Word.

Indemnización para el arrendador en caso de desistimiento

El artículo 11 de la LAU establece que el inquilino tendrá que pagar indemnización al arrendador solo si se ha establecido dicha cláusula en el contrato. Es decir, si el contrato dice que en caso de desistimiento el inquilino pagará indemnización al arrendador, entonces tendrá que pagar indemnización. Pero si el contrato no dice nada respecto al pago de indemnización, entonces el inquilino queda liberado de pagar dicha indemnización.

Además, el propio artículo 11 LAU establece cuál es la indemnización que tendrá que pagar el inquilino, y no se puede establecer una indemnización superior (y si se establece es nula). Así, se fija que en caso de desistimiento el inquilino pagará al arrendador una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse y, añade, si quedara menos de un año, entonces la indemnización será proporcional a los meses que queden por cumplir. En otras palabras, si quedan 6 meses de contrato, la indemnización será de media mensualidad.

El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento, sin obligación de indemnizar, cuando exista incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador, inhabitabilidad de la vivienda, no realización de reparaciones o perturbación por parte del arrendador del uso de la vivienda. También cuando el arrendador vaya a realizar obras de conservación, mantenimiento o reconstrucción de la vivienda que hagan imposible la habitabilidad de la misma.

Desistimiento del contrato sin consentimiento del cónyuge

Cuando el arrendatario desiste del contrato sin el consentimiento de su pareja o cónyuge conviviente, el arrendamiento puede continuar en beneficio de la misma.

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

Artículo 12.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Sin embargo, esta persona tiene un plazo de 15 días para informar su voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento. De no mediar respuesta el contrato se extinguirá, pero el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del mismo.

3. Resolución por incumplimiento de una de las partes

Se produce cuando una de las partes no cumple lo pactado. El ejemplo más común es el impago de la renta, pero también puede darse por daños al inmueble, cesión no consentida o uso indebido de la vivienda. La falta de pago es una de las causas más comunes para la rescisión de contratos de alquiler. Cuando el inquilino acumula varias mensualidades o facturas de suministros impagadas, el propietario puede solicitar la resolución del contrato por incumplimiento grave de las obligaciones pactadas. Alquilar a terceros un local comercial, sin el consentimiento expreso del propietario, es otra causa que permite la rescisión del contrato. Los contratos de alquiler de locales comerciales suelen (y deben) incluir una descripción detallada de las actividades permitidas en el establecimiento. En algunos casos, un cambio de actividad no autorizado puede justificar la rescisión anticipada del contrato.

En general, si la rescisión se debe a un incumplimiento del inquilino (falta de pago, subarriendo no autorizado, etc.), no hay que indemnizarle.

Cómo anular un contrato de alquiler: Pasos y consideraciones

Para anular un contrato de alquiler en España de manera válida, es necesario seguir una serie de pasos que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente. Antes de iniciar el proceso de anulación, es fundamental revisar las cláusulas del contrato. Verifica que el motivo para anular el contrato esté respaldado por la ley.

Carta para dejar un piso de alquiler

El primer paso que debe dar un inquilino o arrendatario cuando desea rescindir el contrato de alquiler es notificárselo al arrendador mediante una carta de rescisión, ya que, el preaviso mínimo debe ser notificado de manera fehaciente. Para comunicar a un inquilino que debe dejar la vivienda, el propietario debe enviar un aviso por escrito (burofax o carta certificada) respetando el plazo de preaviso legal, que suele ser de 4 meses para el arrendador y 2 meses para el inquilino, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Una carta de rescisión debe incluir: tus datos completos, los del arrendador, la dirección de la vivienda, la fecha de finalización y la referencia al contrato firmado. Puedes redactar una nota para terminar un contrato de alquiler siguiendo este ejemplo:

En [Ciudad], a [día] de [Mes] de [Año],La presente carta es para formalizar lo siguiente:Yo, D / Dña [Nombre arrendatario], de nacionalidad española, con DNI [Nº documento identidad (arrendatario/a)], y domiciliado/a en [Dirección de la parte arrendataria],Anuncio de forma oficial mi desistimiento del contrato de arrendamiento, firmado el [Fecha contrato], con D / Dña. [Nombre propietario/a], también de nacionalidad española, y DNI [Nº documento identidad (propietario/a)]. A partir del día de hoy, la vivienda queda desocupada y las llaves están a disposición del arrendador.Como arrendatario, estoy de acuerdo en que la fianza entregada en su momento sea utilizada para el pago de deudas con [compañías suministradoras], así como para cubrir las facturas pendientes de las mismas, dado que corresponden a consumos que me incumben.Además, estoy de acuerdo en que una cantidad equivalente a las facturas presentadas se retenga para cubrir los daños ocasionados en la vivienda, que se detallan a continuación:[Especificar desperfectos en la vivienda]Tras el abono de todas las facturas a las compañías suministradoras y la realización de las reparaciones necesarias en la vivienda, el saldo remanente de la fianza deberá ser abonado en la siguiente cuenta bancaria:Cta. XXXX XXXX XX XXXXXXXXXXYo, D / Dña [Nombre arrendatario], confirmo haber recibido de D / Dña. [Nombre propietario/a], la cantidad correspondiente entregada a mi favor al firmar este documento.Ambas partes estamos de acuerdo con los términos establecidos en esta carta de rescisión del contrato de alquiler. Firmamos este documento para que tenga plena validez y efecto.Firmado,D / Dña [Nombre propietario/a]Firmado,D / Dña [Nombre arrendatario]

Consejos adicionales

• Nunca confíes solo en acuerdos verbales. Una simple carta de rescisión firmada o un burofax puede ahorrarte discusiones y reclamaciones.
• Cuando entregues las llaves, hazlo acompañado de un acta de entrega y, si es posible, con un inventario actualizado.
• Antes de comunicar la rescisión, asegúrate de si existe o no una cláusula de penalización. Si no está incluida, podrás irte gratis cumpliendo los plazos de la LAU.
• La anulación anticipada de un contrato de alquiler sin respetar los procedimientos legales puede conllevar consecuencias económicas y legales.
• En caso de que una de las partes no esté de acuerdo con la anulación del contrato, la parte interesada puede recurrir a la vía judicial.
• Anular un contrato de alquiler en España es un proceso que debe realizarse conforme a la normativa vigente, respetando los derechos y obligaciones de ambas partes. Tanto arrendadores como inquilinos deben actuar con prudencia y conocimiento de la ley para evitar conflictos legales o pérdidas económicas.

Consecuencias de la rescisión del contrato de arrendamiento

Los efectos varían en función de la clase de acuerdo que se haya elegido.

Para propietarios

Como norma general, las consecuencias de la finalización del contrato de alquiler para propietarios son:

• Define desde cuándo el propietario recuperará el inmueble.
• Deja constancia del estado de la vivienda y de los desperfectos reclamables. Es recomendable revisarla junto al inquilino y pactar por escrito lo observado para evitar conflictos.
• Detalla por escrito las obligaciones pendientes del inquilino (recibos, suministros, indemnizaciones, etc.) y cómo deben resolverse.
• Establece el derecho del propietario a retener total o parcialmente la fianza, evitando reclamaciones posteriores del inquilino.

Para inquilinos

En cuanto a los efectos del fin del contrato de arrendamiento para los inquilinos son:

• Fija el momento en que cesan las obligaciones derivadas del alquiler. Desde la firma del acuerdo de terminación, deja de existir la obligación de pagar renta.
• Indica si la vivienda se entrega en buen estado o con desperfectos.

Rescisión de contratos de alquiler de uso distinto de vivienda (coworking, locales comerciales, oficinas)

En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, rige lo previsto por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, la libertad de pactos, y supletoriamente lo establecido por el Código Civil. Las partes pueden introducir en el contrato todo lo referente a la rescisión del mismo.

El contrato de arrendamiento comercial, también conocido como arrendamiento 3/6/9, ya no es universalmente aceptado por ser demasiado restrictivo y poco flexible. Esto beneficia a los espacios de coworking y otros lugares de terceros, que son mucho más ágiles en su propuesta de valor.

Conviene diferenciar los distintos tipos de contratos de alquiler de oficinas:

• Arrendamiento profesional: se refiere a los bienes inmuebles destinados a un uso exclusivamente profesional, a excepción de las profesiones liberales o comerciales a las que se refiere el contrato de arrendamiento comercial. La rescisión de un contrato de arrendamiento profesional puede producirse en cualquier momento respetando determinados procedimientos.
• Arrendamiento comercial o 3/6/9: en derecho mercantil, es un contrato celebrado entre un arrendador (el propietario del local o el usufructuario) y el arrendatario (el empresario o la empresa) relativo a la explotación de un local con fines exclusivamente profesionales o comerciales. Por su naturaleza, no puede ser inferior a 9 años.
• Arrendamiento precario o de veintitrés meses: es un contrato de arrendamiento a corto plazo que no permite un compromiso a largo plazo.

Cómo rescindir el contrato de alquiler de mi oficina o espacio de coworking

Por lo general, el arrendador o el arrendatario sólo pueden rescindir su contrato de arrendamiento al final de un período de 3 años o al final del contrato. No obstante, la rescisión de un contrato de arrendamiento profesional puede producirse en cualquier momento respetando determinados procedimientos.

• Si la solicitud de rescisión es iniciada por el arrendatario al final de un período de 3 años: puede hacerse sin ningún motivo particular. El inquilino anuncia su salida por carta certificada con acuse de recibo o por acta de alguacil. También se denomina baja trienal.
• Si la solicitud de rescisión de un contrato de arrendamiento profesional se realiza fuera de este periodo de 3 años: el inquilino debe respetar un plazo de preaviso de 6 meses.
• En caso de fallecimiento del inquilino: cabe señalar que el contrato de arrendamiento se transmite a los herederos.
• Si la rescisión procede del arrendador (por negarse a renovar el contrato o por avisar anticipadamente al arrendatario): también debe hacerse por carta certificada o por aviso de alguacil 6 meses antes de la expiración del contrato. El aviso dado al arrendatario debe especificar los motivos de la denegación, de lo contrario el arrendatario tiene la posibilidad de impugnarla o pedir una indemnización. Hay que tener en cuenta que en el caso de obras de reconstrucción o transformación, el arrendador también puede avisar al inquilino.
• Si el inquilino rescinde el contrato de arrendamiento comercial dentro del plazo acordado en el contrato: la rescisión puede hacerse mediante acto de alguacil o por carta certificada con aviso de recibo. También debe respetarse un plazo de preaviso de 6 meses. En caso de salida anticipada del inquilino, por ejemplo de mutuo acuerdo, los procedimientos son más o menos los mismos, pero el arrendador también puede estar obligado a pedir al inquilino el pago de una indemnización por salida anticipada.

La rescisión de un contrato de arrendamiento comercial o profesional puede ser compleja. Hay muchos modelos de cartas disponibles en la web para ayudarle. No obstante, también puede pedir ayuda a una empresa de asesoramiento inmobiliario o a un bufete de abogados especializado en derecho inmobiliario.

Tabla comparativa de rescisión de contratos de alquiler de vivienda