Guía Completa para Agentes Inmobiliarios Autónomos en España: Alta, Epígrafes e Impuestos

Para declarar ingresos como agente inmobiliario, es fundamental darse de alta como autónomo tanto en la Seguridad Social como en Hacienda. Este trámite es necesario, ya que operar "en negro" conlleva el riesgo de multas significativas. Es importante destacar que esta guía se centra en agentes inmobiliarios independientes o propietarios de una inmobiliaria.

Si eres un agente asalariado con un contrato, no necesitas darte de alta como autónomo; solo deberás preocuparte por tu declaración de la renta anual como cualquier otro empleado. Sin embargo, si eres un agente inmobiliario independiente, tendrás que cumplir con tus obligaciones fiscales ante Hacienda cada tres meses.

Trámites Esenciales para Darse de Alta como Autónomo Inmobiliario

Para poder declarar tus ingresos, es imprescindible darte de alta en Hacienda y en la Seguridad Social. Aunque muchas personas creen que con darse de alta en la Seguridad Social es suficiente, es crucial entender que son entidades distintas y requieren trámites separados.

Ambos trámites, tanto en Hacienda como en la Seguridad Social, se pueden realizar por vía electrónica, para lo cual es necesario contar con un certificado digital. El certificado digital es cada vez más útil y necesario para llevar a cabo cualquier tipo de gestión, especialmente con las administraciones públicas. Para las personas físicas, incluidos los autónomos, es gratuito.

Alta en Hacienda

Puedes darte de alta en Hacienda rellenando el Modelo 036 o 037. Puedes hacerlo en las oficinas de la Agencia Tributaria, pidiendo cita, o bien mediante la página web de Hacienda si dispones de certificado digital. El certificado digital se solicita en Hacienda, y es un trámite que se realiza una sola vez.

Alta en la Seguridad Social (RETA)

Puedes darte de alta en la Seguridad Social presentándote en sus oficinas o bien a través de su web, en la Sede Electrónica de la Seguridad Social, en la opción de Alta en RETA. Anteriormente, se podía gestionar primero el alta en Hacienda y luego en la Seguridad Social. Pero, desde la existencia de la tarifa plana de autónomos, el orden ha cambiado. Es crucial realizar este trámite correctamente, ya que de lo contrario, te arriesgas a pagar la primera cuota de autónomos por el mes completo, en lugar de pagar solo la parte proporcional del mes, según el día en que te hayas dado de alta.

Como probablemente sepas, existe una tarifa plana para aquellos que se dan de alta como autónomos por primera vez o que hayan cesado su actividad dos años antes, así como las mujeres que reemprendan su actividad tras el período de maternidad. Actualmente, se trata de una tarifa de 80 euros durante el primer año de actividad. En algunas comunidades autónomas, este importe se puede alargar hasta dos años. Después de los primeros 12 meses con la tarifa plana, pasarás a pagar 141,65 euros durante 6 meses más.

Tu cuota a ingresar en la Seguridad Social dependerá de la base de cotización que elijas. La base de cotización es el “sueldo teórico” que te aplicas como trabajador autónomo y que viene fijada por el gobierno cada año, estableciendo un mínimo y un máximo. La mayoría de los autónomos aumenta su base de cotización al cumplir los 47 años, con el objetivo de cotizar más y, de esta forma, incrementar su pensión. A su vez, los trabajadores autónomos que, a 1 de enero de 2022, tuvieran 47 años de edad, si su base de cotización fuera inferior a 2.077,80 euros mensuales no podrán elegir una base de cuantía superior a 2.113,20 euros mensuales.

Además, desde el 1 de enero de 2019, los autónomos tienen derecho a cobrar el paro y prestación por accidente de trabajo o enfermedad profesional. Las personas interesadas en iniciar su propio negocio que están en situación de desempleo pueden solicitar la capitalización del paro.

Epígrafes del IAE para Agentes Inmobiliarios

Toda persona física o jurídica que desarrolle una actividad profesional, empresarial o artística en España tiene la obligación de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE). El epígrafe en el que finalmente enmarques tu actividad condicionará tus demás impuestos, por ejemplo el régimen y el tipo de IVA aplicable.

