El Auge de las PropTech en Latinoamérica: Transformando el Mercado Inmobiliario y el Alquiler con Opción a Compra

La transformación digital ha impactado a todas las industrias a nivel global, y el sector inmobiliario no es la excepción. En los últimos años, hemos visto un crecimiento acelerado del PropTech en Latinoamérica (LATAM), impulsado por startups que buscan resolver los desafíos del mercado inmobiliario tradicional. Países como México, Brasil, Argentina y Colombia han sido el epicentro de esta transformación.

¿Qué es PropTech y cómo funciona?

El término PropTech se deriva de la combinación de las palabras property (propiedad inmobiliaria) y tech (tecnología). Estas hacen referencia al uso de tecnologías como Software, Machine Learning, Realidad Virtual, Inteligencia Artificial, entre otras, para abordar las necesidades de la industria inmobiliaria. Los servicios que cubren incluyen las actividades de compra, alquiler o venta de propiedades, así como los servicios de construcción, mantenimiento o administración de activos comerciales o residenciales.

¿Qué es una startup PropTech?

Las startups PropTech tienen el objetivo de agilizar el sector inmobiliario mediante el uso de tecnologías. Esto para simplificar procesos como los de compra y venta, gestión de inmuebles, entre otros. Estas empresas conectan procesos para los involucrados en todas las etapas del mercado inmobiliario, como compradores, vendedores, corredores, prestamistas y propietarios. Al ser empresas basadas en tecnología, las startups PropTech utilizan tecnologías como realidad virtual para visitar remotamente las propiedades, software para informar reparaciones, dividir los pagos de alquiler y financiar proyectos, entre otras.

El Ecosistema PropTech en Latinoamérica

La industria PropTech en Latinoamérica está en una etapa temprana de desarrollo en comparación con regiones como Estados Unidos y Europa. Sin embargo, se está desarrollando rápidamente en algunos países como Brasil, México, Colombia y Propi en El Salvador. Según Proptech Latam, en 2022 se contabilizaban más de 1,300 proptech con operaciones en América Latina. A pesar del crecimiento, el ecosistema PropTech en LATAM aún enfrenta varios desafíos. La infraestructura tecnológica no es homogénea en toda la región, lo que puede generar barreras en la adopción de ciertas soluciones. Además, la cultura de inversión en tecnología aún es limitada en la mayoría de los países de Latinoamérica, lo que dificulta el desarrollo de la industria.

Factores de Crecimiento y Desafíos

• Demanda creciente de vivienda: Con una alta tasa de urbanización y el crecimiento de la clase media, la necesidad de soluciones habitacionales en LATAM es urgente.
• Inversión en ascenso: Según Andrea Rodriguez Valdez, fundadora de PropTech Latam, la inversión en startups PropTech en la región alcanzó cifras récord en 2021, y las expectativas siguen siendo positivas para los próximos años. En 2021, de acuerdo a Endeavor, la inversión en PropTech fue de USD $1,308 millones.
• Adopción tecnológica acelerada: La pandemia fue un catalizador de la digitalización en la región.

Según Carlos Rousseau, director de Reach LATAM, las startups que combinan tecnología con bienes raíces están destinadas a convertirse en grandes compañías, ya que están resolviendo desafíos críticos que enfrentan los actores tradicionales del mercado. Deloitte realiza anualmente una encuesta de 500 inversores institucionales en todo el mundo interesados en invertir en bienes raíces. Según la información recopilada por Deloitte, el 97% de los inversores encuestados considera que PropTech tendrá un impacto de moderado a significativo en la industria inmobiliaria.

El futuro del PropTech en LATAM es prometedor. “Estamos presenciando un cambio tecnológico sin precedentes en el sector inmobiliario y la construcción. Para esta edición 2025 de REACH LATAM, fueron seleccionadas ocho firmas, las cuales, en palabras de Rousseau, representan la innovación en su máxima expresión.

Principales verticales PropTech

PropTech es uno de los sectores de startups con mayor potencial, pues la industria inmobiliaria ha carecido de innovación y tecnología desde hace décadas. Con startups que proponen soluciones como marketplace de propiedades, software de gestión de inmuebles, corretaje, entre otros, este sector tiene aún muchas oportunidades para desarrollarse.

