Anulación y Reclamación de la Fianza de un Alquiler: Guía Completa para Inquilinos
La fianza de alquiler es una cantidad de dinero que la parte inquilina entrega a la propiedad en garantía. Su principal función es servir como una garantía para el arrendador frente a posibles incumplimientos del inquilino, como daños al inmueble, impagos de servicios o gastos adicionales que el arrendatario no haya cubierto durante su estancia en la propiedad.
La fianza también protege al inquilino, ya que el arrendador tiene la obligación de devolverla si no se producen desperfectos y si se han cumplido todas las condiciones del contrato. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), miles de inquilinos en España se enfrentan cada año a retrasos o retenciones injustificadas de la fianza del alquiler. Este tipo de conflicto es uno de los más frecuentes entre arrendadores e inquilinos.
¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?
La fianza es el dinero que se entrega al firmar el contrato como garantía frente a posibles impagos o desperfectos. No es un pago extra ni una “reserva”, y el casero está obligado a devolverla cuando finaliza el contrato si no hay incidencias.
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la fianza es obligatoria y debe equivaler a:
- 1 mensualidad de renta para viviendas.
- 2 mensualidades para locales u otros usos.
Es obligatoria la fianza en metálico y será equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual o de dos mensualidades si se trata un uso distinto a la vivienda como oficinas, locales, etc. Toda cantidad de dinero que esté por encima de esos límites no formarán parte de la fianza, sino que serán recogidas en el contrato bajo el concepto de ‘“garantía adicional”.
Durante los primeros 5 años de contrato, si el arrendador es persona física, o durante los primeros 7 años si se trata de una persona jurídica, el importe de la fianza no puede actualizarse, aunque la renta se revise conforme a lo pactado.
Además, el casero debe depositar esa cantidad en el organismo público correspondiente de su comunidad autónoma:
- Cataluña: INCASÒL
- Madrid: Agencia de Vivienda Social - Depósito de Fianzas
- Andalucía: AVRA
- Valencia: GENERALITAT - FIANZAS DE ALQUILER
La fianza solo puede usarse para cubrir impagos o daños demostrables. No puede retenerse por desgaste normal ni por “falta de pintura”.
Plazos Legales para la Devolución de la Fianza
Tu casero tiene un mes exacto desde la entrega de las llaves para devolverte la fianza. Pasado ese plazo, empieza a generar intereses legales. Este plazo para devolver la fianza de un alquiler es de 1 mes tras la entrega de llaves.
Según el artículo 36.4 de la LAU:
“El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha devolución.”
Esto no quiere decir, en ningún caso, que el plazo para la devolución de la fianza sea de treinta días desde la entrega de las llaves. Pero, se establece que, si después de este periodo de tiempo no lo hace, se devengará el interés legal del saldo para que la fianza en metálico que deba ser restituido, se cubra.
¿Qué hacer si el casero se retrasa en la devolución?
- Espera el plazo de 30 días naturales.
- Comprueba que el piso fue entregado correctamente.
- Si no hay respuesta, envía un burofax solicitando devolución.
En comunidades con depósito obligatorio, como Madrid o Cataluña, también puedes solicitar directamente la devolución a través del organismo autonómico.
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Motivos Legítimos por los que un Casero Puede Retener la Fianza
El casero solo puede retener la fianza si existen motivos objetivos y demostrables. Los principales motivos reconocidos por la LAU (art. 27) y la jurisprudencia del Tribunal Supremo son:
| Motivo | Justificación | Requiere pruebas |
|---|---|---|
| Impago de rentas o suministros | Cubrir mensualidades pendientes | Sí |
| Daños en la vivienda por mal uso | Daños más allá del desgaste normal | Sí (facturas, peritaje) |
| Obras no autorizadas | Alteraciones estructurales o reformas sin permiso | Sí |
| Incumplimiento contractual | Ej. abandono anticipado sin preaviso | Sí |
No son motivos válidos:
- Desgaste normal de paredes, electrodomésticos o pintura.
- Limpieza general.
- Sustitución de bombillas o pequeños arreglos domésticos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2020 (STS 4183/2020) establece que “el deterioro por uso ordinario no justifica la retención total o parcial de la fianza”.
Cuando los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble.
Si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino.
Otro motivo por el cual el arrendador podría no devolver la fianza es si el inquilino ha dejado deudas pendientes de suministros como agua, luz, gas o comunidad. En estos casos, la fianza se puede utilizar para cubrir los pagos pendientes que el arrendatario no haya liquidado.
La falta de limpieza del inmueble al final del contrato también puede dar lugar a que el arrendador retenga parte de la fianza para cubrir los gastos de limpieza.
