Guía Completa sobre el Valor Catastral y el Valor de Referencia

En el ámbito inmobiliario español, coexisten diversos valores que pueden ser atribuidos a un inmueble, cada uno con una finalidad específica. Con el reciente nacimiento del Valor de Referencia del Catastro, cuya utilización entró en vigor el pasado mes de enero de 2022, se ha sumado uno más a este amplio abanico.

Así las cosas, no es extraño que puedan surgir dudas en cuanto a la relación que existe entre el Valor Catastral, el Valor de Referencia y el Valor de Mercado que podemos determinar a través de una tasación profesional. Lo primero que cabe señalar es que la creación del Valor de Referencia, calculado e informado por el propio Catastro, no ha implicado la desaparición del Valor Catastral, que sigue existiendo y funcionando para sus propios fines específicos. Es común que se confunda el valor catastral y el valor de referencia cuando no son lo mismo.

En este artículo, explicaremos en detalle qué es el Valor Catastral, para qué sirve, cómo se calcula y cómo se puede consultar, así como las particularidades del Valor de Referencia Catastral y sus diferencias.

¿Qué es el Catastro y el Valor Catastral?

Para definir apropiadamente el concepto, hay que tener claro que el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo de inmuebles dependiente del Ministerio de Hacienda. Se trata de un Registro perteneciente a la Administración, cuya finalidad es llevar el seguimiento de las propiedades y bienes inmuebles que se sitúan en el territorio español. Por medio de este registro, cada uno de los bienes cuenta con una descripción catastral de sus características. Un factor imprescindible es que todo inmueble tiene que estar inscrito en el catastro, y a pesar de su importancia, este trámite es gratuito.

La regulación y las normas respecto al Catastro quedan reguladas en el Código de Normativa Catastral. La información recogida es pública y gracias a ella el gobierno impone los impuestos que tiene que pagar cada propietario. Estos datos también serán de gran utilidad para conocer el valor de un bien inmueble, sus dimensiones o su uso. Además, el Catastro sirve como ayuda ante futuros procesos de compraventa, permitiendo a los compradores consultar los datos que les interesen.

El Valor Catastral de una vivienda, o de cualquier otro bien inmueble, es la valoración que de él lleva a cabo el Catastro. Es una valoración oficial que realiza la Administración Pública sobre un inmueble, calculada a partir de criterios técnicos como la ubicación, superficie, antigüedad y uso del inmueble. Este concepto hace referencia al valor que la Administración Pública y el Ministerio de Hacienda ponen a un bien inmueble determinado, valorando tanto el valor catastral del suelo como el valor de la construcción.

La Referencia Catastral, por su parte, es un identificador alfanumérico asignado por el Catastro que sirve como distintivo único de un inmueble. Es un conjunto de 20 dígitos, entre números y letras, que se asignan a una vivienda para facilitar su identificación. De esta forma, todas las propiedades registradas quedan situadas en el Mapa Catastral. Un mapa catastral, también conocido como plano catastral o plano de catastro, es un documento cartográfico que muestra la división y delimitación de un área geográfica en parcelas o predios, así como la ubicación de edificios, infraestructuras y otros elementos relevantes en el terreno.

Funciones y Utilidad del Valor Catastral

El Valor Catastral tiene una finalidad muy concreta: servir como base imponible de determinados impuestos. En particular, a la hora de hacer el cálculo de ciertos impuestos asociados a la casa, lo que se toma de referencia es el valor catastral de la vivienda y no el valor de mercado. En España y en muchos otros países, este valor sirve de base para calcular impuestos y rentas imputadas.

Impuestos Afectados por el Valor Catastral

Entre los impuestos que se ven directa o indirectamente afectados por el Valor Catastral, podemos señalar:

• IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• IIVTNU: Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
• IP: Impuesto sobre el Patrimonio.
• IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (especialmente para rentas imputadas en inmuebles no alquilados, como en el modelo 210 para No Residentes).

Además de la fiscalidad, conocer este valor es de gran utilidad en distintos casos como el censo de inmuebles, estudios sobre la capacidad económica de los propietarios y el desarrollo de planes de ordenación urbana. Este Valor Catastral sirve como referencia, por ejemplo, ante la venta de una propiedad, donde el precio podría ser un mínimo orientativo. Dada su importancia, la colaboración de un experto será vital ante la firma de un contrato o una reclamación en alguna de las situaciones mencionadas.

Cálculo del Valor Catastral: Factores Clave

El Valor Catastral se actualiza con poca frecuencia, cada varios años, a través de la elaboración de las denominadas “ponencias catastrales”. Estas son valoraciones colectivas mediante las que se valoran todos los inmuebles de un municipio. Conceptualmente, el valor catastral equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque los valores de mercado reales vayan cambiando, la base de aplicación de los impuestos no sea nunca superior al propio mercado. La cifra inscrita en la administración será siempre inferior a la resultante de cualquier tasación o de cualquier proceso de compra-venta.

Al calcular el valor catastral de una vivienda, o cualquier otro inmueble, el Catastro le asigna un valor monetario en función de su ubicación, del valor de la construcción y de otros criterios añadidos. Para entender las operaciones realizadas para la obtención de este valor, debemos tener en cuenta que se trata de un proceso de valoración colectiva realizado a través de la actualización de las propiedades inmuebles en un mismo territorio. El objetivo principal es obtener una estimación que se ajuste al Valor del Mercado actual.

Para conseguir este valor, se realizan dos operaciones principales:

• Valor del Suelo: Se determina en función de su localización, provincia, municipio y características urbanísticas.
• Valor de la Construcción: Se basa en la ejecución material de la construcción en sí, considerando costes de construcción, beneficios de la contrata, honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, estado de conservación, etc.

Durante este procedimiento, se aplican distintos coeficientes que modifican las diferencias entre los inmuebles, ya que no todas las propiedades son iguales. Los criterios valorados para determinar el Valor Catastral de una propiedad y la información que recoge este registro incluyen:

Tabla: Factores Determinantes del Valor Catastral

Consulta del Valor y Referencia Catastral

La información es poder, y tener claro dónde consultar el valor catastral de un inmueble puede ser de gran utilidad. Aunque parte de la información de una vivienda es de “dominio público” (localización, superficie, etc.), el valor catastral de la misma está catalogado como información protegida. Sin embargo, tener la condición de propietario es clave para acceder a una información más completa.

Existen varias vías para conseguir el valor y la referencia catastral de un inmueble:

1. Recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es la forma más sencilla, ya que suele figurar en él.
2. Escritura de Propiedad del Inmueble: Este documento también contiene la referencia catastral.
3. Sede Electrónica del Catastro: Permite la consulta online de forma gratuita.
4. Puntos de Información Catastral (PIC): Acudiendo físicamente.
5. Contacto telefónico: Con la oficina del Catastro de su ciudad.

Para buscar la Referencia Catastral vía online a través de la Sede Electrónica del Catastro, será necesario introducir una serie de datos dependiendo de las características del inmueble, como la provincia, municipio, calle, número, vía, polígono, coordenadas o Código Registral Único. Los pasos a seguir son:

1. Acceder a la página oficial de la Sede Electrónica del Catastro.
2. Pulsar en el mapa para entrar en el buscador de inmuebles.
3. Escribir la dirección de la vivienda o establecimiento comercial.
4. Una vez en la página con la información del inmueble, en la pestaña Datos Descriptivos, se encontrará el código de la Referencia Catastral.

Aunque pueda resultar tentador aventurarse a echar cuentas, lo cierto es que solo el personal cualificado puede calcular el dato. Si tiene alguna duda sobre cómo conseguir esta referencia o no está de acuerdo con la información que aparece, puede buscar asesoramiento para reclamar si los datos son incorrectos.

