Cómo hacer una campaña de crowdfunding inmobiliario en España

El crowdfunding inmobiliario, una forma innovadora de inversión colectiva, ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años en España, convirtiéndose en una opción atractiva para aquellos que buscan diversificar su cartera y participar en el sector inmobiliario con aportaciones accesibles. Su principal objetivo es democratizar la inversión inmobiliaria, haciéndola accesible al mayor número de personas posible.

Los españoles elogian cada vez más este tipo de inversión debido a los buenos rendimientos que ofrece. Desarrollado inicialmente en los Estados Unidos, el crowdfunding inmobiliario se ha exportado a todo el mundo y no es solo una tendencia pasajera. En los últimos años, se ha vuelto más democrático y se ha establecido en la mente de los inversores como una de las oportunidades de inversión más rentables.

De hecho, el crowdfunding inmobiliario puede presumir de tasas de interés cercanas al 10% - 12% en promedio, lo que es atractivo para las personas que desean desarrollar su riqueza y hacer crecer su dinero. Los proyectos se presentan en una plataforma de crowdfunding y las transacciones se realizan en línea. Es de fácil acceso en línea, financieramente accesible para muchas personas (desde unas pocas decenas de euros de inversión) y se puede lograr en unos pocos clics desde tu computadora. Literalmente, puedes invertir desde tu sofá entre episodios de una serie de Netflix.

En definitiva, cualquiera puede iniciarse en el crowdfunding inmobiliario: desde el estudiante hasta el emprendedor; una madre para el inversor experto. El crowdfunding inmobiliario proporciona una solución adaptada a todos los presupuestos.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es un tipo de inversión reciente e innovadora que permite a las personas financiar proyectos en grupo en el sector inmobiliario. Es un modelo de inversión colectiva que permite a un grupo de inversores financiar conjuntamente proyectos inmobiliarios a través de una plataforma en línea. La palabra crowdfunding proviene de la unión entre las palabras "crowd", que se refiere a colectivo o grupo, y "funding", que se refiere a financiar. Por lo tanto, el crowdfunding se refiere a la inversión colectiva o colaborativa, donde muchos pequeños inversores se unen para invertir en un proyecto inmobiliario.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Existen varios tipos de Crowdfunding Inmobiliario, que se pueden clasificar en función de cómo los inversores obtienen sus ganancias:

• Crowdfunding de Capital: Los inversores adquieren participaciones en el capital de la sociedad creada para el proyecto inmobiliario, obteniendo rendimientos de los dividendos generados por la propiedad o de la venta del inmueble.
• Crowdfunding de Deuda: Los inversores otorgan préstamos a los promotores inmobiliarios, recibiendo intereses periódicos como retorno de su inversión. Este tipo de proyectos suelen tener plazos más cortos y rentabilidades objetivo menores que los proyectos de plusvalía, en consonancia con el menor riesgo asumido.
• Crowdfunding para Desarrollo: Se enfoca en proyectos de nueva construcción o rehabilitación, donde los inversores financian las fases de desarrollo y obtienen rendimientos al vender el inmueble una vez finalizado.

Funcionamiento del Crowdfunding Inmobiliario

Las plataformas de Crowdfunding Inmobiliario actúan como intermediarias entre los inversores y los promotores inmobiliarios. Estas plataformas suelen llevar a cabo un proceso de selección y análisis de riesgo de los proyectos que se ofrecen a los inversores. El proceso del crowdfunding inmobiliario es sencillo:

1. Selección de proyectos: Las plataformas seleccionan proyectos inmobiliarios con potencial de rentabilidad, tras un análisis exhaustivo de la operación por parte del equipo de riesgos y operaciones.
2. Publicación de proyectos: Estos proyectos se publican en la plataforma, donde los inversores pueden analizarlos y decidir si participar.
3. Inversión: El inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.
4. Gestión y rendimientos: Una vez que un inversor decide participar en un proyecto, aporta el capital a través de la plataforma, que se encarga de gestionar la inversión y distribuir los rendimientos correspondientes. Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.

Rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario

La rentabilidad de una inversión en Crowdfunding Inmobiliario puede variar en función del tipo de proyecto, el riesgo asociado, la ubicación y el plazo de la inversión. A nivel global, el crowdfunding inmobiliario tiene tasas de rendimiento entre el 10% y el 12% en promedio, mientras que algunas inversiones tradicionales populares no generan un rendimiento tan alto. Los proyectos de Crowdfunding de capital y de deuda suelen ofrecer rendimientos periódicos a los inversores en forma de dividendos o intereses.

No es fácil dar una cifra concreta de rentabilidad para la inversión en crowdfunding. En el crowdfunding de inversión inmobiliaria, la rentabilidad media anual suele estar entre el 5 % y el 10 %. Esta rentabilidad es atractiva para una cartera diversificada, aunque puede variar según la plataforma y el proyecto. En el caso de Urbanitae, por ejemplo, ya han financiado más de 110 proyectos con una rentabilidad media anual superior al 16%.

Los proyectos de rehabilitación en zonas urbanas populares suelen ofrecer rentabilidades atractivas en periodos relativamente cortos. Sin embargo, debes tener en cuenta que también existe la posibilidad de perder dinero. El año 2022 fue particularmente rentable para los inversores, pero, hasta ahora, 2023 no presenta el mismo patrón.

Regulación y Seguridad en España

Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.

Es fundamental verificar que la plataforma esté registrada y cumpla con los estándares legales del sector. La seguridad en las transacciones también es clave. Las plataformas de crowdfunding más conocidas ya están calificando y validando proyectos por su parte. En muchos países, el crowdfunding inmobiliario está regulado por organismos que supervisan las actividades de las plataformas y protegen a los inversores.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

El principal beneficio del crowdfunding inmobiliario es el potencial de mayores rendimientos. El crowdfunding inmobiliario también tiene la ventaja de ser menos arriesgado que otros tipos de inversiones financieras, como la renta variable, por ejemplo. De hecho, tiene menos fluctuaciones y el rendimiento sigue siendo relativamente tranquilizador.

Las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario son:

• Bajas barreras de entrada: La inversión a través del crowdfunding inmobiliario no requiere un gran capital. De hecho, algunas plataformas te permiten empezar con tan solo 50 € por proyecto.
• Facilidad para la diversificación: Al poder invertir pequeñas cantidades, te resultará muy fácil diversificar tu inversión inmobiliaria en distintos proyectos, con diferentes características y distintos niveles de riesgo.
• Rentabilidad: La rentabilidad media anual suele estar entre el 5 % y el 10 %. Además, no tendrás que preocuparte de trámites burocráticos ni de otras cuestiones tradicionalmente asociadas a la inversión inmobiliaria.
• Acceso a proyectos exclusivos: Permite acceder a oportunidades normalmente reservadas para profesionales, invirtiendo en proyectos que de otro modo serían inaccesibles.
• Gestión profesional: Un equipo profesional se encarga de todas las gestiones del inmueble: compra, reforma, alquiler y venta, liberando al inversor de las cargas administrativas.
• Transparencia: Siempre sabrás exactamente a dónde va tu dinero, sin ningún tipo de coste oculto ni comisiones inesperadas.
• Financiación para promotores: Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación, lo que agiliza el desarrollo de proyectos.
• Conexión ágil oferta-demanda: Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
• Menores costes financieros: Disminuye los costes financieros asociados a la operación en comparación con la financiación tradicional.
• Inversión internacional: Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.

