Crowdfunding Inmobiliario: La Inversión Inteligente en un Sector en Auge

Quien más, quien menos ha pensado alguna vez cómo sería vivir de las rentas. Y aunque eso de rentas suene antiguo, en realidad estamos rodeados de ejemplos. Quienes invierten en vivienda de alquiler aspiran justamente a vivir de las rentas… O, al menos, a obtener unos ingresos pasivos que les ayuden a vivir mejor.

El Desafío de la Inversión Inmobiliaria Tradicional

Para empezar, nadie dijo que fuera sencillo. El acceso a una vivienda como primera residencia ya es bastante difícil en capitales como Madrid o Barcelona. La falta de oferta disponible hace que los alquileres sean cada vez más caros. Por otra parte, la subida de los tipos de interés ha encarecido, también, las hipotecas, de manera que comprar una casa -ya sea para vivir o para alquilarla- requiere un esfuerzo económico aún mayor.

Según la última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, son pocos los hogares que invierten en fondos: un 8,5% del total. En cambio, la inversión en ladrillo está mucho más extendida. La misma encuesta nos dice que cuatro de cada diez hogares es propietario de algún activo inmobiliario distinto de su vivienda habitual. En concreto, un tercio posee una vivienda que no es su vivienda principal. Hay razones claras. El sector inmobiliario es bastante estable -aunque no sea inmune a las crisis-, y la vivienda es un activo que todo el mundo conoce de primera mano. Además, como las noticias no dejan de reflejar, el precio de la vivienda tiende a subir a largo plazo, incluso por encima de la inflación. Todo ello hace que el inmobiliario se considere una inversión atractiva y razonablemente segura.

El problema principal es el acceso. Casi siempre, invertir en inmuebles requiere adquirir inmuebles. Y no todo el mundo está en condiciones de comprar, por ejemplo, una segunda vivienda para ponerla en alquiler. Menos aún si para ello es preciso reformarla.

Impacto de la Nueva Ley de Vivienda

La nueva ley de vivienda, sin embargo, complica el panorama para este tipo de rentistas. La ley de vivienda, que sigue su camino en el Congreso de los Diputados, persigue ampliar el acceso a la vivienda y, singularmente, pone el foco en los alquileres. Desde luego, es problemático que, por ejemplo en el caso de Madrid, los precios hayan escalado un 13% en el último año. Y no es solo Madrid. A la vista de los datos, la nueva ley apuesta por limitar los precios. El Gobierno ya había restringido la subida a un máximo del 2% en 2022. Los resultados, como prueba la experiencia en otros países, no son buenos. Alquileres más caros y una reducción de la oferta que ronda el 20%. La nueva norma mantiene el tope del 2% para este año, fija un 3% para 2024 y deja el futuro en función de un índice de nueva creación. Al establecer topes de precios sensiblemente menores a la inflación, el arrendador ve reducido su poder adquisitivo.

Además, la nueva ley establece que es el propietario quien debe asumir los gastos y honorarios producidos por el alquiler. También impide al arrendador repercutir al inquilino las subidas en gastos de comunidad o de basuras. Y se empieza a considerar gran tenedor al propietario de cinco inmuebles, en lugar de diez.

El Crowdfunding Inmobiliario: Una Solución Accesible

Por suerte, existen fórmulas alternativas para invertir en el sector inmobiliario con poco dinero. El crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una interesante fórmula de inversión para ahorradores de todo tipo. La financiación participativa superó en 2021 los 219 millones de euros en recaudación en España. El dato supone un 31% de crecimiento respecto al año anterior. Un tercio de ese volumen corresponde al crowdfunding inmobiliario, que se ha consolidado como alternativa de financiación para promotores y como una interesante fórmula de inversión para ahorradores de todo tipo.

El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación alternativa y colectiva para promotores que está democratizando el acceso al mercado inmobiliario permitiendo a los pequeños inversores entrar en proyectos grandes y con retornos de hasta el 15%.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario financian promociones de obra nueva con las aportaciones de muchos pequeños inversores. En el caso de Urbanitae, el líder del sector en España, el mínimo para participar es de 500 euros. De modo que se puede invertir en vivienda por un precio módico.

Adentrarse en el mundo de la inversión puede proporcionarnos muchas satisfacciones. Pero la tecnología ha conseguido transformar el mercado. El abanico para el pequeño ahorrador es hoy muy amplio. Participar en grandes operaciones de real estate era algo inalcanzable para el ciudadano medio. Sus opciones pasaban por la compra de un piso, una plaza de garaje o un trastero, por ejemplo. Y, para ello, necesitaba casi el ahorro de toda una vida. Una barrera que se ha roto con el crowdfunding o financiación participativa.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Además de la asequibilidad, el crowdfunding inmobiliario tiene otros atractivos que lo han convertido en el segmento de mayor auge dentro de esta fórmula de inversión. Estas son las principales:

• Facilidad para invertir: Gracias a las plataformas tecnológicas, invertir es un proceso sencillo y rápido. Una vez registrado, el usuario elige el proyecto o los proyectos que le interesan e invierte de forma 100% online, sin papeleos ni desplazamientos.
• Capacidad de elección del inversor: A diferencia de lo que ocurre en los fondos de inversión, donde los ahorradores delegan a un gestor profesional la toma de decisiones y la gestión sobre la inversión de su patrimonio, en el crowdfunding es el propio inversor el que decide dónde y cuándo invierte.
• Posibilidad de diversificar: Ya no es preciso destinar todos los ahorros a una vivienda. El crowdfunding permite diversificar por número y por tipo de proyecto: residenciales, comerciales, logísticos... El inversor puede elegir, también, su estrategia: deuda, plusvalía o rentas.
• Regulación y supervisión de la CNMV: Todas las plataformas de crowdfunding están reguladas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y deben contar con su autorización para operar. El listado de plataformas de financiación participativa (PFP) con licencia es público.
• Rentabilidades atractivas: Mientras que la rentabilidad de la vivienda en alquiler ronda el 7% bruto, invertir en promoción inmobiliaria arroja resultados cercanos al 15-20% anual.
• Gestión profesional y atención personalizada: No es necesario ser un experto en el sector para invertir en crowdfunding. Las PFP cuentan con equipos profesionales con experiencia en el sector inmobiliario y financiero. Ellos se ocupan de todo el proceso, desde la búsqueda y selección de los proyectos a la estructuración de las operaciones, para reducir al mínimo posible los riesgos.
• Riesgo controlado: En el crowdfunding, como en cualquier inversión, existen riesgos. Es verdad que, en este caso, la inversión supone la adquisición de un porcentaje de un activo tangible: el propio inmueble. Además, el hecho de poder diversificar tu inversión en diferentes proyectos supone reducir la exposición y, con ello, el riesgo.
• Un sector refugio: Tradicionalmente, el inmobiliario ha sido un valor refugio. La pandemia demostró que el sector ha sabido reestructurarse y reforzar su estructura financiera.

Crowdfunding Inmobiliario vs. Inversión Tradicional en Vivienda

Hoy la rentabilidad del alquiler ronda el 7% bruto. Hay que restarle, por tanto, gastos de la comunidad, impuestos como el IBI, seguros... y el lucro cesante que se produce cuando el inmueble se queda vacío. Todo ello puede recortar dos puntos de ese rendimiento, dejándolo en un respetable 5%. Invertir en crowdfunding inmobiliario tiene la ventaja principal de que no se invierte tanto en vivienda como en promoción inmobiliaria. Esta actividad presenta, normalmente, unos márgenes cercanos al 15%. Así, en lugar de concentrar la inversión en un activo (una segunda vivienda), se invierte en una -o múltiples- promociones de viviendas, diversificando también por ubicación, características, etc.

Urbanitae: Liderando el Crowdfunding Inmobiliario en España

En el caso de Urbanitae, un equipo de analistas del sector financiero y la inversión selecciona los proyectos que se abren a financiación colaborativa. El primer filtro es del promotor, que debe acreditar una trayectoria sólida y solvente. El segundo es el del proyecto en sí. De hecho, la mayor parte de las propuestas que recibe Urbanitae son rechazadas por no ajustarse a los criterios de exigencia de la plataforma.

En sus cuatro años de trayectoria, Urbanitae ha financiado un centenar de proyectos inmobiliarios en España, sobre todo, promociones residenciales de obra nueva. Los proyectos que han concluido ya -un total de 26- han arrojado una rentabilidad neta anual media (TIR) del 17%. Los resultados son prometedores, y están libres de las incertidumbres y penalidades de la inversión tradicional en vivienda: comprar un piso -con el desembolso correspondiente-, reformarlo, buscar inquilinos, preocuparse por el mantenimiento… El crowdfunding inmobiliario es 100% online, sin costes ni comisiones.

Hasta la fecha, Urbanitae ha devuelto la inversión en 22 proyectos -cinco en lo que va de 2023-. En total, 18,5 millones de euros, devueltos a 5.500 inversores, que han obtenido una rentabilidad anual promedio del 17%. Cifras superiores no solo a la inflación, sino a la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler, que ronda -o rondaba hasta ahora- el 7%.

En lo que va de año, Urbanitae ha financiado 16 proyectos por un total superior a los 30 millones de euros, un incremento superior al 118% respecto de 2022. Promociones que van desde pisos de 50 metros cuadrados en el centro de Málaga a viviendas de más de 500 en pleno barrio de Salamanca. En algunos de ellos, han participado más de un millar de inversores.

Tipos de Proyectos en Urbanitae

El funcionamiento de la inversión es siempre el mismo. Urbanitae analiza proyectos inmobiliarios atractivos por rentabilidad y riesgo que tengan detrás a un promotor de trayectoria acreditada. Los que pasan los filtros se publican en la plataforma para financiarse a través de crowdfunding. Ahí es donde entran los inversores: si la información del proyecto -toda disponible en la web- les convence, pueden invertir en él a partir de 500 euros.

El proceso siempre es el mismo. Las aportaciones de los inversores se depositan en una entidad de pagos externa autorizada por el Banco de España, y se aglutinan en una sociedad creada específicamente para cada proyecto. Por eso, si un proyecto va mal, no hay ningún riesgo de que afecte a otros. Hay tres grandes tipos de proyectos:

• Proyectos de Plusvalías o Equity: Los inversores se convierten en accionistas del proyecto y en socios del promotor. El proyecto termina cuando se han construido, vendido y entregado todas las viviendas, típicamente en un plazo no inferior a 24 meses. Terminando el proyecto, la rentabilidad generada se reparte entre los inversores y el promotor, de manera proporcional a su participación.
• Proyectos de Deuda: Los inversores se unen para dar un préstamo al promotor. El préstamo es a tipo fijo y tiene un plazo fijado. En estos proyectos, la inversión se recupera cuando vence dicho plazo, junto con los intereses devengados. La duración suele estar entre los 6 y los 18 meses. Al tener menor riesgo, la rentabilidad objetivo en los proyectos de deuda es menor: la TIR media lograda rebasa el 15%.
• Proyectos de Rentas: Los inversores se unen para comprar un activo -generalmente, un local comercial- alquilado a una empresa consolidada con vocación de largo plazo. La rentabilidad de estos proyectos procede del alquiler que paga dicha empresa -indexado al IPC-, que se reparte entre los inversores de forma periódica (normalmente cada trimestre). El plazo suele estar entre los tres y los cinco años, con rentabilidades anuales de entre el 5 y el 6%. Urbanitae tiene cuatro proyectos de este tipo, que aún están en curso.

Riesgos y Transparencia en el Crowdfunding Inmobiliario

Como en toda inversión, existen riesgos. Aunque el sector inmobiliario ha demostrado también en este 2022 su resiliencia, no es inmune a los contratiempos. Urbanitae es muy conservadora en sus estimaciones, pero hay siempre riesgos, inherentes a la actividad promotora: posibles retrasos en la obtención de licencias, más dificultad de la prevista en la comercialización o una subida de los costes de construcción.

Desde junio de 2019, cuando obtuvo la licencia de la CNMV, Urbanitae ha financiado cerca de 100 millones de euros en más de 70 proyectos, sobre todo en vivienda de obra nueva. Algunos han debido hacer frente a la pandemia de covid, otros, también, a las dificultades ocasionadas por la guerra de Ucrania o la inflación. Hasta la fecha, todos los proyectos siguen su curso. En los que han concluido, la rentabilidad anual media para el inversor ha rozado el 17%, frente al 14% estimado. Las cifras hablan del buen hacer de Urbanitae y, a buen seguro, del buen ojo que tuvo Marillion como precursores del crowdfunding.