Invertir en Bienes Raíces a Través del Crowdfunding: Riesgos y Beneficios

Invertir en bienes raíces ha sido, históricamente, una de las formas más sólidas de hacer crecer el patrimonio y sí, se puede hacer sin comprar una casa. A pesar de los altibajos del mercado, el sector inmobiliario sigue atrayendo a inversores por su estabilidad y por ofrecer algo que no todos los activos financieros pueden: un bien tangible, útil y duradero. Pero no todo el mundo está dispuesto -o puede- comprarse un piso para alquilarlo.

El mercado ha cambiado. La digitalización, la regulación y la aparición de nuevos vehículos de inversión han abierto la puerta a otras maneras de participar en el sector inmobiliario. Modalidades que permiten diversificar, acceder con poco capital y hacerlo de forma más ágil y profesional.

Uno de los grandes atractivos de los bienes raíces es su naturaleza física y duradera. No son acciones ni criptomonedas: son edificios, terrenos, locales, casas. Pero además, tienen potencial de rentabilidad por dos vías: el ingreso periódico que genera el alquiler y la posible revalorización a largo plazo. Incluso cuando no se destinan a arrendamiento, su valor suele crecer con el tiempo si se elige bien la ubicación y el tipo de activo. Además, hoy es un mercado que se ha adaptado.

Eso sí, invertir en inmobiliario no es un camino sin curvas. Como toda inversión, tiene sus riesgos. El más evidente es que no hay rentabilidad garantizada: los precios pueden bajar, como ocurrió en la crisis de 2008, o el inmueble puede quedar vacío durante meses. Otro punto importante: la liquidez. Un inmueble no se vende en 48 horas. Por último, está la parte operativa.

Para quienes quieren aprovechar las ventajas del ladrillo sin asumir los compromisos de una propiedad completa, hoy existen varias alternativas:

1. Comprar para alquilar (la clásica): Una vivienda se compra y se alquila de forma estable. Ofrece rentas periódicas, pero requiere gestión activa y asumir los costes de mantenimiento.
2. Alquiler turístico: Mayor rentabilidad potencial, pero también mayor rotación, esfuerzo y dependencia de normativas locales.
3. Preventa: Comprar sobre plano o en fases tempranas permite acceder a precios inferiores al de mercado.
4. Flipping: Comprar barato, reformar y vender con margen. Requiere ojo, conocimientos y capacidad de gestionar reformas.
5. Fondos inmobiliarios: Gestionados por expertos, invierten en activos inmobiliarios (residenciales, comerciales…) y reparten beneficios.
6. Socimis: Las REITs españolas. Invierten principalmente en inmuebles para alquilar y están obligadas a repartir dividendos.
7. Crowdfunding inmobiliario: Plataformas como Urbanitae permiten invertir desde 500 euros en proyectos inmobiliarios seleccionados: construcción de viviendas, compra de suelo, rehabilitación… Puedes elegir entre proyectos de deuda (con tipo de interés fijo) o de equity (con rentabilidad ligada al éxito del proyecto).
8. Crowdlending: Muy parecido al anterior, pero centrado en préstamos. En vez de comprar una parte del proyecto, prestas dinero al promotor a cambio de un interés pactado.

Invertir en bienes raíces sigue siendo una opción sólida, pero hay que tener en cuenta que se puede hacer de otras maneras sin tener que comprar una casa. Conocer las ventajas y limitaciones de cada modalidad es clave para elegir bien. Y plataformas como Urbanitae han hecho posible que, incluso con un presupuesto ajustado, puedas empezar a invertir en el sector con seguridad, transparencia y el respaldo de un equipo profesional. Porque al final, invertir bien no es cuestión de tener mucho.

La inversión inmobiliaria puede adoptar diversas formas. Poner en marcha un crowdfunding inmobiliario implica crear la estructura legal y financiera del proyecto, captar inversores y garantizar la viabilidad del activo. El crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy similar a cualquier otro tipo de crowdfunding, donde un grupo de personas aportan pequeñas cantidades de capital para apoyar colectivamente una causa o inversión mayor.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es un sistema de financiación colectiva que permite a diferentes personas invertir pequeñas cantidades de dinero en proyectos del sector inmobiliario. Estas plataformas publican proyectos como reformas de edificios, compra de viviendas para alquiler, promociones residenciales u hoteles.

1. Cuando se lanza un proyecto, los inversores aportan capital hasta alcanzar el objetivo.
2. La propiedad se adquiere directamente o a través de una SPV, que aísla el riesgo y protege los fondos de los inversores frente a posibles incidencias con la plataforma.
3. Una vez completada la diligencia debida y la recaudación de fondos, que permite al solicitante de los fondos la construcción, rehabilitación o acondicionamiento del inmueble, en función del tipo de proyecto para comercializarlo.
4. Si existe mercado secundario, los inversores pueden vender sus participaciones a otros usuarios de la plataforma.

Invertir en crowdfunding inmobiliario es un proceso sencillo, pero requiere análisis. El primer paso es registrarse en una plataforma autorizada, verificar la identidad y estudiar los proyectos disponibles. Elegir una buena plataforma es tan importante como seleccionar el proyecto adecuado.