El Valor de Referencia Catastral: Un Nuevo Concepto

Como se mencionó al inicio, el Valor de Referencia Catastral es un valor de reciente creación que tiene una finalidad específica distinta al Valor Catastral tradicional. El objeto de la creación de este valor es ser utilizado como base imponible de los impuestos aplicables a la compraventa, donación o herencia de un inmueble, es decir, los de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y los de Sucesiones y Donaciones (ISD).

El Valor de Referencia es calculado por la Dirección General del Catastro con una metodología que consta de varias fases:

1. Se divide todo el mapa de España en “ámbitos territoriales homogéneos” (zonas geográficas en las que las edificaciones son más o menos similares en tipología y valor).
2. A continuación, se define para cada uno de dichos ámbitos cuál es el “producto inmobiliario típico”, es decir, la vivienda de características medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 m², de 40 años de antigüedad, calidad media y estado de conservación bueno).
3. Posteriormente, se realiza un estudio de mercado con la información de las compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, y se asigna a dicho “producto típico” un valor medio.
4. Finalmente, se compara ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplican una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, sirven para corregir o “adaptar” el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito.

Así pues, aunque ambos valores están de alguna forma referidos al mercado, la metodología para determinarlos es muy diferente a la empleada en las valoraciones profesionales que tienen como finalidad asesorar respecto del Valor de Mercado del inmueble, para lo cual es muy habitual emplear como referencia metodológica la Orden ECO 805/2003. A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspección, se obtiene el valor de mercado del inmueble mediante la elaboración de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la búsqueda y comparación de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares características al que se valora.

Discrepancias en el Valor Catastral y Proceso de Reclamación

A veces surgen problemas en torno al valor catastral por subidas injustificadas que generan un aumento indirecto de los impuestos, haciendo que los propietarios tengan que hacer frente a pagos mayores. En algunas ocasiones, son omitidos o valorados de forma inadecuada algunos de los factores mencionados. Esto puede generar un aumento o depreciación del Valor Catastral de una vivienda o terreno. Las variaciones en este valor afectarán directamente sobre los distintos procedimientos relacionados con la propiedad.

Si el Valor Catastral de su vivienda es erróneo, es de gran utilidad contar con la Revisión Catastral. Fallos en la precisión de los datos pueden hacer que se pierdan grandes cantidades de dinero por el pago de altas cantidades de impuestos que no corresponden o precios erróneos en los procesos de compraventa. Por ejemplo, el IBI se calculará en base al valor catastral; si este es superior al del bien inmueble, el Ayuntamiento impondrá un pago sobre la propiedad superior al que debería pagar.

Sí, se puede reclamar el alza del valor catastral, siempre que con ella se supere el valor de mercado del inmueble, siendo necesario un análisis de los parámetros que utiliza el Catastro para determinar si lo obtenido se ajusta a la realidad del inmueble o no, lo que conllevaría un ajuste de la valoración. La falta de correspondencia entre la Referencia Catastral y la realidad Inmobiliaria será subsanada cuando esta no se deba al incumplimiento de declarar ante el Catastro, sino a errores en la recogida de datos o la medición de las propiedades.

Aunque se piense que no es relevante la información recogida por este organismo, se aconseja solventar estas discrepancias cuanto antes. De esta forma, se podrán evitar futuros conflictos en otros procedimientos relacionados con compraventas, disputas vecinales o errores en expropiaciones. Es importante destacar que sí, se pueden modificar los datos que se tienen registrados de una vivienda, y este cambio va a influir en la valoración catastral del inmueble.

Proceso de Reclamación y Tasación Pericial Contradictoria

Antes de empezar el camino para subsanar las discrepancias catastrales, es imprescindible documentar mediante un informe técnico la falta de concordancia. Este documento, realizado por un especialista, servirá para determinar la viabilidad de la reclamación. Este proceso puede iniciarse en cualquier momento y, como cualquier proceso administrativo, tiene las siguientes fases:

1. Acuerdo de inicio: comienzo del procedimiento.
2. Notificación.
3. Audiencia del interesado.
4. Resolución.
5. Notificación de la resolución.

