Guía Completa sobre el Arrendamiento de Locales de Negocio

El alquiler de un local comercial es una de las decisiones más importantes para cualquier emprendedor o empresa. Ya sea que estés iniciando un negocio, cambiando de ubicación o expandiéndote, es fundamental entender los aspectos legales y contractuales para evitar problemas futuros. El contrato de arrendamiento de un local comercial es un documento que establece los términos y condiciones del alquiler entre el propietario y el inquilino.

Marco Legal del Arrendamiento de Locales Comerciales

El arrendamiento de local de negocio está comprendido en el concepto legal «arrendamientos para uso distinto del de vivienda». Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido para vivienda habitual.

El régimen legal aplicable al arrendamiento de local de negocio será la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la regulación de los arrendamientos de locales de negocios, la Ley de Arrendamientos Urbanos opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, a diferencia de los arrendamientos de vivienda que tienen una regulación más restrictiva.

Aspectos Clave del Contrato de Arrendamiento

Formalización y Contenido del Contrato

No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto para el contrato de arrendamiento de un local de negocio; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto. Conviene que figuren en el contrato de arrendamiento los titulares de la actividad que allí se va a ejercer.

• Es frecuente pactar que el local arrendado se destinará a una u otra actividad. Debe tener en cuenta que una concreción excesiva podrá tener consecuencias si posteriormente cambia su actividad o traspasa o subarrienda el local.
• Puede pactarse qué ocurrirá en caso de que su arrendador procediese a la enajenación de la finca arrendada, por ejemplo, pactar para tal supuesto que el arrendatario dejará libre el local a cambio o no de una indemnización.

Duración del Contrato

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de local, a diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda, la LAU deja plena libertad a las partes para que pacten el tiempo de duración que consideren. Para este tipo de contratos no existen plazos legales mínimos ni máximos. Un aspecto clave es negociar una duración que se ajuste a las necesidades del negocio.

Deberá pactar en todo caso el plazo de duración del arrendamiento. Es importante advertir que al ser un plazo pactado voluntariamente por las partes, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a su cumplimiento. En este sentido, debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, le convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato antes del plazo estipulado para su finalización.

La Renta y su Pago

La cantidad que pagará por el arrendamiento será la que libremente pacten las partes sin que exista ningún condicionamiento legal en tal sentido. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. El arrendador queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago, que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago.

Normalmente se pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del arrendamiento en base al incremento del IPC anual, por ser el índice general y por tanto de mayor aceptación, efectuándose la subida en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, previa notificación del arrendador, expresando el porcentaje de variación a aplicar debidamente justificado.

Fianza y Garantías Adicionales

Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario. El depósito de la fianza es obligatorio que lo efectúe el arrendador en la Comunidad Autónoma, y se rescatará al finalizar el arriendo.

Durante los cinco primeros años no será preciso actualizar la fianza. Cuando el plazo pactado exceda de cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las partes. A falta de pacto específico se presumirá que se pactó el mismo modo de actualización para la fianza que el pactado para la renta. El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.

En el contrato de arrendamiento de local se puede pactar la entrega por el inquilino de mensualidades de renta adicionales como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento, más allá de la fianza legal.

Obras de Conservación y Mejora

• Obligaciones del Arrendador: El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado este o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc.).
• Obligaciones del Arrendatario: El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito) obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local.

Cesión y Subarriendo del Local

Si las partes no pactasen nada al respecto, el arrendatario podrá subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. A cambio, éste tiene derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial, o del 20% en caso de cesión o subarriendo total. No obstante, la cesión o subarriendo han de ser siempre notificados al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se firmó el correspondiente contrato.

