Riesgos y Oportunidades del Crowdfunding Inmobiliario en España
El crowdfunding inmobiliario ha transformado el panorama de la inversión inmobiliaria, emergiendo como una alternativa innovadora que permite a pequeños y medianos inversores acceder al mercado de bienes raíces sin necesidad de grandes cantidades de capital. Pero, ¿realmente vale la pena invertir en crowdfunding inmobiliario? En este artículo, exploraremos los riesgos y oportunidades asociados con esta forma de inversión en España.
El crowdfunding inmobiliario es un sistema de financiación colectiva que permite a diferentes personas invertir pequeñas cantidades de dinero en proyectos del sector inmobiliario. Estas plataformas publican proyectos como reformas de edificios, compra de viviendas para alquiler, promociones residenciales u hoteles.
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor. Esta actividad la llevan a cabo 'startups proptech', que buscan innovar y aportar valor añadido al sector.
El crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy similar a cualquier otro tipo de crowdfunding, donde un grupo de personas aportan pequeñas cantidades de capital para apoyar colectivamente una causa o inversión mayor. Poner en marcha un crowdfunding inmobiliario implica crear la estructura legal y financiera del proyecto, captar inversores y garantizar la viabilidad del activo.
Características clave del crowdfunding inmobiliario:
- Se lleva a cabo principalmente a través de plataformas online.
- Ofrece una variedad de proyectos para invertir.
- Permite a inversores individuales participar con pequeñas cantidades de capital.
- Proporciona información detallada sobre los proyectos.
- Ofrece rendimientos en forma de alquileres, intereses o ganancias de capital.
- Suele tener una liquidez limitada.
Tras estudiar varios proyectos, una 'startup' del sector selecciona y publica en su web los que cree que van a atraer a su público objetivo. Es entonces cuando el inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.
Cuando se lanza un proyecto, los inversores aportan capital hasta alcanzar el objetivo. La propiedad se adquiere directamente o a través de una SPV, que aísla el riesgo y protege los fondos de los inversores frente a posibles incidencias con la plataforma. Una vez completada la diligencia debida y la recaudación de fondos, se permite al solicitante de los fondos la construcción, rehabilitación o acondicionamiento del inmueble, en función del tipo de proyecto para comercializarlo. Si existe mercado secundario, los inversores pueden vender sus participaciones a otros usuarios de la plataforma.
¿Puedo ser inversor?
Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.
Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).
Invertir en crowdfunding inmobiliario es un proceso sencillo, pero requiere análisis. El primer paso es registrarse en una plataforma autorizada, verificar la identidad y estudiar los proyectos disponibles. Elegir una buena plataforma es tan importante como seleccionar el proyecto adecuado.
Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario
Es lógico que cuando le damos nuestro dinero a alguien para que genere rendimientos, nos hagamos la pregunta de los riesgos que puede tener el crowdfunding inmobiliario. No se trata de una cuenta remunerada que nos da un interés sin hacer nada y que se encuentra protegida por un seguro, sino que es una inversión que tiene diversos factores en su actividad que le pueden incorporar esos riesgos.
Algunos de los riesgos asociados al crowdfunding inmobiliario, son:
- Riesgo de pérdida de capital: Como con cualquier inversión, existe el riesgo de perder el capital invertido. Si un proyecto inmobiliario respaldado por crowdfunding no tiene éxito o enfrenta dificultades financieras, los inversores pueden perder parte o la totalidad de su inversión.
- Riesgo de proyectos fallidos: Pueden existir problemas en la planificación, la construcción, la gestión o la venta de una propiedad que pueden llevar al fracaso del proyecto y a la pérdida de la inversión de los participantes.
- Falta de liquidez: A diferencia de otras inversiones, el crowdfunding inmobiliario generalmente tiene un horizonte de inversión a largo plazo. Si tuviera algún imprevisto grave en el interín del proyecto, puede ser difícil o llevar mucho tiempo vender una participación en un proyecto inmobiliario y recuperar el dinero invertido.
- Diversificación limitada: Si bien el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar sus inversiones en diferentes proyectos, todos se encuentran dentro del mismo sector, el inmobiliario. Y esto puede llevar a un riesgo adicional si, como en el pasado, todo el sector inmobiliario entra en problemas al mismo tiempo.
- Dependencia del éxito del promotor: El éxito de un proyecto inmobiliario depende en gran medida de la habilidad y experiencia del promotor o desarrollador. Si el promotor no cumple con sus compromisos o tiene problemas financieros, los inversores pueden verse afectados.
