Savills y el Auge del Coworking: Liderazgo e Innovación en Espacios Flexibles

Savills, a través de su plataforma Workthere y el estudio ‘Flexmark’, se posiciona como un referente clave en el análisis y la gestión de espacios de trabajo flexibles. Este sector, en constante evolución, demuestra una rentabilidad operativa creciente a nivel global, un indicador que subraya su importancia en el mercado inmobiliario actual.

Workthere: La Plataforma Global de Savills para Oficinas Flexibles

Workthere, la plataforma global de Savills Aguirre Newman para oficinas flexibles y coworking, ha revelado en su informe ‘Flexmark’ que el 82% de los espacios de trabajo flexibles son rentables a nivel operativo. Este porcentaje representa un incremento de tres puntos respecto al 79% registrado hace más de un año. Este estudio recopila periódicamente las respuestas de proveedores de oficinas flexibles en todo el mundo, proporcionando un punto de referencia esencial sobre la evolución de este modelo de oficinas.

El número de proveedores de oficinas flexibles a nivel global que han obtenido más beneficio ha crecido significativamente, con un 16% de los encuestados afirmando beneficios superiores al 26%. Este incremento en la rentabilidad es particularmente relevante, considerando los desafíos de los últimos 12 meses. A pesar de la reducción en la ocupación, los operadores han logrado recortar costes de manera efectiva, ya sea mediante la negociación de moratorias o al pasar de un contrato de arrendamiento a un contrato de gestión, eliminando así su mayor coste fijo y rentabilizando su flujo de caja.

Modelos de Contrato y Rentabilidad

La participación de modelos bajo contrato de gestión ha experimentado un crecimiento notable, pasando del 8% al 20% en el último año. Por otro lado, los edificios en propiedad de los operadores han disminuido del 31% al 15%, mientras que los modelos bajo contrato de alquiler se mantienen como los mayoritarios, con una leve variación del 61% al 65% en los últimos doce meses.

“La previsión es que los acuerdos de gestión sean el modelo de expansión más habitual en adelante para los operadores. También esperamos más propietarios entrando en este mercado para ampliar la oferta de espacios flexibles dentro de su cartera”, explica Ana Zavala, responsable de Workthere en España y directora nacional de oficinas en Savills Aguirre Newman.

Comparativa de la evolución de los modelos de contrato en el sector de oficinas flexibles.

Asia y Europa: Regiones Líderes en Rentabilidad

De acuerdo con el estudio ‘Flexmax’ de Workthere, Asia y Europa son las regiones más rentables para este tipo de oficinas. En Asia, donde los acuerdos de gestión son más habituales, el 71% de los espacios tenían márgenes de beneficio superiores al 10%. En Europa, el 44% de los espacios eran rentables por encima de los mismos márgenes. Estas cifras se correlacionan con la menor caída en ocupación de oficinas privadas en Asia (solo un 5,5% interanual) y el menor descenso en la ocupación de espacios compartidos en Europa (1,4% en el último año).

Composición de Ingresos y Tendencias de Precios

El estudio de Workthere confirma que los ingresos por espacio privado en oficinas flexibles representan el 54% del total de ingresos para los proveedores, aunque esta cifra se ha reducido desde el 65% reflejado en 2020. El análisis también muestra un cambio en el desglose de ingresos, con puestos compartidos que pasan del 7% al 10% y puestos dedicados que suben del 9% al 16%.

A pesar de que los espacios privados dentro de una oficina flexible siguen siendo el elemento más rentable para los operadores, su precio ha registrado un descenso medio del 6% durante el último año. La pandemia ha impulsado esta bajada de precios en dos etapas, inicialmente con descuentos para incentivar a clientes existentes y negociar renovaciones de contratos.

Savills Flex: Una Solución 360º para Espacios Flexibles

Savills refuerza su inversión en su división de coworking, llevando su plataforma Workthere hasta Francia, tras introducirla en Reino Unido, Alemania, Holanda e Irlanda. Savills Flex se ha consolidado como el servicio líder con una solución global y de 360º en diagnóstico, diseño y gestión de espacios flexibles en España. La propuesta de Savills para la flexibilización de espacios en edificios de oficinas y otros usos es pionera en Europa.

