Crowdfunding Inmobiliario: Definición, Funcionamiento y Oportunidades en España

El crowdfunding inmobiliario, también conocido como crowdfundización inmobiliaria o crowdfunding de bienes raíces, es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Este modelo ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad.

Estas plataformas reúnen a promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y a inversores que desean diversificar su cartera sin necesidad de grandes sumas de dinero. El planteamiento es tan antiguo como el refrán "La unión hace la fuerza" y, de hecho, uno de los precedentes más claros del crowdfunding data de finales del siglo XIX. ¿Os suena la Estatua de la Libertad? Pues para erigirla fue necesaria una colecta en la que participaron más de 100.000 personas. Puro crowdfunding.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

En esencia, el crowdfunding, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor. En Urbanitae nos dedicamos a ello, así que parece apropiado que expliquemos en este blog qué es el crowdfunding inmobiliario y por qué es una alternativa de inversión interesante.

De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales, como Urbanitae. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo.

Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores. De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley).

En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.

En el caso de Urbanitae, la mayor parte de los proyectos son de ámbito residencial -aunque estamos abiertos a cualquier segmento con buenas oportunidades-. Elegimos los proyectos en función de varios criterios, pero, sobre todo, nos fijamos en la capacidad y trayectoria del promotor, el avance comercial del proyecto y el estado de la licencia de obras. Además, sometemos la decisión a un comité de inversiones con expertos externos.

Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding). En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un prestamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.

En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción. En Urbanitae, el grueso de los proyectos son de plusvalía.

Tras estudiar varios proyectos, una 'startup' del sector selecciona y publica en su web los que cree que van a atraer a su público objetivo. Es entonces cuando el inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada.

Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.

Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.

Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).

Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.

La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión. “Estas empresas acostumbran a tener detrás el respaldo de un fondo de capital que les da cierto músculo financiero y prestigio.

Ventajas e Inconvenientes de Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

Ya hemos hablado en el blog de las ventajas de invertir en crowdfunding inmobiliario. La primera es que permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros. Por eso mismo, contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades. Y, por supuesto, la rentabilidad, muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio.

• Ventajas:
  • Acceso a inversiones desde pequeñas cantidades.
  • Diversificación de la cartera de inversión.
  • Rentabilidad superior a la de invertir en vivienda tradicional.
  • No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir.
  • Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
  • Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
  • Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
  • Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
  • Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
• Desventajas:
  • Inversión ilíquida hasta la finalización del proyecto.
  • Plazo de inversión promedio de 24 meses.
  • Riesgo de pérdida de capital.
  • Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
  • Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
  • En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
  • Como todas las inversiones, existe un riesgo asociado.

Rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario

“La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual. La rentabilidad del crowdfunding inmobiliario puede variar según diversos factores, incluyendo el tipo de proyecto, la elección de la mejor ubicación para realizar la inversión, el rendimiento del mercado y la capacidad de gestión del equipo de desarrollo.

Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto. Debes tener en cuenta que también existe la posibilidad de perder dinero.

¿Cómo Tributa el Crowdfunding Inmobiliario?

Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

En resumen, el crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Aunque tiene ventajas y desventajas, su crecimiento continuo muestra que es una tendencia que ha llegado para quedarse, y va a más.