Guía Completa para el Alquiler de Locales de Negocio en Santander
Santander, con su vibrante economía y posición estratégica en Cantabria, ofrece diversas oportunidades para el establecimiento de negocios. Para aquellos emprendedores y empresas que buscan expandirse o iniciar una nueva actividad, comprender el mercado de alquiler de locales comerciales y sus implicaciones legales y fiscales es fundamental. Esta guía detalla la oferta actual de locales en la ciudad y los puntos esenciales a considerar en el proceso de arrendamiento.
Oferta de Locales Comerciales Destacados en Santander
La capital cántabra presenta una variada oferta de espacios comerciales, adaptándose a las necesidades de diferentes tipos de negocios. A continuación, se detallan algunas opciones disponibles en zonas clave de la ciudad:
Local en el Centro (Plaza Pombo)
- Superficie: 158 m²
- Características: Amplio local, muy diáfano y luminoso, situado frente a la Plaza Pombo en pleno centro. Por su ubicación es ideal para cualquier negocio, ya que es zona de gran flujo peatonal. Sus 150 m2 se distribuyen en 4 despachos o cabinas ya listas para cualquier actividad. Tiene un aseo y también una planta sótano muy práctica para almacén. Su recibidor es elegante y espacioso, muy cómodo para recibir a los clientes.
- Uso Ideal: Oficinas, clínicas, despachos profesionales, tiendas.
Nave en Castros (Cerca de Universidades)
- Superficie: 175 m²
- Características: Muy cerca de la Avenida de Los Castros y universidades, se vende una nave de 170 m2. Su última actividad fue un taller. El local está dividido en zona de taller, oficina, almacén y un baño con ducha. Tiene muy buena altura, 3,40 metros. Dispone de agua, luz, internet y vado. Es un taller muy bien conservado y cuidado. Se ha hecho un diseño para la construcción de 2 pequeños apartamentos. Su fachada es de 15 metros. Los suministros de agua y luz, están dados de alta.
- Uso Ideal: Talleres, almacenes, negocios que requieran altura y acceso para vehículos.
Local en Marqués de la Hermida (Junto al Bingo)
- Superficie: 495 m²
- Características: Ocasión, se alquila local de 490 m2 en Marqués de la Hermida (junto al Bingo), frente al paseo del Barrio Pesquero. Local con puerta automatizada para camiones. Local casi diáfano con oficina y baño. Fachada de 5 m. Altura 6 m. A poco más de 5 €/m2. Fianza de 3 meses.
- Uso Ideal: Empresas de paquetería, reparto, garaje, alquiler de vehículos.
Local Frente al Ayuntamiento
- Superficie: 800 m² construidos
- Características: Frente Ayuntamiento. 800 M2 CONSTRUIDOS, 25 M2 ESCAPARATE. 2 plantas de 400m2. SALIDA EMERGENCIA. Facilitamos Planos a interesados.
- Uso Ideal: Grandes superficies comerciales, oficinas de representación, servicios.
Local en García Morato
- Superficie: 500 m² construidos
- Características: 500 M2 CONSTRUIDOS, 7 M2 ESCAPARATE. Diáfano con portón para acceso de Camiones.
- Uso Ideal: Almacenes, distribución, logística.
¿Cómo elegir la ubicación del negocio?
Resumen de la Oferta de Locales en Santander
Para facilitar la comparación, se presenta una tabla resumen con las características más relevantes de los locales mencionados:
| Ubicación | Superficie (m²) | Características Destacadas | Uso Recomendado |
|---|---|---|---|
| Centro (Plaza Pombo) | 158 | Diáfano, luminoso, 4 despachos, aseo, sótano, recibidor, gran flujo peatonal. | Oficinas, clínicas, comercio de proximidad. |
| Castros (Universidades) | 175 | Nave industrial, altura 3,40m, zona taller/oficina/almacén/baño, suministros dados de alta. | Taller, almacén, uso industrial. |
| Marqués de la Hermida | 495 | Puerta automatizada para camiones, diáfano, oficina, baño, altura 6m. | Paquetería, reparto, garaje, alquiler de vehículos. |
| Ayuntamiento | 800 | 2 plantas de 400m², escaparate 25m², salida de emergencia, céntrico. | Grandes comercios, servicios, oficinas corporativas. |
| Garcia Morato | 500 | Diáfano, escaparate 7m², portón para acceso de camiones. | Almacén, logística, distribución. |
Aspectos Legales Clave en el Alquiler de Locales de Negocio
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga una gran libertad contractual a las partes en la regulación de los arrendamientos de locales de negocios. Esto significa que es crucial entender los puntos que deben ser objeto de pacto.
Formalización del Contrato y Contenido Esencial
En la regulación de los arrendamientos de locales de negocios, la Ley de Arrendamientos Urbanos opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato. No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto. Conviene que figuren en el contrato de arrendamiento los titulares de la actividad que allí se va a ejercer.
Objeto y Uso del Local
Es frecuente pactar que el local arrendado se destinará a una u otra actividad. Debe tener en cuenta que una concreción excesiva podrá tener consecuencias si posteriormente cambia su actividad o traspasa o subarrienda el local.
Plazo de Duración del Arrendamiento
Deberá pactar en todo caso el plazo de duración del arrendamiento. Para este tipo de contratos no existen plazos legales mínimos ni máximos. En este sentido, debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, le convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato, antes del plazo estipulado para su finalización. Transcurrido el plazo estipulado, el contrato finalizará, salvo que se hubiera pactado otra cosa. El arrendatario, cuatro meses antes de la expiración del plazo, haya manifestado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Renta y Actualización
La cantidad que pagará por el arrendamiento será la que libremente pacten las partes sin que exista ningún condicionamiento legal en tal sentido. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que Vd. establezca. El arrendador queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago, que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago.
Normalmente se pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del arrendamiento en base al incremento del IPC anual (por ser el índice general y por tanto de mayor aceptación), efectuándose la subida en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, previa notificación del arrendador, expresando el porcentaje de variación a aplicar debidamente justificado.
Obras en el Local Arrendado
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local.
Cesión y Subarriendo del Local
Si las partes no pactasen nada al respecto, el arrendatario podrá subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. A cambio, éste tiene derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial, o del 20% en caso de cesión o subarriendo total. Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos.
Subrogación y Enajenación de la Finca Arrendada
Puede pactarse qué ocurrirá en caso de que su arrendador procediese a la enajenación de la finca arrendada (por ejemplo, pactar para tal supuesto que el arrendatario dejará libre el local a cambio o no de una indemnización). Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario que continúe la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél en el contrato. Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato.
Extinción del Contrato
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones.
La Fianza en el Arrendamiento
Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario. Durante los cinco primeros años no será preciso actualizarla. Cuando el plazo pactado exceda de cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las partes. A falta de pacto específico se presumirá que se pactó el mismo modo de actualización para la fianza que el pactado para la renta. El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.
Desahucio por Falta de Pago
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento.
Consideraciones Fiscales del Alquiler de Locales
Los arrendamientos de locales de negocio tienen implicaciones fiscales tanto para el arrendador como para el arrendatario, principalmente en lo referente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
IRPF para el Arrendador
Las cantidades que recibe en concepto de rentas son ingresos íntegros del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento forme parte de una actividad empresarial en cuyo caso serían rendimientos de dicha actividad. Si está acogido al régimen de Estimación Directa, la renta será gasto fiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable.
IVA en el Alquiler de Locales
Está sujeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de un único inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la Base Imponible el importe total de la contraprestación (renta + cantidades asimiladas y accesorias), y siendo el tipo impositivo el 21%. El arrendador es sujeto pasivo del impuesto, debiendo repercutirlo al arrendatario e ingresarlo en Hacienda.