Causas y Procedimiento para la Finalización de Contratos de Arrendamiento de Locales de Negocio

Si arriendas una propiedad como local comercial o eres arrendatario de uno y, por cambio de planes personales, motivos económicos o cualquier otra razón, ya no deseas continuar con el acuerdo, a continuación, se explica cómo terminar un contrato de local comercial. Un local comercial se define como un establecimiento utilizado para desarrollar una actividad económica, ya sea a través de la venta de productos, prestación de servicios o distribución de mercancía. En caso de no ser propietario, los locales son rentados mediante un contrato de arrendamiento. Los locales más buscados suelen encontrarse en plazas comerciales o avenidas transitadas, ya que el constante tránsito de personas los hace más rentables para cualquier negocio.

Es importante saber que el arrendamiento de un local comercial está regulado por el derecho civil en cuanto a las reglas generales del contrato de arrendamiento, y por el derecho mercantil en lo que respecta al objetivo comercial de la renta y el uso de suelo del bien inmueble.

¿Cómo Terminar un Contrato de Local Comercial?

De acuerdo con el Código Civil, estas son las causas de terminación de un contrato de local comercial:

1. Por Llegada del Día Fijado (Plazo Determinado)

Si el plazo de duración fue fijado por común acuerdo entre las partes contratantes, basta con que llegue el día fijado para que termine el contrato y el arrendatario, sin necesidad de requerimiento o notificación alguna, desocupe el bien arrendado.

2. Por Voluntad de las Partes (Plazo Indeterminado)

El contrato puede terminarse a solicitud de cualquiera de las partes contratantes si se pactó por tiempo indeterminado, es decir, no se fijó una fecha límite. Para ello, es necesario dar aviso por escrito con quince días de anticipación.

3. Por Mutuo Acuerdo (Convenio de Terminación)

Si ambas partes acuerdan terminar con el contrato de local comercial, este puede concluir mediante la firma de un convenio de terminación. Este convenio aplica únicamente cuando ambas partes están de acuerdo, por lo que no es necesario esperar la fecha de vencimiento del contrato ni notificarlo por escrito.

4. Por Nulidad del Contrato

Si alguna de las firmas plasmadas en el contrato de arrendamiento no corresponde a la de las partes o alguno de los contratantes no firmó dicho contrato por su voluntad sino obligado o inducido de forma dolosa, el contrato puede terminar por nulidad.

5. Por Rescisión del Contrato (Incumplimiento)

El contrato puede terminarse por rescisión si alguna de las partes incumple con alguna de las obligaciones estipuladas en el contrato. Las causas más comunes de rescisión son:

• Falta de pago: Cuando el inquilino acumula varias mensualidades o facturas de suministros impagadas (como agua, luz o gas), el propietario puede solicitar la resolución del contrato por incumplimiento grave.
• Falta de pago del importe de la fianza o de sus actualizaciones.
• Subarriendo no autorizado: Alquilar a terceros un local comercial sin el consentimiento expreso del propietario es otra causa que permite la rescisión del contrato.
• Cambio de actividad no autorizado: Los contratos de alquiler de locales comerciales suelen (y deben) incluir una descripción detallada de las actividades permitidas en el establecimiento. En algunos casos, un cambio de actividad no autorizado puede justificar la rescisión anticipada del contrato.
• Incumplimiento de otras obligaciones: Como la disposición de la propiedad al arrendatario por parte del propietario, o el uso del local para actividades ilícitas (ej. depósito de drogas, armas).

En este caso en específico, la parte que incumplió, además de no poder continuar con el contrato, deberá pagar al otro la pena convencional correspondiente por dicha omisión. En general, si la rescisión se debe a un incumplimiento del inquilino, no hay que indemnizarle.

6. Por Pérdida o Destrucción del Local Comercial

El contrato puede terminarse por pérdida o destrucción total del local comercial, por caso fortuito o fuerza mayor. Por ejemplo: terremotos, incendios, fallas eléctricas permanentes, inundaciones, etc.