- Cambios en el mercado inmobiliario: Los mercados inmobiliarios son susceptibles a cambios económicos y sociales. Los factores macroeconómicos, como las tipos de interés, la demanda de viviendas y las condiciones del mercado, pueden afectar el rendimiento de los proyectos inmobiliarios.
La mayor parte de los mitos sobre la inversión en crowdfunding inmobiliario tienen que ver con la reputación del ladrillo como inversión. En efecto, como toda inversión, el crowdfunding también tiene riesgos. En este artículo, examinamos cuatro mitos sobre la inversión en crowdfunding inmobiliario que, como todo mito, son falsos y alejan a potenciales inversores.
¿Es seguro el Crowfunding Inmobiliario?
El Crowfunding es tan seguro como cualquier otra inversión de riesgo. Los riesgos detallados pueden o no ocurrir, de hecho, existen muchísimas más probabilidades que no ocurran a que ocurran, sino nadie invertiría.
El hecho de que las Proptechs esten reguladas por la CNMV le da una cobertura de seguridad adicional, por el hecho que si una empresa se encuentra controlada, el organismo encargado se encuentra en la obligación de publicar información transparente acerca del estado de sus cuentas, lo que es una ventaja para cualquier inversor. Los mayores riesgos pueden ocurrir en la parte de desarrollo del proyecto, dependiendo de si es un éxito o no.
Es muy importante destacar que, a pesar de lo benévolo que parezca cualquier proyecto, los inversores deben realizar una investigación adecuada antes de invertir en alguno de estos proyectos. Esto implica averiguar todo acerca del promotor inmobiliario, evaluar la calidad del proyecto y comprender los riesgos asociados. Nadie cuidará a nuestro dinero mejor que nosotros.
Generalmente no. Sí, siempre que se haga a través de plataformas reguladas por la CNMV.
Errores Comunes al Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Si consigues evitar - o al menos corregir - estos errores, podrás maximizar el retorno sobre tu inversión minimizando los riesgos de este tipo de inversión alternativa.
#1. No escoger la plataforma adecuada
El primero de los cuatro errores en crowdfunding inmobiliario más comunes es escoger la plataforma equivocada para invertir. Mucha gente se deja convencer por páginas visualmente atractivas y/o por ofertas de elevada rentabilidad, sin preocuparse de verificar la fiabilidad de la plataforma.
Por lo tanto, es primordial asegurarse de la fiabilidad de la plataforma escogida. Una de las plataformas preferidas es Urbanitae. Otra plataforma también interesante es EstateGuru en las que se puede obtener una elevada rentabilidad (superior al 12%) pues los proyectos conllevan un riesgo algo más elevado.
Antes de invertir, comprueba que se trata de plataformas fiables y que cumplen la legislación del país en el que se encuentran. Otros elementos que puedes comprobar son las reseñas de otros usuarios. Una muy buena herramienta para ello es Trustpilot, donde encontrarás reseñas verídicas sobre la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
#2. No analizar adecuadamente cada proyecto
A diferencia de lo que pasa en crowdlending con plataformas tales como Mintos, en crowdfunding inmobiliario no hay una garantía de recompra en caso de impago. Por lo tanto, si un proyecto sale mal o no ofrece la rentabilidad esperada, podremos perder una parte importante del capital invertido.
Es imprescindible analizar minuciosamente cada proyecto en el que se va a invertir, pues algunos de ellos podrían no adecuarse a tu perfil de inversión (riesgo demasiado elevado de impago, plazo de inversión demasiado largo, etc.).
Lo mejor es hacerse una lista de los elementos esenciales que tiene que reunir un proyecto para que podamos invertir en él. Los elementos pueden incluir: retorno esperado (idealmente superior al 5-6%), plazo de inversión, ubicación del bien, facilidades en las inmediaciones, precio de compra por debajo del precio de mercado, tipo de proyecto, garantías del proyecto, experiencia del constructor/promotor, etc.
#3. No diversificar suficiente
El tercero de los cuatro errores en crowdfunding inmobiliario es no diversificar suficiente nuestra cartera de proyectos. Mucha gente cree que una vez que han escogido una plataforma fiable y que, dentro de ésta, han escogido minuciosamente un préstamo que cumple todos los requisitos que se han fijado, pueden invertir todo su capital en un único proyecto.
