La Relación Deuda-Ingreso (DTI): Clave para tu Salud Financiera y Crédito

La relación deuda-ingreso (DTI), también conocida como Debt to Income, es una métrica financiera crucial que mide la relación entre los pagos totales de deuda de una persona y sus ingresos brutos mensuales. Esta relación se expresa como un porcentaje y es utilizada por los prestamistas para evaluar la salud financiera y la solvencia crediticia de un prestatario. Es la parte del ingreso mensual que está comprometido al pago de la sumatoria de las cuotas o pagos de préstamos vigentes.

Al comparar cuánto de los ingresos de una persona se destinan a obligaciones de deuda, la relación DTI ayuda a determinar la capacidad de un prestatario para gestionar deudas adicionales, como hipotecas, préstamos o saldos de tarjetas de crédito. Una relación DTI más baja es generalmente más favorable, indicando una mayor estabilidad financiera, mientras que una relación más alta puede generar preocupaciones sobre la capacidad de manejar deudas adicionales de manera responsable.

Comprender tu relación DTI es una parte importante de administrar tu panorama financiero general. Más del 40% de los estadounidenses busca formas de superar la deuda, según el estudio sobre el dinero de 2024 de Wells Fargo, y comprender tu relación DTI puede ayudarte a tomar decisiones informadas sobre cómo administrar la deuda y solicitar nuevo crédito.

¿Cómo se calcula la relación deuda-ingreso?

La relación DTI es una fórmula simple que compara la cantidad de deuda que debes con los ingresos que ganas. Para calcular tu DTI, puedes sumar todos tus pagos de deuda mensuales (los montos mínimos adeudados) y dividirlos por tu ingreso mensual bruto.

Pasos para calcular tu DTI:

1. Suma todos los pagos mensuales de tus deudas: Incluye los pagos mínimos mensuales de:
   • Tarjetas de crédito (usa el pago mínimo, incluso si pagas más).
   • Cualquier tipo de préstamos, como para automóviles, estudiantes, personales y para propiedades de inversión.
   • Gastos de vivienda, ya sea de alquiler o de pagos hipotecarios más interés, impuestos sobre la propiedad y seguro (Principal, Interest, Tax, Insurance, o PITI), y cualquier cuota de asociación de propietarios de vivienda.
   • Responsabilidades como pensión alimenticia y manutención de los hijos.

   Los pagos mensuales solo deben incluir los que son regulares, obligatorios y recurrentes. Solo deben tenerse en cuenta los pagos mínimos mensuales, no todo el saldo de la cuenta ni la cantidad que suele pagar.

2. Determina tu ingreso bruto mensual: Este es el ingreso total que ganas cada mes antes de que se realicen impuestos o deducciones. Asegúrate de convertir cada uno de los datos a cifras mensuales.
3. Divide los pagos mensuales de tu deuda entre tu ingreso bruto mensual: El resultado será un decimal.
4. Multiplica por 100 para obtener la proporción en porcentaje: Esto te dará tu DTI.

Ejemplo de cálculo:

Supongamos que tus pagos de deuda suman $2,000 al mes (por ejemplo, $1,000 por una hipoteca, $600 por un préstamo para un automóvil y $400 por tarjetas de crédito) y tu ingreso bruto es de $5,000 al mes.

• Pagos mensuales de deuda: $2,000
• Ingreso bruto mensual: $5,000

Tu proporción deuda-ingreso es $2,000 dividido entre $5,000, lo que resulta en un 0.4. Multiplicado por 100, obtienes un 40 por ciento. Dicho de otra manera, 40 centavos de cada dólar que ganas se usan para liquidar tu deuda.

¿Qué es una buena relación deuda-ingreso?

Una “buena” relación deuda-ingreso (DTI) puede variar dependiendo del contexto y los requisitos específicos de los prestamistas o instituciones financieras. Sin embargo, en general, una relación DTI más baja se considera más favorable porque indica que una menor porción de tus ingresos se destina a pagos de deudas, dejándote con más flexibilidad financiera. La proporción DTI máxima preferida depende del producto y varía de acuerdo con el prestamista. Cuanto más baja, mejor es su proporción.

Aquí hay una guía general de cómo los prestamistas suelen revisar tu DTI:

Por ejemplo, el límite para obtener la aprobación de una hipoteca es aproximadamente del 36 por ciento, aunque algunos prestamistas lo subirán hasta el 43 por ciento. Para un préstamo VA, las pautas del Departamento de Asuntos de Veteranos sugieren un DTI máximo del 41%. Los préstamos FHA permiten una proporción del 43%. La proporción necesaria para los préstamos convencionales varía según la institución crediticia.

El DTI en la solicitud de crédito

Los prestamistas utilizan la relación DTI como un factor clave en su proceso de toma de decisiones cuando solicitas crédito, como una hipoteca, un préstamo para automóvil o una tarjeta de crédito. Una relación DTI más baja indica que una menor porción de tus ingresos se destina a pagar deudas, lo que se considera una señal positiva de estabilidad financiera y una mayor capacidad para manejar deudas adicionales.

