Crowdfunding Inmobiliario: democratizando la inversión en el sector del ladrillo

El crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una tendencia en auge dentro del sector, ofreciendo una forma de financiación que involucra tanto a grandes como a pequeños inversores. Esta inversión colectiva permite a los inversores participar en proyectos de carácter inmobiliario, abriendo las puertas a un mercado tradicionalmente reservado para grandes capitales.

Gracias al desarrollo de Internet, las fuentes de financiación alternativa han ganado protagonismo frente a las herramientas de financiación más tradicionales. Numerosos empresarios que no querían recurrir a préstamos o créditos bancarios han optado por la financiación colectiva, independientemente de la industria en la que desarrollen su actividad. En el sector inmobiliario, la financiación colectiva consiste en reunir a varios inversores, ya sean particulares o profesionales, para invertir en la compra de locales o viviendas de manera conjunta.

Este sistema de microinversiones, que permite invertir desde cantidades bajas, ha democratizado el acceso al mercado inmobiliario, haciendo posible que pequeños inversores accedan a oportunidades que, hasta el momento, habían estado reservadas a grandes empresas y fortunas.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión colectiva donde varias personas aportan pequeñas cantidades de dinero para financiar un proyecto inmobiliario. Desde la compra de un edificio hasta la reforma de un local o la construcción de viviendas nuevas. Es una opción cada vez más conocida porque democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria, ya que en lugar de necesitar cientos de miles de euros, puedes invertir desde importes muy bajos (a veces desde 50 € o 100 €) a través de plataformas digitales reguladas.

Así, obtienes una rentabilidad proporcional a tu aportación cuando el proyecto se alquila, se vende o genera beneficios. El crowdfunding inmobiliario consiste en una forma de financiación que involucra tanto a grandes como a pequeños inversores. En este caso, el ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.

Este sistema de microinversiones consiste en comprar inmuebles para reformarlos y venderlos posteriormente. La principal ventaja es que permite invertir en el sector sin la necesidad de hacer un gran desembolso de dinero, pues la adquisición del inmueble se hace de manera conjunta. El crowdfunding inmobiliario no requiere inversiones tan grandes como una promoción inmobiliaria, por lo que el riesgo que se corre será menor.

Estas inversiones suelen estar gestionadas por empresas especializadas que se llevan una comisión por los servicios prestados, generalmente suele ser un porcentaje sobre los beneficios obtenidos.

¿Cómo funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

Invertir en crowdfunding inmobiliario es un proceso sencillo y transparente que se desarrolla íntegramente a través de plataformas digitales especializadas. El proceso funciona de una manera bastante sencilla, involucrando a la plataforma, el promotor y los inversores.

El inicio: ¿cómo se crea un proyecto de crowdfunding inmobiliario?

1. El proceso comienza cuando un promotor (por ejemplo, una empresa constructora o un particular con experiencia) presenta su proyecto en una plataforma especializada para obtener una parte del capital necesario.
2. En la plataforma, el promotor detalla la ubicación, la rentabilidad anualizada esperada, los plazos, los riesgos y el uso previsto del dinero.
3. A continuación, la plataforma realiza una revisión exhaustiva (due diligence) de la viabilidad financiera, legal y técnica. Si el proyecto es sólido, se publica en la web para que los inversores puedan ver los detalles y decidir si quieren participar.
4. Se establece un importe objetivo y un plazo para reunir el dinero necesario. Cuando se alcanza el objetivo de financiación, el promotor recibe los fondos y se compromete a ejecutar el proyecto según lo acordado. Si no se alcanza, el dinero se devuelve a los inversores sin coste.

El inversor: ¿cómo participar en crowdfunding inmobiliario?

Para el inversor, el proceso se puede resumir en los siguientes pasos:

1. Elige una plataforma de confianza: Es crucial que esté registrada y regulada por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) u organismos europeos equivalentes para tu seguridad.
2. Regístrate y verifica tu identidad: Todo el proceso es online.
3. Consulta los proyectos activos: Revisa la documentación y estudia la rentabilidad, los plazos y los posibles riesgos de cada uno. La plataforma y el proyecto en cuestión se ponen de acuerdo en las condiciones en las que sale en marcha el crowdfunding, delimitando cantidades mínimas, ROI esperado, características a destacar, fechas límite, entre otros factores a tener en cuenta.
4. Decide cuánto quieres invertir: Puedes empezar desde importes bajos, normalmente desde 50 o 100 euros.
5. Formaliza la inversión: A través de la plataforma, que te informará periódicamente del avance del proyecto. Una vez que se ha conseguido el capital mínimo establecido para financiar el proyecto, se ejecuta la inversión.
6. Recibe tus retornos: Cuando el proyecto termina (por ejemplo, se vende el edificio), recibes tu parte proporcional de los beneficios y el capital invertido. Cuando ya ha finalizado el proyecto, comienza la cuenta atrás para conseguir los retornos de la inversión. Estos retornos pueden consistir en una adquisición de participaciones, cuotas de préstamo con intereses pactados o bien, en forma de retorno de porciones de alquiler.