Es por eso que es altamente recomendable diversificar al máximo nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario. Para ello basta con dividir nuestro capital entre el máximo número de proyectos posibles. Por ejemplo, si tenemos un capital de 1.000€ para invertir en crowdfunding inmobiliario, recomendamos que lo diversifiquemos entre 10 proyectos, atribuyendo a cada uno 100€.
Para añadir una capa más de seguridad a nuestra inversión en crowdfunding inmobiliario, aconsejamos dividir nuestro capital entre varias plataformas. De esta manera, si una plataforma quiebra y desaparece, al menos no perderemos la totalidad de nuestra inversión sino únicamente una parte de ella.
#4. Pagar comisiones demasiado elevadas al invertir en una divisa distinta a la nuestra
El cuarto y último error más común al invertir en crowdfunding inmobiliario concierne únicamente a las personas que invierten en una divisa distinta a su divisa de base. En otras palabras, si tienes tus ahorros en € y deseas invertir en alguna de las plataformas que hemos mencionado anteriormente (Urbanitae o EstateGuru), no podrás cometer este error puesto que la transferencia SEPA dentro de la zona euro debería ser gratuita.
Existe, sin embargo, una manera muy sencilla de evitar este error. Simplemente, hay que utilizar plataformas online de pagos y de cambio de divisas. Existen muchas y muy buenas, siendo una de nuestras preferidas la siguiente: Wise: es particularmente interesante para convertir los pesos en euros. Además, al abrir tu cuenta con nuestro enlace recibirás como regalo de bienvenida una transferencia internacional gratuita.
Tratamiento Fiscal del Crowdfunding Inmobiliario
El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.
Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales. Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding).
Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.
Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.
Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.
Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España
Algunas de las plataformas más conocidas en España son:
- Housers
- Urbanitae
- Civislend
- Fellow Funders
- Wecity
Es fundamental elegir plataformas con experiencia y reputación en el sector.
Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Una de las mayores ventajas del crowdfunding inmobiliario es la baja barrera de entrada. Permite distribuir el capital entre varios proyectos, ubicaciones y tipos de propiedades. Los inversores no tienen que preocuparse por la gestión de inquilinos, mantenimiento o trámites legales.
Generalmente, los rendimientos provienen de dos fuentes: los ingresos por alquiler (dividendos) y la plusvalía generada por la revalorización del inmueble. En esta modalidad de inversiones, la liquidez es limitada y el capital suele permanecer inmovilizado hasta el final del proyecto.
El Futuro del Crowdfunding Inmobiliario
En Europa, se destinaron en el año 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del ‘crowdfunding’, según datos de Statista. Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global. Cada vez más gente se va a sumar”, señala Rech.
Para él, el presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales.
El crowdfunding inmobiliario puede ser una opción muy interesante si se usa con una estrategia clara. En investfy, puedes encontrar recursos, análisis y oportunidades adaptadas a tus objetivos como inversor.
El crowdfunding inmobiliario ha transformado la forma en que muchas personas acceden al mundo de la inversión en bienes raíces. Sin embargo, como toda inversión, requiere análisis, conocimiento de los riesgos y un enfoque estratégico.
Crowdfunding Inmobiliario vs. Fondos Inmobiliarios Tradicionales
Cuando hablamos de inversión en real estate, es habitual comparar el crowdfunding inmobiliario con los fondos de inversión inmobiliaria. Ambos permiten acceder al mercado sin necesidad de comprar directamente una propiedad, pero hay diferencias clave en estructura, control, fiscalidad y rentabilidad.
Comparativa de retorno, control y entrada mínima:
| Característica | Crowdfunding Inmobiliario | Fondos Inmobiliarios Tradicionales |
|---|---|---|
| Inversión mínima | Desde 50 € | Entre 1.000 y 10.000 € |
| Participación en proyecto | Conoces y eliges el activo | Cartera gestionada, sin selección individual |
| Control del inversor | Medio: eliges el proyecto, ejecución delegada | Nulo: decisiones tomadas por el gestor |
| Rentabilidad esperada | 7 % - 15 % anual | 3 % - 8 % anual |
| Plazo medio de inversión | 12 a 36 meses | Superior a 5 años |
| Fiscalidad | Tributas al liquidar el proyecto | Dividendos periódicos o revalorización del fondo |
| Liquidez | Limitada, depende del proyecto | Fondos cotizados permiten salir en cualquier momento |
En resumen, el crowdfunding inmobiliario representa una oportunidad emocionante para inversores de todos los niveles. Muchas personas con ahorros buscan encontrar nuevas formas de rentabilizarlo.