Crowdfunding Inmobiliario en España: Rentabilidad y Oportunidades

El crowdfunding inmobiliario ha transformado el panorama de la inversión inmobiliaria, ofreciendo nuevas oportunidades para inversores con diversos niveles de capital. Este sistema de financiación colectiva se presenta como una opción atractiva para acceder al mercado inmobiliario, incluso con montos de inversión reducidos, permitiendo una mayor diversificación en la cartera.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario consiste en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios, ya sean viviendas, locales comerciales, etc. En este sentido, es uno de los tipos de inversión en crowdfunding que existen a día de hoy.

En esencia, el crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy similar a cualquier otro tipo de crowdfunding, donde un grupo de personas aportan pequeñas cantidades de capital para apoyar colectivamente una causa o inversión mayor.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

El funcionamiento básico de esta modalidad de inversión inmobiliaria es muy sencillo:

1. La plataforma de crowdfunding inmobiliario selecciona y clasifica diferentes proyectos inmobiliarios que buscan financiación.
2. Cuando se lanza un proyecto, los inversores aportan capital hasta alcanzar el objetivo.
3. Una vez completada la diligencia debida y la recaudación de fondos, el solicitante puede construir, rehabilitar o acondicionar el inmueble para comercializarlo.
4. Si existe mercado secundario, los inversores pueden vender sus participaciones a otros usuarios de la plataforma.

La propiedad se adquiere directamente o a través de una SPV, que aísla el riesgo y protege los fondos de los inversores frente a posibles incidencias con la plataforma.

Cada plataforma ofrece condiciones distintas e, incluso en una misma plataforma, cada proyecto tendrá diferentes tasas de rendimiento en función de los distintos factores implicados.

Si hacemos una media aproximada, podríamos decir que el rango de rentabilidad anual que puedes esperar al invertir en proyectos inmobiliarios mediante crowdfunding rondaría el 5 % - 10 %.

Ventajas y Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Como cualquier otra inversión, el crowdfunding inmobiliario tiene tanto aspectos positivos como negativos a la hora de invertir en proyectos inmobiliarios:

Ventajas de Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

• Bajas barreras de entrada: La inversión a través del crowdfunding inmobiliario no requiere un gran capital. Algunas plataformas permiten empezar con tan solo 100 € por proyecto.
• Facilidad para la diversificación: Al poder invertir pequeñas cantidades, te resultará muy fácil diversificar tu inversión inmobiliaria en distintos proyectos, con diferentes características y distintos niveles de riesgo.
• Acceso a proyectos internacionales: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario hacen muy sencillo financiar un proyecto inmobiliario desarrollado en otros países, a diferencia de lo que sucedería con la inversión directa.
• Rentabilidad: En el crowdfunding de inversión inmobiliaria, la rentabilidad media anual suele estar entre el 5 % y el 10 %. Esta rentabilidad es atractiva para una cartera diversificada, aunque puede variar según la plataforma y el proyecto.
• Mayor regulación: Cada vez hay un mayor número de plataformas de crowdfunding inmobiliario reguladas, lo que confiere un mayor grado de seguridad a este tipo de inversiones.

En definitiva, el crowdfunding inmobiliario puede ser una excelente inversión que, además, resulta accesible a todo el mundo, incluidos los inversores que solamente disponen de unos pocos cientos de euros para invertir.

Desventajas y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

• No es una inversión directa: Invertir en crowdfunding no equivale a invertir directamente en un inmueble físico, del que adquirimos la propiedad. Aquí solo estamos participando en una empresa que tiene derechos sobre un préstamo o similar, según el proyecto y la plataforma que se escoja.
• Riesgo de pérdida total del capital: En este tipo de inversión, es posible perder todo o parte del capital invertido, aunque puedan existir ciertas garantías hipotecarias en algunos casos.
• Limitaciones en la toma de decisiones: Al contar solo con una pequeña participación, no podemos tomar decisiones por nuestra cuenta, sino que estaremos condicionados por la opinión de la mayoría.
• Riesgos asociados a la plataforma de crowdfunding: Podría suceder que el marketplace de crowdfunding inmobiliario o la plataforma que elijas pudiera quebrar o ser fraudulenta.
• Riesgo de rentabilidad: Lógicamente, las rentabilidades estimadas para los distintos proyectos de financiación participativa no están garantizadas ni tienen por qué cumplirse en todos los casos.
• Riesgos regulatorios: El sector del crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo y no es descartable que pudiera verse afectado por cambios normativos a nivel nacional o internacional.

Como luego te explicaré, la mejor forma de mantener bajo control los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario son:

• Destinar a esta finalidad un importe adecuado a tu perfil, situación personal y horizonte temporal.
• Disponibilidad del capital: es importante que el importe que destines a participar en proyectos inmobiliarios no lo vayas a necesitar a corto o medio plazo.
• Porcentaje que represente en tu cartera: aunque no hay reglas universales, quizás sea recomendable que no destines a crowdfunding inmobiliario más de un 5-10% de tu patrimonio total.

