Propiedades de Inversión bajo NIIF para PYMES: Una Guía Completa
El objetivo de esta guía es facilitar la aplicación del tratamiento contable de las Propiedades de Inversión, estableciendo su diferencia con Propiedad, Planta y Equipo e incrementando los conocimientos al determinar las cuentas utilizadas para su tratamiento contable según las NIIF para PYMES.
La metodología utilizada para desarrollar esta investigación se basó en un enfoque descriptivo, explicativo y metódico. Este enfoque consiste en analizar todos los aspectos generales y específicos relacionados con las Propiedades de Inversión, siguiendo los debidos procedimientos para su reconocimiento y contabilización al momento de su adquisición, durante el tiempo que permanezca el activo en la entidad hasta el momento de su disposición. El propósito es presentar razonablemente los valores en los estados financieros a la fecha en que se informa, de conformidad con las políticas contables adecuadas para las operaciones del negocio. Para efectuar este trabajo, se realizó una investigación documental, consultando libros, documentos y páginas web relacionadas con la temática.
¿Qué son las Propiedades de Inversión?
Las Propiedades de Inversión son bienes inmuebles (terrenos o edificios, o parte de un edificio, o ambos) que una entidad mantiene para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, para fines administrativos o para su venta en el curso ordinario del negocio.
Uso Mixto de Propiedades
En los casos en que la propiedad tiene uso mixto, tal podría ser el caso de un edificio propiedad de la entidad en el que se utilizan apartamentos para uso propio y otros apartamentos se mantienen para arrendar a terceros, se deberían separar los componentes. Si los componentes pueden venderse o arrendarse por separado, la entidad contabilizará los componentes de forma independiente. Si los componentes no pueden venderse o arrendarse por separado, la propiedad solo se clasificará como Propiedad de Inversión si una parte insignificante se mantiene para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.
Diferencias entre Propiedades de Inversión y Propiedad, Planta y Equipo
Es crucial entender la distinción entre Propiedades de Inversión y Propiedad, Planta y Equipo, ya que su tratamiento contable difiere significativamente bajo las NIIF para PYMES.
| Característica | Propiedades de Inversión | Propiedad, Planta y Equipo |
|---|---|---|
| Propósito principal | Obtener rentas o plusvalías | Uso en la producción, suministro de bienes/servicios, fines administrativos |
| Medición posterior | Modelo del valor razonable (generalmente) o modelo del costo | Modelo del costo o modelo de revalorización |
| Impacto de cambios en valor | Ganancias/pérdidas en resultados del ejercicio (si valor razonable) | Ganancias/pérdidas en otro resultado integral (si revalorización) o resultados del ejercicio (si deterioro) |
| Depreciación | No se deprecia si se usa el modelo del valor razonable | Sí se deprecia |
Reconocimiento y Medición
¿Cómo se determina el valor razonable de la Propiedad de Inversión?
El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. Para las Propiedades de Inversión, la determinación del valor razonable a menudo implica el uso de tasaciones realizadas por expertos independientes.
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Modelo del Costo vs. Modelo del Valor Razonable
La NIIF para PYMES permite que las Propiedades de Inversión sean medidas utilizando el modelo del valor razonable o el modelo del costo.
- Modelo del Valor Razonable: Las Propiedades de Inversión se miden por su valor razonable en cada fecha de presentación, y los cambios en el valor razonable se reconocen en los resultados del ejercicio.
- Modelo del Costo: Las Propiedades de Inversión se miden al costo menos la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas, de forma similar a las Propiedad, Planta y Equipo.
Cuando ya no esté disponible una estimación fiable del valor razonable (o la estimación implique un costo desproporcionado) de la Propiedad de Inversión, la NIIF para PYMES permite valuar la propiedad de inversión al modelo del costo (como si se diera la transferencia desde una Propiedad de Inversión a una Propiedad, Planta y Equipo) incorporando como valor inicial (costo) el valor razonable que tenía en la fecha de la transferencia.
Cambios en el Uso de la Propiedad
¿Qué pasa si cambia el fin por el que se mantiene la propiedad? Las transferencias hacia o desde propiedades de inversión solo deben realizarse cuando exista un cambio en el uso. Ejemplos de cambios en el uso son:
- El inicio de la ocupación por parte del propietario de una propiedad que previamente generaba rentas.
- El inicio de la promoción para la venta de una propiedad que previamente generaba rentas.
- El fin de la ocupación por parte del propietario de una propiedad que se empieza a arrendar a terceros.
- El fin de la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión.
Ejemplos de Transferencia
Caso 1: De Propiedad, Planta y Equipo a Propiedad de Inversión
La entidad posee en su propiedad dos unidades de un edificio que se utilizaban como oficinas para el personal administrativo. Al cabo de los primeros 5 años de uso, se pretende arrendarlas a terceros.
En este caso, la propiedad se transfiere de Propiedad, Planta y Equipo a Propiedad de Inversión. Las diferencias que surgen entre el valor contable y el valor razonable en la fecha de la transferencia se tratan de la siguiente manera:
- Si es positivo: En Otros resultados integrales dentro del patrimonio (solo podrán ser clasificados dentro de Resultados acumulados con la disposición de la propiedad).
- Si es negativo: En Resultados del ejercicio en que se dé el cambio.
Caso 2: De Propiedad de Inversión a Propiedad, Planta y Equipo
La entidad compró un terreno ubicado cerca de su planta industrial, que fue arrendado los primeros 3 años a terceros, y a partir del cuarto año se decide dejarlo de arrendar para darle un uso propio para guardar la maquinaria de la empresa.
Aquí, la propiedad se transfiere de Propiedad de Inversión a Propiedad, Planta y Equipo. El costo de la propiedad para su uso como Propiedad, Planta y Equipo será el valor razonable en la fecha de la transferencia.
Caso 3: Transferencias que involucran inventario
Por último, mencionar un caso más atípico que se da cuándo la transferencia involucra bienes que se encuentran en o pasan a clasificarse como inventario. En este caso, las diferencias que surgen entre los valores contables que se mantenían antes de la clasificación y el valor razonable (o viceversa) se expone dentro de Resultados del ejercicio.