Desde la notificación del acuerdo de iniciación, se cuenta con seis meses de plazo. Tras la emisión de la resolución, en el plazo de un mes, también se podrán interponer distintas reclamaciones:

• Para Valor Catastral superior a 1.800.000 €: reclamación económico-administrativa.
• Recurso de reposición: sirve contra las decisiones administrativas y tiene un carácter potestativo.

La Ley del Catastro Inmobiliario, en su artículo 18, establece que si los afectados son capaces de demostrar la falta de correspondencia, se procederá a la incorporación de la información actualizada en el Catastro. Esto afectará directamente el pago de impuestos y el valor de la propiedad.

La Tasación Pericial Contradictoria hace referencia a un derecho que poseen los ciudadanos para reclamar cuando no estén de acuerdo con el valor establecido por la Administración. Este concepto, en relación con los Valores del Catastro, tiene como objetivo la corrección de las valoraciones realizadas. Este derecho será aplicable cuando el afectado no esté de acuerdo con los aspectos técnicos establecidos por la Administración.

El Rol del Perito Arquitecto en la Gestión del Valor Catastral

Ante situaciones de discrepancias o la necesidad de una valoración experta, contar con el trabajo de un Perito Arquitecto puede ser crucial. Estos profesionales están capacitados para aportar información técnica respecto a propiedades y conflictos en torno a ellas. Su condición de expertos los convierte en figuras habituales durante los procedimientos judiciales o de reclamación.

Un Perito Arquitecto analizará, mediante la Revisión Catastral, si las características de una propiedad coinciden con la información del Catastro. Si no es así, redactará un Informe Pericial que contendrá un estudio exhaustivo de la propiedad. De esta forma, se podrá conocer si el valor establecido es correcto o si, por el contrario, la estimación afecta sobre el precio de cara a la venta de una vivienda o al pago de impuestos.

Si se está pensando en reclamar por la valoración catastral existente, es necesaria una valoración distinta a la presentada por la administración. El trabajo del Perito Arquitecto aportará una valoración objetiva y profesional. Cuando sea necesario, estos expertos comparecerán ante los tribunales para exponer la información obtenida durante el procedimiento. Su actuación tendrá como objetivo desvirtuar las distintas alegaciones presentadas por la administración por medio de pruebas.

Su participación también puede ser de gran utilidad en otros casos relacionados como:

• Redacción de Informes Técnicos.
• Tasación o valoración de propiedades.
• Análisis de defectos en la construcción.
• Proyectos de apertura.
• Inspección Técnica de Edificios.
• Reclamaciones por desacuerdos de propiedades.

Catastro Inmobiliario vs. Registro de la Propiedad: Diferencias Fundamentales

A pesar de que tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad tienen la finalidad de aportar información sobre los bienes inmuebles, existen una serie de factores que los diferencian:

• Organismo Adjunto: El Catastro depende del Ministerio de Hacienda, mientras que el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia.
• Finalidad Principal: El Catastro actúa como registro administrativo y su principal objetivo es ejercer de base para impuestos como el IBI o la plusvalía. El Registro de la Propiedad, por su parte, confirma quién es el propietario de un bien inmueble, la titularidad y las cargas que puedan recaer sobre él.
• Información Registrada: El Catastro se enfoca en características físicas, económicas y jurídicas de los bienes inmuebles, como la referencia catastral, la localización, superficie, uso y valor catastral. El Registro de la Propiedad inscribe la titularidad de la propiedad, derechos reales, cargas y gravámenes.
• Importancia y Prevalencia: Ambos organismos son importantes porque aportan información relevante para los usuarios. A pesar de esto, la documentación presentada en el Registro de la Propiedad prevalece sobre la del Catastro en caso de discrepancia sobre la titularidad y derechos. La información inscrita en el Catastro será la base para la inscripción de las propiedades en el Registro, aunque se permite una diferencia de superficie de hasta el 10% sin necesidad de rectificación registral. Sin embargo, en ocasiones las discrepancias son mayores, causando graves problemas.