Crisis en la Gestión Urbanística de Málaga: Quejas Empresariales y Retrasos Crónicos en las Licencias

Las quejas por el retraso en la concesión de licencias urbanísticas, tanto por parte de promotores como de particulares, arquitectos y empresarios, han sido una constante. Esta situación ha llevado a que la Gerencia de Urbanismo de Málaga se haya convertido en un verdadero tapón para otorgar licencias, incumpliendo sistemáticamente los plazos que establece la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Dicha normativa, en su artículo 172.5, estipula que la espera para una licencia no podrá superar los 3 meses.

Para los inversores, el principal parámetro de la rentabilidad es el tiempo, ya que el capital es intensivo y requiere una rentabilidad muy determinada y ajustada a los plazos.

Retrasos y sus Consecuencias en la Tramitación de Licencias

La problemática de la lentitud administrativa se evidencia en los plazos reales de tramitación de las licencias, que superan con creces lo estipulado por la ley, generando incertidumbre y pérdidas:

Esta demora es demoledora para sacar inversiones, haciendo que empresas lleguen a descartar Málaga por los largos plazos. La frustración es palpable, ya que se asume que una licencia que debería tardar seis meses, puede extenderse a año y medio, afectando gravemente la viabilidad de los proyectos. De hecho, “en un sector como puede ser piscinas, te encuentras un expediente paralizado, a discreción del técnico”, lo que agota los tiempos administrativos y la inversión.

Imagen: Gráfico comparativo de los plazos legales vs. reales en la tramitación de licencias urbanísticas en Málaga.

Propuestas para la Agilización Administrativa

Ante esta realidad, diversas voces han planteado soluciones. Ciudadanos, por ejemplo, ha anunciado la implementación de una auditoría de gestión para acabar con los cuellos de botella en la concesión de las licencias urbanísticas. También propone abrir la Gerencia de Urbanismo a la ciudad, creando ventanillas únicas en los barrios para que los vecinos puedan informarse de los trámites y resolver sus dudas. Otra medida es la elaboración de una Relación de Puestos de Trabajo en el departamento.

El viceportavoz de Cs Málaga, Alejandro Carballo, ha asegurado: «Queremos conseguir que la Gerencia de Urbanismo sea un instrumento ágil y efectivo, que dé respuesta tanto a los particulares como a los inversores que se han fijado en el atractivo indudable de Málaga». Asimismo, se reivindica una administración del siglo XXI, que tienda al papel cero, sea ágil, eficaz y dé respuesta a la buena coyuntura económica actual. Carballo añadió: «No puede ser que mientras todos los indicadores de inversiones y de actividad inmobiliaria van al alza, Urbanismo sea un gigante con los pies de barro. Málaga necesita liderazgo político para gestionar un departamento tan importante y que estamos seguros de está lleno de buenos profesionales».

Por su parte, María Jesús Palacios recriminó que en la actualidad la Gerencia de Urbanismo se ha convertido en un verdadero tapón para otorgar licencias, incumpliendo los plazos que establece la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Desde el Ayuntamiento, el concejal de Vivienda, Francisco Pomares, ha apostado por fórmulas como las declaraciones responsables e incluso ha planteado que la Administración ayude a los promotores con las cargas. Reconoció: «No estamos donde queremos estar pero estamos en camino. Y reconozco el trabajo que están haciendo la concejala Carmen Casero y el coordinador general, Enrique Morente. Aquí hay factores que inciden en el no cambio, sindicales, de la oposición... Pero el camino es duro.»

Imagen: Esquema de propuestas para agilizar los trámites urbanísticos.

El Conflicto del PEPRI Centro y sus Repercusiones Judiciales

Un claro ejemplo de la inacción administrativa y sus consecuencias judiciales es la situación del plan urbanístico del Centro Histórico de Málaga, el PEPRI Centro. Aprobado en 1989, este plan se encuentra obsoleto, y su falta de revisión y actualización por parte del Ayuntamiento de Málaga, a pesar de haber sido aprobado hace 35 años, está teniendo repercusiones a nivel judicial.

Este conflicto entre la administración local y la regional ha bloqueado varios proyectos urbanísticos en el Centro, especialmente por las alineaciones que deben corresponder a cada una de las parcelas en las que se divide la trama urbana. La inscripción del PEPRI Centro suponía su adaptación a la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía, pero esta todavía no se ha producido, generando una contradicción normativa. Este precepto entra en contradicción con la normativa del PEPRI Centro de Málaga, en la que, en relación con la conservación de la estructura urbana, se indica que las alineaciones «serán las consolidadas por la edificación existente, a excepción de las indicadas en los planos de este plan».

