Emprendimientos Inmobiliarios en Pesos: Tu Guía Completa para Invertir en Bienes Raíces

¿Buscando una forma de generar ingresos pasivos y hacer crecer tu patrimonio? En ese caso, las inversiones inmobiliarias pueden ser una excelente opción. Sin embargo, invertir en bienes raíces no es tan fácil como parece. En el presente artículo, se presentarán las cuestiones fundamentales para iniciar la inversión en inmuebles en México, desde las finanzas fundamentales hasta el crowdfunding inmobiliario.

Preparación Financiera: La Base de Toda Inversión

Antes de pensar en invertir en bienes raíces, es importante que tengas claras tus finanzas personales. Para ello, es crucial establecer un presupuesto, crear un fondo de emergencia y definir un plan de ahorro y una estrategia de inversión.

• Presupuesto: Un presupuesto es una herramienta que te ayuda a controlar tus ingresos y gastos, y a identificar áreas de mejora. Te recomiendo que registres todos tus movimientos financieros y que los clasifiques por categorías.
• Fondo de emergencia: Un fondo de emergencia es un ahorro que te sirve para cubrir imprevistos o situaciones de crisis. Lo ideal es que tengas entre 3 y 6 meses de tus gastos fijos en una cuenta bancaria o en un instrumento de inversión de bajo riesgo y alta liquidez.
• Plan de ahorro: Un plan de ahorro es una forma de destinar una parte de tus ingresos a cumplir tus metas financieras. Puedes tener diferentes objetivos, como comprar una casa, viajar, estudiar o retirarte.
• Estrategia de inversión: Una estrategia de inversión es una forma de hacer que tu dinero trabaje para ti y se multiplique.

¿Por Qué Invertir en Bienes Raíces en México?

¿Cómo invertir en bienes raíces?, es una pregunta que cada vez más personas se hacen en México, y no es para menos, puesto que el sector inmobiliario ofrece la posibilidad de hacer crecer el patrimonio, obtener ingresos mensuales y proteger el dinero frente a la inflación. La inversión inmobiliaria consiste en adquirir propiedades con el propósito de obtener rendimientos a través del alquiler o la apreciación del valor del inmueble.

Según el último índice de Valoración Predial del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), el valor de un inmueble aumenta cerca del 4% cada año, lo que demuestra la alta valorización de la finca raíz en el país.

Tipos de Emprendimientos Inmobiliarios

El capital inicial puede variar según el tipo de inversión seleccionada. Aquí te presentamos las opciones más comunes:

• Propiedades residenciales: Casas unifamiliares, departamentos y condominios pensados para el alquiler tradicional o temporal.
• Bienes raíces comerciales: Oficinas, centros comerciales, bodegas industriales y locales de retail.
• Crowdfunding inmobiliario: Plataformas digitales que permiten invertir en proyectos de gran escala con montos bajos de entrada.
• FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces): Instrumentos cotizados en la Bolsa Mexicana de Valores que ofrecen exposición al sector inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente.
• Preventa de inmuebles: Compra de unidades en etapa de construcción a precios menores que los de entrega final, con descuentos que pueden oscilar entre el 15% y el 25%.

La Plusvalía y el Flujo de Efectivo

La plusvalía es el aumento del valor del inmueble con el paso del tiempo o por mejoras realizadas. El flujo de efectivo es el dinero que recibes periódicamente por el uso o el arrendamiento del inmueble. Ciudades como Ciudad de México o Guadalajara son ejemplos donde la plusvalía inmobiliaria de tu inversión será mucho mayor.

Inversión con Bajo Presupuesto: El Auge del Crowdfunding Inmobiliario

Si deseas invertir en bienes raíces con un bajo presupuesto que no implique riesgos, te conviene conocer cómo funciona el crowdfunding inmobiliario en México. El Crowdfunding es una forma de financiar proyectos o negocios mediante la colaboración de muchas personas que aportan pequeñas cantidades de dinero. El Crowdfunding inmobiliario es una modalidad que se enfoca en el sector de los bienes raíces y permite empezar a invertir con cantidades mínimas. Las inversiones inmobiliarias mediante crowdfunding inmobiliario reducen la barrera de entrada a tan solo 100 mil pesos, permitiendo participación fraccionada en desarrollos inmobiliarios de gran escala.

Una forma de ganar dinero con inversiones de deuda es mediante el crowdlending o préstamos colectivos. El crowdlending consiste en prestar dinero a través de una plataforma en línea a personas o empresas que necesitan financiamiento para sus proyectos. El crowdlending se puede aplicar a diferentes sectores, como el consumo, el comercio o la industria. Sin embargo, uno de los más rentables y seguros es el inmobiliario.

Ejemplo Práctico de Crowdfunding Inmobiliario

Supongamos que quieres invertir 10,000 pesos mexicanos en un proyecto de desarrollo residencial en la Ciudad de México. El proyecto consiste en la construcción de 20 departamentos de lujo, con un valor estimado de 5 millones de pesos cada uno. Plataformas como Expansive te permiten participar en este proyecto con una inversión mínima de 1000 pesos. Si inviertes 10,000 pesos, estarías prestando el 0.025 % del total del préstamo. Si todo sale bien, al cabo de 18 meses habrás recibido 4 pagos trimestrales de 450 pesos cada uno, más el pago final de 10,000 pesos.

Expansive es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que te permite invertir en proyectos de desarrollo inmobiliario desde 1000 pesos. Expansive se encarga de seleccionar los mejores proyectos, analizar su viabilidad, negociar las condiciones y gestionar el proceso.

"Pesos Cuadrados": Una Innovación en la Inversión Inmobiliaria

Hace pocos meses se lanzó al mercado local “Pesos Cuadrados”, una nueva plataforma de inversión que permite ahorrar en “ladrillos” sin necesidad de comprar una propiedad entera obteniendo el 100% de la rentabilidad de los negocios inmobiliarios. ¿De qué se trata Pesos Cuadrados? Es un renovado sistema que combina la agilidad de las inversiones en criptomonedas con la seguridad histórica de la inversión inmobiliaria. Así, Pesos Cuadrados (www.pesoscuadrados.com) ofrece la posibilidad de comprar metros cuadrados “de pozo” por unidad en proyectos ofrecidos por diferentes desarrolladoras.

“La iniciativa generó una revolución en el mercado, incorporando a los diferentes actores que conforman el ecosistema de la construcción y facilitando la sinergia entre las desarrolladoras y los proveedores”, dijo Martín Weller, uno de sus creadores. En forma simple, el sistema hace posible que pequeños proveedores accedan a esta modalidad de canje incluyendo a aquellos que no podían hacerlo por el volumen de su facturación. Al mismo tiempo, los proveedores se benefician con la posibilidad de hacer líquido el canje en el mercado secundario que proporciona la misma plataforma, sin tener que esperar a que finalice el proyecto en caso que necesiten flujo monetario anticipadamente.

Una vez logueado, el inversor elige uno de los proyectos disponibles en la plataforma y define cuantos metros comprar. Luego de transferir el dinero a la desarrolladora, recibe la documentación que certifica la compra y los datos de la unidad. Actualmente, algunos de los desarrollos disponibles constan de m2 en el Barrio Los Pinos Piñero, Barrio Miraflores -Funes Hills- y edificios en construcción de las desarrolladoras Pascual, Pensaer y Baid.

Estrategias Clave para el Éxito en Inversiones Inmobiliarias

Para aprovechar al máximo las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario, es importante seguir una estrategia que combine información, análisis y disciplina.

1. Selección de Ubicación

La selección de ubicación constituye el factor determinante del éxito en inversiones inmobiliarias. Zonas con proximidad a centros de empleo, universidades y hospitales mantienen demanda sostenida de alquiler, reduciendo períodos de vacancia y optimizando el flujo de dinero.

2. Cálculo Preciso del Retorno de Inversión (ROI)

El cálculo preciso del retorno de inversión requiere considerar múltiples variables: precio de adquisición, gastos de escrituración, remodelaciones, administración y vacancia estimada. Un ejemplo práctico: una propiedad adquirida en $3,500,000 pesos que genera renta mensual de $25,000, con gastos operativos anuales de $60,000, produce un Cap Rate del 7.71% anual.

3. Diversificación

No concentres todo tu dinero en un solo inmueble. La diversificación es clave para mitigar riesgos.

4. Presupuesto Integral

Incluye impuestos, escrituración, remodelaciones y comisiones en tu presupuesto inicial.

5. Ventajas Fiscales

El sector inmobiliario ofrece deducciones por mantenimiento, depreciación de la propiedad y gastos operativos. La depreciación anual del 3% sobre el valor de la construcción (excluyendo terreno) genera escudo fiscal que puede diferir impuestos por décadas, optimizando el flujo de efectivo neto de la inversión.

6. Due Diligence Legal

La due diligence legal representa el primer paso crítico antes de cualquier inversión inmobiliaria. Si participas en desarrollos inmobiliarios o usas financiamiento colectivo, investiga la trayectoria del promotor y la solidez del proyecto.

Modalidades de Pago en Pesos para Proyectos Inmobiliarios

Para quienes buscan invertir en bienes raíces en pesos, existen diferentes modalidades de pago en la compra de propiedades en construcción:

"Al costo"

Se abona un anticipo por la parte proporcional del terreno (que generalmente es de entre un 30 y un 40% del precio total en dólares) y luego cuotas mensuales en Pesos, que suelen ser variables porque ajustan por mayores costos de obra, es decir, por inflación, porque las cuotas van subiendo a medida que suben los costos de materiales y mano de obra durante todo el plazo que dura la construcción. Todos los gastos relacionados, como honorarios profesionales, impuestos, tasas, y eventualmente juicios relacionados, formarán parte del “costo de obra” que deberá ser abonado por todos según el porcentaje de participación que cada unidad tenga sobre el total. De ventaja, podemos decir que se parte de valores por m2 más bajos si los comparamos con unidades que se venden a precio cerrado, pero como contrapartida, generan incertidumbre para quienes quieren comprar porque no se puede saber de antemano cuánto se terminará efectivamente pagando.

"A precio cerrado en Pesos"

Se abona un anticipo por la parte proporcional del terreno (que generalmente es de entre un 30 y un 40% del precio total en dólares) y luego cuotas mensuales en Pesos, que se ajustan por un índice establecido por Contrato, como el de la Cámara Argentina de la Construcción. Esto permite al comprador tener la certeza de cuánto va a abonar en cada cuota, porque el Índice CAC se publica en el Boletín Oficial, y por lo tanto saber cuánto dio dicho índice mes a mes, otorgando transparencia al proceso y evitando de esta manera discrepancias y confusiones. Ésta es una de las mejores formas de pagar, ya que si se gana en Pesos y no se cuenta con ahorros previos, es mejor pagar en nuestra moneda, lo que permite estar más seguro que si hubiera que pagar cuotas en dólares.

"A precio cerrado en dólares"

El precio total de la unidad se abona en dólares estadounidenses. Primero, se abona un anticipo por la parte proporcional del terreno (que generalmente es de entre un 30 y un 40% del precio total en dólares) y luego cuotas mensuales fijas en dólares. Ésta es la forma ideal de pagar, para quien tiene ahorrados los dólares necesarios para abonar todo el departamento, pero quiere resguardarse e ir pagando mes a mes conforme al avance de obra.