7. Por Expropiación del Bien Arrendado

Esta causa se refiere a cuando el Gobierno Federal, por utilidad y necesidades públicas, requiere utilizar la propiedad, la cual adquiere mediante el pago de una indemnización al dueño del local comercial. Por esta razón, dicho contrato no puede continuar, ya que la propiedad pasa a ser del gobierno y no de particulares.

8. Por Evicción

Es un término legal que se refiere a cuando existe un tercero que tiene mejor derecho sobre el bien arrendado. Por ejemplo, el verdadero propietario del local comercial recupera su propiedad a través de una sentencia judicial; por lo que no tiene por qué respetar el contrato de arrendamiento que el supuesto arrendador firmó cuando carecía de legitimación para hacerlo.

9. Por Desistimiento Unilateral del Contrato

La duración del contrato, como cualquier otro pacto, tiene suma importancia puesto que, acordada la duración, no cabe en principio que alguna de las partes incumpla lo convenido. Esta posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato antes del vencimiento puede venir o no contemplada en el mismo contrato, en cuyo caso siempre habrá que estar a lo que figure pactado.

En este caso, la indemnización prevista por el desistimiento no es una cláusula penal, ya que tal posibilidad viene pactada en el contrato y lo que hace el arrendatario es usar de la misma. Si el inquilino ejercita el desistimiento al cumplir el tercer año, deberá pagar el total importe de la indemnización estipulada, es decir, 3 meses por cada uno de los años que falten por cumplir de la duración pactada.

El Tribunal Supremo entiende que, si no se acreditan por el arrendador perjuicios concretos, cabrá una indemnización por resolución anticipada de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Esto se aplica por analogía a lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil.

Casos de desistimiento unilateral del arrendatario:

1. Existe una cláusula en el contrato que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).
2. Dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados.
3. Dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo, reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

Es crucial no confundir el desistimiento unilateral del contrato de local con el de vivienda, ya que poseen regulaciones y efectos distintos.

Indemnización por Finalización del Contrato de Arrendamiento de Local

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Para tener derecho a percibir la indemnización, el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige que el arrendatario notifique al arrendador al menos con cuatro meses de antelación a la expiración su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más, abonando una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.

Requisitos para la Indemnización según el Art. 34 LAU:

• Que sea un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
• Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas.
• Que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público en la finca durante los últimos cinco años.
• Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Cálculo del Importe de la Indemnización:

La cuantía de la indemnización se determinará de la siguiente forma, en función de la concurrencia de dos supuestos normativos:

1. Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que venía estando dedicada:

   La indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario inicia dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no inicia actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario:

   La indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato.

La clientela es fundamental para un negocio, ya que genera ingresos y estabilidad. La indemnización busca compensar la pérdida de este valor económico adicional que se deriva de las personas que frecuentan habitualmente el local.

Cese de actividad para autónomos: La finalización del contrato de arrendamiento del local comercial a instancia del arrendador no constituye por sí misma una causa de fuerza mayor para el reconocimiento de la prestación por cese de actividad. Esto es especialmente cierto cuando el cese era previsible y el autónomo no ha demostrado haber realizado gestiones para evitar el cierre, como la búsqueda de otro local.

Procedimiento de Desahucio de un Local Comercial

El procedimiento de desahucio de un local comercial o de un local de negocio es exactamente el mismo que el que se sigue para las viviendas.

Intento Oficial de Evitar Ir a los Tribunales:

No se puede interponer una demanda de desahucio de forma directa solo por el hecho de existir un impago. Es necesario (y obligatorio) que el propietario intente llegar a un acuerdo que evite que sea el juez quien solucione el conflicto. Para ello, el propietario puede ofrecer al inquilino, por ejemplo, un aplazamiento en el pago por un determinado número de días. Esto se conoce como una oferta vinculante confidencial (OVC).