Aunque todos los trámites se realizan online, serás propietario de una pequeña parte de ese proyecto. La compra de los inmuebles o locales comerciales se realizan junto a otros inversores, confiando todos en el análisis que ha hecho la plataforma sobre ese proyecto de venta y reforma, así como en la confianza de unos inversores con otros.

Regulación y límites de inversión en España

Desde 2015, el crowdfunding inmobiliario está regulado en España. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario ofrece varias ventajas significativas que lo hacen atractivo para un amplio abanico de inversores y promotores:

• Fácil acceso e inversiones reducidas: Permite invertir desde cantidades bajas, siendo ideal para inversores con bajo capital. La mayoría de plataformas de crowdfunding inmobiliario permiten inversiones a partir de 50 o 100 euros, perfectas para pequeños ahorradores e inversores.
• Diversificación del riesgo: La cartera de inversión podrá dividirse invirtiendo en varios proyectos inmobiliarios. Al no requerir la compra de una propiedad entera o un gran desembolso de capital, el crowdfunding inmobiliario permite repartir el capital invertido en diferentes proyectos.
• Transparencia: Las plataformas deben ofrecer un proyecto atractivo y unas garantías. Siempre sabrás exactamente a dónde va tu dinero, sin ningún tipo de coste oculto ni comisiones inesperadas.
• Gestión sencilla: Una vez que el inversor se ha dado de alta en la plataforma, ha elegido el proyecto que más le interesa y ha realizado el desembolso, la plataforma se encargará del resto de gestiones.
• Sin intermediarios: El crowdfunding inmobiliario solo dispone de un interlocutor al que dirigirse. De esta forma, se evita el conflicto de intereses entre los socios.
• Acceso a otros mercados: El crowdfunding inmobiliario opera transaccionalmente, lo que significa que puedes invertir en propiedades de todo el mundo sin viajar.
• Potencial de rentabilidad: La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual. En el crowdfunding de inversión inmobiliaria, la rentabilidad media anual suele estar entre el 5% y el 10%.
• Simplifica la captación de fondos para promotores: Gracias al crowdfunding inmobiliario, se pueden lanzar pequeños proyectos sin apoyo de los bancos, o combinarse con préstamos bancarios.

Desventajas y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

A pesar de sus ventajas, el crowdfunding inmobiliario también presenta desventajas y riesgos que deben ser considerados cuidadosamente:

• Riesgo de pérdida total del capital: Como cualquier inversión, no garantiza un retorno de la inversión. Es posible perder todo o parte del capital invertido, aunque puedan existir ciertas garantías hipotecarias en algunos casos. Los importes invertidos no están cubiertos por el Fondo de Garantía de Inversiones (FOGAIN) ni por ninguna otra entidad equivalente.
• No es una inversión directa: Invertir en crowdfunding no equivale a invertir directamente en un inmueble físico, del que adquirimos la propiedad.
• Riesgos regulatorios: Al no estar tan controladas y reguladas como lo pueden estar entidades financieras y promotoras, son una inversión basada en la confianza y la información aportada. El sector del crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo y no es descartable que pudiera verse afectado por cambios normativos a nivel nacional o internacional.
• Riesgos asociados a la plataforma de crowdfunding: Podría suceder que el marketplace de crowdfunding inmobiliario o la plataforma que elijas pudiera quebrar o ser fraudulenta.
• Riesgos de ejecución: Como retrasos en las obras que afecten a la rentabilidad o al plazo de devolución.
• Riesgos de mercado: Si los precios de la vivienda bajan o hay menos demanda, los beneficios pueden reducirse.
• Riesgo de liquidez: Tu dinero suele quedar inmovilizado meses o años hasta que acaba el proyecto, y no estará disponible hasta que el proyecto finalice.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Existen diferentes tipos de crowdfunding inmobiliario según la relación entre el inversor, el promotor y el proyecto. Estos son los más habituales:

1. Equity crowdfunding: Inviertes como socio, obteniendo una participación en la sociedad que posee el activo inmobiliario. Tu rentabilidad depende del éxito del negocio (venta, alquiler, plusvalías).
2. Lending crowdfunding (crowdlending): Actúas como prestamista, es decir, aportas dinero a cambio de recibir intereses fijos, como si fuera un préstamo directo al promotor. Al finalizar, recuperas el capital más los intereses pactados.
3. Revenue sharing: Aunque es menos común, aquí los participantes reciben una parte de los ingresos que genera el activo (por ejemplo, alquileres mensuales), en vez de esperar a la venta final.

La clave está en leer bien las condiciones de cada proyecto, porque el tipo de crowdfunding inmobiliario determina los plazos, la liquidez y los riesgos asociados. Otros modelos incluyen el basado en donaciones (sin retorno financiero) y el crowdfactoring (inversión a corto plazo para adquirir el importe de una factura emitida por una empresa).