Existe mucha confusión respecto a si darse de alta en el epígrafe 724 o 834 del IAE. Para un agente inmobiliario independiente, es crucial diferenciar entre actividad profesional y empresarial. Las actividades profesionales son aquellas que desarrolla una persona física de forma individual, directa y personal. Y las actividades empresariales son las que se ejercen en el entorno de una organización, con una infraestructura creada, por ejemplo con un local y un equipo contratado.

Según la jurisprudencia y doctrina de Hacienda, si la consultante es una persona física que ejerce su actividad a título individual y con carácter profesional, y además no tiene la condición de Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria, deberá darse de alta en las siguientes rúbricas de la sección segunda:

• Por la intervención en ventas de edificaciones como consecuencia de promoción inmobiliaria: grupo 724 "Intermediarios en la promoción de edificaciones".
• Por la intervención en el arrendamiento de fincas rústicas o urbanas, incluyendo el arrendamiento de temporada, en el grupo 799 "Otros profesionales relacionados con las actividades financieras, jurídicas, de seguros y de alquiler, n.c.o.p.".

Además, a título informativo, podrá darse de alta, en función de las actividades que efectivamente realice, en las siguientes rúbricas de la sección segunda:

• Tramitación y promoción de expedientes inmobiliarios y de comunidades y cooperativas inmobiliarias ante cualquier organismo estatal, autonómico, provincial, municipal: grupo 722 "Gestores Administrativos".
• Administradores de fincas: grupo 723 "Administradores de fincas".
• Intervención en la constitución de préstamos con garantía real o personal sobre bienes inmuebles o derechos inmobiliarios y en la cesión, subrogación y renovación de dichos préstamos: grupo 727 "Agentes o intermediarios en facilitar préstamos".

Si las actividades realizadas por el consultante tienen carácter empresarial, o bien son desarrolladas por una persona jurídica o una entidad del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, deberán clasificarse en el Grupo 834 de la sección primera de las Tarifas "Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial".

Este grupo 834 comprende a intermediarios en la compra, venta o arrendamiento de terrenos, así como en la compra, venta, construcción o arrendamiento de inmuebles o partes de inmuebles, no asumiendo riesgos propios y operando por cuenta de terceros. Se clasifican aquí, entre otros, los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasación de inmuebles, a la propiedad industrial, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con los administradores de fincas, etc., siempre que no deban clasificarse en la Sección 2ª de estas Tarifas. Deben ser incluidas en este epígrafe las siguientes actividades:

• Administrar bienes con carácter empresarial.
• Intermediación de productos inmobiliarios por medio de portal inmobiliario mediante el que se publicitan para su posterior venta o alquiler.
• Intermediación en venta de nichos, tumbas, panteones.
• Intermediario inmobiliario con carácter empresarial.

El IAE es un impuesto municipal y la tributación por IAE y sus posibles sanciones corresponden a la administración local. En caso de estar tributando de forma incorrecta, si el contribuyente corrige su error sin recibir requerimiento de la Agencia Tributaria, deberá pagar lo que debe con un pequeño recargo.

Consideraciones sobre el Epígrafe y la Actividad Profesional

Para darte de alta en Hacienda, necesitarás encuadrar tu actividad en un epígrafe de IAE concreto. Una de las ventajas de ejercer la actividad como agente inmobiliario libre es que no necesitarás un local abierto al público, pero sí un espacio donde gestionar tus asuntos. Normalmente los profesionales dedican parte de su vivienda al ejercicio de su actividad. Desde el 01/01/2018 la Ley 6/2017 de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo permite considerar los gastos de suministros de dicha vivienda, tales como agua, gas, electricidad, telefonía e Internet, como gasto deducible. Se aplica el porcentaje resultante de aplicar el 30 por ciento a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total.

Al realizar una actividad profesional, cuando emitas una factura por tus servicios a una empresa o autónomo español, deberás reflejar una retención de IRPF. En estos casos, tu cliente te retendrá parte de tus honorarios para ingresarlos en Hacienda a tu nombre. El porcentaje de retención podrá ser del 7% o del 15%. El 15% es el tipo general que se aplica por defecto, y el 7% solo se podrá aplicar a los profesionales que inicien su actividad (después de haber estado sin ejercer actividad económica en los últimos 12 meses) durante el ejercicio de inicio de la actividad y los 2 ejercicios siguientes. En el caso de que factures a particulares, como suele ser lo habitual, no deberás reflejar ninguna retención.

