IGIC y Alquiler Vacacional en Canarias: Guía Fiscal para Pequeños Empresarios

En las Islas Canarias, el alquiler de viviendas vacacionales está sujeto a un marco fiscal específico que difiere del resto de España. Además del IRPF, los propietarios deben considerar el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que grava el consumo de bienes y servicios en el archipiélago. Entender este impuesto es crucial para cualquier propietario que desee rentabilizar su propiedad a turistas, ya que puede afectar directamente la rentabilidad de su inversión y evitar problemas legales.

¿Qué es el IGIC y por qué se aplica al alquiler vacacional en Canarias?

El IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) es el equivalente canario al IVA. Es un impuesto indirecto que grava el consumo de bienes y servicios en las islas. La diferencia principal es que sus tipos impositivos son más bajos que en el resto de España. En Canarias, todos los alquileres turísticos están sujetos al IGIC con un tipo general del 7%. A diferencia del IVA peninsular, aquí no existe exención para los alquileres de corta estancia, incluso si no se ofrecen servicios hoteleros. Esto se debe a que, al alquilar una vivienda a turistas, se realiza una actividad económica de prestación de servicios de alojamiento, la cual no está exenta de IGIC en la Comunidad Autónoma. En resumen, si se alquila legalmente una vivienda a visitantes de corta estancia, se debe repercutir el IGIC en el precio del alquiler y declararlo a Hacienda Canaria.

Tipos de Alquiler y su Sujeción al IGIC

No todos los alquileres de inmuebles tributan IGIC; la aplicación depende del tipo de arrendamiento y del uso que le dé el inquilino:

• Alquiler de vivienda habitual (larga duración): Si se alquila un piso o casa a un inquilino como residencia habitual mediante un contrato de larga duración con uso exclusivamente residencial, esta operación está exenta de IGIC. Este tipo de arrendamiento no se considera una actividad empresarial sujeta a tributación indirecta.
• Alquiler de temporada (no turístico): El alquiler de temporada, cuando no tiene fines turísticos y está destinado a una necesidad puntual del inquilino (por ejemplo, por trabajo temporal, estudios u obras en su vivienda habitual), también puede estar exento de IGIC. Para ello, es fundamental que no se ofrezcan servicios típicos del sector turístico y no se comercialice como alquiler vacacional. Los criterios clave para que un alquiler de temporada esté exento de IGIC son: que el inquilino no sea un turista, que la vivienda no se publicite en plataformas turísticas y que no se incluyan servicios propios del sector turístico.
• Alquiler vacacional (turístico): En cambio, si el alquiler se dirige a turistas, se oferta en plataformas como Airbnb o Booking, tiene una finalidad vacacional y se realiza de forma repetida o profesionalizada, entonces sí está sujeto al IGIC, con un tipo impositivo general del 7%. Esto aplica aunque no se ofrezcan servicios como limpieza diaria o recepción.

Obligaciones Fiscales del Propietario de Viviendas Vacacionales

Como propietario que alquila una vivienda vacacional en Canarias, se adquieren obligaciones fiscales específicas relacionadas con el IGIC. Es fundamental cumplir con las regulaciones y evitar problemas legales.

Alta en el Censo de Empresarios de Canarias (Modelo 400)

Lo primero que se debe hacer es darse de alta en el IGIC comunicándolo a la Agencia Tributaria Canaria. Para ello, se presenta el Modelo 400, que es la declaración censal de inicio de actividad en Canarias. En este formulario se debe indicar que se va a explotar una vivienda con fines turísticos, seleccionando el epígrafe de actividad 1685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” en el listado oficial. Es obligatorio presentar el Modelo 400 antes de comenzar a alquilar la vivienda vacacional. Incluso si se cree que no se llegará a pagar IGIC (por ejemplo, por acogerse a un régimen especial), se debe formalizar igualmente el alta censal. Omitir este paso puede acarrear sanciones administrativas.

Declaraciones Trimestrales de IGIC (Modelo 420)

Una vez dado de alta, si el alquiler vacacional está sujeto a IGIC, se deberán presentar declaraciones periódicas para ingresar el impuesto cobrado. El Modelo 420 es la autoliquidación trimestral del IGIC. Aquí se declara el IGIC cobrado a los huéspedes y se resta el IGIC soportado en gastos relacionados con la actividad (mantenimiento, limpieza, etc.), pagando la diferencia a Hacienda Canaria. La periodicidad de la presentación es trimestral: del 1 al 20 de abril (1º trimestre), del 1 al 20 de julio (2º trimestre), del 1 al 20 de octubre (3º trimestre) y del 1 al 30 de enero del año siguiente (4º trimestre). Si el IGIC soportado supera al IGIC cobrado, se puede compensar el saldo en trimestres futuros. Incluso si no hubo actividad, se deberá presentar el modelo en cero, salvo que se esté exento por un régimen especial.

Declaración Resumen Anual (Modelo 425)

Además de los modelos trimestrales, se deberá presentar un resumen anual de toda la actividad sujeta a IGIC mediante el Modelo 425. Este incluye el total de bases imponibles e IGIC devengado durante el año, así como los periodos sin actividad. El plazo de presentación es del 1 al 30 de enero del año siguiente y normalmente se presenta junto con el Modelo 420 del 4º trimestre. Aunque no se haya tenido actividad en algún trimestre, el Modelo 425 sigue siendo obligatorio si se realizaron actividades sujetas a IGIC en algún momento del año.

El Sujeto Pasivo del IGIC

El sujeto encargado de pagar el IGIC es el propietario o responsable de la vivienda vacacional. Si eres propietario de una vivienda vacacional en Canarias, estarás obligado a darte de alta en el IGIC y a presentar las declaraciones correspondientes. Si el propietario, persona física o jurídica, explota directamente la propiedad, es él mismo el responsable ante Turismo. Si la empresa gestora realiza los cobros en nombre del propietario, realizará liquidaciones descontando sus honorarios.

Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional (REPEP)

El REPEP es una opción para los pequeños empresarios o profesionales en Canarias, que busca reducir el impacto fiscal del tipo impositivo. Es importante indicar al darse de alta en el modelo 400 que se acoge al REPEP.

Beneficios y Requisitos

Si los ingresos anuales por alquiler vacacional no superan los 30.000 euros, se puede acoger al REPEP, un régimen fiscal simplificado que permite operar sin repercutir IGIC. Esto implica no cobrar el 7% de IGIC a los huéspedes y no presentar el Modelo 420 trimestral, lo que simplifica la contabilidad y ahorra trámites. Sin embargo, no se puede deducir el IGIC de los gastos, ya que no se está repercutiendo impuesto alguno. Además, si no se reside fiscalmente en las Islas Canarias, no se puede acoger a este régimen. A pesar de no presentar el Modelo 420, se deberá declarar los ingresos anualmente con el Modelo 425, generalmente sin ingreso alguno. Si se superan los 30.000 euros de facturación anual, se pasará al régimen general al año siguiente y se deberá comenzar a repercutir IGIC. También se puede renunciar voluntariamente al REPEP si interesa tributar con normalidad.

Cálculo del IGIC en una Reserva

Para calcular el IGIC, es importante entender el porcentaje aplicable a las viviendas vacacionales y conocer los pasos necesarios para hacerlo correctamente. Por ejemplo, cuando un huésped realiza una reserva por 400 euros, ese importe ya incluye el IGIC (7%). Para calcular cuánto corresponde al impuesto y cuánto es el ingreso real del propietario, se hace lo siguiente:

• IGIC (7%) = 400 € × 7 / 107 = 26,17 €
• Ingreso del propietario (base imponible) = 400 € - 26,17 € = 373,83 €

Es decir, el propietario debe declarar 26,17 € como IGIC y su ingreso neto por el alquiler es de 373,83 €. Es importante recordar que plataformas como Airbnb o Booking.com suelen restar su comisión antes de transferir el dinero al propietario. Sin embargo, el IGIC se calcula siempre sobre el importe total de la reserva pagado por el huésped, no sobre lo que se recibe en cuenta.

Hay que tener en cuenta que si en la factura se cobran conceptos adicionales junto al alquiler (por ejemplo, alquiler de plaza de garaje, equipamiento, traslados, etc.), estos servicios se consideran independientes del alojamiento y pueden tener tipos de IGIC distintos. Por ejemplo, una plaza de garaje alquilada aparte tributa al 5% de IGIC, según la normativa vigente. Estos conceptos deben añadirse por separado en la factura, cada uno con su tipo impositivo correspondiente.

Comparativa: REPEP vs. Régimen General (con IGIC)

La elección entre el REPEP y el régimen general puede tener un impacto significativo en la gestión fiscal y la rentabilidad. Aquí una comparativa:

Si los ingresos son bajos, se tienen pocas reservas y no se planean grandes inversiones, el REPEP es una opción cómoda y rentable. Si, en cambio, se planea hacer reformas, inversiones frecuentes o se supera el límite de 30.000 euros, el régimen general podría ser más interesante, ya que permite deducir el IGIC soportado. Es fundamental valorar la situación personal y los planes futuros antes de decidir, consultando con un asesor fiscal si es necesario.

El Concepto de "Establecido en Canarias" a Efectos del IGIC

La condición de "establecido en Canarias" ha sido objeto de importantes clarificaciones y modificaciones normativas en los últimos años, con consecuencias directas para los propietarios de viviendas vacacionales.

Evolución Normativa y Requisitos

Teniendo en cuenta la redacción vigente desde el día 1 de enero de 2023 del artículo 19.1.2º.a) de la Ley 20/1991, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias, el mero hecho de ser arrendador de un bien inmueble situado en Canarias no implica estar establecido en Canarias. Para estar establecido se debe disponer en el territorio de aplicación del Impuesto, de forma permanente, de medios materiales y humanos propios para el ejercicio de la actividad de arrendamiento. Si una persona física consultante no dispone para la gestión de su actividad de arrendamiento de medios materiales y humanos propios, no se considera establecida en Canarias.

Posteriormente, con efectos desde el 1 de enero de 2026, la Hacienda autonómica de Canarias introdujo un cambio relevante en la interpretación. Se ha determinado que la cesión de una vivienda vacacional sita en Canarias confiere, en todo caso, la condición de empresario a su propietario, incluso cuando el titular delega la gestión en plataformas digitales o limita su intervención a tareas básicas como la limpieza o la entrega de llaves. Esta consideración se mantiene aunque el propietario se encuentre fuera de Canarias. La Administración entiende que se trata de una actividad económica orientada al mercado turístico y promocionada en canales comerciales, descartando la aplicación del régimen clásico de alquiler de vivienda.

Gestión del Alquiler Vacacional y Responsabilidad del IGIC

La forma en que se gestiona la vivienda vacacional influye directamente en quién es el responsable del IGIC y cómo debe declararse.

Propietario Explota Directamente

En este caso, el propietario se encarga directamente de la gestión y el alquiler de la propiedad para uso turístico, sin la intervención de terceros. Es el propietario quien factura y cobra directamente a los huéspedes. Si eres una persona física, debes registrarte en el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) presentando el modelo 400. Entre las obligaciones que debes cumplir se encuentran el pago del IRPF, que puede ser anual si eres residente o trimestral si eres no residente (presentando el modelo 210).

Empresa Gestora como Intermediario

En este escenario, el propietario contrata los servicios de una empresa gestora, que se encarga de administrar y gestionar la propiedad en su nombre, actuando como un intermediario entre el propietario y los huéspedes. En esta situación, la responsabilidad recae en el propietario, quien debe darse de alta como propietario en el Gobierno de Canarias. La empresa gestora te brindará servicios de asesoramiento y apoyo en la gestión de tu vivienda vacacional. Si la empresa gestora realiza los cobros en nombre del propietario, realizará liquidaciones descontando sus honorarios. La empresa gestora y el propietario deben firmar un contrato de arrendamiento en el cual se establecen los términos y condiciones del acuerdo, incluyendo el pago del IGIC al propietario si este cumple con las condiciones para acogerse al Régimen Especial de Pequeños Empresarios y Profesionales (REPEP).

Inversión del Sujeto Pasivo

Tratándose de empresarios o profesionales personas físicas no establecidos en el territorio de aplicación del IGIC, únicamente podrán estar incluidos en el REPEP cuando estén obligados a darse de alta en el Censo de Empresarios o Profesionales. Si el consultante renuncia o está excluido del REPEP, la prestación de servicios de arrendamiento de locales de negocios pasaría a estar sujeta y no exenta del IGIC. Desde el día 1 de enero de 2023, no se invertiría la condición de sujeto pasivo, estando obligado a declarar la cuota del IGIC devengada a través del modelo 412 de autoliquidación ocasional. El período de liquidación sería mensual y se debería presentar en el mes natural siguiente a la finalización del período de liquidación mensual en el que se devengó el Impuesto.

Respecto a la actividad de cesión de uso de vivienda con fines turísticos (vivienda vacacional), dado que los destinatarios son particulares, o siendo empresarios o profesionales no actúan como tales, en ningún caso sería aplicable el supuesto de inversión del sujeto pasivo, ni tampoco la excepción relativa al arrendamiento de bienes inmuebles, previsto en el artículo 19.1.2º.a) de la Ley 20/1991. En estos casos, el arrendador no establecido estaría obligado a declarar la cuota del IGIC devengada.

Nuevas Obligaciones y Cambios Normativos Clave

La normativa fiscal y turística en Canarias está en constante evolución, y es crucial para los propietarios estar al tanto de los cambios más recientes y las obligaciones futuras.

Registro Obligatorio en el IGIC antes del 31 de diciembre de 2024

Todos los propietarios que alquilan inmuebles en Canarias, ya sea como vivienda habitual, alquiler de temporada o alquiler vacacional, deben registrarse en el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Esta es una formalidad obligatoria para estar en regla con la Agencia Tributaria Canaria, incluso si algunos tipos de alquiler (como los de larga duración) están exentos de pagar el IGIC. Tienes hasta el 31 de diciembre de 2024 para realizar este registro obligatorio, presentando el Modelo 400. El incumplimiento de esta formalidad podría acarrear sanciones económicas. Una vez registrado, aunque no tengas que pagar el impuesto, es posible que debas presentar declaraciones periódicas, incluso si estas son a cero.

Resoluciones Vinculantes de 2026: Propietario Siempre Empresario y Venta de Inmuebles bajo REPEP

El Servicio de Política Tributaria de Canarias ha emitido resoluciones vinculantes con fecha de 6 de febrero de 2026 que redefinen las reglas del juego. Desde el 1 de enero de 2026, la cesión de una vivienda vacacional situada en el archipiélago confiere siempre la condición de empresario a su propietario. Esta consideración se mantiene incluso cuando el titular delega la gestión en plataformas digitales o limita su intervención a tareas básicas. El segundo ajuste importante se produce en el Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional (REPEP) respecto a la venta de inmuebles. Antes de 2026, los empresarios acogidos al REPEP se encontraban con una limitación técnica donde la venta del inmueble quedaba exenta de IGIC y no podían renunciar a esa exención. Con la modificación introducida, la exención del pequeño empresario deja de aplicarse a las entregas de bienes inmuebles cuando concurren otras exenciones técnicas (como las segundas transmisiones de edificaciones). Esto significa que el vendedor, aunque esté acogido al REPEP, puede optar ahora por renunciar a la exención del IGIC, haciendo que la operación quede sujeta al impuesto canario y se evite el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Este mecanismo incorpora la inversión del sujeto pasivo, donde la obligación de declarar e ingresar el IGIC pasa del vendedor al comprador, liberando al pequeño propietario del trámite de liquidar el impuesto.

Próxima Ley de Ordenación del Uso Turístico de Viviendas

Canarias está a punto de aprobar una nueva Ley de Ordenación del Uso Turístico de Viviendas, que endurecerá los requisitos. Esta ley, que se encuentra en tramitación y podría entrar en vigor a finales de 2025, permitirá a los ayuntamientos delimitar zonas donde se permite o no el alquiler vacacional. Se exigirá una antigüedad mínima (10 años) y requisitos de accesibilidad para las viviendas, y solo se podrá destinar a uso turístico un máximo del 10% de las nuevas promociones. Además, la licencia no se podrá transferir al vender la vivienda. Si ya tienes tu vivienda registrada, es probable que no te afecte directamente, pero conviene estar informado.

Consejos Prácticos para el Cumplimiento Fiscal

Cumplir con el IGIC no tiene por qué ser difícil si se siguen estos consejos:

• Realiza los trámites correctamente desde el inicio: Asegúrate de tener tu licencia de vivienda vacacional y de darte de alta con el Modelo 400 en Hacienda Canaria antes de empezar a alquilar.
• Evalúa acogerte al REPEP: Si tus ingresos anuales por alquiler vacacional serán inferiores a 30.000 €, marcar la casilla del REPEP en el Modelo 400 puede simplificar significativamente la gestión, al eximirte de presentar el Modelo 420 cada trimestre.
• Lleva un control organizado de ingresos y gastos: Es fundamental organizar tus cobros y pagos. Si estás en régimen general, emite facturas con IGIC. Si estás en REPEP, indícalo con una nota tipo: “Operación exenta - REPEP”. Guarda todas las facturas de gastos (limpieza, suministros, mantenimiento) y el IGIC incluido, si vas a deducirlo.
• Considera asesoría o software especializado: Si no tienes experiencia fiscal, contar con un asesor o una herramienta de facturación que incluya IGIC puede facilitar todo el proceso.
• Anora las fechas clave de declaración: Las declaraciones se presentan hasta el día 20 de abril, julio y octubre, y el 30 de enero. Activa recordatorios para no olvidar plazos, ya que presentar fuera de tiempo conlleva recargos.
• Mantente actualizado sobre la normativa: La normativa fiscal cambia. Infórmate a través de fuentes oficiales como la Agencia Tributaria Canaria o blogs especializados para estar al día sobre tipos de IGIC, modelos y obligaciones.