Otros Derechos y Cláusulas

• Derecho de Adquisición Preferente: Respecto al derecho de adquisición preferente, el artículo 31 de la LAU remite al artículo 25, que viene a decir que el inquilino del local tiene un derecho antes que ninguna otra persona (excepto el condueño de la finca) para poder quedarse con el local, cuando el propietario tenga intención de venderlo.
• Cláusula de Exclusividad: Es importante negociar una cláusula de exclusividad si se alquila en un centro comercial para evitar competencia directa del mismo arrendador.
• Renuncia a Derechos: Es muy frecuente en la práctica la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a ciertos derechos previstos en la ley.

Extinción del Contrato de Arrendamiento

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo estipulado, salvo que se hubiera pactado otra cosa. En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones.

Indemnización al Arrendatario por Extinción

Cuando se extinga el contrato de arrendamiento de local de negocio por finalización de la duración pactada, el arrendatario tendrá derecho a percibir una indemnización siempre y cuando se den los requisitos previstos en el artículo 34 de la LAU. La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

Otros Supuestos de Extinción y Subrogación

• Fallecimiento del Arrendatario: En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario que continúe la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de aquel en el contrato. Si en el local se ejerce actividad profesional o empresarial y fallece el inquilino, el heredero que continúe el ejercicio de la actividad heredará todos los derechos y obligaciones que contenía el contrato de arrendamiento.
• Enajenación de la Finca: Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. Puede pactarse qué ocurrirá en caso de que su arrendador procediese a la enajenación de la finca arrendada.
• Subasta del Local: El contrato de arrendamiento de local podría extinguirse como consecuencia de que el local sale a subasta y un tercero se lo adjudica.
• Desahucio por Falta de Pago: Los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento.

Aspectos Fiscales del Arrendamiento de Locales

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El arrendamiento de locales de negocio está sujeto a IVA (21%). El arrendador es sujeto pasivo del impuesto, debiendo repercutirlo al arrendatario e ingresarlo en Hacienda.

Solo estará exenta de este impuesto cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda. Está sujeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de un único inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la Base Imponible el importe total de la contraprestación (renta + cantidades asimiladas y accesorias), y siendo el tipo impositivo el 21%.

Si el arrendatario es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho, el arrendamiento está sujeto a IVA. Si el arrendatario quiere alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás repercutir IVA, da igual que el inquilino realice o no actividad económica. Deberás repercutir IVA al 21% sobre el importe total del arrendamiento.

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Pero si el alquiler terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• Para el Arrendador: Las cantidades que recibe en concepto de rentas son ingresos íntegros del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento forme parte de una actividad empresarial, en cuyo caso serían rendimientos de dicha actividad. El arrendador también puede estar obligado a realizar una retención del IRPF en determinadas situaciones.
• Para el Arrendatario: Si está acogido al régimen de Estimación Directa, la renta será gasto fiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable.

Tipos de Arrendamiento de Negocio

Es importante diferenciar entre dos tipos principales de arrendamiento de locales para actividades económicas:

1. Arrendamiento de local vacío: Se arrienda solamente el local vacío, como espacio físico para que el arrendatario instale un negocio. En este caso estamos ante un arrendamiento de local o también denominado «arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
2. Arrendamiento de empresa o fondo de comercio: Se arrienda un local donde se venía desarrollando una actividad, y en el contrato también se cede en arrendamiento toda la maquinaria, mobiliario, existencias, licencias, etcétera, que se encuentra en el local.

Arrendamiento de Empresa o Fondo de Comercio

Sí, en España es posible arrendar una empresa mediante un contrato específico llamado arrendamiento de empresa o de fondo de comercio. Esto permite a una persona o sociedad explotar una actividad económica que pertenece a otra, pagando un canon o renta al propietario. El arrendatario gestiona la empresa como si fuera suya, pagando un canon acordado al propietario.

El arrendamiento de empresas comparte ciertos puntos con el modelo de franquicia, ya que ambos permiten a un tercero gestionar un negocio bajo una marca establecida sin ser propietario de la misma. En las franquicias, el franquiciado paga un canon inicial y regalías periódicas a cambio de utilizar la marca, recibir formación y acceder a un modelo de negocio probado.