1. iBuyers: Estas startups cambian la forma de la compraventa de propiedades al adquirirlas, remodelarlas y luego revenderlas a un precio más competitivo. Eliminan las molestias comprando las casas directamente y pagándole al dueño el dinero en efectivo, con una comisión. Ejemplos incluyen Flat.mx, Habi y Loft.
2. Corretaje habilitado por tecnología: Se enfocan en ofrecer productos que simplifiquen y agilicen los procesos del rubro de corretaje con el uso de herramientas digitales. Por ejemplo, La Haus, TrueHome y Mudafy.
3. Marketplaces de Alquiler: Agrupa a las empresas que ofrecen plataformas y herramientas para facilitar los servicios de alquiler de inmuebles entre personas. Homie, Houm y Aptuno son ejemplos destacados.
4. Anuncios y Búsquedas Clasificadas: Centran su producto en el sector inmobiliario alrededor de la compra y venta, así como de la publicación de las propiedades. Por ejemplo, Lamudi.
5. Hipotecas y Crédito: Se dedican a crear soluciones para facilitar el acceso a financiamiento y crédito a personas a través de modelos alternativos. Casa Bravo y Yave son ejemplos.
6. Inversión y Financiamiento Colectivo (Crowdfunding inmobiliario): Permite comprar o vender fracciones de un inmueble y recibir rendimiento por la renta. 100 Ladrillos y Briq.mx son startups mexicanas en esta vertical.
7. Gestión de propiedades: Ofrecen soluciones que ayudan en la gestión de las propiedades, desde la administración de inquilinos hasta el registro de ingresos y egresos. ComunidadFeliz y Neivor son ejemplos.
8. Software para Agentes Inmobiliarios: Crean herramientas para repotenciar el negocio de los agentes inmobiliarios, ofreciendo software de gestión de clientes o tours virtuales 360º. Valia es una proptech peruana en este sector.
9. Hospitalidad: Ofrecen soluciones para la planificación y gestión de vacaciones, desde software para la administración de plataformas de reservas de vuelos, hospedaje, eventos, entre otros. Casai y Yuca son ejemplos.

Alquiler con Opción a Compra: Una Solución Innovadora

El mercado inmobiliario recuperaba así el terreno que había perdido al alquiler, y la inversión en ladrillo es actualmente una de las más estables del mercado. Pero en un contexto de desaceleración global, la capacidad adquisitiva de los usuarios se ve limitada por el aumento de las hipotecas y la inflación, y con factores en contra como el endurecimiento de las condiciones para acceder a una hipoteca. «El sector inmobiliario siempre ha sido muy tradicional, y ha ido a salto de mata, respondiendo a las situaciones económicas, sociales y políticas de cada momento», asegura Sonia Bentué, directora comercial de Unlatch en España. «Pero hasta que no llegó la pandemia, no fue absolutamente consciente de la necesidad de profesionalizarse y dotarse de herramientas que permitiesen transmitir otra imagen a los clientes».

Una de las soluciones que está ganando tracción es el modelo de alquiler con opción a compra, especialmente relevante para ayudar a los jóvenes a acceder a la vivienda. Libeen, una startup española, basa su negocio en el concepto SmartHousing o “alquiler con opción a compra 2.0”. “El gran problema de los últimos años, al que todavía no se ha dado una solución, es precisamente el acceso a la vivienda de los jóvenes y la clase media”, explica Sofía Iturbe, COO y cofundadora de Libeen. “Las circunstancias que hemos vivido en 2022, como la subida de tipos y la inflación, imposibilitan ahorrar aún más”.

Dinámica del Mercado y Oportunidad

• Dificultad de acceso a la vivienda para los jóvenes: En 2002, un 65% de los jóvenes tenía una vivienda en propiedad. Hoy en día, esta cifra ha caído un 40%, con solo un 25% siendo propietario.
• Disminución del ahorro entre los jóvenes: El ahorro medio de los millennials es de 3.000€ mientras que el de sus padres, en su época, fue de 90.000€.
• Caída de la compra de vivienda con hipoteca: Un 60% del total de compras en efectivo a tocateja, lo que sugiere compradores como fondos internacionales y no hogares.
• Subida de los tipos de interés: Endurece las condiciones hipotecarias y dificulta la compra de vivienda.
• Iniciativa gubernamental: El gobierno de España ayuda a los hogares con Avales ICO para la compra de la primera vivienda, mostrando la necesidad de nuevas dinámicas en el mercado.
• Rentabilidad de hipotecas: A pesar del encarecimiento, sigue siendo, de media, un 12% más rentable pagar una hipoteca que un alquiler en España.