Ejemplo de Factura con Retención del 15%

A continuación, se presenta un ejemplo de cómo se vería una factura de un agente inmobiliario con retención de IRPF:

Impuestos que Paga un Agente Inmobiliario Autónomo

Los impuestos que paga un agente inmobiliario o inmobiliaria son el IVA y el IRPF, al igual que el resto de autónomos.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Los agentes inmobiliarios pagan un 21% de IVA en sus servicios. La actividad de agente inmobiliario está sujeta a IVA, lo que significa que deberás reflejar el 21% de IVA en tus facturas y, además, presentar trimestralmente el Modelo 303 de IVA y el Modelo 390 de resumen anual de IVA.

• Fechas de presentación del Modelo 303: 1T-20/04, 2T-20/07, 3T-20/10, 4T-30/01.
• Fecha de presentación del Modelo 390 (resumen anual): 30/01.

En el Modelo 303, tendrás que reflejar todo el IVA que has repercutido en tus facturas de ingresos y restarle el IVA que has soportado en los gastos que hayas tenido que asumir para el ejercicio de tu actividad. Si el resultado es positivo, tendrás que ingresar ese importe en el trimestre correspondiente, y si es negativo, lo podrás compensar en el trimestre siguiente.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF también hay que presentarlo de manera trimestral, mediante el Modelo 130. Puedes, sin embargo, darte de baja en este modelo si el 70% de tu facturación del año pasado fue a empresas. Esto es así porque las empresas ya te retienen el IRPF. Cuando tengas que hacer tu declaración de la renta anual, podrías tener que pagar más IRPF si tus ingresos son elevados, ya que depende de tu estrato económico.

Gastos Deducibles para Agentes Inmobiliarios

Como todo autónomo, los agentes inmobiliarios tienen derecho a deducirse todos aquellos gastos que tengan que ver con su actividad económica. Para que un gasto sea deducible, debe estar relacionado con nuestra actividad económica y deben estar correctamente justificados. Aconsejamos pedir facturas SIEMPRE, ya que nos permiten deducir el IVA.

• Gastos de vehículo y gastos asociados: Gasto bastante controvertido de cara a Hacienda, pero ayuda si estás dado de alta en algún epígrafe de actividades comerciales, como puede ser el de agente comercial.
• Gastos de viaje y dietas: Podrás deducirte los gastos de billetes de avión, tren, taxis, transporte público (aunque en este caso Hacienda suele poner pegas ya que no está especificado el nombre de la persona), así como las dietas y hoteles, pero debe justificarse esta actividad por motivos profesionales.

Sanciones por Facturar sin Alta como Autónomo

Si facturas sin darte de alta como autónomo, podrías enfrentarte a una multa o sanción de 3.000 euros. Si has recibido una sanción de Hacienda, o si quieres evitarla presentando tus impuestos correctamente, es recomendable buscar asesoramiento legal especializado en derecho fiscal.

La opción de ejercer como asesor inmobiliario bajo el régimen laboral de autónomo tiene muchas ventajas. Una de las más importantes es, sin lugar a dudas, la libertad de horarios y movilidad de la que dispondrás, lo que facilita enormemente la conciliación de la vida laboral con la personal. Aunque pueda parecer que no contarás con ingresos fijos, esta opción posibilita mayores posibilidades de crecimiento económico y profesional, pues accedes a comisiones por honorarios más elevadas y, por supuesto, tú te pones los límites.

La profesión de agente inmobiliario tiene muchas ventajas si decides realizarla como agente autónomo. No es necesario estar colegiado, ni tener una licencia, ni un título, ni haber superado ningún examen o tener una certificación de agente inmobiliario. Es decir, cualquiera puede ser agente inmobiliario, pero no cualquiera obtendrá buenos resultados en el ejercicio de su actividad. Lo que te diferenciará de la competencia es estar debidamente formado para poder desenvolverte en el complicado mundo de la inmobiliaria y estar colegiado. Ninguna de las dos cosas son obligatorias, pero la formación se considera esencial, y contar con un profesional colegiado ofrece al cliente una actuación que se ajuste a criterios de independencia y transparencia, y que además cuente con la ayuda del Colegio en materia jurídica y técnica.