La Fianza en el Arrendamiento de Locales de Negocio: Aspectos Clave y Regulación
Al formalizar un contrato de arrendamiento para un local comercial, es fundamental tener en cuenta todos los gastos iniciales asociados. La exigencia de una fianza en metálico es obligatoria en un contrato de arrendamiento, según lo establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.
¿Qué es la fianza y por qué es obligatoria?
La fianza tiene una finalidad específica: responder de los posibles desperfectos que el arrendatario haya podido causar en el inmueble, así como de impagos u otras responsabilidades pendientes. No es una decisión del propietario, sino una imposición legal. Cuando se alquila un local para abrir un negocio, el escenario cambia con respecto a una vivienda. Suelen hacerse reformas, se instalan equipos, se adaptan instalaciones, lo que implica un mayor riesgo para el propietario. Si el negocio no funciona, si el local queda dañado o si el inquilino deja de pagar, el impacto es más alto. Por ello, la fianza legal en los locales de negocio es de dos meses de renta.
Me piden 2 meses de fianza en contrato de alquiler de vivienda habitual. ¿ Es legal ?
Cuantía y cálculo de la fianza
Para locales, oficinas, naves o cualquier otro inmueble destinado a actividad económica, la fianza legal es de dos meses de renta. En casos excepcionales donde no se haya pactado expresamente un valor de renta, la normativa autonómica puede establecer criterios adicionales. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, establece que, en ausencia de renta fijada, la fianza podrá calcularse como el 1 % del valor catastral del inmueble en el momento de la firma del contrato.
Cuantías para depositar según la Ley de Arrendamientos Urbanos y normativas autonómicas
Las cuantías para depositar son las siguientes:
- En el arrendamiento para uso distinto de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos, el importe de la fianza será de dos mensualidades de la renta pactada para el contrato de arrendamiento.
- En los arrendamientos de industria o negocio, cuando impliquen también arrendamientos de local o vivienda, la cuantía de la fianza que se deberá depositar será equivalente a dos mensualidades del alquiler estipulado.
- En el supuesto de las fianzas de suministros o servicios, el importe será el exigido a las personas abonadas por la empresa suministradora.
Actualización de la fianza
Durante los cinco primeros años de duración del contrato (o siete primeros años si el arrendador es una persona jurídica) la fianza no está sujeta a actualización. Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a cinco años, entonces no se podrá actualizar la renta en los cinco primeros años. Pero a partir del quinto año y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado. Una vez transcurridos los primeros cinco años de duración del contrato, de que se actualice el importe de la renta deberá procederse también a la actualización de la fianza.
A continuación, se presenta una tabla que resume la actualización de la fianza según el tipo de arrendador y la duración del contrato:
| Duración del Contrato | Arrendador (Persona Física) | Arrendador (Persona Jurídica) |
|---|---|---|
| Primeros 5 años | No sujeta a actualización | No sujeta a actualización |
| A partir del 5º año (si el contrato excede) | Se rige por lo estipulado por las partes | Se rige por lo estipulado por las partes |
El depósito adicional: una garantía complementaria
El depósito adicional es opcional y su uso debe pactarse entre las partes. Más allá de la fianza legal, es cada vez más habitual que se pidan garantías complementarias, sobre todo cuando el perfil del inquilino no ofrece aún una trayectoria sólida o si el importe mensual es elevado. Se pueden pactar avales bancarios, seguros de impago o incluso meses extra de fianza. En los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del día 6/03/2019, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si la persona arrendadora fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto.
Devolución de la fianza
La devolución del importe de la fianza debe realizarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños, impagos u otras responsabilidades pendientes por parte del arrendatario. Para obtener la devolución de la fianza, es necesario solicitar cita previa, ya sea de forma presencial o vía telemática, en el organismo correspondiente. Una vez que el documento de extinción del contrato de alquiler esté firmado por ambas partes, se podrá iniciar el trámite de la devolución. Existen casos en los que se puede retener total o parcialmente la fianza. Si hay desacuerdo entre las partes respecto a la existencia de daños o la devolución de la fianza, el inquilino puede reclamarla mediante burofax, dejando constancia de la solicitud. La devolución del depósito adicional (al igual que la fianza) debe realizarse una vez entregadas las llaves. En la Comunidad de Madrid, el arrendador dispone de un plazo de 30 días para realizar la devolución, siempre que no existan daños, impagos u otras responsabilidades del arrendatario.
Obligación de depósito y registro
Las personas arrendadoras y subarrendadoras de predios urbanos, trátese de arrendamientos de vivienda o de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, deberán depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas en metálico y sus correspondientes actualizaciones, percibísenas o no de los arrendatarios o arrendatarias, en los supuestos en que sean exigibles por la legislación de arrendamientos urbanos y por la legislación autonómica en la materia. Igualmente y de conformidad con lo dispuesto en la Ley de vivienda de Galicia, las empresas, entidades o administraciones públicas que presten suministros o servicios, cualesquiera que sea su número de personas abonadas y la importancia de los núcleos de población, deberán depositar las fianzas que por cualquier concepto exijan a los abonados y/o abonadas en la formalización de contratos que afecten las viviendas y demás predios urbanos. El depósito de la fianza deberá mantenerse durante toda la vigencia del contrato tanto de arrendamiento como de subarrendamiento. Se exceptúan de la obligación del depósito de fianza los arrendamientos de los predios urbanos en que figure como arrendataria cualquiera de las administraciones públicas, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y los demás entes públicos dependientes de ella, cuando la renta sea satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. Igualmente estarán exceptuados de la obligación de depósito los arrendamientos de temporada de duración igual o inferior a un mes. El registro de fianzas de la Generalitat tiene carácter administrativo, pero no es público.
Errores en el depósito de la fianza
Una vez que se ha generado y depositado el modelo correspondiente, no se puede modificar. Los errores en la identificación de las partes, del inmueble arrendado, la cuantía de la fianza u omisiones de arrendadores o arrendatarios, no podrán ser modificados. Si se deposita la fianza transcurrido el plazo voluntario de ingreso de un mes desde la firma del contrato, se deberá cumplimentar la autoliquidación y el sistema calculará automáticamente el importe que proceda como recargo en un modelo 818 u 808, según la opción elegida. Si se opta por el depósito telemático, se deberá realizar el pago del depósito de la fianza con tarjeta, que podrá ser de cualquier entidad, ya sea de crédito o débito, Visa, MasterCard o 6000.