Generalmente, los rendimientos provienen de dos fuentes: los ingresos por alquiler (dividendos) y la plusvalía generada por la revalorización del inmueble. En esta modalidad de inversiones, la liquidez es limitada y el capital suele permanecer inmovilizado hasta el final del proyecto.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

• Housers
• Urbanitae
• Civislend
• Fellow Funders
• Wecity

Regulación y Aspectos Fiscales

La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas. El tratamiento fiscal para los promotores varía según el tipo de aportación recibida. Si hay contraprestación (intereses, bienes o servicios), los fondos tributan como ingresos y pueden estar sujetos a IVA.

Los beneficios generados por los inversores tributan en función de su naturaleza: como rendimientos del capital mobiliario o como ganancias patrimoniales. Los inversores pueden obtener rendimientos del capital mobiliario cuando reciben intereses (crowdlending) o dividendos (equity crowdfunding). Es importante destacar que, aunque formalmente se trate de intereses, si la inversión se ha canalizado a través de un vehículo colectivo (como una sociedad o fondo creado para el proyecto), el beneficio no se considera rendimiento del capital, sino ganancia o pérdida patrimonial.

Los rendimientos obtenidos por los inversores -ya sean intereses o dividendos- están sujetos a una retención fiscal del 19 %, que actúa como un anticipo del IRPF. El inversor recibe el importe neto tras la retención, pero deberá declarar el rendimiento íntegro en su declaración anual de la renta. Cada operación tiene implicaciones fiscales distintas. El tipo de plataforma, el vehículo de inversión utilizado y la ubicación fiscal del proyecto (España o extranjero) pueden alterar el criterio de tributación.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Las ventajas del crowdfunding inmobiliario son bastante interesantes y la principal razón por la cual muchos inversores están optando por esta alternativa.

• Estamos invirtiendo en “ladrillo”.
• No es necesario disponer de un gran capital para empezar a invertir.
• Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
• Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación (Ej: Prestamos promotores).
• Permite la inversión en proyectos en otros países.

Limitaciones del Crowdfunding Inmobiliario

Como puedes imaginarte, no es oro todo lo que reluce y existen también una serie de limitaciones que debemos tener en cuenta. Al igual que ocurre con cualquier inversión, tiene un riesgo asociado. Además, por lo general, no es una inversión líquida.

• Falta de control directo. Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
• Es una actividad muy reciente, con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.

Mitos sobre el Crowdfunding Inmobiliario

La mayor parte de los mitos sobre la inversión en crowdfunding inmobiliario tienen que ver con la reputación del ladrillo como inversión. En efecto, como toda inversión, el crowdfunding también tiene riesgos.

1. Este mito se basa en la idea equivocada de que la inversión a través del crowdfunding inmobiliario es exclusiva para expertos en finanzas o inversores experimentados. En realidad, las plataformas de crowdfunding están diseñadas para ser accesibles para cualquier persona interesada en invertir en bienes raíces -un activo que todo el mundo conoce-.
2. Si bien toda inversión conlleva cierto nivel de riesgo, el crowdfunding inmobiliario no es inherentemente más arriesgado que otras formas de inversión. Primero porque el sector inmobiliario es bastante estable, se considera una buena reserva de valor y suele apreciarse a largo plazo a un ritmo superior a la inflación. Además, las plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen ofrecer diversificación, al permitir a los inversores distribuir su capital en múltiples proyectos que difieren en segmento, ubicación, estructura, etc.
3. Contrario a esta percepción, invertir a través del crowdfunding inmobiliario puede ser sorprendentemente simple y rápido. Las plataformas están diseñadas para ser intuitivas y fáciles de usar, permitiendo a los inversores examinar y participar en proyectos con apenas unos pocos clics. (Eso no quiere decir que debamos precipitar nuestra decisión de invertir, ni dejarnos llevar por excesos de confianza o modas).
4. Existe la creencia errónea de que las ganancias potenciales en el crowdfunding inmobiliario son marginales en comparación con otras formas de inversión. Sin embargo, varios proyectos exitosos han demostrado rendimientos atractivos para los inversores. Si bien no está exento de riesgos, el crowdfunding inmobiliario puede ofrecer rendimientos competitivos, especialmente cuando se eligen proyectos sólidos y se diversifica adecuadamente la cartera.

Al brindar accesibilidad, transparencia y oportunidades de diversificación, estas plataformas están cambiando la forma en que se invierte en bienes raíces. Así lo demuestra la realidad del sector en Europa, que se ha multiplicado por ocho en los últimos cinco años.

El Crowdfunding Inmobiliario en Cifras

Según datos de Statista, en Europa, se destinaron 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del 'crowdfunding' en 2023. La consultora inmobiliaria Facts Factors estima que el volumen de negocio global del 'crowdfunding' inmobiliario llegará a los 1,07 billones de dólares en 2028.

La venta de viviendas mostró una tendencia al alza en los primeros cinco meses de 2024, con un crecimiento del 6,1%, según los datos recogidos en el último observatorio inmobiliario de BBVA Research.

En resumen, el crowdfunding inmobiliario representa una oportunidad emocionante para inversores de todos los niveles. El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.