Principales Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

En España, existen varias plataformas de crowdfunding inmobiliario que han ganado popularidad debido a su accesibilidad, transparencia y potencial rentabilidad. Es vital asegurarse de que estén reguladas por la CNMV para evitar "chiringuitos financieros".

Housers

Housers fue la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario que llegó a España y es todo un éxito dentro del sector. Es una plataforma inmobiliaria española de crowdlending, la cual permite financiar préstamos inmobiliarios a promotores. Desde su llegada en 2016, cuentan con más de 75.000 usuarios y una inversión acumulada de 40 millones de euros. Su actividad está regulada por la CNMV, una de sus principales garantías. La plataforma recomienda invertir al menos 1.000 euros, pero se permiten inversiones de cifras mucho más pequeñas, con una cantidad mínima de 50 euros.

Urbanitae

Urbanitae es una de las plataformas proptech más populares en España, especializada en crowdfunding para grandes proyectos inmobiliarios. Permite invertir desde 500 euros y se distingue por la calidad de sus proyectos, rentabilidades competitivas y buen soporte al cliente. Urbanitae ofrece proyectos del sector inmobiliario a través de su red de promotores acreditados. Sus principales estrategias de inversión son: rentas (comprar, reformar, alquilar y vender, priorizando el alquiler tradicional o vacacional), plusvalías (comprar, reformar y vender, priorizando la apreciación del inmueble a corto plazo) y préstamo (préstamos al promotor con garantías hipotecarias de primer rango). Los plazos de recuperación de la inversión suelen ser entre 12 y 36 meses para plusvalías y alrededor de 3 años para rentas.

Inveslar

Inveslar desarrolla sus inversiones principalmente en Madrid y Barcelona. Desde esta plataforma se encargan de todo el proceso, desde buscar las mejores oportunidades y comprar los inmuebles hasta reformarlos para su posterior venta o alquiler. En Inveslar tienen múltiples oportunidades y formas de invertir para que los usuarios puedan diversificar y así reducir el riesgo. También trabajan con todo tipo de plazos de inversión, que van desde el inmediato hasta las inversiones entre 5 y 10 años.

Otras Plataformas relevantes

• Privalore: Opera en zonas demandadas de Madrid y Barcelona, reconocida por reformar viviendas en menos de dos meses y ofrecer rentabilidades en torno al 17%. La inversión inicial parte de los 1.000 euros.
• Reinvest24: Orientada a inversiones en alquiler, gestiona un portafolio diversificado en Europa.
• StockCrowd IN: Enfocada en la financiación de promociones de obra nueva, colaborando con promotores consolidados.
• Brickstarter: Identifica oportunidades en el mercado de alquiler a corto plazo mediante Big Data, con una inversión mínima de 50 €.
• Estrateguru: Centrada en préstamos con garantía hipotecaria, permite inversiones desde 50 €.
• Bricks&People
• Inviertis

Consejos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

Antes de iniciarte en el crowdfunding inmobiliario, debes conocer cómo funciona, sus características y qué riesgos conlleva. Aunque permite inversiones relativamente accesibles y convenientes, sigue siendo un modelo de inversión que conlleva riesgo. Es importante seguir algunas pautas básicas para ayudar a mitigar esos riesgos:

1. Elige plataformas reguladas: La primera decisión que hay que tomar es decidir dónde se va a invertir. Es imprescindible cerciorarse de que la plataforma que escojas cuente con todas las medidas de seguridad pertinentes y esté debidamente regulada por la CNMV (o entidad equivalente en tu país).
2. Diversifica tu inversión: Invertir en una amplia variedad de proyectos inmobiliarios te ayudará a reducir el riesgo o disminuir la volatilidad. Divide el monto en varias inversiones pequeñas en diferentes sociedades gestoras y utiliza distintas plataformas de crowdfunding.
3. Evalúa cuidadosamente cada proyecto: Uno de los pasos más importantes y delicados a la hora de invertir en crowdfunding inmobiliario es seleccionar el proyecto. Analiza el importe a financiar, el objetivo del proyecto, la rentabilidad esperada (ROE, TIR) y el riesgo (algunas plataformas tienen un sistema de scoring).
4. Considera el horizonte de inversión: Ten en cuenta que este tipo de inversiones suelen ser a medio y largo plazo, entre 24 y 36 meses. Una peculiaridad de este tipo de inversiones es que, una vez hayas invertido tu capital, no podrás recuperar tu dinero hasta que finalice el plazo que aceptaste al escoger el proyecto.
5. Mantente informado: Infórmate sobre las distintas plataformas y sus modelos de operación, así como sobre las tarifas y gastos asociados.
6. No inviertas todos tus ahorros: Destina a esta finalidad un importe adecuado a tu perfil, situación personal y horizonte temporal. Quizás sea recomendable que no destines a crowdfunding inmobiliario más de un 5-10% de tu patrimonio total, teniendo en cuenta que podrías perder tu capital y que no existe ninguna entidad equivalente al Fondo de Garantía de Depósitos.