El target más atractivo para este tipo de programas son personas de entre 25 y 34 años, con empleo estable y bajo riesgo de crédito, pero sin ahorros para la entrada de una hipoteca. Solo teniendo en cuenta una diferencia del 20% y el número de hogares en 2004 (14,7m), asumiendo que esta diferencia ha disminuido por la poca accesibilidad a las hipotecas, el total de hogares potenciales para programas Rent-to-own podría estimarse en 1,6 millones.

Divvy Homes: Un Ejemplo de Éxito del Alquiler con Opción a Compra

Divvy Homes es pionera en un programa modernizado de alquiler con opción a compra (rent-to-own). Sus clientes eligen cualquier vivienda del mercado, Divvy la compra en efectivo y se la alquila. El cliente paga un alquiler mensual y un extra para ahorrar hasta la entrada para la compra, hecho que ocurre tras un periodo de arrendamiento de tres años. Al final del programa, el cliente puede elegir entre comprar la vivienda a Divvy con ese porcentaje fijado como pago inicial o retirar sus ahorros. Tradicionalmente, las personas estaban limitadas a ser propietarios o inquilinos. Divvy Homes introduce una tercera opción, que permite alquilar y ahorrar para la vivienda con la opción de compra a un precio garantizado.

Funcionamiento Paso a Paso:

1. Solicitud de precalificación: Evaluación de situación laboral, ingresos y crédito. Se requiere una puntuación FICO mínima de 550 y unos ingresos familiares mensuales mínimos de 2.500 dólares.
2. Búsqueda de vivienda: El cliente busca la vivienda de su elección, pudiendo usar su propio agente inmobiliario o la red de Divvy.
3. Compra de la vivienda: Divvy compra la vivienda en efectivo. El cliente realiza un pago inicial del 1-2%, y el contrato inicial incluye un precio "futuro" acordado con una revalorización a tres años vista.
4. Periodo de Alquiler: El cliente se muda y paga mensualidades. El 70-75% representa el alquiler, y el 25-30% restante se destina a una cuenta de ahorro. El programa está diseñado para que los clientes alcancen el porcentaje de capital inmobiliario en 3 años.
5. Decisión final de compra: Transcurridos tres años, el cliente puede comprar la vivienda o marcharse con sus ahorros, menos una comisión de revalorización del 2%.

Modelo de Negocio:

El modelo de negocio de Divvy Homes se sustenta en dos principales fuentes de ingresos:

• Alquiler de la vivienda: Fuente de ingresos recurrentes estipuladas por contrato con una duración de 3 años.
• Revalorización de la vivienda: Al inicio del contrato, Divvy Homes ya estipula la venta de la casa a un precio revalorizado, asegurando una rentabilidad.

Startups PropTech Destacadas en Latinoamérica

En los últimos años, las startups PropTech han ido tomando relevancia en la región. Varias han pasado por aceleradoras importantes como Y Combinator y han levantado capital de importantes fondos de inversión como SoftBank, Kaszek Ventures, D1 Capital Partners, Monashees y Andreessen Horowitz. Dentro de este sector, Brasil es el país con el ecosistema PropTech más desarrollado, pues cuenta con 2 unicornios: QuintoAndar y Loft, seguido por México y Colombia.

Startups PropTech en Brasil

• QuintoAndar: Plataforma que permite a los usuarios vender y alquilar sus propiedades con un proceso 100% online. En la modalidad de alquiler, gestiona el pago, eximiendo al inquilino de presentar garante o depósito de seguridad, gracias a su algoritmo de análisis de crédito. Recientemente, fortaleció su equipo ejecutivo con nuevos C-levels para expandirse en México.
• Loft: Ofrece un marketplace para reinventar el proceso de compra y venta de bienes raíces. También ingresó al negocio hipotecario, convirtiéndose en uno de los principales originadores de hipotecas del país. Su expansión no se limita a Brasil, Loft también busca dejar su huella en la Ciudad de México a mediados de 2020.
• Grupo ZAP: Nace de la fusión entre Zap Imóveis y Viva Real. Fue adquirida por OLX en 2020, fortaleciendo su posición en el mercado.

