El Valor de Tasación y la Propuesta de Liquidación en la Compraventa de Inmuebles
Al adquirir una propiedad, una de las mayores preocupaciones es entender cómo se calculan los impuestos que debemos pagar como compradores. La base imponible de estos impuestos no siempre es el precio de venta final acordado, sino que puede verse influenciada por otros valores como el de tasación, el catastral o el de referencia. Comprender estos conceptos es fundamental para evitar sorpresas y posibles requerimientos de la administración tributaria.
Conceptos Clave en la Valoración de Inmuebles
El Precio de Tasación
La tasación de un inmueble es el valor estimado por un tasador autorizado. Este proceso, comúnmente solicitado por el banco si la compra se financia mediante hipoteca, busca determinar el valor objetivo de mercado del inmueble basándose en sus características y comparativas con propiedades similares.
Es importante destacar que el precio de tasación no siempre coincide con el precio de venta final negociado entre comprador y vendedor, y puede ser mayor o menor que este último.
El Precio de Venta Final
El precio de venta final es el valor que efectivamente se paga al adquirir la propiedad, resultado de la negociación entre las partes y que queda reflejado en la escritura de compraventa. Este valor puede fluctuar en función de la oferta, la demanda y las condiciones del mercado.
El Valor Catastral y el Valor de Referencia
El valor catastral es un importe fijado por la Administración Pública que representa el valor del suelo y la construcción de un inmueble. Este valor suele ser inferior al precio de mercado, ya que está más relacionado con datos fiscales y no siempre refleja las variaciones del mercado.
Cuando el precio de venta que se ha negociado es inferior al valor catastral o al valor de referencia, la administración puede tomar el mayor de estos valores como base para el cálculo de los impuestos, específicamente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Cómo Afecta la Discrepancia de Valores a los Impuestos?
Como regla general, los impuestos se pagan sobre el precio de venta final reflejado en la escritura pública. Sin embargo, si el valor de venta es menor que el valor de referencia o el valor catastral, las autoridades fiscales pueden calcular los impuestos tomando como base el valor más alto entre ellos.
Esto ocurre porque las autoridades fiscales presumen que las partes podrían haber acordado un precio de venta menor para evitar pagar impuestos más altos, lo que se conoce como infravaloración de la compraventa. Si el valor de venta está por debajo de ese valor de referencia, es probable que Hacienda te exija pagar los impuestos sobre este último, aunque el precio de compra haya sido inferior.
Ejemplo Práctico
Supongamos que compras una vivienda por 150.000 €, pero el valor catastral o el valor de referencia del inmueble es de 180.000 €. En este caso, aunque el precio de venta sea menor, Hacienda calculará el ITP sobre los 180.000 €, lo que significa que tendrás que pagar impuestos sobre una base imponible superior.
La Propuesta de Liquidación y la Comprobación de Valores
Una vez recibido el aviso de la Administración Tributaria, esta emitirá una propuesta de liquidación en la que informará del valor que pretenden aplicar a efectos de la liquidación del impuesto de transmisiones.
El método de comprobación de valores de «tasación hipotecaria» es uno de los más frecuentemente utilizados por la Administración para comprobar la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en el caso de adquisición de inmuebles.
En julio compré mi vivienda de primera transmisión mediante préstamo hipotecario cuya tasación fue de 10.000€ superior al precio de compraventa pagando la parte correspondiente de impuesto a Hacienda según el valor de compraventa. Ahora he recibido una carta de la Comunidad de Madrid donde la Administración Tributaria formula Propuesta de Valoración y de Liquidación Provisional debido a las discrepancias anteriores ya que ellos valoran la vivienda utilizando el valor de la tasación de las fincas hipotecadas y consideran que debía haber pagado el impuesto respecto a ese valor. Se iniciará un procedimiento de comprobación de valores y se dispone de 10 días para consultar el expediente, formular alegaciones y presentar los documentos que se consideren necesarios.
López Cuevas abogados Procedimiento de comprobación de valores
Procedimiento de Comprobación de Valores
Para que la Comunidad Autónoma pueda realizar una comprobación de valores, primero te tienen que avisar de la apertura del expediente de comprobación de valores y de la fecha en la que su arquitecto visitará la vivienda.
Un problema común surge cuando se compra una vivienda en ruinas y, tras años de reformas, el arquitecto pasa para realizar una valoración; el valor de la vivienda ya no es el mismo que en el momento de la compra. Una forma de combatir este problema es realizar una tasación oficial en el momento de, o justo antes de, la compra.
Tabla de Métodos de Comprobación de Valores
| Método de Comprobación | Descripción | Validez (Sentencia Tribunal Supremo) |
|---|---|---|
| Tasación Hipotecaria | Utiliza el valor de tasación de las fincas hipotecadas para determinar la base imponible. | Validado (Sentencia 4-12-2024) |
| Valor Catastral/Referencia | Se toma el mayor entre el valor catastral o de referencia y el precio de venta. | Aplicable en caso de infravaloración. |
Estrategias ante una Propuesta de Liquidación
Una motivación no puede contener únicamente una explicación de la normativa aplicable, sino que debe contener una aplicación de dicha normativa al asunto, teniendo en cuenta las circunstancias particulares del mismo.
Declarar por el Valor de Referencia
Una forma sencilla para evitar que la Comunidad Autónoma pueda realizar una comprobación limitada es declarar el impuesto de transmisiones por un valor igual o superior al valor de referencia. Si liquidas el impuesto sobre el valor de referencia cuando este sea superior al precio de compraventa, la Comunidad Autónoma no revisará el valor de la vivienda.
Hay que tener en cuenta que la ley dice que tienes que utilizar el mayor de los valores entre el valor de referencia y el valor de compra. Entonces, no puedes utilizar el valor de referencia cuando el valor de compra es superior.
Tasación Pericial Contradictoria
Una vez recibida la liquidación, tienes derecho a solicitar una tasación pericial contradictoria. Puedes elegir realizar la tasación directamente y aportarla en las alegaciones contra la liquidación, o bien, si tus alegaciones se basan en otras pruebas, puedes reservar tu derecho a realizar la tasación pericial contradictoria.
La Jurisprudencia Reciente y el Valor de Tasación Hipotecaria
El método de comprobación de valores de «tasación hipotecaria» ha sido validado por el Tribunal Supremo mediante sentencia de 4-12-2024, considerándolo correcto para determinar dicha base imponible. Esta cuestión ha sido analizada por José María Salcedo, abogado especializado en litigación tributaria.
Nuestro Socio Director recuerda que los recursos planteados contra este método de comprobación venían siendo estimados por la mayoría de Tribunales Superiores de Justicia. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-2024, que ha validado el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”, considerándolo válido para determinar el valor de los inmuebles, ha cambiado las reglas del juego.
Estrategias en Casos Anteriores a la Sentencia
Puede ocurrir que nos encontremos con un recurso contencioso presentado hace mucho tiempo, en el que no se aportó informe pericial por considerarlo innecesario, no siendo posible aportarlo a estas alturas del proceso. En estos casos, según indica José María Salcedo, lo que habrá que hacer es «atacar el certificado de tasación aportado al procedimiento, y en el que la Administración fundamentaba la comprobación de valores.»
Esta estrategia está funcionando en varios casos. Y pone como ejemplos la sentencia del TSJ de Madrid de 27-6-2025 que ha declarado que la valoración previa expedida por la Comunidad de Madrid prevalece frente al valor de tasación hipotecaria. O la sentencia de este mismo Tribunal de 30-6-2025, que ha negado eficacia al valor de tasación hipotecaria porque no tuvo en cuenta la existencia de un inquilino en el inmueble.
No obstante, José María Salcedo recuerda que siempre será más fácil obtener un resultado favorable cuando se aportó prueba pericial al proceso sobre el valor del inmueble.