La consecuencia de este conflicto jurídico es que varios expedientes de licencias de obra que implican una modificación de las alineaciones de la trama urbana, aunque permitidos por el PEPRI Centro, están bloqueados por informes negativos de Cultura.

Un caso emblemático afectó al proyecto para construir apartamentos turísticos en la calle Refino, número 17. Ante la tesitura de no obtener respuesta de Urbanismo a la petición de la licencia de obras (solicitada en el año 2017), la empresa propietaria del edificio, asesorada por la abogada María de los Ángeles Giner, del despacho Consulting de Derecho Urbanístico, presentó un recurso judicial contra el Ayuntamiento y la Consejería de Cultura. Este recurso ha dado como resultado una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) en la que se accede a indemnizar económicamente a estos privados por la falta de respuesta.

El fallo del TSJA remarca la «conducta omisiva de la Administración, demorándose en la concesión de la licencia», la cual nunca llegó a ser resuelta. El tribunal señaló que el Ayuntamiento «debió de proceder a la adaptación de la normativa del Pepri Centro a la normativa autonómica». Aunque el TSJA rechazó conceptos de indemnización por pérdida de valor o gestión del proyecto, sí condenó al Ayuntamiento a pagar a la empresa 4.066 euros mensuales por el bloqueo a un proyecto que no pudo desarrollarse debido al conflicto jurídico entre Urbanismo y la Junta, en el periodo comprendido entre el 13 de septiembre de 2021 y el 25 de marzo de 2022.

Desde el equipo de gobierno municipal han señalado que «en breve» se pondrá en marcha el contrato de un equipo externo de técnicos para revisar y actualizar el PEPRI Centro, una labor que, según han argumentado desde Urbanismo, se frenó por un recurso judicial anterior que presentó el Colegio de Arquitectos a la revisión del catálogo de edificios protegidos.

Imagen: Conflicto entre el desarrollo urbanístico y la conservación del patrimonio en el Centro Histórico de Málaga.

El Desafío de la Vivienda y el Suelo en Málaga

La oferta de vivienda en Málaga sufre la inacción de la pasada década y ahora se ha convertido en una carrera contra el reloj, agravada por los pesados trámites, la falta de agilidad administrativa y la escasez de suelo. Durante la jornada 'Málaga, un lugar para vivir e invertir', organizada por SUR, se abordaron estas lecturas claras. Para dar respuesta al problema de vivienda, se estima que harían falta 500 viviendas asequibles durante 20 años, lo que supone construir cada año lo que se ha hecho en toda una década.

Violeta Aragón de la ACP ha indicado que ha llegado un momento de crisis y emergencia, urgiendo medidas. El Banco de España, en su análisis anual, indica que en todo el país faltan 600.000 viviendas, y en Málaga se estima un déficit de 50.000. Mientras tanto, la obra nueva se mantiene en unas 4.000-5.000 al año, lo que acrecienta el déficit.

El concejal Pomares lamentó que el debate sobre la vivienda faltó durante la segunda década del siglo y tampoco estuvo en la agenda: «No se construyó y, si sumamos el aumento de la demanda, es lo que provoca estas necesidades». En Málaga falta vivienda en alquiler, representando solo el 13% del total en la ciudad, con apenas un 1% de vivienda social en régimen de alquiler.

Desde una perspectiva autonómica, el director provincial de AVRA, Juan Jesús Bernal, ha defendido la interlocución con el sector y ha valorado la futura Ley de Vivienda de Andalucía como un marco muy satisfactorio. Destacó que hasta 2019 se visaban 3.000 viviendas anuales en Andalucía, mientras que ahora son 10.000. Braza, de Lagoom Living, señaló la falta de actitud y aptitud en el pasado y saludó el cambio de ordenanza para agilizar trámites en Málaga. Fernández, de AEDAS, remarcó que, si bien hacen 4.500 viviendas en Madrid al año, en Málaga no pueden hacer vivienda social o asequible, a pesar de ser un caso de éxito como ciudad.

No hay suelo para poner ladrillos de inmediato y hay muchos trámites. El edil Pomares ha recalcado la preocupación histórica del Ayuntamiento sobre los solares vacíos: «No necesitamos vivienda, necesitamos barrios. Con viviendas para todos los tipos, para el que llega y puede permitírselo y para los malagueños, para que coexistan. Eso significa todo un desarrollo de suelo». Asimismo, valoró el impulso de la LISTA por parte de la Junta y lamentó la lentitud de la maraña burocrática, preguntándose: «¿Cuánto tardó Soliva en hacerse barrio?»