Startups PropTech en México

• Homie: Plataforma online que conecta la oferta y demanda de inmuebles en renta sin aval para el inquilino y garantizando el pago al propietario.
• Flat.mx: Simplifica el proceso de compra o venta de una vivienda usando tecnología y datos. Realizan remodelaciones para revalorizar propiedades.
• TrueHome: Agente de bienes raíces digital que facilita todo el proceso de compra y venta de inmuebles.
• Casai: Plataforma inmobiliaria para alquilar departamentos premium amoblados en la Ciudad de México.
• Tuhabi: Filial mexicana de la unicornio colombiana Habi, se posiciona como un referente en el PropTech mexicano al ofrecer una plataforma que compra propiedades en tan solo 10 días mediante algoritmos de IA que analizan datos de mercado en tiempo real. En 2025, Tuhabi ha procesado más de 5,000 transacciones, reduciendo costos operativos en un 35% gracias a su modelo de iBuying. Además, integra big data para valuaciones precisas, integrándose con portales como Propiedades.com tras su adquisición en 2022.

Startups PropTech en Colombia

• La Haus: Portal de búsqueda de propiedades y agencia de corredores que utiliza Machine Learning e Inteligencia Artificial para agilizar transacciones de compraventa. Actualmente, La Haus opera en Colombia y México.
• Habi: A través de su modelo iBuying, ofrece una plataforma para la compra, remodelación y venta de casas por internet a un precio competitivo. En 2022, Habi anunció su Serie C por USD $200 millones, con lo que se convirtió en un unicornio.
• Aptuno: Plataforma de arrendamiento de viviendas diseñada para facilitar y hacer más eficiente este proceso, utilizando machine learning para reducir el tiempo de alquiler.

Startups PropTech en Chile

• Houm: Busca mejorar la experiencia de arrendamiento de propiedades en Latam ofreciendo un proceso 100% online, sencillo y seguro. Utiliza inteligencia artificial para predecir mejor el precio de un inmueble.

Startups PropTech en Argentina

• Mudafy: Emerge como un hub PropTech con Mudafy, una brokerage tech-enabled que opera en Buenos Aires y México City, procesando más de US$200 millones en valor de transacciones anualizadas en 2025. Fundada en 2019 y respaldada por Y Combinator con US$10 millones en 2022, Mudafy destaca por sus valuaciones instantáneas basadas en IA y recorridos virtuales en 360°, capturando el 15% del mercado digital argentino según El Cronista.

El Futuro del PropTech en Latinoamérica

En septiembre de 2025, el sector PropTech en América Latina continúa su imparable ascenso, redefiniendo por completo el panorama del mercado inmobiliario. Con una adopción acelerada de inteligencia artificial (IA), big data y herramientas digitales, las startups están optimizando procesos tradicionales como compraventas y alquileres, haciendo que el acceso a la vivienda sea más eficiente y accesible. Según datos recientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el PropTech aborda directamente la falta de transparencia y las ineficiencias en el real estate regional, impulsando un crecimiento que podría mitigar el déficit habitacional de hasta 50 millones de unidades en la región.

El sector PropTech en América Latina se proyecta para alcanzar US$12,000 millones para 2030, con un CAGR del 13.6%, según informes actualizados de Proptech Latam y Grand View Research. Este crecimiento, impulsado por la digitalización post-pandemia y el auge del nearshoring en México (que inyecta US$35,000 millones anuales en inversión extranjera), podría elevar el mercado residencial regional a US$243,000 millones en 2025. En México, el PropTech superará los US$3,000 millones hacia 2030, mientras que Brasil lidera con un 40% de cuota gracias a plataformas como QuintoAndar.

Las innovaciones PropTech no solo agilizan transacciones, sino que democratizan el acceso al real estate, permitiendo que la clase media emergente -proyectada en 40% de la población para 2030- participe activamente. Al reducir costos en un 25-40% y fomentar la transparencia, estas startups mejoran la eficiencia sectorial, combatiendo el déficit habitacional y promoviendo viviendas sostenibles.