Desventajas y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Cualquier inversión financiera implica riesgos, incluido el riesgo de perder tu capital invertido. Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión. Los proyectos de financiación participativa no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto la información proporcionada por los promotores sobre los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Sin embargo, incluso si se trata de una inversión menos arriesgada, ¡no está exenta de todo riesgo! Los principales inconvenientes y riesgos son:

• Riesgo de pérdida total del capital: En este tipo de inversión, es posible perder todo o parte del capital invertido, aunque puedan existir ciertas garantías hipotecarias en algunos casos. Debes tener claro que los importes invertidos no están cubiertos por el Fondo de Garantía de Inversiones (FOGAIN) ni por ninguna otra entidad equivalente.
• No es una inversión directa: Invertir en crowdfunding no equivale a invertir directamente en un inmueble físico, del que adquirimos la propiedad.
• Falta de liquidez: La única desventaja real del crowdfunding inmobiliario es que no puedes recuperar tu capital antes del vencimiento. Es importante que el importe que destines a participar en proyectos inmobiliarios no lo vayas a necesitar a corto o medio plazo.
• Riesgos asociados a la plataforma: Podría suceder que el marketplace de crowdfunding inmobiliario o la plataforma que elijas pudiera quebrar o ser fraudulenta.
• Riesgos regulatorios: El sector del crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo y no es descartable que pudiera verse afectado por cambios normativos a nivel nacional o internacional.
• Morosidad o impago: En cuanto a los riesgos del crowdfunding inmobiliario, hemos visto en los últimos años que son más del orden de la morosidad que del impago del proyecto. El proponente que inició el proyecto puede ser incapaz de pagar las cantidades invertidas, por x o y razón.
• Crisis del mercado: La crisis económica actual, o la mala gestión puede llevar al fracaso de un proyecto de crowdfunding inmobiliario. El aumento de los precios de las propiedades en España, la inflación, el nuevo aumento de las tasas de interés no alientan a los compradores a invertir y comprar una casa. El crowdfunding inmobiliario, por lo tanto, parece estar enfrentando su primera crisis real en diez años. La primera señal de advertencia fue el aumento significativo de los retrasos en los reembolsos.

En este contexto, es mejor proceder con precaución. No obstante, el crowdfunding inmobiliario podría continuar su ascenso una vez superada la crisis, ya que los inversores buscan diversificar sus inversiones, los bienes raíces todavía se perciben como una inversión segura y la inversión en línea se está volviendo cada vez más popular. Al mismo tiempo, el fortalecimiento de la transparencia y la seguridad del crowdfunding inmobiliario tranquiliza a los inversores.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Existen varias plataformas de Crowdfunding Inmobiliario que permiten a los inversores en España participar en proyectos inmobiliarios. Al elegir una plataforma, es crucial considerar varios factores:

• Autorización de la CNMV o equivalente: Si la plataforma de crowdfunding inmobiliario está registrada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (o entidad equivalente en tu país), tendrás más probabilidades de que sea fiable. En este sentido, la CNMV ha publicado un listado de proveedores de servicios de financiación participativa en España, así como de ámbito europeo.
• Calidad de los proyectos: Hay algunas plataformas que apenas tienen oferta de proyectos inmobiliarios o, los que tienen, no son especialmente atractivos.
• Opiniones: Aunque no siempre sean 100% fiables, en el crowdfunding inmobiliario las opiniones también pueden orientar nuestra elección.
• Tarifas y gastos: Verifica cuáles son las comisiones y gastos asociados con la inversión en crowdfunding inmobiliario en cada plataforma que te plantees utilizar.

De todos modos, y como te decía más arriba, mi recomendación general es que diversifiques tu inversión en crowdfunding inmobiliario en distintas plataformas.

Tabla comparativa de plataformas destacadas en España

Plataforma	Enfoque principal	Inversión mínima	Rentabilidad media anual (estimada)
Urbanitae	Proyectos de mayor envergadura (promoción de viviendas, oficinas, rehabilitación)	500 €	>16%
DH Patrimonial	Proyectos diversificados en el mercado local	Variable	5% - 10%
Wecity	Proyectos sostenibles y ecológicos	Variable	5% - 10%
Reental	Alquiler de viviendas (gestión integral)	Variable	5% - 10%
EstateGuru	Préstamos garantizados por hipotecas en Europa (diversificación geográfica)	Variable	Atractivas

Es importante destacar que algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite).