El suelo está a unos niveles que no pueden ser. Bernal, de AVRA, ha puesto el acento en la acción autonómica para desbloquear suelo, poniendo el ejemplo de las Tecnocasas, con 323 viviendas paralizadas en el corazón de la ciudad ya en marcha, y casos similares en Cártama (157 parcelas) o Rincón de la Victoria (suelo para 500 viviendas). El marco legal autonómico facilita que el suelo finalista, dotacional o terciario turístico, sea para alquiler de larga duración, acompañado de aumentos de edificabilidad de hasta el 10%. También recordó los avales de hasta el 15% por parte de la Junta a jóvenes para adquirir una vivienda.

Lagar de Oliveros, al Oeste del Puerto de la Torre, es la gran oportunidad de Málaga con más de 5.000 viviendas, aunque proyectos en Lagunillas o calle Gigantes se demoran por informes. La presión fiscal y la lentitud administrativa, donde actores como Cultura, Patrimonio o Arqueología agotan los tiempos, desincentivan a los inversores.

Fernández, de AEDAS, mostró el «aburrimiento» de los inversores: «El principal parámetro de la rentabilidad es el tiempo. Es tan intensivo el capital que hay que buscarlo fuera y el capital va a pedir una rentabilidad muy determinada y ajustada a los plazos. Es en la periferia donde tenemos que poner el foco. Lagar de Oliveros... eso tendría que estar ya edificándose». Pomares lamentó los años que hubo que emplear en urbanizar el sector Universidad e instó a una «revolución administrativa». Aseguró que «Suelo hay en Málaga, pero tenemos que ser mucho más ágiles en desarrollar».

Imagen: Mapa de Málaga con las principales zonas de desarrollo urbanístico y escasez de suelo.

A pesar de los desafíos, se han identificado avances: Málaga tiene 2.200 viviendas de VPO en construcción y 4.500 viviendas privadas, lo que suma una importante reacción en solo año y medio. Además, hay suelos en proceso en torno al PTA, parcelas en diferentes fórmulas de enajenación en Cerrojo, más suelos de Tecnocasas y otros en Algarrobo. La gestión del parque público es clave, habiéndose recuperado más de 300 viviendas dedicadas a actividades ilícitas y puestas al servicio del registro de demandantes.

El presidente de Lagoom ha mencionado los grandes desarrollos que han salido a colación y se ha preguntado: «¿Por qué no se forma un grupo de trabajo con los promotores implicados, dejarnos el orgullo en el bolsillo y velar por la ciudadanía? Hay 35.000 viviendas que no se movilizan». El director de SUR introdujo una cuestión: es la Administración la que más dinero gana con la vivienda. Bernal, por su parte, avanzó que el nuevo proyecto incluye bonificaciones y que la Junta desgrava IRPF por el tramo autonómico en caso de jóvenes. También mencionó suelos de Cártama a un precio irrisorio para renta libre.

Aragón ha intervenido pidiendo un análisis en profundidad de cada suelo y en qué estado está, para evitar desarrollos a 15 años o inviables. Hace falta un catálogo de suelos en detalle para saber cuándo y en qué plazos. Sobre la conversión de locales en residencial, Bernal lo ha defendido como algo que suma, con unos parámetros de edificación, y ha vuelto a incidir en la rehabilitación. La seguridad jurídica para sacar esas 35.000 viviendas al mercado de alquiler sin riesgo para los propietarios es fundamental. En Soliva hay 75 locales que se van a convertir en vivienda para personas mayores, recordó Pomares.

Controversias y la Percepción de la Prensa: El Caso de la Gasolinera de La Pelusa

Más allá de las dificultades generales, la gestión urbanística y su cobertura mediática han generado controversias, como el caso de la gasolinera de La Pelusa. El diario Sur publicó una información firmada por Ignacio Lillo titulada “Petroprix denuncia la lentitud del Ayuntamiento de Málaga para autorizar la gasolinera de La Pelusa”, haciéndose eco de un comunicado de la empresa que denunciaba «públicamente las trabas administrativas que sufre desde hace cuatro años por parte de la Gerencia de Urbanismo» para la construcción de la polémica gasolinera. En la noticia se explicaban los ‘problemas’ que estaba teniendo la empresa Petroprix para abrir su gasolinera, y se incluían las explicaciones del concejal de Ordenación del Territorio, Raúl López.