El modelo desarrollado por Savills acompaña a los clientes durante todo el ciclo de vida del proyecto, desde la identificación del espacio adecuado hasta el concept design, la gestión y el reporting. Actualmente, Savills Flex gestiona espacios con una ocupación media que roza el 90%, superándola en casos como L’illa & Co., el primer espacio de business coworking en Barcelona, ubicado en L’illa Diagonal, con un 97%.

David García de Jaén, director nacional de Savills Flex, explica que “el objetivo es integrar la flexibilidad en los edificios de manera que se alinee con la estrategia inmobiliaria del cliente y las necesidades de los inquilinos, asegurando que sea rentable y adecuada, para generar valor a medio y largo plazo con un riesgo mínimo y un control máximo.”

Servicios integrales de Savills Flex para la gestión de espacios de trabajo flexibles.

Colors Coworking: Un Ejemplo de Innovación

Colors Coworking nace como parte del proyecto de renovación y actualización de San Fernando Business Park. Los equipos de Arquitectura y Facility Management de Savills trabajaron de forma conjunta para crear Colors, un espacio que no solo ofrece áreas de trabajo adaptables y la posibilidad de organizar eventos, sino que también crea un ambiente dinámico que fomenta la comunidad y mejora la experiencia del parque. La cercanía que aporta el espacio Flex con la comunidad proporciona datos relevantes para ajustar y mejorar continuamente el entorno según las necesidades del usuario.

Factores Clave en el Mercado de Oficinas Flexibles

Retención de Clientes y Calidad del Servicio

Dado el grado de madurez que está experimentando el segmento de oficinas flexibles, con la entrada de nuevos operadores y la consolidación del mercado a través de operaciones de M&A, la retención de los clientes se convierte en una cuestión clave. Con la proliferación de opciones y la facilidad de cambio de oficina para el usuario, la calidad del servicio de atención al cliente es uno de los factores más relevantes. Los operadores más vulnerables son aquellos que ofrezcan un producto y/o servicio desfasado o de baja calidad, especialmente aquellos cuyo contrato de arrendamiento venza y tengan pendiente la revisión de rentas.

Tendencia de Duración de Alquiler y Grandes Corporaciones

En Reino Unido, el mercado más maduro, la duración media del alquiler de oficinas convencionales se redujo de 9,7 años en 2002 a 6,9 en 2018. Al mismo tiempo, la duración media de alquiler por puestos en espacios flexibles está aumentando, especialmente con el incremento de presencia de grandes corporaciones en la base de clientes. Workthere estima que el uso de oficinas flexibles por parte de grandes corporaciones se convertirá en habitual, aunque puede pasar aún más de un año para llegar a este punto.

Sostenibilidad en los Espacios de Trabajo Flexibles

La conversación sobre la sostenibilidad continúa evolucionando, particularmente en torno a los espacios de trabajo. Muchos proveedores de oficinas flexibles son conscientes de ello y han incorporado muebles ecológicos, café de origen ético o instalaciones de reciclaje en sus edificios. Workthere destaca que casi dos tercios de los trabajadores de oficina flexibles piensan que el desempeño ambiental de su espacio de trabajo es importante, pero menos de la mitad están contentos con este asunto en su espacio de trabajo actual.

Expansión de la plataforma Workthere de Savills en Europa.

Servicios de Asesoramiento de Savills

Savills ofrece un asesoramiento integral en cada etapa del proceso, sin coste para el usuario de Workthere. Ayudamos a nuestros clientes mediante la selección a medida, presentación de opciones y la organización de visitas, hasta la negociación y gestión del cambio. Nuestro objetivo es impulsar el negocio de las compañías desde los espacios de trabajo.

Somos especialistas en cada uno de los aspectos de la adquisición y venta de oficinas. Asesoramos a nuestros clientes en todos los fundamentos de inversión, habiéndonos ganado la confianza de los principales inversores nacionales e internacionales en el inmobiliario español, desde capital institucional a inversores privados. Proporcionamos iniciativas de mejora del rendimiento para cada propietario, sea cual sea el proyecto. Brindamos asesoramiento y análisis a clientes en toda España, con especialistas en investigación de mercado de cada segmento terciario y residencial. Proporcionamos asesoramiento y soporte operativo en toda España a la red de propiedades de la que somos responsables. Diseñamos soluciones de valor adaptadas a nuestros clientes.