Guía Completa sobre el Alquiler de Vivienda a Empresas para Empleados: Requisitos y Tratamiento Fiscal

En el panorama actual, el alquiler de vivienda por parte de empresas para sus empleados se ha convertido en una práctica habitual, especialmente para compañías con presencia en diversas regiones que requieren reubicar a su personal. Sin embargo, esta modalidad de arrendamiento presenta particularidades fiscales y requisitos específicos que la diferencian de un alquiler convencional entre particulares.

En este artículo, abordaremos en detalle los requisitos que debe cumplir esta actividad para ser considerada económica, su tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), así como las ventajas e inconvenientes para los anfitriones.

Definición de Actividad Económica en el Arrendamiento de Inmuebles

Para que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea considerada como actividad económica a efectos fiscales, debe cumplir con ciertos requisitos. Por defecto, se entendía que las rentas derivadas de los arrendamientos eran rendimientos del capital inmobiliario.

El artículo 5.1 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS) define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Interpretación de los Requisitos

La exigencia de tener un empleado con contrato laboral y a jornada completa no solo puede resultar desproporcionada para muchas empresas familiares que gestionan propiedades, sino que además no refleja la realidad de cómo muchas empresas operan hoy en día, externalizando toda la gestión en operadores especializados.

Los tribunales han venido realizando una interpretación discrecional de lo que se debe calificar como actividad económica en los arrendamientos de inmuebles. Una persona física que arrienda una única vivienda de forma estable durante varios años difícilmente necesitará una persona empleada a jornada completa para gestionar esa renta. Distinto sería el caso de una sociedad familiar con numerosos locales, viviendas, naves o activos alquilados, con contratos de distinta duración, incidencias frecuentes, obras, renegociaciones, impagos, obligaciones periódicas y seguimiento fiscal recurrente.

Si no se cumplen los requisitos para hablar de actividad económica, las rentas derivadas del alquiler tributan normalmente como rendimientos del capital inmobiliario.

En el Impuesto sobre Sociedades, la gestión externalizada puede ser válida en determinados supuestos si el tercero cuenta con medios suficientes y la dimensión de la actividad justifica esa organización. Consultas como la V0090-24 admiten esta posibilidad en el ámbito del artículo 5.1 LIS.

Tratamiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Cuando un propietario alquila su vivienda a un particular, no existen obligaciones fiscales para ninguna de las partes respecto al IVA y las retenciones. El arrendador se deberá limitar a declarar los rendimientos del alquiler en su declaración de la renta, teniendo en cuenta la aplicación de las deducciones correspondientes.

Reducción del 60% por Arrendamiento de Vivienda

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) dispone que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción solo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

El requisito exigido para la aplicación de la reducción por el arrendador es que el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del propio arrendatario.

No obstante, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio, fijó que resulta procedente la aplicación de la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.

El cumplimiento de este requisito puede quedar perfectamente acreditado por los hechos y los términos del contrato de arrendamiento. No nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una sociedad para un destino genérico de utilización por “sus empleados”, sino que desde el primer momento ha quedado plenamente identificada la finalidad del arrendamiento, constando el uso exclusivo de la vivienda para una persona física determinada.

En consecuencia, resultará de aplicación la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF en la medida en que por los hechos y los términos del objeto del contrato de arrendamiento quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda y que el uso exclusivo de la misma recaiga en la persona física determinada en el contrato de arrendamiento.

Retenciones e Ingresos a Cuenta en el IRPF

El artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas determina cuáles son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

Sin embargo, la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:

• Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
• Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
• Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

En el caso en que la empresa arrendataria alquilará la vivienda para su utilización por uno de sus empleados, no deberá practicar retención alguna.

La siguiente tabla resume la aplicabilidad de la reducción del IRPF y la obligación de retención en distintos escenarios de alquiler de vivienda:

Tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA), establece que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

De acuerdo con lo anterior, el consultante tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y el citado arrendamiento estará sujeto a dicho Impuesto.

Exención de IVA en el Arrendamiento de Vivienda

El artículo 20, apartado uno, número 23º, de la LIVA establece que están exentas los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades.

La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. Sin embargo, no comprenderá los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.

De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo artículo.

Cuando el arrendatario de una vivienda no tiene la condición de empresario o profesional, el arrendamiento de la vivienda estará exento, sin perjuicio de que este consumidor final permita el uso de la vivienda a otras personas.

Por el contrario, los arrendamientos de viviendas que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento o en virtud de otro título.

Hay que entender que existe cesión posterior por el arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial y profesional, de forma que el arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos:

• Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de éstos.
• Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
• Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.

Matización del Criterio del TEAC

No obstante lo anterior, este criterio debe matizarse a la vista de las recientes resoluciones del TEAC de fecha 15 de diciembre de 2016, en las que se señala que el arrendamiento de una vivienda a una entidad jurídica que no lo destina directa y efectivamente a dicha finalidad, sino que cede su uso a un tercero, está sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la salvedad de que la exención se aplica a los arrendamientos destinados únicamente a vivienda del propio arrendatario, siempre que no se subarriende en todo o en parte.

La cuestión será determinar si dicho subarrendamiento debe producirse en un momento posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, o lo que es más relevante, si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, procederá la exención de IVA, aunque el arrendatario sea una persona jurídica en el ejercicio de una actividad empresarial.

Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Vivienda (LIS)

El Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS) regula el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.

Requisitos para Acogerse al Régimen

El artículo 48 de la LIS establece los siguientes requisitos:

1. Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
2. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada; o desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez en el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad.
3. Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
4. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, o, alternativamente, que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.

Para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."

Necesidad de un Empleado a Tiempo Completo

Para poder aplicar este régimen especial, el arrendamiento de viviendas debe constituir una actividad económica, para lo cual se tendrá en consideración lo establecido en el apartado 1 del artículo 5 de la LIS. En el caso concreto de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Es criterio de la Dirección General de Tributos que no se entenderá cumplido este requisito por el hecho de tener dos o más trabajadores con contrato laboral a media jornada, sino que, al menos, uno de ellos ha de tener contrato laboral a jornada completa.

Comunicación y Aplicación del Régimen

La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

Requisitos Clave en el Contrato de Alquiler para Empleados

Un contrato de alquiler de vivienda para empleados debe estar detalladamente estructurado para cumplir con todos los requisitos legales, asegurando tanto a la empresa como al propietario.

Llegados a este punto, es muy importante definir cuáles son requisitos que debe cumplir el contrato de alquiler de una vivienda para sus trabajadores:

• Identificación clara del empleado: Es fundamental incluir en el contrato el nombre de la persona o personas que van a residir en la vivienda. En aquellos casos en los que la persona que reside en el inmueble no tiene una relación laboral directa con la empresa, el alquiler podría ser considerado un uso irregular del inmueble, con las consiguientes repercusiones fiscales.
• Uso exclusivo de vivienda: El contrato de arrendamiento debe especificar que el inmueble se destina a uso exclusivo de vivienda.
• Prohibición de subarriendo o cesión: El contrato deberá contar con una cláusula que prohíba el subarriendo o cesión posterior a personas ajenas no designadas en el contrato.
• Regulación por la LAU: Es recomendable dejar claro que la duración del contrato seguirá quedando regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ventajas e Inconvenientes del Alquiler de Vivienda a Empresas para Anfitriones

El alquiler de vivienda a empresas es una opción cada vez más popular para anfitriones que buscan rentabilizar sus propiedades. Exploremos las principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas

• Garantía de cobro: Uno de los principales beneficios es la garantía de cobro. Las compañías suelen contar con recursos financieros estables y políticas claras de pago, lo que reduce el riesgo de impagos o retrasos.
• Estancias de media duración: Las empresas suelen necesitar alojamientos para empleados desplazados por meses, permitiendo firmar contratos de media duración (15 días - 11 meses con contrato), lo que puede ser una alternativa estable al alquiler turístico.
• Menos desgaste de la propiedad: A diferencia de los alquileres turísticos, el alquiler a empresas implica menos desgaste en la propiedad. Los empleados tienden a hacer un uso más responsable del inmueble, reduciendo el riesgo de daños significativos.
• Deducción de gastos: Los propietarios pueden deducir ciertos gastos en su declaración de la renta. Es fundamental contar con facturas, contratos y justificantes bancarios que acrediten su pago.

Inconvenientes

• Menor flexibilidad: Cuando se alquila a una empresa, el propietario puede perder cierta flexibilidad en la disponibilidad de la vivienda.
• Exigencias adicionales: Las empresas suelen ser inquilinos más exigentes que los particulares, requiriendo adaptaciones o mejoras en la vivienda, como internet de alta velocidad, zonas de trabajo o servicios específicos.
• Dependencia de la demanda corporativa: La rentabilidad del alquiler de vivienda a empresas depende de la demanda de alojamientos corporativos en la zona.
• Comunicación burocrática: Los problemas pueden surgir en cualquier tipo de alquiler, pero con empresas la comunicación puede ser más burocrática y requerir respuestas rápidas.

Para facilitar este proceso y asegurar acuerdos justos, es recomendable contar con plataformas que protejan los intereses de ambas partes.

El tratamiento fiscal del alquiler de vivienda por empresas para sus empleados es un aspecto crucial que debe ser considerado con cuidado. Es esencial que el contrato de arrendamiento especifique claramente el uso del inmueble y, en su caso, los nombres de los empleados que lo utilizarán, para evitar posibles problemas fiscales. El actual texto de la ley genera más problemas que soluciones y más inseguridad que seguridad, por lo que contar con expertos fiscalistas puede ser de gran ayuda.