La relación entre deudas e ingresos puede ser una de las razones por la cual usted no pueda optar un préstamo específico o recibir condiciones y tasas de interés favorables. La evidencia muestra que cuanto mayor sea la proporción, más probable será que el prestatario tenga problemas para pagar. Una proporción del 40% o más puede ser una señal de alerta de una crisis crediticia y una señal de que es momento de buscar ayuda profesional.

Diferentes tipos de DTI en hipotecas:

Comprender el DTI puede ser un desafío en sí mismo, pero algunos prestamistas dividen el DTI en categorías aún más amplias. Estas categorías a menudo se denominan relación "front-end" o relación de vivienda, y relación "back-end".

• DTI Frontal (Front-end Ratio o Ratio de Vivienda): Esta relación solo considera la deuda relacionada con el pago de tu vivienda en comparación con tus ingresos. El cálculo incluye el pago de tu hipoteca, el seguro de propietario, los impuestos inmobiliarios y las tarifas de la asociación de propietarios, denominados colectivamente PITIA. Para determinar tu DTI frontal, tendrás que sumar todos los gastos de vivienda previstos y dividirlos entre tus ingresos antes de impuestos. Una vez completado, usted tendrá que multiplicar el resultado por 100. Por ejemplo, supongamos que sus gastos de vivienda ascienden a 1.000 dólares y que sus ingresos mensuales son de 4.000 dólares. El cálculo sería (1000/4000) * 100 = 25%. Por lo general, los prestamistas prefieren un DTI frontal no superior al 28%. Dependiendo de otros factores como la puntuación de crédito, los ingresos y el pago inicial, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas. Los prestamistas prefieren una relación de pago inicial del 28% o menos para préstamos convencionales y del 31% o menos para préstamos de la Asociación Federal de Vivienda (FHA).
• DTI de Fondo (Back-end Ratio): Este es el DTI tradicional que incluye todas las deudas mensuales mínimas requeridas. Además de los gastos de vivienda, el DTI de fondo incorpora todos los pagos mínimos mensuales que el prestamista puede encontrar en su informe de crédito.

DTI y diferentes tipos de préstamos hipotecarios:

Conocer su relación entre deudas e ingresos antes de aplicar para una hipoteca es beneficioso. Si usted determina que su DTI es demasiado alto, puede volver a evaluarlo y elaborar un plan para reducir su porcentaje.

• Hipotecas convencionales: No tienen un único conjunto de requisitos. La puntuación de crédito y los requisitos de DTI pueden variar en función de su situación y del prestamista que usted elija. Sin embargo, los prestatarios de préstamos convencionales suelen tener un DTI del 50% o menos.
• Préstamos FHA: Son un tipo de préstamo hipotecario asegurado por el gobierno. La Administración de Vivienda Federal (FHA) respalda estos préstamos. El objetivo de estos préstamos es hacer más accesible la compra de una vivienda a los prestatarios con bajos ingresos. Los requisitos de puntuación de crédito suelen ser mucho más bajos que los de otras opciones hipotecarias. Permiten una proporción DTI del 43%.
• Préstamos VA: Están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Proporcionan préstamos a los veteranos, a los miembros del servicio activo y a los cónyuges supervivientes cualificados. Uno de los beneficios de un préstamo VA es que no se requiere un pago inicial. No hay un requisito máximo de DTI especificado para calificar para un préstamo VA, aunque las pautas sugieren un DTI máximo del 41%.
• Préstamos del USDA: Están respaldados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). Solo pueden utilizarse para comprar y refinanciar viviendas en zonas rurales elegibles. Se utilizan generalmente para facilitar la adquisición de una vivienda a los prestatarios de bajos ingresos. Los requisitos son más estrictos en comparación con otras opciones hipotecarias disponibles.

Limitaciones y desventajas de la relación DTI

Aunque la relación deuda-ingreso (DTI) es una herramienta valiosa para evaluar la salud financiera y la solvencia de un individuo o un hogar, tiene ciertas limitaciones y desventajas:

• Evaluación Simplificada: La relación DTI proporciona una vista simplificada de tu situación financiera al comparar pagos de deuda con ingresos brutos. No considera otros factores importantes.
• No Todas Las Deudas Son Iguales: DTI trata toda la deuda de la misma manera, ya sea deuda de tarjetas de crédito con altos intereses o una hipoteca con bajo interés.
• No Considera Gastos: DTI se enfoca en pagos de deuda e ingresos, pero no considera otros gastos regulares como servicios públicos, comestibles, seguros y otros costos de vida. Muchas de tus facturas mensuales no están incluidas en su relación deuda-ingreso porque no son deudas.
• Ignora El Historial Crediticio: Tu historial crediticio, incluidos factores como tu puntaje de crédito e historial de pagos, no se tienen en cuenta en la relación DTI.
• Influenciado Por Fluctuaciones De Ingresos: DTI puede variar significativamente según tu nivel de ingresos.
• No Considera Costos Locales: El costo de vida puede variar ampliamente según tu ubicación, lo que puede afectar la cantidad de ingresos disponibles para la deuda.
• Diferentes Prestamistas, Estándares Diferentes: Los prestamistas tienen diferentes requisitos de DTI y pueden interpretar la relación de manera diferente. No existe una solución única para lo que constituye un DTI saludable.
• No Es Una Imagen Financiera Completa: DTI es solo uno de los muchos factores que los prestamistas consideran al evaluar la solvencia.

Diferencia entre la proporción deuda-límite y la proporción deuda-ingreso

Ambas proporciones usan los niveles de deuda para ayudar a los prestamistas a evaluar el riesgo. Sin embargo, como sus nombres lo sugieren, estos comparan la deuda con factores diferentes. En resumen, la diferencia clave entre las dos proporciones radica en lo que miden y sus respectivos propósitos.

• Proporción Deuda-Límite (Utilization Ratio): También conocida como proporción de uso de crédito, mide cuánto crédito está utilizando de su total disponible. Los prestamistas, por lo general, prefieren que los saldos en las tarjetas de crédito estén por debajo del 30 por ciento de los límites de crédito. La proporción deuda-límite es el segundo factor más importante para calcular los puntajes de crédito, después del historial de pago. Una relación DTL más baja es generalmente más favorable e indica un uso responsable de las tarjetas de crédito. Su propósito principal se usa en el contexto de cuentas de crédito renovables, como tarjetas de crédito.
• Proporción Deuda-Ingreso (DTI): Compara sus pagos de deudas mensuales con su ingreso bruto mensual. Su propósito es utilizado principalmente por prestamistas para evaluar tu capacidad para asumir deudas adicionales y gestionar tus obligaciones financieras.

Es importante destacar que la buena noticia es que su relación deuda-ingreso no tiene ninguna relación directa con su puntuación crediticia, ya que las agencias de calificación crediticia no incluyen sus ingresos como un factor. Sin embargo, los factores que contribuyen a su proporción también pueden afectar su crédito. Por ejemplo, los saldos altos en las tarjetas de crédito pueden afectar tanto su proporción deuda-ingreso como su puntaje de crédito. De igual manera, los saldos bajos pueden ayudar a ambos.

Cómo reducir tu proporción deuda-ingreso

Si tu proporción deuda-ingreso es mayor al 36 por ciento, tal vez desees tomar algunas medidas para reducirla. Para mejorar tu salud financiera e incrementar tus posibilidades de obtener crédito en términos favorables, es crucial gestionar tu relación DTI. Esto se puede lograr reduciendo tus pagos mensuales de deuda o aumentando tus ingresos.

Estrategias para reducir tu DTI:

• Elabora un plan para liquidar tus tarjetas de crédito: Los saldos de las tarjetas de crédito suelen tener tasas de interés altas.
• Aumenta la cantidad que pagas mensualmente por tus deudas: Hacer pagos adicionales puede ayudarte a reducir tu deuda total más rápido.
• Solicita a tus acreedores que reduzcan su tasa de interés: Esto te permitiría ahorrar dinero que podrías usar para pagar deudas.
• Evita contraer más deuda: Si tu DTI ya es alto, es fundamental no añadir nuevas obligaciones. Calcular su relación deuda-ingreso puede ayudarte a evitar el “endeudamiento progresivo” o el aumento gradual de la deuda.
• Busca maneras de aumentar tus ingresos: Esto puede incluir buscar un trabajo adicional, trabajar horas extras, o explorar otras fuentes de ingresos. Recortar gastos solo puede lograr resultados hasta cierto punto.
• Considera métodos de pago de deuda:
  • Método de avalancha: Prioriza el pago de las deudas con las tasas de interés más altas primero.
  • Método de la bola de nieve: Paga primero las deudas más pequeñas.

Algo que también puede ayudarte es recalcular tu proporción deuda-ingreso cada mes para ver si estás logrando algún avance. Ver cómo disminuye puede ayudarte a seguir motivado para mantener tu deuda bajo control. Reducir su DTI puede ser la diferencia entre un sueño cumplido y un rechazo desalentador.

Para trabajar en la reducción de tus facturas de deuda mensuales, comienza por hacer una lista de tus gastos. Asegúrate de incluir todo, desde deudas hasta necesidades, costos médicos, servicios útiles, viajes y entretenimiento. Luego revisa cada elemento de la lista, comenzando con los gastos más grandes. ¿Puede alguno de ellos reducirse? ¿Puedes conseguir una tasa de interés más baja?

Si bien las relaciones deuda-ingreso pueden ser difíciles de entender y frustrantes de manejar, especialmente cuando se le niega el financiamiento, no estás solo. Es posible que necesites trabajar para mejorar tu situación financiera, pero no tienes que hacerlo solo.