Desde la perspectiva vecinal, Inmaculada de la Torre, presidenta de la Asociación de Vecinos Gálica-La Pelusa, consideró la nota de prensa de Petroprix y la publicación de la noticia del diario Sur como un acto de cinismo. Ante la afirmación del propietario de Petroprix, Manuel Santiago, de que su objetivo es “ofrecer a los consumidores una alternativa de repostaje con precios más ajustados y la misma calidad”, para lo que pide “mayor celeridad a las instituciones, para que nos dejen trabajar”, De la Torre respondió tajantemente: “Dice que la gasolinera es un bien común, no señor, es un bien para su bolsillo. A este señor le da completamente igual la salud de los vecinos”. De la Torre añadió: “si este empresario está tan cansando, tan aburrido, que ponga la gasolinera en otro sitio que no tenga a todo el vecindario en contra”.

Parecida opinión tiene la presidenta de la Asociación de Vecinos de El Palo, Mercedes Pírez, que entiende que la noticia es “indignante, incluso vergonzosa”, ya que el empresario a pesar de saber “la oposición vecinal que hay, sigue adelante contra viento y marea. Habla poco de la ética y de la moral, es dinero puro y duro”. Pírez confirma que la gasolinera “tiene a todo el barrio en contra, pero ellos se consideran tan buenos que poco más que hay que agradecerles de rodillas que vengan a colocarla aquí”, y entiende que “hay empresas a las que uno no debería ir, ese boicot ciudadano hay que hacérselo a este tipo de empresas”.

Por su parte, el concejal de Urbanismo, Raúl López, aseguró en la noticia publicada en Sur, que el Ayuntamiento es “muy garantista” con la tramitación de planes especiales para gasolineras, y recordó que “ha habido varias mociones plenarias, en las que nos pidieron que no ejecutáramos esta gasolinera y nosotros hemos dicho claramente que haremos lo que diga la ley”. Parece que se puso de parte de los vecinos afirmando que no entiende “las prisas de estos señores, cuando en todo momento lo que estamos es garantizando la seguridad jurídica para los promotores, pero siendo sensibles a las peticiones vecinales. Me sorprende bastante esta denuncia pública, son poco empáticos con los ciudadanos”.

Para la presidenta de la AAVV La Pelusa, De la Torre, se trató de una “táctica por parte del Ayuntamiento, porque no podemos olvidar el momento en el que estamos, que el domingo votamos”, por lo que “hacen ver que el Ayuntamiento está a favor de los vecinos, pero me parece una estrategia política”. Además, De la Torre cree que desde el Consistorio lo que quieren es “seguir degenerando el barrio, porque tienen un megaproyecto en mente, quieren crear otro Benidorm”, de manera que “todas las playas pesqueras de El Palo, todo lo que es La Pelusa, que son casas unifamiliares, pues no las quieren”. Pírez añadió que le “gustaría que el concejal fuera tan contundente cuando conteste las alegaciones de los vecinos como cuando responde y mira por los intereses de esta empresa”, ya que “tendría que velar por nosotros, por los ciudadanos, que para algo son nuestros representantes”.

Imagen: Manifestación vecinal contra un proyecto urbanístico controvertido.

La Parcialidad del Diario Sur según las Asociaciones Vecinales

La cobertura del diario Sur en casos como el de la gasolinera de La Pelusa también fue objeto de crítica por parte de las asociaciones vecinales, que cuestionaron su imparcialidad. Pírez se preguntó: “¿Que podemos esperar de Sur? Pocas veces saca cosas de los vecinos, y cuando lo hace es casi a escondidas, al final, ese periódico está vendido a las empresas y al Ayuntamiento”. Y añadió: “No he visto que Sur sacara a doble página la denuncia de los vecinos de La Pelusa, o hacer una entrevista desde el punto de vista humanitario. Preguntar qué está pasando, como afecta a los vecinos… les importa un comino todo, nada más que hacer dinero”. Pírez cree que “estarán todos los empresarios que tienen este tipo de prácticas felices, y luego pagarán publicidad en el periódico, y así todos contentos”.

Por su parte, De la Torre ve que “hay intereses”, y le “da vergüenza, como ciudadana, cómo Sur le baila el agua de esta manera al Ayuntamiento, porque yo entiendo que esto es una estrategia ante las elecciones”. Además, De la Torre aseguró que no era la primera noticia que el periodista Ignacio Lillo escribía “a favor de la gasolinera”, señalando que “decía verdades a media, o mentiras incompletas, llámalo como quieras”.

Imagen: Representación de la crítica a la parcialidad de los medios de comunicación en temas urbanísticos.