El Epígrafe 861.2 en el Impuesto sobre Actividades Económicas para Arrendadores de Locales de Negocio

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) es un tributo directo de carácter local que grava el mero ejercicio de actividades empresariales, profesionales o artísticas. Para los arrendadores de locales de negocio, la correcta clasificación en las Tarifas del IAE es crucial, y el Epígrafe 861.2 de la Sección 1ª juega un papel fundamental.

Clasificación en el IAE: Epígrafe 861.2

El Epígrafe 861.2 de la Sección 1ª de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) encuadra la actividad consistente en el "Arrendamiento de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.". La Nota 1ª de dicho Epígrafe especifica que se incluyen entre estos los arrendamientos de terrenos, locales de negocio y demás, en general, de inmuebles que, siendo de naturaleza urbana, no están destinados a vivienda.

De la conexión de esta rúbrica con la Regla 4ª.1 de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del IAE, se deduce que estar dado de alta y tributando por el Epígrafe 861.2 de la Sección 1ª faculta para arrendar locales y, en general, inmuebles urbanos que no sean vivienda. Sin embargo, no permite realizar al amparo de ese Epígrafe una actividad distinta de la que en el mismo se contempla.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto en varias consultas que la tributación por el Epígrafe 861.2 de la Sección 1ª se refiere a los locales industriales y demás bienes que se hallen efectivamente alquilados, NO por los ofrecidos en alquiler.

Actividades incluidas en el Epígrafe 861.2:

• Arrendar y subarrendar locales de negocio, también locales en centros comerciales.
• Alquiler de local industrial.
• Alquiler de inmuebles para uso distinto a vivienda.
• Arrendar despachos y salas de juntas.
• Subarrendar plazas de garaje.

Cuotas y exenciones

La cuota de ámbito nacional para este epígrafe consiste en el 0,10 por 100 del valor catastral asignado a los locales industriales y demás bienes comprendidos en este epígrafe a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No obstante, los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero.

Un sujeto pasivo deberá presentar declaración de alta por el impuesto cuando el valor catastral de los locales industriales y demás bienes comprendidos en el epígrafe, efectivamente alquilados en todo el territorio nacional, supere los 601.012 euros.

De conformidad con lo dispuesto en la base cuarta del artículo 86.1 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, las cuotas consignadas en esta Sección se completarán con la cantidad que resulte de aplicar el elemento tributario constituido por la superficie de los locales en los que se realicen las actividades empresariales, en los términos previstos en la regla 14.1.F de la Instrucción.

Diferenciación entre Arrendamiento de Locales y Arrendamiento de Industria o Negocio

Es importante distinguir entre el arrendamiento de locales industriales o de negocios y el arrendamiento de industria o negocio. Este último configura entre arrendador y arrendatario una relación jurídico-privada compleja, integrada materialmente por dos o más contratos arrendaticios distintos, aunque formalmente aparezca como una única actividad locativa.

Por ejemplo, en un arrendamiento de industria consistente en un edificio destinado a actividades de hostelería y del mobiliario necesario, cabría diferenciar:

1. El arrendamiento del local industrial o de negocios en sí mismo considerado, juntamente con las instalaciones afectas al mismo y formando parte de él de manera permanente (electricidad, calefacción, saneamiento, elevadores y ascensores, etc.). Este arrendamiento tributaría por el Epígrafe 861.2.
2. El alquiler de bienes de consumo (incluyendo mobiliario en general, pero no maquinaria ni equipos de oficina), cuya tributación sería por el Grupo 853 de la Sección 1ª, "Alquiler de otros bienes muebles".
3. El alquiler sin personal permanente de otros muebles n.c.o.p., no especificadas en las demás rúbricas de la Agrupación 85, "Alquiler de bienes muebles", y entre los que se incluyen maquinaria y equipos de industria de transformación, al que corresponde tributar por el Grupo 859 de la Sección 1ª.

Consideraciones sobre la Unidad de Local y la Superficie Tributaria

La DGT se ha pronunciado sobre las implicaciones en el IAE del alquiler de un nuevo inmueble por una sociedad. En el caso de que las fases del proceso de una actividad (como el tratamiento de pieles) se lleven a cabo en instalaciones no situadas dentro de un mismo recinto y no les corresponda una clasificación independiente en las Tarifas, se aplica el criterio de unidad de local. El conjunto de todas las instalaciones donde se realizan las distintas fases de fabricación integran una unidad de explotación y constituyen un solo local afecto directamente a la actividad.

La cuota estará integrada por la cantidad que resulte de aplicar el elemento tributario de la superficie correspondiente a las distintas instalaciones, considerándolas como un solo local. Para ello, se sumarán los metros cuadrados computables de ambas, realizándose el cómputo de dichos metros cuadrados con arreglo a las normas de la Regla 14.ª 1 F) de la Instrucción.

Si la oscilación en el elemento tributario de superficie no supera el 20% respecto del anteriormente considerado, el sujeto pasivo no estará obligado a efectuar declaración de dicha variación.

Respecto a una superficie que permanezca cerrada sin uso alguno, se considera que no está afecta a la actividad y, por tanto, no se tendrá en cuenta su superficie a efecto del cómputo del elemento tributario de superficie. No obstante, el uso o no uso de la planta es una cuestión de hecho que podrá acreditarse mediante cualquier medio de prueba.

Escenarios de uso de una segunda planta:

• Uso para fases de fabricación: Si se usa para actividades correspondientes a una fase de fabricación (siempre que no les corresponda clasificación independiente en las Tarifas), se aplicaría el criterio de unidad de local y todo el conjunto de instalaciones se consideraría como un único local afecto directamente a la actividad. Se sumarían la totalidad de los metros cuadrados computables de la segunda planta al conjunto de instalaciones.
• Uso como almacén: Si la segunda planta se usa como almacén, al no ser una fase de fabricación, no resultaría de aplicación el criterio de unidad de local. Esta planta podría tener la consideración de local afecto indirectamente a la actividad y la sociedad debería presentar declaración de alta por el mismo. La sociedad tributaría por él por una cuota mínima previstas en la Regla 10.ª 1, pffo. segundo, cuyo importe estaría integrada, exclusivamente, por el valor del elemento superficie correspondiente a la totalidad de los metros cuadrados de la segunda planta del inmueble, sin que se aplique el coeficiente corrector de la Regla 14.ª 1 F) e).

La Dirección General de Coordinación con las Agencias Territoriales, en la Consulta número 894 del 4 de abril de 1994, ya abordaba estas cuestiones, basándose en la Ley 39/1988: Arts. 86.1 y 89 y el R.D. LEG. 1175/1990: INSTRUCCIÓN: Regla 4ª.1.

Cuotas Mínimas Municipales, Provinciales y Nacionales del IAE

Una empresa dedicada al transporte por carretera, por ejemplo, puede optar por tributar por una cuota municipal (ejercer la actividad solo en dicho término municipal), por una cuota provincial (ejercer la actividad en todo el territorio de la provincia correspondiente) o por una cuota nacional (ejercer la actividad en todo el territorio nacional).

Si la empresa opta por el pago de la cuota nacional, estará facultada para ejercer la actividad correspondiente en todo el territorio nacional, sin necesidad de satisfacer cuota mínima municipal o provincial alguna. Es importante destacar que ninguna de las reglas establece que el pago de una cuota asignada a una actividad económica impida satisfacer otra cuota de ámbito territorial (ya sea municipal, provincial o nacional) asignada a otra actividad económica.

Mapa ilustrativo de cómo las cuotas nacionales del IAE permiten operar a nivel nacional sin restricciones locales adicionales.

Correspondencia con el CNAE

Para el Epígrafe 861.2 y actividades relacionadas, la correspondencia con el CNAE es la siguiente:

Correspondencia CNAE-2025

• 55590. Otros servicios de alojamiento.
• 6820. Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia.
• 6831. Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias.
• 6832. Otras actividades inmobiliarias por cuenta de terceros.

Correspondencia CNAE-2009

• 6820. Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia.
• 6831. Agentes de la propiedad inmobiliaria.
• 6832. Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria.

Jurisprudencia y Doctrina Relevante

La interpretación y aplicación del Epígrafe 861.2 ha sido objeto de diversas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, entre las que destacan:

• Consulta vinculante V0233-24: El alquiler de locales únicamente tributará en IAE por aquellos alquilados.
• Consulta Vinculante V0061-22: Epígrafe para arrendamiento de terrenos.
• Consulta Vinculante V0714-20: Epígrafe servicios alquiler local por horas equipado para eventos.
• Consulta Vinculante V0226-20: Epígrafe para construcción y arrendamiento de nave industrial.
• Consulta Vinculante V0900-19: Epígrafe por alquiler centro de negocio ofreciendo servicio adicional.
• Consulta Vinculante V1021-18: Inclusión de epígrafe por alquiler de local para cumpleaños.
• Consulta nº 25: IAE. Hecho imponible, sujeto pasivo (comunidades de bienes), alquiler de local.
• Consulta nº 49: IAE. Sujeción al impuesto del alquiler de fincas urbanas en determinados casos.
• Consulta nº 109: IAE. Tributación del subarriendo de locales para oficinas.
• Consulta nº 210: IAE. Alquiler de inmuebles pendientes de valoración catastral.
• Consulta nº 351: IAE. Alquiler de casas de renta antigua.
• Consulta nº 437: IAE. Arrendamiento de una parte de la superficie de un local industrial.
• Consulta nº 536: IAE. Sujeción al impuesto. Sujeto pasivo.
• Consulta nº 761: IAE. Tributación del subarriendo de plazas de garaje.

Esquema simplificado que muestra las subcategorías y condiciones de aplicación del Epígrafe 861.2.