Otro motivo frecuente por el que un arrendador puede no devolverte la fianza es la realización de obras o modificaciones en el inmueble sin su consentimiento. Cualquier cambio estructural o alteración significativa, como la pintura de paredes, la instalación de mobiliario fijo o la modificación de instalaciones eléctricas o de fontanería, debe contar con la autorización previa del propietario.
Pasos para Reclamar la Fianza de Forma Amistosa
Antes de meterte en procedimientos judiciales, intenta una reclamación amistosa documentada. En la mayoría de casos, funciona. El primer paso es el más importante, ya que el propietario puede no devolver la fianza si el inquilino incumple sus responsabilidades.
Pasos recomendados:
- Reúne pruebas:
- Contrato de alquiler.
- Acta de entrega de llaves firmada.
- Fotografías del estado final de la vivienda.
- Envía un burofax certificado:
“Estimado [nombre del casero], habiendo entregado las llaves el [fecha], solicito la devolución de la fianza de [importe], conforme al artículo 36 de la LAU. Si en 10 días no se efectúa la devolución, me veré obligado a iniciar acciones legales.”
Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema, y además porque deja constancia de la reclamación extraprocesal. Un burofax es un método que ofrece validez legal y comprobante de recepción.
Lo primero que debes hacer es intentar resolver el conflicto de forma amistosa, comunicándote con el arrendador para solicitar una explicación. Si el inquilino considera que no hay razones legítimas para la retención, puede enviar una notificación formal por escrito al arrendador solicitando la devolución. Si, tras este intento de negociación, no se llega a una solución, es recomendable acudir a la vía legal.
Reclamación Judicial: Cuándo y Cómo Proceder
Si el casero no responde o se niega a devolver la fianza, el siguiente paso es reclamar judicialmente. Si el alquiler no supera los 6.000 €, el juicio será verbal y si el alquiler no supera los 2.000 euros es posible presentarse sin un abogado o procurador.
Tipo de procedimiento:
- Juicio verbal (art. 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), para cantidades inferiores a 2.000 €.
- No necesitas abogado ni procurador (aunque recomendable).
Documentos que debes aportar:
- Contrato de arrendamiento.
- Comprobante de pago de fianza.
- Acta de entrega de llaves.
- Burofax enviado al casero.
- Presupuestos o facturas si hay discrepancias.
Dónde se presenta:
- En el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la vivienda (art. 50 LEC).
Costes aproximados:
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Abogado (opcional) | 200-500 € |
| Procurador (opcional) | 100-200 € |
| Tasas judiciales | 0 € (exentas <2.000 €) |
Si el casero no comparece, el juez suele dictar sentencia favorable al inquilino. Guarda siempre pruebas y comunicaciones.
Jurisprudencia Reciente y Fuentes Oficiales
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) -BOE-A-1994-26003- establece plazos y obligaciones muy claros sobre cuándo y cómo debe devolverse la fianza. Y si no se cumple, existen mecanismos legales eficaces para reclamarla, tanto de forma amistosa como judicial.
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del plazo de 30 días sin justificación válida, el inquilino puede reclamar la totalidad del importe. Además, en algunos casos, el arrendador puede ser obligado a pagar intereses por el retraso.
Si no hay un acuerdo entre las partes, el inquilino puede optar por iniciar una reclamación formal o, en última instancia, acudir a la vía judicial para recuperar su dinero.
Jurisprudencia relevante:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) 23/10/2021: confirma que el arrendador debe justificar documentalmente los daños alegados.
- STS 194/2020, de 12 de febrero: obliga a devolver la fianza cuando no se acredita causa de retención.
- Tribunal Supremo (STS 4183/2020): Define desgaste ordinario.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
Tiene un mes desde la entrega de llaves, según el art. 36.4 de la LAU. Pasado ese plazo, debe pagar intereses legales.
¿Qué hago si mi casero no me devuelve la fianza pasados 30 días?
Envía un burofax reclamando la devolución. Si no responde, puedes presentar demanda verbal en el juzgado competente.
¿Puedo reclamar intereses si no me devuelve la fianza a tiempo?
Sí. El interés legal del dinero (Banco de España, 2025: 3,75 %) se aplica desde el día 31 tras la entrega de llaves.
¿Por qué motivos puede el casero retener la fianza?
Solo por impagos, daños demostrables o incumplimiento del contrato. No por desgaste normal.
¿Qué plazo tengo para reclamar judicialmente?
La acción prescribe a los 5 años, conforme al art. 1964 del Código Civil.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
Si reclamas menos de 2.000 €, no es obligatorio. Si el alquiler no supera los 2.000 euros es posible presentarse sin un abogado o procurador.