Si respetas estas precauciones básicas, podrás evitarte muchos disgustos en el futuro.

¿Cómo Invertir en Crowdfunding Inmobiliario?

Aunque el proceso concreto para invertir en crowdfunding inmobiliario varía según la plataforma que utilices, los pasos fundamentales son siempre los mismos:

1. Elige tu Plataforma de Crowdfunding Inmobiliario

Dedica tiempo y esfuerzo a analizar las distintas plataformas de crowdfunding inmobiliario disponibles, antes de tomar una decisión. De hecho, es recomendable utilizar varias al mismo tiempo, para diversificar todavía mejor los riesgos de este tipo de estrategias.

2. Date de Alta

El proceso de alta varía según la plataforma de crowdfunding inmobiliario que elijas. No obstante, lo más habitual es que tengas que seguir estos pasos:

• Registrarte como nuevo usuario en la plataforma, aportando una dirección de correo electrónico y, en algunos casos, un nombre de usuario.
• Confirmar tu dirección de correo electrónico.
• Rellenar un formulario con tus datos personales (nombre y apellidos, número de teléfono, identificación, país de residencia fiscal, etc.).
• Aportar copia de tu documento identificativo (NIE o DNI si resides en España, por ejemplo).
• Completar un test de idoneidad. Algunas plataformas lo requieren para comprobar que comprendes los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario y que se trata de un producto adecuado para tu perfil.

Normalmente, podrás realizar todos estos trámites a través de internet, sin necesidad de aportar documentación en papel.

3. Transfiere Fondos

Lógicamente, para poder invertir en cualquier plataforma de crowdfunding inmobiliario, tendrás que transferir el dinero que quieras dedicar a esta finalidad.

Por norma general, suelen admitirse al menos los siguientes medios para ingresar fondos:

• Transferencia bancaria.
• Tarjeta de crédito o débito.

4. Selecciona Proyectos de Financiación Participativa para tus Inversiones Inmobiliarias

Aunque la operativa es extremadamente sencilla, la dificultad aquí está en acertar al elegir los proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que quieres invertir.

Aquí entra en juego la información proporcionada por la plataforma para cada uno de ellos. Entre otros aspectos, suele incluirse lo siguiente:

• Importe a financiar: se trata de la cuantía que se va a financiar mediante crowdfunding.
• Objetivo o finalidad del proyecto: es decir, a qué se van a destinar los fondos.
• Plazos: en qué plazo se prevé finalizar la obra, plazo de la operación de financiación, etc.
• Rentabilidad: suelen indicarse las cifras de rentabilidad total (ROE) y rentabilidad anual (TIR) esperadas.
• Garantía: si existe o no algún tipo de garantía hipotecaria asociada al proyecto del sector inmobiliario que se va a financiar.
• Inversión mínima: cuál es el importe mínimo a partir del cual se puede participar en los proyectos inmobiliarios.
• Riesgo: algunas plataformas cuentan con un sistema propio de scoring para tratar de estimar el riesgo asociado a cada proyecto que busca financiación.

En la mayoría de plataformas de crowdfunding inmobiliario tendrás que realizar la selección de proyectos manualmente, uno por uno. Sin embargo, algunas de ellas te ofrecen la posibilidad de utilizar una herramienta de auto-inversión.

5. Diversifica tus Inversiones Inmobiliarias

Como sabes, la diversificación es una de las mejores formas de minimizar el nivel de riesgo de tu cartera, sea cual sea el tipo de inversión del que estemos hablando.

Por tanto, cuando te plantees invertir en crowdfunding inmobiliario:

• Divide el importe que quieras invertir entre varios proyectos que cumplan tus criterios.
• Utiliza distintas plataformas de crowdfunding. Si vas a invertir una cantidad significativa, lo ideal es que también diversifiques en plataformas.

Si tienes en cuenta estas precauciones y llevas a cabo una adecuada gestión del riesgo, podrás evitar la mayoría de problemas que suelen asociarse a este tipo de activos del mercado inmobiliario.

Mejores Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Decidir cuáles son las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario en España no es tarea fácil. Algunas de las plataformas más destacadas son:

• Housers
• Urbanitae
• Civislend
• Fellow Funders
• Wecity

Es crucial elegir una plataforma autorizada y supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para garantizar la seguridad de las inversiones.

Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).

Tratamiento Fiscal del Crowdfunding Inmobiliario

El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.

Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales.

Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding). Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.

Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta.

Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.

Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España

El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'. Por ejemplo, la regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios. Por su parte, no hay límite de inversión para los inversores profesionales o acreditados, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital.

Rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario

La respuesta a esta pregunta depende del proyecto y de su éxito, así como de la situación del mercado. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto.

Los proyectos de tipo préstamo ofrecieron rendimientos netos anualizados medios sobre el 10%, llegando algunas plataformas a rendimientos superiores al 12%.

Tabla Comparativa de Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario