Cómo Negociar una Ejecución Hipotecaria: Estrategias y Defensas Legales

Enfrentar la posibilidad de perder la vivienda es devastador para cualquiera. Estar en situación de no poder afrontar el pago de las cuotas de hipoteca es un riesgo muy presente en estos momentos para muchas personas. No está todo perdido. Aún hay mucho que se puede hacer.

Las ejecuciones hipotecarias son un tema complejo y a menudo malentendido, que afecta a numerosas familias y propietarios cada año. En BB Abogados, creemos firmemente en el poder de la información y la asesoría legal adecuada para navegar por aspectos cruciales y en muchas ocasiones desconocidos.

¿Qué es una Hipoteca y una Ejecución Hipotecaria?

Para facilitar la lectura, vamos a definir los términos legales clave:

• La hipoteca es el derecho que tiene una persona o entidad (acreedor) a cobrar una deuda frente a otra (deudor) teniendo preferencia a hacerlo sobre un bien inmueble (vivienda, piso, terreno, local…) frente a otros posibles acreedores que no tengan ese derecho sobre ese mismo bien.
• El caso más frecuente es de quien quiere comprar una propiedad para vivir y pide un crédito a un banco porque no tiene ahorrado dinero suficiente para pagarla de una vez. El banco estudia la solvencia de su cliente y la garantía que el bien inmueble supone antes de decidir conceder ese préstamo.
• Cuando ya tenemos un crédito hipotecario, el importe que el deudor debe pagar al acreedor se conoce como deuda hipotecaria. Normalmente, abreviamos y lo llamamos, simplemente, hipoteca.
• El cliente del banco, o deudor, se compromete al pago de una cantidad mensual con la que irá reduciendo progresivamente el importe de la deuda hipotecaria hasta el pago total.
• La ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a los prestamistas recuperar el balance de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos a la entidad crediticia, forzando la venta del activo utilizado como colateral del préstamo.

Cuando una persona deja de poder pagar las cuotas de su hipoteca, comienzan las llamadas del banco, llamadas incómodas e insistentes, y cartas con tono amenazante. El término ejecución hipotecaria es casi un sinónimo de «procedimiento hipotecario».

Tipos de Ejecución Hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria varía significativamente dependiendo de si se trata de una ejecución hipotecaria judicial o no judicial:

• Ejecución Hipotecaria Judicial: Se lleva a cabo con la supervisión de un tribunal. El prestamista debe presentar una demanda contra el prestatario, y si el tribunal falla a favor del prestamista, se ordenará la venta del inmueble bajo la supervisión de un funcionario judicial o un agente designado.
• Ejecución Hipotecaria No Judicial: No requiere la intervención de los tribunales. Está permitida solo en estados o jurisdicciones que han establecido procesos específicos en la ley para este tipo de ejecución.

Entender la diferencia entre estos dos tipos de ejecución hipotecaria es crucial para cualquier propietario de vivienda, ya que las leyes y derechos aplicables varían significativamente.

Causas de la Ejecución Hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias no suceden de la noche a la mañana. Por lo general, son el resultado de una serie de eventos desafortunados o decisiones que afectan la capacidad del prestatario para cumplir con sus obligaciones hipotecarias.

• Incumplimiento de pago: La razón más directa para una ejecución hipotecaria es el incumplimiento continuo en los pagos del préstamo hipotecario. Desde el 16/07/2019 no basta con dejar de pagar ni una ni tres cuotas.
• Violación de los términos del contrato hipotecario: Además del pago del préstamo, los contratos hipotecarios incluyen otras obligaciones como el pago de impuestos, seguros, y el mantenimiento adecuado de la propiedad.

Entender estas causas es el primer paso para evitar encontrarse en una situación de ejecución hipotecaria.

El Proceso de Negociación y Ejecución Hipotecaria

Mucha gente cree que cuando comienzan los impagos de las cuotas del préstamo hipotecario, acaba la posibilidad de negociar con el banco. No es cierto. El proceso de negociar ejecución hipotecaria puede tener lugar antes del proceso judicial hasta antes de la ejecución hipotecaria, momento en que todo está ya en manos del Juez. Desde que el deudor cree que puede tener dificultades para pagar la hipoteca, puede plantear al banco acreedor la negociación de la deuda hipotecaria.

No equivoquemos los términos: no se negocia con el juez ni ante el juez. Se negocia con el banco MIENTRAS existe el problema.

Antes de Hablar con el Banco: Tu “Kit de Negociación Hipotecaria”

¡Atención! No puedes negociar con el banco la hipoteca desde la improvisación. Llega con argumentos, no con excusas. Para prepararte, reúne tu «kit de negociación»:

• Reúne tu «kit de negociación» (ingresos, gastos, motivo del impago) y pide cita con tu gestor.
• Tu contrato debe ser examinado por un abogado especialista.

El banco tiene 15 días para estudiar tu caso. Si el banco se niega o la propuesta es inasumible, busca ayuda legal de inmediato. Si el banco rechaza tu propuesta, debe hacerlo por escrito, justificando su decisión.

Estrategias que Hoy Sí Cierran Acuerdos

Existen muchas posibilidades para negociar ejecución hipotecaria. Desde conseguir un aplazamiento de las cuotas pendientes a un tiempo de carencia (para pagar sólo intereses). El banco no va a aceptar «perdonar» parte del importe de la hipoteca sin más: hay que tenerlo claro. Pero sí puede aceptar aumentar el plazo para cobrar.

1. Novación: Cómo negociar con el banco la hipoteca para reducir la cuota

   • Es posible que tu propio banco se avenga a razones y acceda a modificar tu préstamo hipotecario, rebajando el tipo de interés (podría hacerse bajando el diferencial que se suma al Euribor para el cálculo del tipo variable), modificando el tipo de interés variable por uno fijo, ampliando el plazo de amortización o bien estableciendo un período de carencia en el abono de capital (sólo se pagarían intereses).
   • En este caso, si se modifica el tipo de interés o amplía el plazo de amortización, el banco te indicará que es necesario firmar una escritura de novación modificativa con la modificación de tales condiciones.
   • Si decides subrogar tu préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, tendrás que firmar una escritura de subrogación de préstamo hipotecario. Si aceptas esa oferta el nuevo banco se lo comunicará al anterior, que no podrá negarse a la subrogación, si bien sí puede hacerte una “contraoferta” mejorando las condiciones de tu préstamo (novación modificativa).

2. Reestructuración bajo el Código de Buenas Prácticas (CBP)

   • Este sistema sigue vigente y se ha reforzado con nuevas directrices. Es una medida que pretende dar “un respiro” al deudor hipotecario para que pueda volver a afrontar los pagos.
   • Los deudores que pueden acogerse a este CBP tienen que encontrarse en lo que se denomina “umbral de exclusión”, es decir, cumplir unos requisitos económicos, en general, que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual en 14 pagas, (25.200 euros en el 2023); lo que hay que acreditar con diversa documentación que tendremos que aportar al banco.
   • Si estás bajo el Código de Buenas Prácticas y te niegan la reestructuración, puedes recurrir al Banco de España o al Mecanismo de Segunda Oportunidad si tu insolvencia es inminente.

3. Dación en pago (cuando no hay otra salida)

   • El último paso, de no resultar viables las dos medidas anteriores, sería la dación en pago, esto es, la entrega de la vivienda al banco para la cancelación total de la deuda hipotecaria.
   • Es difícil. La dación en pago suele estar reservada a familias en el umbral de vulnerabilidad.

Negociar una ejecución hipotecaria es un proceso que requiere preparación y estrategia.

Cómo Parar una Ejecución Hipotecaria y Ganar Tiempo Legal

Recibir una carta del banco o incluso la demanda judicial no marca la derrota ni el final del camino. Si la maquinaria legal se ha puesto en marcha, es vital actuar rápidamente y tomar medidas inmediatas. Existen varios mecanismos para poder parar una ejecución hipotecaria.

Defensas Legales

Enfrentarse a una ejecución hipotecaria puede parecer abrumador, pero existen varias defensas legales que pueden emplearse para retardar o, en algunos casos, detener el proceso.

• Unos se basan en analizar el correcto cumplimiento por el banco ejecutante de las fases del procedimiento hipotecario judicial. Si las exigencias legales no se cumplen correctamente, es posible parar el proceso.
• Una vez notificada la demanda de ejecución hipotecaria, tienes 10 días hábiles para personarte y oponerte. Si dejas pasar este plazo, pierdes tu principal baza de defensa legal.
• Según qué cláusulas abusivas contenga la escritura puede llegar a reducirse la deuda reclamada (por ejemplo, si los intereses eran abusivos o si se estaban incluyendo en el capital reclamado y generaban más intereses), pero la deuda sigue existiendo.

Al parar una ejecución hipotecaria se gana un valioso tiempo. El consumidor respira y recupera confianza perdida, permitiéndole nuevas posibilidades para resolver el problema.

Ley de Segunda Oportunidad (LSO)

La Ley de Segunda Oportunidad (LSO) te protege permitiendo la cancelación (Exoneración del Pasivo Insatisfecho o EPI) de la parte de la deuda que quede pendiente después de la ejecución hipotecaria o dación en pago. Es decir, aunque te quiten la casa, no te queda la deuda de por vida.

Si buscas parar una ejecución, la vía judicial y la LSO son las herramientas más efectivas.

Impacto de una Ejecución Hipotecaria

Las consecuencias de una ejecución hipotecaria se extienden más allá de la pérdida de la propiedad.

• Sí, una ejecución hipotecaria puede tener un impacto significativo en su puntaje de crédito, afectando su capacidad para obtener préstamos en el futuro.

La Importancia de la Asesoría Legal

En cualquier caso, es muy importante que si tienes problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca y no sabes si podrías optar por alguna de las alternativas que hemos explicado, o bien has recibido un burofax de tu banco comunicándote el vencimiento anticipado o te han notificado una demanda de ejecución hipotecaria, contactes con un abogado especialista en esta materia que pueda asesorarte y defenderte y así evitar una ejecución hipotecaria. La asesoría de nuestros abogados especializados en ejecuciones hipotecarias es crucial para explorar estas y otras posibles defensas. La intervención de un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias puede ser decisiva para los propietarios enfrentando este proceso.

Las ejecuciones hipotecarias son procesos complejos y estresantes que pueden tener consecuencias duraderas para los propietarios y sus familias. Sin embargo, con la información adecuada y la asistencia de nuestros abogados especializados, es posible navegar por estas situaciones difíciles y explorar todas las opciones disponibles para evitar la pérdida de la vivienda. En nuestro despacho de abogados, estamos comprometidos a ofrecerle el apoyo y la orientación que necesita durante estos tiempos desafiantes.