• Si el inquilino paga en el plazo ofrecido, no será necesario interponer la demanda.
• Si el inquilino no paga en el plazo ofrecido, entonces el propietario ya podrá interponer la demanda de desahucio.

¿En qué Consiste el Procedimiento de Desahucio de un Local Comercial?

El proceso judicial de desahucio se inicia con una demanda de desahucio en la que se pide al juez que conceda la finalización del contrato de arrendamiento, y si todo va bien, termina con una sentencia o decreto de archivo favorable al arrendador. Así, cuando el juez en la sentencia da la razón al arrendador, entonces se inicia la fase de ejecución forzosa o desahucio, siempre y cuando el inquilino aún no haya desalojado voluntariamente el local.

La Demanda de Desahucio de un Local Comercial:

El procedimiento se inicia con la presentación de una demanda ante los juzgados ordinarios (también podría presentarse ante una institución arbitral si las partes hubieran pactado someter sus controversias a arbitraje). En esa demanda esencialmente se expone por qué se pide el desahucio (impago de rentas, expiración del plazo, realización de obras inconsentidas, etc.), y al final de la demanda se pide al juez que dé por terminado el contrato de arrendamiento.

La causa más frecuente para iniciar el procedimiento es el desahucio de local comercial por falta de pago (también denominado desahucio de local comercial por impago de alquiler o impago de renta).

Junto con la demanda hay que presentar el contrato de arrendamiento. Y en contadas ocasiones habrá que presentar también el título de propiedad (escrituras).

La demanda ha de ir firmada, necesariamente, por abogado y procurador.

• Cuando el arrendador/propietario es persona física, no hay que pagar tasas judiciales (solo el coste del abogado y del procurador).
• Si el arrendador/propietario del local comercial es persona jurídica, entonces sí que habrá que pagar, además de los honorarios de abogado y procurador, unas tasas judiciales (alrededor de 150 euros).

El Decreto de Admisión:

Aproximadamente 30 días después de presentar la demanda (aunque varía mucho de un juzgado a otro), el juzgado emite un decreto, que se denomina decreto de admisión. En ese decreto ya aparecen las fechas de juicio y de desahucio y se le notifica al procurador del arrendador/propietario por medio telemático. Además, en ese momento, se envía por correo certificado o por medio de un agente de correos presencial, hacia el domicilio del demandado (normalmente al propio local comercial).

El Plazo para Oponerse a la Demanda:

Desde que el arrendatario/inquilino recibe la demanda, dispone de un plazo de 10 días para oponerse.

• Si se opone a la demanda, habrá juicio (en la fecha que venía en el decreto de admisión). Después del juicio habrá sentencia. Y si todo ha ido bien, la sentencia dará la razón al propietario y el juez ordenará el desahucio, en la fecha prevista en el decreto de admisión.
• Pero si el inquilino no se opone a la demanda, entonces el juez también dará la razón al arrendador/propietario, pero no mediante sentencia, sino mediante el decreto de archivo (aunque a efectos prácticos es casi lo mismo que la sentencia). El juez nos da la razón y ordena el desahucio, pero sin pasar por el juicio, por lo que si el inquilino no se opone a la demanda el proceso suele ser más corto.

La Sentencia o Decreto de Archivo:

Si hay juicio, habrá sentencia. Y si no hay juicio, habrá decreto de archivo. Ambas resoluciones van a decir lo mismo: que se da el contrato por terminado y que se ordena el desahucio. Además, si la demanda fue por impago de rentas, la sentencia o decreto de archivo también va a condenar al inquilino a pagar la deuda acumulada hasta el día del desahucio.

El Lanzamiento de Desahucio de un Local Comercial:

El lanzamiento o desalojo es la última parte del proceso.

Aquí tienes una tabla resumen de los principales escenarios de finalización de contratos de arrendamiento de local comercial y sus implicaciones: