Guía Completa sobre el Crowdfunding Inmobiliario: Qué Es y Cómo Funciona

La palabra crowdfunding proviene de la unión entre "crowd", que se refiere a colectivo o grupo, y "funding", que significa financiar. Por lo tanto, el crowdfunding se refiere a la inversión colectiva o colaborativa. El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario como una alternativa en auge.

El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión colectiva donde varias personas aportan pequeñas cantidades de dinero para financiar un proyecto inmobiliario, que puede ir desde la compra de un edificio hasta la reforma de un local o la construcción de viviendas nuevas. Es una opción cada vez más conocida porque democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria, ya que en lugar de necesitar cientos de miles de euros, permite invertir desde importes muy bajos, a través de plataformas digitales reguladas. De esta forma, inversores individuales participan en proyectos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, etc.) aportando pequeñas cantidades de dinero de forma periódica a cambio de una rentabilidad. Así, se obtiene una rentabilidad proporcional a la aportación cuando el proyecto se alquila, se vende o genera beneficios, permitiendo a cualquiera invertir en el sector inmobiliario desde solo unas pocas cantidades sin los papeleos y gestiones que lo hacen tan complejo.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que desean diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero. El 'crowdfunding' inmobiliario lo realizan 'startups proptech', cuya función es hacer de intermediarios entre el promotor de un proyecto inmobiliario que busca financiación y pequeños inversores que quieren buscar rentabilidad en este sector. El crowdfunding en el ladrillo es una alternativa a la inversión inmobiliaria donde de forma individual se adquiere una propiedad y asume todos los costos y riesgos asociados con ella.

Este modelo de financiación participativa permite a todos los inversores colaborar en proyectos inmobiliarios con capital de inversión muy reducido. Esto se traduce en facilidades para gestionar más de una inversión sin tener que asumir todos los costes añadidos, así como el acceso al mismo proyecto. Una baja inversión inicial facilita en mayor medida la diversificación de la cartera junto con la capacidad de no jugárselo todo a un solo proyecto.

¿Cómo funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

El funcionamiento de este tipo de financiación inmobiliaria es sencillo. Todo gira alrededor de plataformas digitales especializadas en el crowdfunding inmobiliario desde el inicio del proyecto hasta la obtención de beneficios.

El Proceso para el Promotor

El proceso comienza cuando un promotor, que puede ser una empresa constructora o un particular con experiencia, presenta su proyecto en una plataforma especializada para obtener una parte del capital necesario. En la plataforma, el promotor detalla la ubicación, la rentabilidad anualizada esperada, los plazos, los riesgos y el uso previsto del dinero. A continuación, la plataforma realiza una revisión exhaustiva (due diligence) de la viabilidad financiera, legal y técnica. Si el proyecto es sólido, se publica en la web para que los inversores puedan ver los detalles y decidir si quieren participar. Se establece un importe objetivo y un plazo para reunir el dinero necesario. Cuando se alcanza el objetivo de financiación, el promotor recibe los fondos y se compromete a ejecutar el proyecto según lo acordado. Si no se alcanza, el dinero se devuelve a los inversores sin coste.

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores. De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley).

La Participación del Inversor

Para participar en un crowdfunding inmobiliario, el inversor debe seguir estos pasos:

1. Elegir una plataforma de confianza registrada y regulada por la CNMV (esto es clave para su seguridad).
2. Registrarse y verificar su identidad, ya que todo el proceso es online.
3. Consultar los proyectos activos, revisar la documentación y estudiar la rentabilidad, los plazos y los posibles riesgos.
4. Decidir cuánto quiere invertir, con la posibilidad de empezar desde importes bajos, a menudo 50 o 100 euros, aunque depende de la compañía y el proyecto.
5. Formalizar la inversión a través de la plataforma, que le informará periódicamente del avance del proyecto.
6. Cuando el proyecto termina (por ejemplo, se vende el edificio), recibir su parte proporcional de los beneficios y el capital invertido.

Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra. Los inversores particulares se registran en la plataforma. Gracias a la plataforma, los inversores pueden formar parte de cualquier proyecto, independientemente de la parte del mundo en la que se encuentre.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

No existe un único tipo de crowdfunding. Existen diferentes tipos de crowdfunding inmobiliario según la relación entre el inversor, el promotor y el proyecto. Los más habituales son:

• Equity crowdfunding (Crowdequity): En este modelo, el inversor entra en sociedad con el promotor, de manera que comparte los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí la aportación no se hace a cambio de una recompensa ni de intereses, sino de una participación en el capital de la empresa. Este modelo funciona a través de aumentar el capital de una empresa a cambio de una participación accionaria por parte de los inversores y nuevamente a través de una plataforma.
• Lending crowdfunding (Crowdlending): Es un método de financiación colectiva que permite tanto a empresas como particulares obtener financiamiento mediante una PFP, en concreto vía préstamos. En este caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un préstamo a tipo fijo. Los inversores (en este caso prestamista) ceden el dinero a los prestatarios (empresas o particulares) a cambio de un interés. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
• Revenue sharing: Aunque es menos común, aquí los participantes reciben una parte de los ingresos que genera el activo (por ejemplo, alquileres mensuales), en vez de esperar a la venta final.

La clave está en leer bien las condiciones de cada proyecto, porque el tipo de crowdfunding inmobiliario determina los plazos, la liquidez y los riesgos asociados.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Estas son las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario:

• Accesibilidad: No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir. Facilita el acceso a la inversión en el sector, lo que significa que ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales. Permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros, o incluso menos en algunas plataformas.
• Diversificación: Una baja inversión inicial facilita en mayor medida la diversificación de la cartera junto con la capacidad de no jugárselo todo a un solo proyecto. Contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades.
• Rentabilidad: La financiación colectiva permite acceder a oportunidades normalmente reservadas para profesionales, ofreciendo rentabilidades muy atractivas.
• Eficiencia para promotores: Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación, y las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
• Menores costes: Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
• Inversión internacional: Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.

Rentabilidad y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Rentabilidad

¿Qué tan rentable es el 'crowdfunding' inmobiliario? La respuesta a esta pregunta depende del proyecto y de su éxito, así como de la situación del mercado. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12% anual. En el caso de proyectos de equity, la rentabilidad se genera usualmente en torno a un 15% anual. La rentabilidad en los proyectos publicados no está bajo ningún concepto garantizada, y variará según el proyecto y las condiciones de mercado. Los primeros inversores suelen sacar más rentabilidad que los últimos que entran a un mismo proyecto. Las rentabilidades objetivo brutas por alquiler se sitúan en un rango del 4-7 % (sobre el coste de inversión tras todos los costes de reforma y transacción). En general, y dependiendo de cada caso, el objetivo de rentabilidad bruta por apreciación se establece entre un 13 % y un 18 %, con un plazo de ejecución de todo el proceso de entre 12 y 36 meses.

Riesgos Asociados

Como cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario no está libre de riesgos y conlleva su riesgo asociado. Es esencial valorar estos puntos antes de invertir:

• Riesgos de ejecución: Puede haber retrasos en las obras que afecten a la rentabilidad o al plazo de devolución.
• Riesgos de mercado: Si los precios de la vivienda bajan o hay menos demanda, los beneficios pueden reducirse.
• Riesgo de liquidez: El dinero invertido suele quedar inmovilizado meses o años hasta que el proyecto finaliza, y no estará disponible hasta ese momento.
• Riesgo del promotor: La capacidad y trayectoria del promotor son cruciales para el éxito del proyecto.
• Riesgos regulatorios: Es una actividad relativamente nueva con una regulación con poco recorrido, lo que puede generar incertidumbre, aunque ya está regulada.
• Riesgo de pérdida de capital: Como toda inversión, existe la posibilidad de perder dinero.
• Garantías y seguros limitados: Las garantías y los seguros pueden ser limitados en comparación con otras formas de inversión.

Analizar estos factores con calma permitirá invertir con mayor tranquilidad y seguridad.

Regulación y Fiscalidad del Crowdfunding Inmobiliario en España

Marco Regulatorio

El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España, y esta actividad la llevan a cabo 'startups proptech' que buscan innovar y aportar valor añadido al sector. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo. Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).

La regulación establece límites de inversión para proteger a los inversores:

• Los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios proyectos en un periodo de 12 meses.
• Los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital que les da cierto músculo financiero y prestigio.

Fiscalidad

Para personas físicas, las ganancias obtenidas a través del crowdfunding inmobiliario se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

Estadísticas y Perspectivas del Crowdfunding Inmobiliario

Según datos de Statista, se destinaron en 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del 'crowdfunding' en Europa. Por otro lado, según la consultora inmobiliaria Facts Factors, se estima que el volumen de negocio global del 'crowdfunding' inmobiliario llegará a los 1,07 billones de dólares en 2028.

Algunas empresas como Housers o Urbanitae, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros y 500 euros respectivamente. El sector inmobiliario es uno de los que ofrece más rentabilidad. Solo hay que fijarse en los informes mensuales de idealista para ver la continua subida en los precios de las casas en España, especialmente pronunciada en las principales ciudades del país. Una pequeña parte de esa inversión inmobiliaria se canalizó a través del 'crowdfunding' inmobiliario.

El crowdfunding inmobiliario se suma al abanico de opciones disponibles para acceder al mercado del "ladrillo", planteando una alternativa con barreras de entrada diferentes a las tradicionales. Más allá de sus características, lo fundamental es entender que se trata de un producto con sus propias particularidades y riesgos.

Tabla Comparativa de Inversión y Rentabilidad

Nota: Las rentabilidades son estimaciones y pueden variar significativamente según el proyecto y las condiciones del mercado.