Cómo invertir en Crowdfunding Inmobiliario: Guía paso a paso

Invertir en crowdfunding requiere un plan bien definido y algunas comprobaciones previas. A continuación, se detallan los pasos para invertir en Crowdfunding Inmobiliario:

1. Elige tu plataforma de crowdfunding inmobiliario: Existen muchísimas, pero tras más de 20 años invirtiendo, he hecho una selección con las más potentes. Ahorrarás mucho tiempo en la gestión de tus inversiones; además, te detallo la principal utilidad de cada una e incluyo ejemplos reales propios.
2. Date de alta: El proceso de alta varía según la plataforma de crowdfunding inmobiliario que elijas. Registrarte como nuevo usuario en la plataforma, aportando una dirección de correo electrónico y, en algunos casos, un nombre de usuario. Completar un test de idoneidad. Algunas plataformas lo requieren para comprobar que comprendes los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario y que se trata de un producto adecuado para tu perfil.
3. Transfiere fondos: Una vez que tu cuenta esté activa, transfiere los fondos que deseas invertir a la plataforma.
4. Selecciona proyectos de financiación participativa para tus inversiones inmobiliarias: Aquí entra en juego la información proporcionada por la plataforma para cada uno de ellos:
   • Importe a financiar: Se trata de la cuantía que se va a financiar mediante crowdfunding.
   • Objetivo o finalidad del proyecto: Es decir, a qué se van a destinar los fondos.
   • Rentabilidad: Suelen indicarse las cifras de rentabilidad total (ROE, return on equity o rentabilidad financiera) y rentabilidad anual (TIR o tasa interna de retorno) esperadas.
   • Riesgo: Algunas plataformas cuentan con un sistema propio de scoring para tratar de estimar el riesgo asociado a cada proyecto que busca financiación.
   Antes de comenzar, tienes la oportunidad de estudiar los proyectos propuestos, clasificar y elegir los proyectos que más te hablan. Si tienes una mentalidad ecológica, invertir en proyectos "verdes" y "eco-responsables" podría tener sentido para ti. Si estás más enfocado en la comunidad y el compartir, invertir en proyectos de vivienda compartida podría interesarte.
5. Diversifica tu inversión: Divide el importe que quieras invertir entre varios proyectos que cumplan tus criterios. Así, por ejemplo, en vez de invertir 2.000 € en una sola promoción, divídelo en partes iguales y destina 500 € a cuatro proyectos diferentes. Utiliza distintas plataformas de crowdfunding. Si vas a invertir una cantidad significativa, lo ideal es que también diversifiques en plataformas.

Consideraciones Adicionales para el Inversor

• Invierte solo lo que estés dispuesto a perder: Una de las reglas básicas de cualquier inversión es invertir solo el dinero que está dispuesto a perder y no el dinero que necesitas para pagar tu alquiler, gastos de manutención o las cuotas escolares de tus hijos.
• Disponibilidad del capital: Es importante que el importe que destines a participar en proyectos inmobiliarios no lo vayas a necesitar a corto o medio plazo.
• Porcentaje en tu cartera: Aunque no hay reglas universales, quizás sea recomendable que no destines a crowdfunding inmobiliario más de un 5-10% de tu patrimonio total.
• Investiga a fondo: Antes de comenzar, averigua todo lo que puedas sobre los proyectos propuestos y realiza una investigación exhaustiva. Lee todas las condiciones antes de comenzar. Debes saber qué sucede si el proyecto no recauda los fondos necesarios y los términos de pago, si los hay.

Invertir en Crowdfunding Inmobiliario puede ser conveniente cuando se busca diversificación en la cartera de inversiones, y se está dispuesto a asumir ciertos riesgos y a esperar por la rentabilidad a medio o largo plazo. El Crowdfunding Inmobiliario ofrece una oportunidad única para que inversores de todos los niveles participen en proyectos inmobiliarios y diversifiquen su cartera. Aunque esta forma de inversión conlleva ciertos riesgos y limitaciones, puede ofrecer rentabilidades atractivas si se aborda con conocimiento y prudencia.